Апелляционное определение СК по гражданским делам Иркутского областного суда от 12 сентября 2012 г. по делу N 33-7299/12

Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:

председательствующего Зубковой Е.Ю.,

судей Егоровой О.В. и Туглаковой Л.Г.,

при секретаре Банзаракцаевой Ю.С.,

с участием прокурора Румянцевой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Чиркова А.Г. к Болтенко И.И. и Андреевой А.В. о признании не приобретшими право пользования жилым помещением, подлежащими снятию с регистрационного учета, выселении; по встречному иску Болтенко И.И. к Чиркову А.Г. о признании права собственности на жилое помещение и признании перехода права собственности на жилое помещение зарегистрированным,

по апелляционной жалобе Болтенко И.И. на решение Саянского городского суда Иркутской области от 4 апреля 2012 года по данному делу,

УСТАНОВИЛА:

В обоснование заявленных требований Чирков А.Г. указал, что является собственником однокомнатной .... на основании договора купли-продажи квартиры от "дата обезличена". В 2006 году он принял решение продать указанную квартиру, о чем устно договорился с ответчицей Болтенко И.И., изъявившей желание купить у истца названную квартиру за "данные изъяты" рублей. Болтенко И.И. отдала ему под расписку "данные изъяты" рублей. Остальные "данные изъяты" рублей Болтенко И.И. должна была передать Чиркову А.Г. при письменном оформлении договора купли-продажи в федеральной регистрационной службе. Истец согласился на вселение ответчика в квартиру и регистрацию сначала дочери Болтенко И.И. - Андреевой А.В., а позже и самой Болтенко И.И.

После вселения Болтенко И.И. стала требовать снижения запрошенной Чирковым А.Г. цены за квартиру, поскольку ее не устраивало состояние квартиры. Истец отказался снизить цену и потребовал от Болтенко И.И. оплаты потребляемых коммунальных услуг, но последняя плату за коммунальные услуги не вносила, в результате чего образовалась задолженность по оплате за жилье и коммунальные услуги на сумму "данные изъяты" рублей, которая судебным приказом от "дата обезличена" была взыскана солидарно с Чиркова А.Г., как собственника квартиры, и зарегистрированных в ней Болтенко И.И. и Андреевой А.В. Взысканную судебным приказом задолженность полностью уплатил Чирков А.Г., что подтверждается квитанцией от "дата обезличена". Болтенко И.И. отказалась покупать квартиру, в связи с чем истец обещал вернуть полученную денежную сумму, но за вычетом суммы оплаты коммунальных услуг. В течение нескольких лет Болтенко И.И. так и не обратилась ни за получением внесенных ею денежных средств, ни для согласования окончательной цены квартиры к оформлению договора купли-продажи, уклоняясь от заключения сделки купли-продажи квартиры.

В настоящее время цены на квартиры возросли, в связи с чем истец не согласен на продажу квартиры по цене, которую запрашивал в 2006 году - в размере "данные изъяты" рублей. Внесенную ответчицей Болтенко И.И. в счет покупки этой квартиры в 2006 году сумму, за вычетом суммы задолженности ответчиц по коммунальным услугам, истец готов вернуть Болтенко И.И.

Истец просил суд признать Болтенко И.И. и Андрееву А.В. не приобретшими право пользования жилым помещением по адресу: ...., снять их с регистрационного учета по указанному адресу и выселить, а также взыскать в его пользу с ответчиц судебные расходы на уплату государственной пошлины в размере "данные изъяты" рублей и расходы на оплату услуг представителя в размере "данные изъяты" рублей.

