Апелляционное определение СК по гражданским делам Псковского областного суда от 16 октября 2012 г. по делу N 33-1628/2012

Судебная коллегия по гражданским делам

Псковского областного суда

В составе

председательствующего Ельчаниновой Г.А.

судей Хряпиной Е.П., Ениславской О.Л.

при секретаре Барановой И.Б.

рассмотрела в судебном заседании 16 октября 2012 года дело по апелляционной жалобе представителя Земского А.П. - Земской Т.Б. на решение Опочецкого районного суда Псковской области от 03 августа 2012 года, которым постановлено:

"Исковые требования Стрельниковой С.П. удовлетворить.

Признать за Стрельниковой С.П., *** года рождения, уроженкой ***, право собственности на нежилые помещения ***, расположенные по адресу: "данные изъяты", на первом этаже, общей площадью 78 кв.м (64,2 кв.м + 13,8 кв.м).

В удовлетворении исковых требований Земского А.П. к Администрации Опочецкого района и Стрельниковой С.П. о признании права собственности на нежилые помещения отказать".

Выслушав доклад судьи Хряпиной Е.П., объяснения представителя Земского А.П. - Михеева Ю.Ю., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, объяснения Стрельниковой С.П. и ее представителя Фролович О.С., возражавших против доводов апелляционной жалобы, объяснения представителя ответчика Администрации Опочецкого района - Константинова Н.А., полагавшего решение не соответствующим требованиям закона и фактическим обстоятельствам дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Стрельникова С.П. обратилась в суд с иском к Администрации Опочецкого района, Земскому А.П. о признании права собственности на реконструированное нежилое помещение N ***, находящееся по адресу: "данные изъяты" 2.

В обоснование исковых требований ссылалась на положения ст. 222 ГК РФ, ст. 48, 51 Градостроительного кодекса РФ, ст. 36 Жилищного кодекса РФ. Указала, что на основании договора купли-продажи от *** года приобрела в собственность двухкомнатную квартиру, расположенную на втором этаже жилого дома "адрес". Под квартирой находятся подсобные помещения, литер А N *** площадью 64,2 кв.м, в отношении которых по результатам обследования технического состояния строительных конструкций был сделан вывод о необходимости реконструкции и капитального ремонта квартиры и подсобных помещений. Реконструкция и капитальный ремонт проведены ею в полном объеме за счет ее собственных денежных средств. В результате произведенной реконструкции и капитального ремонта заменены крошащиеся кирпичи на новые, произведен демонтаж деревянных полов, бруса и несущих балок, взамен устроено монолитное перекрытие, произведена заливка бетоном. Кроме того, за ее счет вывезено большое количество бытового и строительного мусора. Истица указала, что реконструкция квартиры и подсобных помещений произведена в пределах границ земельного участка, правом общей долевой собственности на который она обладает, являясь собственником помещений в многоквартирном жилом доме. Произведенные ею строительные работы не изменяют целостности несущих стен и заглубленного фундамента. После проведения реконструкции и капитального ремонта квартиры и подсобных помещений проведена проверка технического состояния данных объектов, установлено, что проведенная истицей реконструкция не ухудшает технического состояния здания, и не является источником угрозы жизни и здоровью граждан, а также не затрагивает интересы граждан, проживающих на смежных территориях.

Истица считает, что в результате произведенных ею работ изменилось качество объекта, возникло его новое качество и тождество, не совместимое с прежним, исходным объектом, в результате чего создан совершенно новый объект нежилого фонда. Поскольку помещение под N *** изначально, с момента строительства дома, было индивидуализировано (являлось складским помещением) и в силу ст. 36 Жилищного кодекса РФ не является общим имуществом собственников многоквартирного дома, считает, что не имеется препятствий к удовлетворению ее требований и признанию за ней права собственности на реконструированные ею нежилые помещения.

Истица Стрельникова С.П. в судебное заседание суда первой инстанции не явилась, о слушании дела извещена надлежащим образом.

