Апелляционное определение СК по гражданским делам Псковского областного суда от 16 октября 2012 г. по делу N 33-1636/2012

Судебная коллегия по гражданским делам

Псковского областного суда

в составе:

ПРЕДСЕДАТЕЛЬСТВУЮЩЕГО: Яроцкой Н.В.,

СУДЕЙ: Панова И.М. и Малыгиной Г.В.,

при секретаре: Полянской Д.В.,

рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе Османова А.О. на решение Псковского районного суда Псковской области от 12 мая 2012 г., которым постановлено:

Иск Индивидуального предпринимателя Иванова А.В. к Османову А.О. о понуждении к заключению договора коммерческого найма жилого помещения, - удовлетворить частично.

Обязать Османова А.О. заключить договор коммерческого найма жилого дома по адресу: "данные изъяты" на условиях, предложенных 01.11.2011 г. Индивидуальным предпринимателем Ивановым А.В., сроком до 30 сентября 2012 года, в котором:

- пункт 6.4 изложить в следующей редакции: "В установленные Договором сроки Наниматель обязан вносить плату за найм жилого дома, коммунальные услуги, установленные настоящим Договором. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, по настоящему договору, наступает с момента подписания Договора коммерческого найма ";

- пункт 12 изложить в следующей редакции: "За просрочку платежей по настоящему Договору Наниматель обязуется оплачивать Наймодателю пени в размере 0,1 % от суммы просрочки платежей за каждый день просрочки. Несвоевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги влечет взимание пеней в порядке и размере, которые установлены ст. 155 ЖК РФ и настоящим Договором".

Выслушав доклад судьи Псковского областного суда Малыгиной Г.В., объяснения, заслушав объяснения представителей Иванова А.В. - Иванову Т.Ю. и Макаренко М.Б., Османова А.О., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Индивидуальный предприниматель Иванов А.В. обратился в суд с иском к Османову А.О. о понуждении к заключению договора коммерческого найма жилого помещения.

В обоснование иска указал, что является собственником дома, расположенного по адресу: "данные изъяты" Общая площадь дома составляет "данные изъяты" кв.м. На момент приобретения дома в собственность ответчик проживал в нём, не имея документов, подтверждающих право проживания. 01.08.2011 года истцом в адрес ответчика направлено предложение о заключении до 15.08.2011 года договора коммерческого найма на срок до конца июня 2012 года. Однако, ответчик Османов А.О. отказался от подписания данного договора коммерческого найма, в связи с чем ему был направлен новый проект договора на срок от 01.11.2011 года по 30.09.2012 года, со сроком подписания до 17.11.2011 года, по которому плата за коммерческий найм рассчитана из стоимости 90 рублей за 1 кв.м., то есть "данные изъяты" рублей ежемесячно. От подписания данного договора коммерческого найма ответчик также уклонился, и продолжает проживать в доме без всяких законных оснований.

Истец ссылается, что он не может пользоваться правомочиями собственника жилого дома, и просил суд обязать ответчика заключить договор коммерческого найма вышеуказанного жилого дома на предложенных им условиях.

Представитель истца Иванова Т.Ю. в судебном заседании иск поддержала, просила обязать ответчика заключить краткосрочный договор коммерческого найма в соответствии с проектом договора от 01.11.2011 года (в редакции на 12.05.2012 года), с установлением ежемесячной платы в размере "данные изъяты" рублей (90 рублей за 1 кв.м.), на срок до 30 сентября 2012 года.

Ответчик Османов А.О. иск не признал. Пояснил, что в спорном жилом доме постоянно проживает с 1989 года с начала работы. Жильё являлось служебным, однако передать его в собственность ОАО АПК "Дуброво" отказалось, выкупить его не смог по причине несоразмерности цены. Плату за найм жилого помещения не вносит, поскольку с ним не заключён договор найма. Одновременно полагал возможным заключить договор коммерческого найма жилого помещения исходя из расчёта 50 рублей за 1 кв.м. "данные изъяты"

Представитель ответчика Ерохова И.С. иск признала частично. Ссылалась, что Османов А.О., как лицо более 10 лет отработавшее в колхозе, имеет право на предоставление жилья. При этом, полагала возможным заключить договор коммерческого найма с ежемесячной платой в размере "данные изъяты" на срок до 30 сентября 2012 года с даты подписания договора сторонами, с остальными условиями договора, предложенными истцом, согласилась.

Представитель третьего лица - ОАО АПК "Дуброво" Солопов П.В. исковые требования истца полагал обоснованными. Показал, что в период с 1995 года по 1997 год Османов А.О. располагал возможностью выкупить жильё по льготной цене, чем не воспользовался. В 2002 году ОАО "АПК "Дуброво" обращалось в суд с иском о выселении ответчика, однако в удовлетворении исковых требований было отказано. В 2005 году Османову А.О. предложено заключить договор коммерческого найма, который он отказался заключить. Плату за найм жилого помещения ответчик не вносит, поэтому фактических оснований для пользования жильём у него не имеется.