Ответчик Болтенко И.И. иск Чиркова А.Г. не признала, предъявила к Чиркову А.Г. встречные исковые требования, в обоснование которых указала, что в мае 2006 года она решила приобрести квартиру. Собственник спорного жилого помещения Чирков А.Г. запросил приемлемую цену в "данные изъяты" рублей. После внесения Чиркову А.Г. "данные изъяты" рублей под расписку и "данные изъяты" рублей на оформление сделки купли-продажи, Болтенко И.И. со своей дочерью Андреевой А.В. с согласия Чиркова А.Г. вселились без оформления акта приема-передачи в продаваемую им квартиру, ключи от которой Болтенко И.И. взяла у супруги истца по месту её работы. Чирков А.Г. стал уклоняться от оформления договора купли-продажи квартиры в федеральной регистрационной службе, дважды истец туда не являлся, ссылаясь на то, что именно в назначенное время не может явиться. В 2011 году Чирков А.Г. отказался заключать договор купли-продажи квартиры, заявив, что Болтенко И.И. сначала должна уплатить задолженность по коммунальным услугам, образовавшуюся за период проживания и регистрации в квартире.

На момент вселения в квартиру задолженности у Чиркова А.Г. по оплате жилого помещения и коммунальных услуг не было. "дата обезличена" Болтенко И.И. внесла плату за жилое помещение и коммунальные услуги, но в дальнейшем решила не платить, пока Чирков А.Г. не оформит надлежащим образом договор купли-продажи квартиры, которую Болтенко И.И. отремонтировала, привела в порядок.

Просила признать право собственности на .... и признать переход права собственности на указанную квартиру от Чиркова А.Г. к Болтенко И.И. зарегистрированным.

В судебном заседании Чирков А.Г. и его представитель Орловский В.Ю. исковые требования поддержали, встречный иск не признали.

Болтенко И.И. и ее представитель Шувалов Э.Н. иск Чиркова А.Г. не признали, настаивали на удовлетворении встречного иска.

Ответчик Андреева А.В. иск Чиркова А.Г. не признала, полагая, что должен быть удовлетворен встречный иск Болтенко И.И.

Решением Саянского городского суда Иркутской области от 4 апреля 2012 года исковые требования Чиркова А.Г. удовлетворены. Суд признал Болтенко И.И. и Андрееву А.В. не приобретшими право пользования жилым помещением по адресу: .... и подлежащими снятию с регистрационного учета по указанному адресу. Суд выселил Болтенко И.И. и Андрееву А.В. из жилого помещения по адресу: .....

В удовлетворении встречных исковых требований Болтенко И.И. к Чиркову А.Г. отказано.

В апелляционной жалобе Болтенко И.И. просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении ее встречного иска, полагая, что судом нарушены нормы материального права.

Не согласна с выводами судьи о том, что договору купли-продажи недвижимости присуща простая письменная форма в виде единого документа, не требующего нотариального удостоверения. Указанное означает, что договор купли-продажи недвижимости не может быть заключен путем обмена письмами, телеграммами, составлением передаточного акта, расписки, оферты и акцепта, регистрацией по месту жительства в жилом помещении. Как видно из сути дела, ответчик выдал расписку о получении денежных средств в размере "данные изъяты" рублей в счет продажи квартиры, зарегистрировал ответчиков в спорной квартире. Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что форма сделки в соответствии с нормой закона не была нарушена.

В материалах дела имеется справка ООО "АН В" о том, что рыночная стоимость однокомнатной квартиры в .... на май 2006 года составляла "данные изъяты" рублей. Однако по устному заявлению Чиркова А.Г. стоимость квартиры, оговоренная сторонами, составляла "данные изъяты" рублей.

Полагает, что решение суда противоречит требованиям ч. 2 ст. 489 ГК РФ, согласно которой если покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

В возражениях на апелляционную жалобу истец Чирков А.Г. просит решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Прокурор, участвующий в деле, Ласточкина Л.Е., полагает решение суда законным и обоснованным.

Заслушав доклад судьи Зубковой Е.Ю., объяснения Болтенко И.И. и ее представителя Шувалова Э.Н., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя Чиркова А.Г. - Орловского В.Ю., просившего решение суда оставить без изменения, прокурора Румянцеву А.А., полагавшую решение суда законным и обоснованным, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене постановленного судом решения.

При рассмотрении настоящего дела суд правильно установил обстоятельства, имеющие значение для дела, определил характер правоотношений сторон, дал надлежащую оценку представленным по делу доказательствам в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ и правильно применил нормы материального права.

