Апелляционное определение СК по гражданским делам Кемеровского областного суда от 09 октября 2012 г. по делу N 33-9878

Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе:

председательствующего: Чёрной Е.А.

судей: Фатьяновой И.П. и Емельянова А.Ф.

при секретаре: Филиппове А.Н.

заслушала в открытом судебном заседании по докладу судьи Чёрной Е.А. дело по апелляционной жалобе Гладышевой З.Х.

на решение Прокопьевского районного суда Кемеровской области от 11 июля 2012 года

по иску Гладышевой З.Х. к администрации Прокопьевского муниципального района о признании права собственности на объект незавершенного строительства, а также по встречному иску администрации Прокопьевского муниципального района к Гладышевой З.Х. о признании объекта незавершенного строительства самовольно возведенной постройкой и сносе самовольной постройки,

УСТАНОВИЛА:

Гладышева З.Х. обратилась в суд с иском к администрации Прокопьевского района о признании за ним права собственности на объект незавершенного строительства. Требования мотивировала тем, что в 2008 году она обратилась в администрацию Прокопьевского района Кемеровской области с просьбой о предоставлении в аренду земельного участка из земель -земли населенных пунктов, общей площадью 0,15 га для индивидуального жилищного строительства. Испрашиваемый земельный участок расположен по адресу: "адрес". ДД.ММ.ГГГГ Распоряжением N ответчик утвердил границы земельного участка и возложил обязанность по постановке земельного участка на кадастровый учет. ДД.ММ.ГГГГ она поставила земельный участок на кадастровый учет и ему был присвоен кадастровый номер N. ДД.ММ.ГГГГ на основании распоряжения ответчика N земельный участок, общей площадью 0,15 га., расположенный по адресу: "адрес" с кадастровым номером N, был предоставлен Гладышевой З.Х. в аренду. На основании данного распоряжения между Гладышевой и администрацией Прокопьевского района был заключен договор аренды земельного участка. В 2009 г. на данном земельном участке был выстроен объект незавершенного строительства со степенью готовности 58 %, что подтверждается техническим паспортом объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ Согласно кадастровому паспорту здания, сооружения, объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ кадастровый номер земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не соответствует кадастровому номеру, указанному в Распоряжении N от ДД.ММ.ГГГГ Данное обстоятельство обусловлено п. 4 ст. 24 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ. Внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости или образованных объектов недвижимости носят временный характер, такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости. В настоящий момент земельный участок общей площадью 0,15 га., расположенный по адресу: "адрес" имеет кадастровый номер N.

Просила признать за собой право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: "адрес", общей площадью застройки "данные изъяты" кв.м.

Администрация Прокопьевского муниципального района обратилась со встречным иском о признании объекта незавершенного строительства самовольно возведенной постройкой и сносе самовольной постройки. Требования мотивировали тем, что указанный объект незавершенного строительства должен быть признан самовольной постройкой и снесен по следующим основаниям: кадастровый паспорт земельного участка под кадастровым номером N выдан на земельный участок общей площадью "данные изъяты" кв.м. Однако, в соответствии с ч.4 статьи 24 Федерального закона от 24.07.2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" Управление Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии (Управление Росреестра по Кемеровской области) аннулировало ДД.ММ.ГГГГ сведения государственного кадастра недвижимости о земельном участке под кадастровым номером N. В распоряжении "О предоставлении земельного участка в аренду" администрации Прокопьевского района от 20.11.2008 года N имеется ссылка на объявление в газете "Сельская новь" от 18.11.2008 года. Однако согласно Прокопьевской районной газете "Сельская новь" от 18 ноября 2008г. объявление в соответствие со ст. 30.1 ЗК РФ о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка под индивидуальное жилищное строительство отсутствует. Распоряжением администрации Прокопьевского муниципального района N от ДД.ММ.ГГГГ отменено распоряжение администрации Прокопьевского района от ДД.ММ.ГГГГ N "О предоставлении земельного участка в аренду" Гладышевой. Кроме того, кадастровый паспорт от ДД.ММ.ГГГГ Гладышевой выдавался с разрешенным использованием под личное подсобное хозяйство, в связи с чем, земельный участок не мог быть использован для индивидуального жилищного строительства. Таким образом, объект незавершенного строительства Гладышевой был возведен незаконно, на земельном участке, который не сформирован и не поставлен на государственный кадастровый учет. В распоряжении "О предоставлении земельного участка в аренду" администрации Прокопьевского района от ДД.ММ.ГГГГ N, которое упоминается заявителем, указано, что Гладышева должна была получить разрешение на строительство дома в отделе архитектуры и строительства в течение 30 дней с даты выхода распоряжения, однако Гладышева этого не сделала. Гладышева не является правообладателем земельного участка, на котором построила объект незавершенного строительства. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Просили признать объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: "адрес", общей площадью застройки "данные изъяты" кв.м, самовольной постройкой. Обязать Гладышеву З.Х. снести самовольную постройку в течение 3-х месяцев с момента вступления решения в законную силу.

