Апелляционное определение СК по гражданским делам Кемеровского областного суда от 19 сентября 2012 г. по делу N 33-9070

Судебная коллегия по гражданским делам

Кемеровского областного суда в составе:

председательствующего Гребенщиковой О.А.,

судей Третьяковой В.П. и Пискуновой Ю.А.,

при секретаре Арикайнен Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в порядке апелляционного производства по докладу судьи Гребенщиковой О.А. гражданское дело

по апелляционной жалобе К. на решение Кировского районного суда г. Кемерово от 17 июля 2012 года

по иску К. к К1. о государственной регистрации перехода права собственности,

по встречному иску К1. к К. о признании договора купли-продажи жилого дома незаключенным,

УСТАНОВИЛА:

К. обратился в суд с иском к К1. о государственной регистрации перехода права собственности.

Требования мотивированы тем, что 16.08.2011 г. он заключил договор купли-продажи с К2. Предметом договора являлся жилой дом общей площадью 45,4 кв.м., в том числе жилой 33,6 кв.м., стоимостью "данные изъяты" рублей.

Расчет за жилой дом был полностью произведен. Согласно п.1 ст.454 договор купли-продажи был заключен надлежащим образом, т.к. при заключении договора купли-продажи были соблюдены необходимые условия его заключения - истец полностью произвел расчет за указанный жилой дом, и фактически начал им владеть, где другая сторона "продавец" не чинила ему в этом препятствий.

16.08.2011 г. истец обратился с заявлением в УФРС по КО для регистрации своего права на жилой дом, расположенный по адресу: "адрес". Окончание срока регистрации права в расписки указана дата 15.09.2011 г.

ДД.ММ.ГГГГ К2. умер. В установленный срок истец обратился в УФРС по КО для получения свидетельства о праве собственности. Однако в выдачи документа ему было отказано. Отказ был мотивирован тем, что 14.09.2011 г. УФРС по КО было вынесено сообщение об отказе в государственной регистрации права.

О наличии заключенного договора купли-продажи между истцом и К2. ответчик К1. осведомлен, однако, несмотря на данные обстоятельства, намерен принять наследство на указанный жилой дом, и зарегистрировать право за собой.

Истец просил суд вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности к К. на жилой дом, общей площадью 45,4 кв.м., в том числе жилой 33,6 кв.м., расположенный по адресу: "адрес".

К1. обратился в суд со встречными исковыми требованиями к К. о признании договора купли продажи жилого дома незаключенным.

Требования мотивированы тем, что передачи дома от К2. К. не происходило. Многие годы они с братом с разрешения отца пользовались его домом, прописаны в нём, посещают, оставляют вещи, у них обоих есть ключи от дома. Ничего после смерти отца не изменилось, замок тот же, ключи те же. Нет никаких подтверждений того, что по сделке брат передал отцу деньги. Представленная в суд расписка явно фальшивая, в ней отсутствует дата, подпись предположительно не принадлежит продавцу К2., намеренно искажена либо сделана отцом в состоянии сильного опьянения.

Указание в договоре на то, что между сторонами произведен расчёт, не подтверждается документом о передаче денег. Кроме того, сам договор подписан также не рукой К2. Подпись под договором выведена слишком ровно для очень пожилого человека, соединение букв в написании ФИО, плавное, почти без отрыва, а у отца руки дрожали от старости и пьянства.

Цена дома согласно оценке "данные изъяты" руб., а по договору "данные изъяты" руб. В течение последних нескольких лет у отца были неприязненные отношения с К. К. оказывал на отца физическое и психологическое давление, угрожал расправой. Это могут подтвердить свидетели. За три месяца до так называемой сделки у отца умерла жена К3. Отец и до этого сильно пил, а после смерти жены всё чаще стал напиваться дешёвым спиртом до невменяемого состояния, перестал контролировать свое поведение. Сделка происходила в тяжелый для отца жизненный период, т.е. отец действовал под влиянием стечения тяжелых жизненных обстоятельств на невыгодных для себя условиях, продавал дом своему обидчику по заниженной цене.

