Апелляционное определение СК по гражданским делам Псковского областного суда от 25 сентября 2012 г. по делу N 33-1545

Судебная коллегия по гражданским делам Псковского областного суда в составе:

председательствующего Сладковской Е.В.

судей: Новиковой Л.А., Адаева И.А.

при секретаре Мелиховой Н.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе СПРК "Колхоз "Красный рыбак" на решение Великолукского городского суда от 17 июля 2012 года, которым постановлено:

В удовлетворении иска СПРК "Колхоз "Красный рыбак" к Винку В.В. и Гусейнову М.М.о о признании недействительной сделки купли-продажи объекта недвижимости отказать.

Выслушав доклад судьи Адаева И.А., объяснения представителей СПРК "Колхоз "Красный рыбак" Сайдалимовой О.О., Нестеренко Г.Н., поддержавших доводы жалобы, возражения ответчика Винка В.В., представителя ответчика Гусейнова М.М.о- Иванова О.П., объяснения представителя Администрации г. Великие Луки Сотникова А.Г., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Сельскохозяйственный производственный рыболовецкий кооператив "Колхоз "Красный рыбак" (далее - СПРК "Колхоз "Красный рыбак") обратился в суд с иском к Винку В.В. и Гусейнову М.М.о о признании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от (дата)2012 N недействительной сделкой и аннулировании записей в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним о зарегистрированных правах на спорный объект недвижимости.

В обоснование представители истца указали, что СПРК "Колхоз "Красный рыбак", имея намерение получить в пользование на правах аренды земельный участок, площадью "..." с кадастровым номером N, непосредственно прилегающий к земельному участку, принадлежащему кооперативу, с целью расширения производства, обратился в Администрацию г. Великие Луки с соответствующим заявлением.

Однако, как было установлено в ходе рассмотрения заявления, на указанном земельном участке зарегистрирован объект незавершенного строительства, принадлежащий на основании оспариваемого договора купли-продажи Гусейнову М.М.о

Вместе с тем, согласно сведениям Управления Росреестра по Псковской области, данный земельный участок правами третьих лиц не обременен. Фактически на участке какие-либо объекты недвижимости отсутствуют. Согласно акту осмотра земельного участка от (дата) 2012 года, составленному должностными лицами отдела земельных отношений КУМИ Администрации г. Великие Луки, признаков ведущихся или ранее произведенных строительных работ не обнаружено, грунт в видимой его части не поврежден, следов земляных работ нет.

В связи с этим представители истца полагали, что ответчиками совершена сделка в отношении несуществующего объекта недвижимости с целью приобретения необоснованного преимущества по предоставлению данного

земельного участка в аренду, минуя процедуру проведения торгов.

Учитывая изложенное, просили признать договор купли-продажи, заключенный (дата) 2012 года между Винком В.В. и Гусейновым М.М.о, недействительной сделкой по основаниям, установленным статьями 168 и 170 ГК РФ.

Ответчик Винк В.В. иск не признал, мотивировав свою позицию тем, что объект недвижимости в виде фундамента он приобрел на основании договора купли-продажи от (дата)2009 у У. Все документы на объект незавершенного строительства были оформлены в установленном законом порядке. (дата) 2011г. он заключил с Администрацией г. Великие Луки договор аренды земельного участка, на котором расположен фундамент. В связи с возникшими финансовыми затруднениями, он продал (дата) 2012 года спорный объект недвижимости Гусейнову М.М.о за "..." рублей.

Ответчик Гусейнов М.М.о и его представитель Плаксий С.А. иск не признали, указав в обоснование, что объект недвижимости приобретался Гусейновым М.М.о для строительства жилого дома за счет кредитных средств, предоставленных ОАО КБ "Великие Луки банк", которому этот объект был передан в залог (ипотеку). Далее, пояснили, что в конце февраля - начале марта 2012 года спорный фундамент был демонтирован неизвестными лицами, по его предположению - работниками истца, а на месте прежнего фундамента были уложены без углубления в грунт фундаментные бетонные блоки в виде прямоугольника.

Представитель Администрации г. Великие Луки Улубаева Я.В. возражала против удовлетворения иска, указав, что при наличии не оспоренных в установленном законом порядке кадастрового паспорта и иных документов, подтверждающих физическое существование фундамента и прошедших правовую экспертизу в Управлении Росреестра по Псковской области, действительность оспариваемого договора сомнений не вызывает.

Представитель Управления Росреестра по Псковской области в судебное заседание не явился, возражений на иск не представил.

Представитель ОАО КБ "Великие Луки банк" в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие; в отзыве на иск указал, что Банк возражает против удовлетворения иска, поскольку при заключении кредитного договора и регистрации права собственности на спорный объект недвижимости была зарегистрирована ипотека для обеспечения обязательств по договору. Перед этим сотрудником Банка осуществлялась проверка наличия объекта недвижимости с выездом по месту его нахождения, в ходе которой было установлено, что на земельном участке имелся углубленный в грунт фундамент.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе представителем СПРК "Колхоз "Красный рыбак" ставится вопрос об отмене решения суда со ссылкой на неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность установленных судом обстоятельств, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального и процессуального права.