Представитель Стрельниковой С.П. Фролович О.С. исковые требования и доводы, изложенные в их обоснование, поддержала.

Ответчик Земский А.П. и его представитель Земская Т.Б. иск не признали, обосновывая свои возражения тем, что дом "адрес" является объектом культурного наследия регионального значения как "Дом Телепнева", в связи с чем на его реконструкцию необходимо было получить согласование с Государственным комитетом Псковской области по культуре. Также указали, что Земский А.П. является собственником спорного нежилого помещения на основании договора купли-продажи от *** года, заключенного с Администрацией Опочецкого района, и действиями Стрельниковой С.П нарушены его права собственника. Кроме того, Земский А.П. считает, что истица в нарушение требований жилищного законодательства не согласовала реконструкцию части жилого дома со всеми собственниками, в том числе, и с ним.

Не согласившись с требованиями истицы, Земский А.П. заявил встречный иск о признании за ним права собственности на спорное нежилое помещение, указав в обоснование требований на то, что *** года между ним и Администрацией Опочецкого района заключен договор купли-продажи, по условиям которого он приобрел в собственность указанное нежилое помещение площадью 77,5 кв.м, перечислив на расчетный счет администрации денежные средства в сумме *** рублей. Указанный договор не прошел регистрацию в установленном порядке, однако в настоящее время он не может его зарегистрировать в связи с невозможностью предоставления выписки из реестра муниципальной собственности на нежилое помещение. Просит исковые требования удовлетворить, по основаниям, предусмотренными статьями 218,219 ГК РФ.

Представитель Стрельниковой С.П. Фролович О.С. встречные исковые требования не признала, указав о недействительности договора купли-продажи, заключенного в нарушение действующего законодательства, в частности, ст. 13 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества". Кроме того, Земским А.П. не представлено доказательств принадлежности спорного нежилого помещения к муниципальной собственности, имущество не включено ни в реестр федерального имущества, ни в реестр муниципального имущества, Земским А.П. не выполнена обязанность по регистрации сделки, на протяжении 10 лет он не несет бремя содержания спорного имущества, что подтверждается ненадлежащим состоянием конструкций помещения.

Представитель ответчика Администрации Опочецкого района в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом. Ранее в судебном заседании представитель ответчика Шкапоид И.Ф. с иском Стрельниковой С.П. согласился, мнение по исковым требованиям Земского А.П. не высказал.

Судом постановлено указанное решение.

В апелляционной жалобе представитель ответчика Земского А.П. Земская Т.Б. ставит вопрос об отмене решения суда в связи с неправильным применением судом норм материального права. В частности, указывает, что суд применил закон, не подлежащий применению, - ст. 222 ГК РФ. Истицей не была возведена самовольная постройка, а проведенные ею строительные работы в соответствии с ч. 1 ст. 25 ЖК РФ подпадают под понятие "перепланировка". Суд необоснованно сослался на п. 13 Положения об учете федерального имущества и ведения реестра федерального имущества, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 03.07.1998 года N 696: жилой дом, в котором расположен предмет спора, передан согласно акту приема-передачи от 10 сентября 2002 года из государственной в муниципальную собственность. Кроме того, суд вышел за пределы заявленных оснований исковых требований и их предмета, так как в ходе судебного разбирательства вопрос о признании недействительным договора купли-продажи от 17 марта 2003 года, заключенного между Земским А.П. и Администрацией Опочецкого района, не ставился. Следовательно, указанный договор в соответствии со ст. 551 ГК РФ и в настоящее время подлежит государственной регистрации, в связи с чем ссылка суда первой инстанции на незаконность договора не основана на законе. При этом суд первой инстанции не учел разъяснения, данные в п. 60 Постановления Пленума Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного суда РФ от 29.04.2010 г. N 10/22, согласно которым отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания сделки недействительной. Более того, суд не принял во внимание, что жилой дом "адрес" относится к памятникам истории и культуры, подлежащим охране, как памятник местного значения и значится как "Дом Телепнева", а поэтому Стрельникова С.П. обязана была получить на перепланировку нежилого помещения разрешение не только Администрации Опочецкого района, но и Государственного комитета Псковской области по культуре.