Судом вынесено указанное решение.

В апелляционной жалобе Османов А.О. ставит вопрос об отмене решения суда со ссылкой на факт предоставления ему жилья как работнику колхоза "данные изъяты" в 1989 году. Полагает, что при ликвидации колхоза дом должен был перейти к нему. В последующем, после заключении договора коммерческого найма, его могут выселить из занимаемого жилья.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене.

Из материалов дела следует, что решением собрания уполномоченных членов колхоза "данные изъяты" от 24 марта 1982 года, утверждённым решением исполнительного комитета Псковского районного Совета народных депутатов от 29.03.1982 года "данные изъяты", определено, что имеющееся в колхозе и вводимое в эксплуатацию колхозное жильё, является служебным, и выделяется только на период работы в колхозе или организациях Логозовского сельского Совета семьям, в которых не менее двух трудоспособных членов семьи должны работать в колхозе или организациях Логозовского сельского Совета (т.1 л.д.86-87).

01.03.1989 года Османов А.О. принят водителем в колхоз "данные изъяты" и по решению правления колхоза от 31.07.1989 года, согласованному с профсоюзным комитетом, семье Османова А.О. из трёх человек, выделена служебная жилая площадь в одноквартирном жилом доме, расположенном в "данные изъяты"

Решением общего собрания членов колхоза "данные изъяты" от 02.12.1994 года утверждено Положение "О порядке продажи жилищного фонда, принадлежащего колхозу на праве коллективной совместной собственности", согласно которого члены колхоза имели право приобретать в частную собственность занимаемые жилые помещения путём заключения с колхозом договора купли-продажи, в том числе на льготных условиях (т.1 л.д.81-85).

27.03.1998 года общим собранием членов "данные изъяты" принято решение о продаже с 01.01.1998 года жилья по рыночным ценам в связи с реорганизацией колхоза "данные изъяты" (т.1 л.д.80).

Доказательств, подтверждающих приобретение Османовым А.О. в собственность занимаемого им жилого помещения, в деле не имеется, однако факт его постоянного проживания в спорном жилом помещении подтверждается инвентарной карточкой колхоза "данные изъяты"

В свою очередь, в последующем, СХПК "данные изъяты" реорганизован в ОАО "данные изъяты" трудовые отношения с которым с перерывами продолжались у Османова А.О. до 20.10.2008 года, а занимаемый ответчиком дом перешёл в собственность Общества (т.1 л.д.75, 88).

В связи с очередным увольнением Османова А.О. с 14.04.2000 года, ОАО "данные изъяты" обращалось в суд с иском о его выселении из занимаемого служебного жилья. Решением Псковского районного суда от 25.01.2002 года в удовлетворении иска отказано, поскольку Османов А.О. проработал в колхозе, правопреемником которого является ОАО "данные изъяты" 10 лет, жилой дом ему предоставлен в связи с его трудовыми отношениями, в связи с чем, в силу пункта 6 статьи 108 ЖК РСФСР, он не может быть выселен из служебного помещения без предоставления другого жилого помещения, а другого жилья с обычным правовым режимом в ОАО "данные изъяты" не имеется (т.2 л.д.95-96).

Анализ материалов дела указывает, что до 07.09.2010 года занимаемый Османовым А.О. жилой дом отчуждён ОАО " "данные изъяты" и перешёл в собственность Крестьянского (фермерского) хозяйства Р. Г.Г.. 06.07.2011 года между истцом по настоящему делу Ивановым А.В. и Крестьянским (фермерским) хозяйством Р. Г.Г. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества "данные изъяты", по которому истец приобрел в собственность 8 жилых домов и 1 квартиру, расположенные в деревне Дуброво Псковского района, в том числе жилой дом, в котором проживает ответчик. Согласно приложения N 1 к договору, данные жилые помещения заселёны жильцами. Пунктом 7 договора продавец известил покупателя о том, что в отчуждаемых объектах зарегистрированы по месту проживания физические лица, которые в связи с отсутствием документов и оснований, подтверждающих их право пользования жилыми помещениями, не сохраняют право пользования указанным недвижимым имуществом после его приобретения Ивановым А.В. Переход права собственности по настоящему договору зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области (т.1 л.д.44-49).

Право собственности Иванова А.В. на жилой дом по адресу: "данные изъяты" подтверждается свидетельством о государственной регистрации права "данные изъяты"

01.08.2011 года и 01.11.2011 года истцом направлены предложения ответчику о заключении договора коммерческого найма на условиях, оговорённых в проекте договора, от заключения которого ответчик отказался (т.1 л.д. 8 - 22).