Решением Прокопьевского районного суда Кемеровской области от 11.07.2012г. постановлено:

исковое заявление Гладышевой З.Х. к администрации Прокопьевского муниципального района о признании права собственности на объект незавершенного строительства оставить без удовлетворения.

Исковое заявление администрации Прокопьевского муниципального района к Гладышевой З.Х. о признании объекта незавершенного строительства самовольно возведенной постройкой и сносе самовольной постройки удовлетворить в полном объеме.

Признать объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: "адрес", общей площадью "данные изъяты" кв.м. самовольной постройкой.

Обязать Гладышеву З.Х. снести самовольно возведенную постройку в течение трех месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Взыскать с Гладышевой З.Х. в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме "данные изъяты" рублей.

В апелляционной жалобе Гладышева З.Х. просит решение суда отменить решение, вынести по делу новое решение, удовлетворив её исковые требования в полном объеме и отказав ответчику в удовлетворении его встречного иска.

Указывает, что суд неправомерно истолковал положения ст. 222 ГК РФ и признал объект незавершенного строительства самовольной постройкой, так как не применил закон подлежащий применению, а именно положения ст. 51 Градостроительного кодекса РФ и ст. 2 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" от 17.11.1995 г. N 169-ФЗ.

Объект незавершенного строительства был возведен на земельном участке, который был предоставлен ей для индивидуального жилищного строительства, о чём свидетельствует п. 1 Распоряжения N от ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, объект незавершенного строительства возведен на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства.

Кроме того, постройка может быть признана самовольной, в случае если она возведена без получения необходимого разрешения.

Согласно техническому паспорту объекта незавершенного строительства и кадастровому паспорту задания, сооружения, объекта незавершенного строительства назначение постройки не определено.

В настоящий момент на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, и определить его целевое использование не представляется возможным.

Также при вынесении решения суд пришел к необоснованному выводу о том, что Распоряжение N от ДД.ММ.ГГГГ утратило свою силу, так как она не исполнила обязанности, предусмотренные п. 2 данного Распоряжения, предусматривающего обязанности заявителя на заключение договора аренды земельного участка и получение разрешения на строительство.

Фактически она выполнила свои обязательства в части заключения договора аренды земельного участка, что свидетельствует о волеизъявлении ответчика на предоставление ей земельного участка. Она не получила только разрешение на строительство, но это не может являться основанием для того, чтобы Распоряжение утратило силу, так как оно могло утратить силу лишь в случае если бы она не заключила договор аренды земельного участка.

Таким образом, при вынесении решения судом были нарушены нормы как материального права, что влечет его отмену.

Представителем администрации Прокопьевского муниципального района Холиным С.А. принесены возражения на жалобу.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, заслушав в поддержку жалобы представителя Гладышевой З.Х.- Цыганкова А.М., просившего решение суда отменить удовлетворить исковые требования, представителей Администрации Прокопьевского муниципального района Холина С.А. и Комитета по управлению муниципальной собственностью Сергееву Е.Е., просивших решение суда оставить без изменения, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений на нее в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п. 1).

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи (п. 2).

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3).

Из совокупности вышеприведенных положений следует, что факт возведения постройки без получения разрешения не является безусловным основанием для ее сноса.