Представитель апеллятора полагает, что при рассмотрении дела суд в соответствии с п. 26 Постановления Пленума Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного суда РФ от 29.04.2010 г. N 10/22 должен был установить, предпринимала ли Стрельникова С.П. надлежащие меры к легализации произведенных ею строительных работ, запросить мнение региональных и муниципальных органов по существу спора, что судом не было сделано, а ходатайство о привлечении к участию в деле Государственного комитета Псковской области по культуре судом не было удовлетворено.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции Земский А.П. не явился, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещен надлежащим образом.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции его представители Земская Т.Б. и Михеев Ю.Ю. доводы апелляционной жалобы поддержали.

Стрельникова С.П. и ее представитель Фролович О.С. полагали доводы апелляционной жалобы несостоятельными, а решение суда первой инстанции законным и обоснованным, его выводы правильными.

Представитель Администрации Опочецкого района Константинов Н.А. указал на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права - положений статьи 222 ГК РФ, необоснованность исковых требований Стрельниковой С.П., необходимость учета того обстоятельства, что в *** году между Администрацией Опочецкого района и Земским А.П. был заключен договор купли-продажи спорного нежилого помещения, оплата стоимости которого поступила в бюджет района.

Проверив материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу ст. 11 ГПК РФ судебной защите подлежат нарушенные или оспоренные гражданские права. Избранный истцом способы защиты прав должен обеспечивать восстановление его прав и законных интересов, нарушенных действиями другого лица.

С учетом положения статей 11,12 и 213, п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 218 ГК РФ, ст. 6 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", п.п. 58 и 59 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22, иск о признании права надлежит удовлетворять только в случае установления правовых оснований для обладания истцом спорной вещью на заявленном им праве.

Из материалов дела следует, что Стрельникова С.П. на основании договора купли-продажи от *** года является собственником квартиры N *** общей площадью *** кв.м, расположенной на втором этаже двухэтажного многоквартирного жилого дома "адрес" Псковской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним *** года сделана запись о регистрации права.

Из данных технического паспорта, составленного ГП "БТИ" по состоянию на 12 мая 2011 года, на 1 этаже указанного жилого дома под квартирой Стрельниковой С.П. расположено нежилое помещение под лит. *** общей площадью 78 кв.м, состоящее из тамбура площадью 3,4 кв.м, складского помещения площадью 22,1 кв.м, подсобного помещения площадью 10,4 кв.м, склада площадью 42, 1 кв.м.

Стрельникова С.П. произвела ремонт указанных помещений.

Из условий п. 1.1.1 договора подряда от *** года между ООО " К." (подрядчик) и Стрельниковой С.П. (заказчик) следует, что предметом договора наряду с выполнением работ по восстановлению (капитальному ремонту) квартиры на 2-м этаже, и капитального строительства полуподвального помещения и укрепления фундамента, является выполнение капитального ремонта 1-го этажа в соответствии с техническим заданием, являющимся приложением N 1 к договору.

Удовлетворяя исковые требования Стрельниковой С.В., суд первой инстанции исходил из того, что Стрельникова С.П. осуществила реконструкцию объекта капитального строительства с созданием нового объекта, и руководствовался положениями статьи 222 ГК РФ, в соответствии с пунктами 1,3 которой самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил; право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (пункт 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Истица просит о признании права собственности на спорное нежилое помещение как на новый, реконструированный объект недвижимости.

Поэтому, исходя из положений статей 218, 222 ГК РФ, в число значимых по делу обстоятельств, которые должна была доказать истица, входит доказывание факта возникновения нового объекта, соответствующего строительным нормам и правилам, не создающего угрозу жизни и здоровью, и не нарушающего права иных лиц.

В соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В силу части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства, если при ее проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство.