Разрешая спор, суд сослался на то, что между собственником жилого помещения - индивидуальным предпринимателем Ивановым А.В. и Османовым А.О. сложились фактические отношения по договору найма жилого помещения в частном жилом фонде, ответчик продолжает пользоваться принадлежащим истцу на праве собственности жилым помещением, не имея намерения его освобождать, в связи с чем суд пришёл к выводу, что в данном случае обязанность ответчика заключить договор коммерческого найма жилого помещения вытекает из добровольно принятого на себя обязательства.

Поскольку в ходе судебного разбирательства стороны не пришли к мировому соглашению, суд, основываясь на нормах гражданского права, определяющих правомочия собственника, принял за основу проект договора коммерческого найма, представленный стороной истца, и обязал ответчика заключить с истцом договор коммерческого найма на условиях последнего.

Кроме того, суд посчитал уклонение ответчика от оплаты за проживание в жилом доме недобросовестным поведением, в связи с чем посчитал необходимым заключить договор краткосрочного найма на срок до 30 сентября 2012 года.

С данными выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может, поскольку юридически значимым обстоятельством по делу является правовое основание получения Османовым А.О. жилого помещения, а не факт приобретения Ивановым А.В. спорного жилого помещения в собственность.

В силу статьи 5 Жилищного кодекса РСФСР, действовавшего на момент предоставления жилого помещения Османову А.О., жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие колхозам и другим кооперативным организациям, их объединениям, профсоюзным и иным общественным организациям, относились к общественному жилищному фонду.

Согласно статье 10 (части 1 и 2) указанного Кодекса, граждане РСФСР имели право на получение в установленном порядке жилого помещения в домах государственного или общественного жилищного фонда, либо жилищно-строительных кооперативов. Жилые помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда, а также в домах жилищно - строительных кооперативов предоставлялись гражданам в бессрочное пользование.

Статьей 9 Закона РФ от 24.12.1992 года N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" предусмотрено, что при ликвидации общественных объединений все жилищные права граждан сохраняются.

Частью 1 статьи 6 Жилищного кодекса РФ определён общеправовой принцип действия законодательства во времени - акт жилищного законодательства не имеет обратной силы и применяется к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие. Следовательно, к жилищным отношениям, возникшим в период действия Жилищного кодекса РСФСР, применяются нормы жилищного законодательства, действовавшего в указанный период.

Поскольку жилой дом предоставлен Османову А.О. как работнику колхоза " "данные изъяты" то правоотношения возникли на основании договора жилищного найма, носящего бессрочный характер.

Следовательно, ответчик проживает в спорном доме на законных бессрочных основаниях, что подтверждается решением Псковского районного суда от 25.01.2002 года, которым отказано в выселении Османова А.О. из занимаемой жилой площади, поскольку в соответствии с пунктом 6 статьи 108 ЖК РСФСР без предоставления другого жилого помещения не могут быть выселены лица, проработавшие на предприятии, в учреждении, организации, предоставивших им служебное жилое помещение, не менее 10 лет.

Жилищным кодексом РФ, действующим с 01 марта 2005 года, в подпункте 4 пункта 3 статьи 19 установлено понятие жилищного фонда коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.

Как следует из материалов дела, таких правоотношений между сторонами не возникло. Доказательства того, что у Османова А.О. имеются перед Ивановым А.В. обязательства по договору коммерческого найма, в деле отсутствуют. Истец не предоставлял ответчику жильё для проживания на условиях возмездного пользования, а законное право ответчика на пользование спорным жилым помещением возникло из трудовых отношений с колхозом "данные изъяты" При таких обстоятельствах, правовых оснований для понуждения Османова А.О. к заключению договора коммерческого найма, не имеется.

Учитывая, что суд первой инстанции неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела и неправильно применил нормы материального права, в целях исправления судебной ошибки, допущенной при рассмотрении дела и повлекшей вынесение неправосудного решения, судебная коллегия считает необходимым отменить решение суда первой инстанции.

В соответствии со статьями 98, частью 4 статьи 329 ГПК РФ, в пользу ответчика Османова А.О. подлежат взысканию понесённые им расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы в размере "данные изъяты" рублей.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 2 статьи 328, статьями 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Псковского районного суда Псковской области от 12 мая 2012 года отменить.

Постановить по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя Иванова А.В. к Османову А.О. о понуждении к заключению договора коммерческого найма жилого помещения, отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Иванова А.В. в пользу Османова А.О. в возмещение судебных расходов "данные изъяты" рублей.

Председательствующий: Н.В.Яроцкая

Судьи: И.М.Панов

Г.В.Малыгина