Апелляционное определение СК по гражданским делам Иркутского областного суда от 28 сентября 2012 г. по делу N 33-7960/12

Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:

председательствующего Амосова С.С.,

судей Губаревич И.И. и Рудковской И.А.,

при секретаре Чащиной И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Ивановой Е.А. на решение Тайшетского городского суда Иркутской области от 26 апреля 2012 года по гражданскому делу по иску Ивановой Е.А. к Шашкову А.Ф., Беленок Я.С. о признании договора аренды недвижимости с правом выкупа состоявшимся, зачете в счет арендных платежей стоимости неотделимых улучшений, о признании договора купли-продажи недействительным и прекращении права собственности,

УСТАНОВИЛА:

В обоснование своих исковых требований Иванова Е.А. указала, что "дата обезличена" между нею и Шашковым А.Ф. был заключен договор аренды недвижимости с правом выкупа. В ее временное владение и пользование по договору предоставлен жилой дом с земельным участком по адресу: "адрес обезличен". Договор заключен на срок до "дата обезличена". Недвижимое имущество передано по передаточному акту, составлен график уплаты арендных платежей, в счет предоплаты она уплатила ответчику "данные изъяты" рублей. Договор не был зарегистрирован, так как ей не переданы необходимые документы, срок передачи таких документов не был определен.

По договору купли-продажи, заключенному "дата обезличена", спорное недвижимое имущество было продано Шашковым А.Ф. Беленок Я.С.

Нарушены ее права как арендатора, имеющего право выкупить это имущество по окончании срока аренды по цене с зачетом арендной платы. Соглашение о расторжении договора аренды от "дата обезличена", которое она подписала, является недействительным, так как не соблюден порядок возврата предмета аренды.

При эксплуатации жилого дома в нем выявились недостатки, за ее счет произведены неотделимые улучшения на сумму "данные изъяты" рублей.

Иванова Е.А. просила признать договор аренды спорного имущества состоявшимся, возложить на Шашкова А.Ф. обязанность по передаче ей документов, необходимых для регистрации договора, зачесть в счет арендных платежей стоимость неотделимых улучшений в сумме "данные изъяты" рублей. Просила признать договор купли-продажи дома и земельного участка по указанному адресу, заключенный между ответчиками недействительным и прекратить право собственности Беленок Я.С.

Представитель Шашкова А.Ф. по доверенности Черкашина Л.В. иск не признала.

Решением Тайшетского городского суда Иркутской области от 26 апреля 2012 года в удовлетворении исковых требований отказано полностью.

В апелляционной жалобе Иванова Е.А. просит решение суда отменить, полагая, что судом допущены нарушения норм материального права и норм процессуального права.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, вывод суда об отказе в иске является преждевременным. Суд не учел, что договор аренды с правом выкупа является смешанным, в нем имеются условия предварительного договора купли-продажи недвижимости, совершенного в надлежащей форме и не требующего государственной регистрации. Она добросовестно исполняла условия договора, имеет преимущественное право на приобретение спорного имущества в собственность. Дом и земельный участок были ей переданы, в процессе их использования выявлены скрытые недостатки, которые она устраняла за свой счет. Арендодатель был поставлен в известность об имеющихся недостатках. Все расходы подтверждены документально. Соглашение о расторжении договора является недействительным, так как не соблюден порядок возврата объектов аренды и не возвращена предоплата.

Относительно апелляционной жалобы письменных возражений не поступило.

Судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Заслушав доклад судьи Иркутского областного суда Амосова С.С., проверив законность и обоснованность судебного постановления суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия не установила оснований к отмене решения суда.

Разрешая возникший спор, суд установил, что "дата обезличена" между Шашковым А.Ф. и Ивановой Е.А. был подписан договор аренды указанных жилого дома и земельного участка с правом последующего выкупа на срок до "дата обезличена". Согласно передаточному акту от "дата обезличена", имущество передано Ивановой Е.А. во временное владение и пользование.

Соглашением от "дата обезличена", составленным в письменной форме, стороны расторгли договор, по передаточному акту от "дата обезличена" арендатор передал имущество арендодателю.

На основании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от "дата обезличена" спорное недвижимое имущество приобретено Беленок Я.С. у Шашкова А.Ф., договор купли-продажи и право собственности покупателя зарегистрированы в установленном порядке "дата обезличена".

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд пришел к выводу о том, что договор аренды недвижимости с правом последующего выкупа от "дата обезличена", в силу пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 558, пункта 3 статьи 609, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации является незаключенным, так как не соблюдены требования закона о его государственной регистрации. При этом не имеется доказательств того, что ответчик Шашков А.Ф. уклонялся от регистрации договора. Кроме того, соглашение о расторжении договора аренды было подписано сторонами добровольно.

Выводы суда первой инстанции основаны на законе, являются правильными и соответствуют содержанию исследованных в судебном заседании доказательств, результаты оценки которых суд отразил в своем решении.

Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда не может согласиться с доводами апелляционной жалобы по следующим основаниям.

В силу названных положений закона несоблюдение требований о государственной регистрации договора аренды жилого дома и земельного участка с правом последующего выкупа свидетельствует о незаключенности договора.

При отсутствии доказательств уклонения ответчика от государственной регистрации сделки, а также при наличии добровольного соглашения сторон о расторжении договора и возврате спорного имущества ответчику, оснований для признания этого договора состоявшимся (заключенным), и для удовлетворения производных требований не имелось.

Кроме того, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям, тогда как истец не предъявил иск о понуждении заключить основной договор согласно пункту 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы апелляционной жалобы не содержат указания на обстоятельства, которые могут служить основанием для отмены либо изменения судебного постановления в апелляционном порядке.

Суд первой инстанции определил обстоятельства, имеющие значение для дела, оценил доказательства в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, правильно применил нормы материального права, регулирующие спорное правоотношение.

Решение Тайшетского городского суда Иркутской области является законным и обоснованным, подлежит оставлению без изменения.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Тайшетского городского суда Иркутской области от 26 апреля 2012 года по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий:

С.С. Амосов

Судьи:

И.И. Губаревич

И.А. Рудковская