Реконструкция объекта капитального строительства возможна при наличии согласия всех правообладателей данного объекта (пункт 6 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ).

Доказательства проведения реконструкции, в результате которой возник новый объект, истицей суду не представлено и в материалах дела отсутствуют. Договор подряда с прилагаемой к нему сметой строительных работ не свидетельствует о выполнении такого объема работ, который может быть признан реконструкцией в смысле положений статьи 1 Градостроительного Кодекса РФ. Соответствующее заключение строительно-технической экспертизы отсутствует. В материалах дела также отсутствует техническое описание помещений после выполнения работ, свидетельствующее об изменении параметров объекта (высоты, площади, строительного объема и т.п.). Из сути исковых требований и результатов судебного разбирательства следует, что истица просит о признании права собственности на помещение ***, имеющее то же техническое описание, что и до выполнения работ, и ссылается на данные технической инвентаризации, выполненной ГП БТИ в мае 2011 года - те же площади и строительный объем. В связи с чем отсутствуют основания для выводов о создании нового объекта. Фактически из представленных доказательств следует, что истицей произведено восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства путем замены их отдельных элементов на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы.

Положения статьи 222 ГК РФ не распространяются на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости (п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

В связи чем выводы суда о наличии оснований для признания за Стрельниковой С.П. права собственности на спорное нежилое помещение *** площадью 78 кв.м, основанные на применении статьи 222 ГК РФ, являются неправильными.

Доводы апелляционной жалобы о неправильности выводов суда первой инстанции о том, что земельный участок, на котором расположен жилой дом ***, находится в общей долевой собственности собственников расположенных в нем помещений, являются обоснованными, поскольку в силу положений части 5 статьи 16 Федерального Закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного Кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный жилой дом и иные входящие в состав такого дома объекта недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. Земельный участок под жилым домом *** не сформирован, на кадастровый учет не поставлен, право общей долевой собственности на него у собственников помещений не возникло.

Выводы суда об отсутствии угрозы жизни и здоровью, об улучшении технического состояния жилого дома не основаны на доказательствах. Выводы о соблюдение строительных норм и правил, обеспечивающих безопасность жизни и здоровья, могут быть основаны только на специальных познаниях в области строительства, которыми суд не обладает. За получением разрешения на строительство и за составлением акта ввода объекта в эксплуатацию, содержащего выводы о соблюдении строительных норм и правил, Стрельникова С.П. не обращалась.

Кроме того, установлено, что жилой дом *** согласно постановлению Псковского областного собрания депутатов от 30.01.1998 года N 542 внесен в государственный список недвижимых памятников археологии местного значении как "Дом Телепневых XIX в.".

В соответствии с пунктом 4 статьи 35 Федеральный закон от 25.06.2002 года N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" проведение строительных работ запрещается, а проектирование и проведение работ по сохранению памятника или ансамбля и (или) их территорий осуществляются в соответствии с законами субъектов Российской Федерации в отношении объектов культурного наследия регионального значения и объектов культурного наследия местного (муниципального) значения, выявленных объектов культурного наследия (ст. 17 Закона Псковской области).

В силу чего Стрельникова С.П. как заказчик строительных работ была обязана, в том числе, согласовать производство указанных работ с органом охраны объектов культурного наследия, т.е. с Государственным комитетом Псковской области по культуре (п. 17 Закон Псковской области от 10.05.1999 года N 37-оз (ред. от 23.12.2010) "О государственной охране и использовании объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) на территории Псковской области").

Кроме того, установлено, что *** года между муниципальным образованием Опочецкий район и Земским А.П. на основании решения комиссии по управлению и распоряжению муниципальной собственностью Опочецкого района от *** года (протокол N 12) был заключен договор купли-продажи указанного нежилого помещения, расположенного на первом этаже жилого дома по адресу: "данные изъяты" площадью 77,5 кв.м. Оплата стоимости предмета договора в сумме *** руб. согласно платежному поручению от *** года произведена покупателем на расчетный счет УФК МФ РФ по Псковской области и поступила в бюджет Опочецкого района. В соответствии с п. 8 договора стороны указанный договор одновременно считают передаточным актом, составление которого предусмотрено статьей 556 ГК РФ.