В частности, указывается, что суд неоднократно и необоснованно отказывал в удовлетворении ходатайств представителей истца о вызове и допросе ряда свидетелей, которые подтвердили бы то обстоятельство, что на момент заключения спорной сделки объект недвижимости не существовал. В результате избирательного подхода суда к свидетелям, которых он счел нужным допросить, был нарушен принцип состязательности и созданы препятствия для представления доказательств

в обоснование иска.

Кроме того, также необоснованно суд отклонял ходатайства о назначении и проведении экспертизы, которая могла бы подтвердить факты отсутствия на земельном участке фундамента, отсутствия следов его демонтажа и времени установки фундаментных блоков, которые не углублены в землю.

Представленное истцом письменное доказательство - письмо ООО " "..."" об отсутствии с (дата) 2011 года на земельном участке фундамента, суд проигнорировал и в постановленном решении не дал никакой оценки.

Мнение истца о голословных утверждениях ответчика Гусейнова М.М.о о демонтаже фундамента неизвестными лицами суд во внимание также не принял, хотя оно подтверждалось заявлением Гусейнова М.М.о в КУМИ Администрации г. Великие Луки от (дата) 2012 года и его объяснениями сотрудникам полиции от (дата) 2012 года, в которых о факте демонтажа фундамента им не упоминалось.

Показания свидетеля П., проводившей проверку наличия объекта ипотеки, неправомерно были приняты судом, как достоверные. Данный свидетель не обладает специальными познаниями в области строительства и, соответственно, не мог дать объективной оценки характеристикам объекта недвижимости. Более того, результаты осмотра с помощью фото-видеосъемки не фиксировались и не сопровождались составлением каких-либо документов, которые могли бы подтвердить достоверность показаний свидетеля.

Далее, указывается, что судом не было разрешено требование об аннулировании записей в ЕГРП на объект незавершенного строительства, поскольку фундамент, права на который были зарегистрированы, в настоящее время утрачен и, следовательно, суд обязан был удовлетворить это требование, так как сохранение записей о праве собственности на недвижимое имущество нарушает права и законные интересы истца.

В возражениях на апелляционную жалобу ответчик Гусейнов М.М.о с доводами истца не согласился и просил оставить решение суда без изменения, жалобу СПРК "Колхоз "Красный рыбак" без удовлетворения.

Выслушав объяснения явившихся лиц, проверив материалы дела, с учетом доводов апелляционной жалобы и возражений на неё, судебная коллегия не находит оснований для вмешательства в состоявшееся судебное постановление в связи со следующими обстоятельствами.

Судом установлено, что (дата) 2008 года между Администрацией г. Великие Луки и У. был заключен договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: "адрес" Срок договора аренды был установлен с (дата) 2008г. по (дата) 2011г.

(дата) 2009 года Администрацией г. Великие Луки У. было выдано разрешение N на строительство индивидуального жилого дома на указанном земельном участке.

В течение 2009 года У. построил на участке за свой счет фундамент для жилого дома.

(дата) 2009 года Великолукским филиалом Государственного предприятия Псковской области "Бюро технической инвентаризации" был оформлен по заявке У. кадастровый паспорт на объект незавершенного строительства - ленточный фундамент, площадью "...", который в соответствии с пунктом 4 статьи 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" является единственным документом, дающим основание для государственной

регистрации прав на объект незавершенного строительства.

(дата) 2009 года был составлен технический паспорт объекта недвижимости.

(дата) 2009 года право собственности У. на спорный фундамент было зарегистрировано Великолукским отделом Управления Росреестра по Псковской области.

Согласно договору купли-продажи от (дата) 2009 года, У. продал объект незавершенного строительства гражданину Винку В.В.

(дата) 2010 года право собственности Винка В.В. было зарегистрировано в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.

(дата) 2011 года между Администрацией г. Великие Луки и Винком В.В. был заключен договор аренды земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, на срок до (дата) 2012 года.

(дата) 2012г. Винк В.В. заключил с Гусейновым М.М.о договор купли-продажи, в соответствии с которым последний приобрел за "..." рублей спорный фундамент.

(дата) 2012 года право собственности Гусейнова М.М.о на объект недвижимости было зарегистрировано в установленном законом порядке.

В силу положений статьи 552 ГК РФ Гусейнов М.М.о приобрел право пользования земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости Винк В.В.

(дата) 2012 года Гусейнов М.М.о обратился в КУМИ Администрации г. Великие Луки с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, которое на момент разрешения дела рассмотрено не было.