При этом в силу положений пункта 3 той же статьи самовольная постройка может быть узаконена в том случае, если она возведена на принадлежащем застройщику земельном участке, соответствует градостроительным нормам и правилам и не создает угрозы нарушения прав иных лиц.

На основании изложенного, судебная коллегия признает ошибочным утверждение ответчика о том, что наличие у объекта любого признака самовольной постройки ведет к его сносу. Последний возможен только в том случае, если его сохранение может привести к нарушению прав и законных интересов третьих лиц.

Как следует из материалов дела, объект возведен на земельном участке, предоставленном Гладышевой З.Х. на основании распоряжения администрации Прокопьевского района от ДД.ММ.ГГГГ N "О предоставлении земельного участка в аренду".

Оценивая критически право пользования Гладышевой З.Х. земельным участком суд первой инстанции пришел к выводу что данное распоряжение утратило свою силу, поскольку Гладышева З.Х. не исполнила возложенные на нее п.2 распоряжения обязанностей, а именно не получила разрешение на строительство дома. Кроме того, данное распоряжение было отменено распоряжением администрации Прокопьевского муниципального района N от ДД.ММ.ГГГГ

Поскольку правовые основания для пользования спорным земельным участком у Гладышевой З.Х. отсутствовали, суд, руководствуясь ч.3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ, удовлетворил встречный иск администрации о сносе самовольной постройки. И, соответственно, отказал истцу Гладышевой З.Х. в удовлетворении ее требований.

Судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда первой инстанции исходя из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского Кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором.

По правилам пункта 2 статьи 621 Кодекса, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Кодекса).

В процессе рассмотрения возникшего спора апелляционный суд также установил, что земельный участок, на котором находится спорный объект, был предоставлен Гладышевой З.Х. для индивидуального жилищного строительства на основании распоряжения администрации Прокопьевского района от ДД.ММ.ГГГГ N "О предоставлении земельного участка в аренду", и на этот земельный участок был оформлен кадастровый паспорт. По предоставлении кадастровой выписки между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Прокопьевского района и Гладышевой З.Х. был заключен договор аренды N от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым данный земельный участок был предоставлен истцу для целей индивидуального жилищного строительства на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ

В силу пункта 2.1 договора срок действия договора установлен по ДД.ММ.ГГГГ, вместе с тем пунктом 6.4 договора предусмотрено, что в случае возобновления договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от Договора предупредив об этом другую сторону за 10 дней.

После истечении срока действия договора возражений со стороны арендодателя не поступило (доказательства таких возражений судебной коллегии не представлено), арендатор продолжил пользование земельным участком, следовательно, договор считается возобновленным на неопределенный срок с ДД.ММ.ГГГГ

Судебной коллегией не приняты доводы Администрации и Комитета о заключении договора сроком только на один год, поскольку представители Администрации и КУМС не представили доказательств, подтверждающих расторжение договора аренды и возвращения земельного участка арендатором арендодателю в порядке, предусмотренном статьей 622 Гражданского кодекса РФ.

Ссылка на п.4.3.3. договора предусматривающий преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок по письменному заявлению арендодателю не позднее чем за 30 дней до истечения срока действия договора, не свидетельствует об освобождении арендодателя от его обязанности о направлении арендатору соответствующего уведомления о расторжении договора аренды.

Доказательств, подтверждающих, что договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ прекращен, а земельный участок площадью 0,15 га передан в аренду третьим лицам, суду также не представлено.

Вместе с тем, как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, разрешительных документов на заявленное в иске строение истцом не представлено, доказательства обращения Гладышевой З.Х. в администрацию за получением разрешения на строительство в соответствии с градостроительным регламентом, отсутствуют.

Довод апеллятора об отсутствии необходимости в получении разрешения на строительство спорного объекта, поскольку последний в силу пункта 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации является строением вспомогательного использования, изучен и отклонен судебной коллегией.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 17 статьи 51 названного кодекса выдача разрешений на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

По мнению Минрегиона России, под строениями и сооружениями вспомогательного использования следует понимать сооружения пониженного уровня ответственности по ГОСТ 27751-88 "Надежность строительных конструкций и оснований". К таким сооружениям относятся парники, теплицы, летние павильоны, небольшие склады и подобные сооружения. Кроме того, критерием для отнесения строений к вспомогательным является наличие на рассматриваемом земельном участке основного здания, строения или сооружения, по отношению к которому новое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию.