В течение всего августа отец часто обращался к нему за защитой от угроз и нападений со стороны К., этому будут представлены доказательства. К2. постоянно просил у него денег на спиртное и продолжал просить денег даже после даты сделки, из чего можно заключить, что никаких денег он не получал. С ним у отца были хорошие отношения, и он в присутствии свидетелей неоднократно заявлял, что брат заставляет его подписать дарственную, но он желает, чтобы детям всем достался дом поровну.

Считает сделку незаключенной, так как нарушен п.8 Договора, сделка не прошла государственную регистрацию, дом и деньги не передавались, договор является поддельным, обращение в УФРС совершенным под влиянием давления, насилия, угроз.

К1. просил суд признать договор купли-продажи жилого дома, расположенного по "адрес", между К2. и К. незаключенным или недействительным.

К. в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель К. - Ф., действующая основании доверенности, требования своего доверителя поддержала, в удовлетворении встречного иска просила отказать.

К1. в судебном заседании поддержал заявленные им исковые требования, в удовлетворении иска К. просил отказать.

Представитель К1. по устному ходатайству Б., полагал требования своего доверителя подлежащими удовлетворению, К. в удовлетворении иска просил отказать.

Привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица Управление Росресстра по Кемеровской области предоставило отзыв на исковое заявление К., просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

Решением Кировского районного суда г. Кемерово от 17 июля 2012 года постановлено:

Встречные исковые требования К1. удовлетворить.

Признать незаключенным договор купли-продажи жилого дома по адресу: "адрес" между продавцом К2. и покупателем К..

К. в удовлетворении заявленных требований отказать.

Взыскать с К. в пользу К1. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины 6350 рублей.

В апелляционной жалобе К. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное.

Отказ в удовлетворении исковых требований К. суд мотивирует тем, что поскольку К. не было заявлено требование суду о государственной регистрации договора купли-продажи от 16.08.2011г., то данный договор следует признать незаключенным в силу п.2 ст.558 ГК РФ.

В справке Кемеровского областного суда от 02.08.2011г. N 01-07/26-475 "Справка о практике рассмотрения судами Кемеровской области гражданских дел" указано в случае, если до регистрации перехода права собственности продавец квартиры умер, следует учитывать разъяснения, содержащиеся в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010г. "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Поскольку единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю являлось отсутствие продавца, К. обратился с иском о государственной регистрации перехода права собственности как указывает вышестоящий суд.

На апелляционную жалобу представителем К1. - Б. поданы возражения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений относительно жалобы, заслушав представителя истца К. - Ф., поддержавшую доводы апелляционной жалобы, ответчика К1., его представителя по устному ходатайству Б., возражавших против доводов жалобы, проверив в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения, исходя из доводов, изложенных в жалобе, возражениях, судебная коллегия находит решение подлежащим отмене в связи со следующим.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении встречных исковых требований К1., признав договор купли-продажи жилого дома незаключенным, и об отказе в удовлетворении исковых требований К. о государственной регистрации перехода права собственности

Однако судебная коллегия не может согласиться с названным выводом суда, поскольку он не соответствует установленным обстоятельствам дела и принят с нарушением норм материального права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Закона N 122-ФЗ " О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Согласно пункту 2 указанной статьи государственная регистрация возникшего до введения в действие данного Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие этого Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества. Государственная регистрация возникшего до введения в действие названного Федерального закона права на объект недвижимого имущества проводится при государственной регистрации перехода данного права или сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества без уплаты государственной пошлины.

Таким образом, установлено и следует из материалов дела, что на основании договора купли-продажи дома (части дома) от 07.09.1977 г. К2. являлся собственником спорного жилого дома, расположенного в "адрес" (л.д.26). Данное обстоятельство не оспаривается сторонами.

В силу вышеприведенных норм права указанный договор и право собственности на дом не подлежало государственной регистрации.

Факт заключения К. (покупатель) договора купли-продажи от 16.08.2011 года и передача К2. (продавцом) спорного имущества истцу подтвержден представленными в материалы дела документами: договором купли-продажи, который имеет силу передаточного акта (п. 6 договора), и распиской продавца К2. о получении денежных средств за проданный дом (л.д. 6, 7).