Право собственности муниципального образования "Опочецкий район" на жилой дом *** подтверждается актом приема-передачи в муниципальную собственность Опочецкого района Псковской области находящихся в федеральной собственности объектов коммунально-бытового и социально-культурного назначения Тайцевской квартирно-эксплуатационной части, расположенных в г. Опочка. Передача имущества состоялась в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации от 12 июля 2002 гола N 957-р, распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 09 августа 2002 года N 2566-р и решением внеочередной 31-й сессии собрания депутатов Опочецкого района Псковской области от 06 сентября 2001 года.

Решения о передаче имущества из федеральной собственности в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность и из собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности в федеральную собственность принимаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим полномочия собственника имущества, если иное не установлено Правительством Российской Федерации. В соответствии с п. 11 статьи 154 Федерального закона от 22.08.2004 года N 122-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием федеральных законов "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" и "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" указанные решения являются основаниями возникновения права собственности на имущество, включенное в утвержденные перечни. В связи с чем выводы суда 1 инстанции о незаконности действий Администрации Опочецкого района по продаже объекта недвижимости в связи с отсутствием записи о нем в реестре муниципальной, либо федеральной собственности, являются неправильными.

Регистрация сделки и перехода права собственности в установленном законом порядке не произведена. Однако отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ (п. 60 указанного выше Постановления Пленумов).

Обязательства по договору сторонами выполнены в полном объеме, договор не расторгнут. Действительность данного договора сторонами не оспаривается, признается ими и в судебных заседаниях.

Давая оценку действительности договора на соответствие требованиям статьи 13 Федерального закона от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" и пункту 13 Положения об учете федерального имущества и ведения реестра федерального имущества", утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 03 июля 1998 года N 696, суд вышел за пределы заявленных исковых требований и их обоснования. Иск о признании оспоримой сделки недействительной лицами, участвующими в деле, заявлен не был. В связи с чем выводы суда 1 инстанции об отсутствии оснований для признания за Земский А.П. права собственности на спорное нежилое помещение в связи с недействительностью сделки, являются преждевременными.

В то же время судебная коллегия учитывает, что по смыслу закона (статьи 131, 425, 551 ГК РФ), признание права собственности в судебном порядке является исключительным способом защиты, который не должен подменять собой установленный административно-публичный порядок регистрации права собственности и который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо причине, не зависящей от него, было лишено возможности зарегистрировать право в установленном порядке.

Такая позиция по данному вопросу соответствует Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (пункты 58,59). В силу разъяснений, данных в пунктах 58, 59, 60, 63 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" оснований для признания права собственности за Земским А.П. в условиях отсутствия регистрации сделки, порождающей такое права, не имеется. Возможность регистрации сделки, являющейся правоустанавливающей для Земского А.П., сторонами этой сделки не утрачена. В удовлетворении требований Земского А.П. по этим основаниям следует отказать.

В связи с допущенными нарушениями норм материального права постановленное судом решение подлежит отмене в части удовлетворения требований Стрельниковой С.П.

Поскольку по делу установлены все фактические обстоятельства и сбора дополнительных доказательств не требуется, судебная коллегия приходит к выводу о возможности вынесения нового решения, которым в удовлетворении исковых требований Стрельниковой С.П. следует отказать в полном объеме.

Руководствуясь ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Опочецкого районного суда Псковской области от 03 августа 2012 года в части удовлетворения исковых требований Стрельниковой С.П. отменить.

Постановить в данной части новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Стрельниковой С.П. о признании права собственности на нежилое помещение N *** в доме "адрес" отказать.

В остальной части решение Опочецкого районного суда от 03 августа 2012 года оставить без изменения.

Председательствующий Ельчанинова Г.А.

Судьи Хряпина Е.П.

Ениславская О.Л.