Оценивая фактические обстоятельства спора, судебная коллегия установила, что представленные заявителем документы не содержат указаний, по отношению к какому объекту недвижимости спорный объект выполняет вспомогательные функции.

В связи с этим, поскольку документов, разрешающих строительство и подтверждающих ввод в эксплуатацию спорного строения заявителем не было представлено, обоснован вывод суда о нарушении порядка его создания в соответствии с градостроительным регламентом.

Однако при этом отсутствуют основания и для сноса такой постройки, поскольку при ее возведении не было допущено нарушений строительных норм и правил, которые могли бы повлечь за собой возможность нарушения прав и законных интересов третьих лиц. Обратного, в нарушение требований ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ответчиком не доказано.

Также не представлено и доказательств того, каким образом нарушаются права и законные интересы муниципального образования возведением спорной постройки.

Администрация Прокопьевского муниципального района и Комитет по управлению муниципальной собственностью ссылаются на вид разрешенного использования в кадастровом паспорте земельного участка- личное подсобное хозяйство, однако при этом не учитывая, что в договоре аренды земельного участка в приложении N "Расчет арендной платы" указана цель предоставления участка : для индивидуального жилищного строительства.

Указанные изменения действительно не были внесены и зарегистрированы в установленном порядке, однако договор аренды был заключен на данный условиях, из его содержания видно, что собственник земельного участка принял решение именно о данном целевом назначении участка: для индивидуального жилищного строительства. Кроме того, на данный земельный участок оформлен новый кадастровый паспорт с видом разрешенного использования- под индивидуальное жилищное строительство. Поскольку спорный объект недвижимости не завершен строительством, вывод о нецелевом использовании земли сделать невозможно.

Доводы представителей администрации и Комитета об аннулировании сведений о земельном участке и отсутствии объекта аренды, в связи с чем Гладышева З.Х. должна вновь принимать участие в аукционе на право заключения договора аренды судебной коллегией отклоняются по изложенным выше основаниям.

Согласно абзацу 2 пункта 26 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворении при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Как установлено из материалов дела и пояснений сторон, истец обращался в 2010 году за легализацией постройки, однако администрацией Прокопьевского района ей было отказано в связи с аннулированием сведений о земельном участке. Также Гладышева обращалась в суд с иском о признании права на данную постройку, было вынесено решение об удовлетворении заявленных требований, которое впоследствии было отменено по вновь открывшимся обстоятельствам, затем иск оставлен без рассмотрения.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что Гладышева З.Х. предпринимала надлежащие меры к легализации самовольной постройки, договор аренды по истечении срока его действия следует считать возобновленным на неопределенный срок, поскольку арендатор продолжает пользоваться этими объектами недвижимости при отсутствии возражений со стороны комитета, сам договор аренды по основаниям ничтожности либо оспоримости не оспаривается.

При таких обстоятельствах решение Прокопьевского районного суда Кемеровской области от 11.07.2012 года подлежит отмене в связи с неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела и неправильным применением норм материального права, с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований администрации Прокопьевского муниципального района и удовлетворении исковых требований Гладышевой З.Х. к администрации Прокопьевского муниципального района о признании права собственности на объект незавершенного строительства.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Прокопьевского районного суда Кемеровской области от 11.07.2012 года отменить, вынести новое решение.

В удовлетворении исковых требований Администрации Прокопьевского муниципального района к Гладышевой З.Х. о признании объекта незавершенного строительства самовольно возведенной постройкой и сносе самовольной постройки, отказать.

Исковые требования Гладышевой З.Х. удовлетворить.

Признать за Гладышевой З.Х. право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: "адрес", общей площадью застройки "данные изъяты" кв.м.

Председательствующий: Е.А. Чёрная

Судьи: А.Ф. Емельянов

И.П. Фатьянова