16.08.2011 года стороны сделки обратились с заявлением в Управление Росреестра по КО для регистрации права К. на жилой дом, расположенный по адресу: "адрес". Окончание срока регистрации права в расписке указана дата 15.09.2011 года (л.д. 8-11).

ДД.ММ.ГГГГ К2. умер (л.д. 29).

В установленный срок истец обратился в Управление Росреестра по КО для получения свидетельства о праве собственности. Однако в выдачи документа ему было отказано (л.д. 27-28).

Согласно статье 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (часть 3 указанной статьи).

В соответствии с пунктом 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом (пункт 63 вышеуказанного Постановления).

Таким образом, учитывая, что установлен факт исполнения сторонами договора купли-продажи от 16.08.2011 года, который был заключен с соблюдением всех существенных условий, расчет по договору произведен полностью, имущество передано от продавца к покупателю, заявление о регистрации договора купли-продажи было подано сторонами сделки в орган, к компетенции которого относится государственная регистрация договоров по отчуждению объектов недвижимости и перехода права собственности, однако регистрация не была произведена по причине смерти стороны по сделке, судебная коллегия, исходя из положений пункта 2 статьи 8, статьи 131, пункта 2 статьи 223, части 2 статьи 558, части 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, находит исковые требования К. законными и обоснованными, подлежащими удовлетворению, поскольку иного способа защиты нарушенного права истца в данном случае законом не предусмотрено.

Доводы встречного иска о том, что имущество и денежные средства от продавца к покупателю не передавались, судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку они опровергаются как данными договора купли-продажи дома от 16 августа 2011 года - пункту 5, согласно которого передача жилого дома сторонами осуществилась при подписании настоящего договора, который имеет силу передаточного акта, а расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора (пункт 2 договора) (л.д. 6), и также данными расписки К2., из которой усматривается, что им получено от К. "данные изъяты" рублей за проданный жилой дом по адресу: "адрес". (л.д. 7)

При этом встречные требования К1. удовлетворению не подлежат, поскольку судебная коллегия с учетом установленных обстоятельств дела не усматривает оснований для признания договора купли-продажи жилого дома от 16.08.2011 года незаключенным или недействительным.

Основания, по которым ответчик К1. просил суд признать договор купли-продажи от 16.08.2011 года незаключенным или недействительным, ответчиком в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не доказаны.

Следует отметить, что регистрация перехода права собственности на объект недвижимого имущества не является препятствием для оспаривания ответчиком самого договора купли-продажи по основаниям, предусмотренным законом.

В связи с тем, что судом при разрешении спора было допущено неправильное толкование норм материального права, суд неверно оценил представленные по делу доказательства, выводы суда противоречат установленным судом в полном объеме обстоятельствам, имеющим значение для дела, то решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене.

Отменяя решение суда, судебная коллегия считает возможным принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований К. о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи жилого "адрес" от 16.08.2011 года, и об отказе в удовлетворении требований К1. о признании указанного договора незаключенным.

Согласно статье 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Как следует из материалов дела, истцом К. при подаче иска была оплачена госпошлина в размере "данные изъяты" рублей (5200+( "данные изъяты" -200 000)*1%), что подтверждается квитанциями об оплате на л.д. 4-5.

Таким образом, поскольку исковые требования К. удовлетворены полностью, с ответчика К1. в соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежит взысканию в пользу истца сумма оплаченной им госпошлины в размере "данные изъяты" рублей.

На основании изложенного, руководствуясь частью 1 статьи 327.1, статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Кировского районного суда г. Кемерово от 17 июля 2012 года отменить.

Принять по делу новое решение.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на основании договора купли-продажи жилого дома общей площадью 45,4 кв.м., жилой площадью 33,6 кв.м., расположенного по адресу: "адрес", заключенного между К2. и К. 16.08.2011 года, без заявления второй стороны.

В удовлетворении встречных исковых требований К1. к К. о признании договора купли-продажи жилого дома от 16.08.2011 года незаключенным отказать.

Взыскать с К1. в пользу К. 8200 рублей в счет возмещения судебных расходов по уплате госпошлины.

Председательствующий: Гребенщикова О.А.

Судьи: Третьякова В.П.

Пискунова Ю.А.