Оспаривая действительность договора купли-продажи от (дата) 2012 года, представители истца сослались на основания, установленные в статьях 168 и 170 ГК РФ.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции пришел к выводам о том, что при наличии не оспоренных в установленном порядке документов, подтверждающих существование объекта незавершенного строительства перед заключением сделки и регистрацией перехода права собственности, прошедших правовую экспертизу в Управлении Росреестра по Псковской области, показания свидетелей, справки юридических лиц и субъективные доводы истца, - не могут быть приняты во внимание и, соответственно, оснований для удовлетворения иска не усмотрел.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, учитывая, кроме изложенного, следующее.

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом, т.е. субъектом, имеющим материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и на чье правовое положение она может повлиять.

Исходя из обстоятельств дела, судебная коллегия приходит к выводу о том, что СПРК "Колхоз "Красный рыбак" не обладал правом предъявления настоящего иска, поскольку не является заинтересованным лицом, обладающим каким-либо интересом в признании сделки ничтожной.

Конституционное право на судебную защиту по смыслу статьи 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с ее статьями 19 (часть 1), 46 (часть 2), 47 (часть 1), 50 (часть 3), 118 (часть 1) и 123 (часть 3), - это не только

право на обращение в суд, но и право на эффективное восстановление нарушенных прав и свобод посредством правосудия, отвечающего требованиям справедливости.

Предъявленные истцом требования не могут повлечь за собой восстановление прав Кооператива или привести к реализации той цели, которую преследует юридическое лицо, поскольку её реализация носит не реальный, а предположительный характер.

Основывать же свои доводы и требования на предположительном материально-правовом интересе Кооператив не вправе и, соответственно, не вправе безосновательно наделять себя самого правами истца.

Одно лишь данное обстоятельство является основанием к отказу в судебной защите лица, права которого спорной сделкой нарушены не были.

Что касается правового обоснования иска со ссылкой на три самостоятельных и взаимоисключающих основания, то в таком виде оно не могло привести к положительному разрешению дела, поскольку истец не только не определился с основанием иска, но и не представил суду аргументов и доказательств, подтверждающих несоответствие сделки какому-либо закону, а также доказательств, свидетельствующих о мнимом или притворном её характере.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции принял правильное решение об отказе в удовлетворении иска.

Утверждения представителей истца о том, что судом не было рассмотрено требование об аннулировании записи о зарегистрированных правах в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, - соответствует действительности, однако не может повлиять на правильность постановленного решения.

В данном случае судебная коллегия полагает возможным дополнить резолютивную часть решения суда первой инстанции указанием на отказ в удовлетворении данного требования.

Приходя к такому решению, судебная коллегия учитывает, что в соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. При этом зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Поскольку в Гражданском кодексе Российской Федерации, Законе о регистрации и иных законах не предусмотрен такой самостоятельный способ защиты, как аннулирование записи о зарегистрированном праве, оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество может происходить лишь с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правонарушения.

В рассматриваемом деле истец заявил данное требование в качестве применения последствий недействительности ничтожной сделки и самостоятельным основанием его не обосновывал. Поэтому отказ в удовлетворении основного требования влечет за собой те же последствия по дополнительному требованию.

Что касается доводов жалобы о том, что суду следовало признать зарегистрированное право собственности Гусейнова М.М.о прекращенным или отсутствующим, то такие требования истцом не заявлялись и, соответственно, судом не могли быть рассмотрены самостоятельно.

При этом судебная коллегия учитывает, что по смыслу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации во взаимосвязи с положениями статьи 39 ЗК РФ

нахождение объекта недвижимого имущества в разрушенном состоянии означает, что его собственник в силу прямого указания закона сохраняет за собой в целях восстановления разрушенного объекта ранее предоставленный правовой титул на землю, на котором расположен указанный объект. Это тем более справедливо, так как истец не представил суду доказательств того, что Гусейнов М.М.о отказался от намерений по строительству жилого дома, не заинтересован в этом строительстве либо доказательств невозможности возведения на земельном участке строительного объекта.

Учитывая изложенное, судебная коллегия полагает, что правоотношения сторон в рамках заявленных требований и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие правовое значение, установлены на основании добытых по делу доказательств, оценка которым дана с учетом требований гражданского процессуального законодательства, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы, направленные на иную оценку доказательств, не могут повлиять на правильность постановленного судом решения.

При таких обстоятельствах судебная коллегия признает, что состоявшееся решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, а апелляционная жалоба не содержит доводов, опровергающих выводы суда. Нарушений норм процессуального закона, влекущих отмену решения, судом не допущено.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Дополнить резолютивную часть решения Великолукского городского суда от 9 июля 2012 года указанием об отказе в удовлетворении требования СПРК "Колхоз "Красный рыбак" к Гусейнову М.М.о об аннулировании записи о зарегистрированных правах в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу СПРК "Колхоз "Красный рыбак" без удовлетворения.

Председательствующий Е.В.Сладковская

Судьи: Л.А.Новикова

И.А.Адаев