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Исходя из буквального толкования приведенных норм закона, договор купли-продажи недвижимости заключается в простой письменной форме путем составления единого документа с согласованием всех существенных условий сделки - предмета и цены, такой договор не может быть заключен путем обмена письмами, телеграммами, составлением передаточного акта, выдачи расписки, направления оферты и акцепта.

Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи квартиры от "дата обезличена" Чирков А.Г. является собственником однокомнатной ...., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18 мая 2004 года произведена запись.

По данным выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от "дата обезличена" "номер обезличен" собственником указанной квартиры также является Чирков А.Г.

Ответчик Болтенко И.И. не оспаривает, что после достижения договоренности о приобретении квартиры договор купли-продажи квартиры в письменной форме, как того требует п. 1 ст. 550 ГК РФ, с согласованием всех существенных условий, в том числе о предмете договора и цене квартиры, между Чирковым А.Г. и Болтенко И.И. не заключался. При этом предпринятые сторонами для заключения сделки действия: внесение Болтенко И.И. в счет оплаты квартиры Чиркову А.Г. денежных средств в размере "данные изъяты" рублей, вселение Болтенко И.И. и Андреевой А.В. в мае 2006 года в квартиру, последующая регистрация по месту жительства, разовое внесение Болтенко И.И. в счет оплаты жилого помещения и коммунальных услуг по адресу спорной квартиры денежных средств не означают заключения между сторонами договора купли-продажи недвижимости, который в силу прямого указания закона может быть заключен только в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Проанализировав установленные обстоятельства дела, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ как каждое в отдельности, так и в их совокупности, применив к спорным правоотношениям приведенные нормы гражданского законодательства, судебная коллегия соглашается с выводом суда об удовлетворении исковых требований Чиркова А.Г. о признании ответчиков Болтенко И.И. и Андреевой А.В. не приобретшими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: ...., выселении последних из спорной квартиры.

Более того, в материалы дела не представлено доказательств заключения между сторонами предварительного договора купли-продажи, которым бы подтверждалось принятие Чирковым А.Г. на себя обязательства продать спорную квартиру Болтенко И.И. по цене "данные изъяты" рублей. При этом предварительный договор должен быть заключен в той же форме, что и основной, т.е. письменной (п. 2 ст. 129), в связи с чем Чирков А.Г. не может быть понужден к заключению договора купли-продажи квартиры.

Из буквального толкования и анализа содержания выданной Чирковым А.Г.расписки Болтенко И.И. невозможно установить предмет договора(не указан ни адрес квартиры, ни ее характеристики) и цену квартиры, в связи с чем она не может быть приравнена к письменному договору купли-продажи.

При таких обстоятельствах суд обоснованно отказал Болтенко И.И. в удовлетворении встречного иска о признании права собственности на спорную квартиру и признании перехода права собственности на жилое помещение зарегистрированным, поскольку законные основания для этого отсутствуют.

Выводы суда в решении мотивированы, основаны на нормах материального закона, правильно примененного судом, и фактических обстоятельствах, с ними следует согласиться.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на ч. 2 ст. 489 ГК РФ основана на неверном толковании заявителем материального закона, поскольку указанная норма является общим положением о договоре купли-продажи, а специальные правила продажи недвижимости предусмотрены ст. ст. 549-558 ГК РФ, которые правильно применены судом.

Остальные доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с решением суда по существу, выражают иную позицию ответчика на то, как должен быть разрешен спор, направлены на изменение законного и обоснованного решения суда. Однако данные доводы не имеют правового значения, по сути, они аналогичны тем, которыми ответчик обосновывал свою позицию в суде первой инстанции, судом дана оценка данным доводам в соответствии с требованиями закона, не согласиться с которой у судебной коллегии оснований не имеется.

Таким образом, решение суда, проверенное по доводам апелляционной жалобы, является законным и обоснованным, в связи с чем отмене не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Саянского городского суда Иркутской области от 4 апреля 2012 года по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий: Е.Ю. Зубкова

Судьи: О.В. Егорова

Л.Г. Туглакова