Апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 10 сентября 2012 г. по делу N 33-10507/12

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:

председательствующего судьи Тахирова Э.Ю.

судей Перфиловой А.В., Тхагапсовой Е.А.

при секретаре Роко М.С.,

рассмотрев в судебном заседании по докладу судьи Перфиловой А.В. дело по апелляционной жалобе Белозерова Г.Г., Белозеровой В.Ф., Чикмизовой Н.Ю., Поспелова А.И., Поспеловой Т.И. на решение Пролетарского районного суда Ростовской области от 11 июля 2012 года,

УСТАНОВИЛА:

Белозеров Г.Г., Белозерова В.Ф., Залозная (Чикмизова) Н.Ю., Поспелов А.И., Поспелова Т.И. обратились в суд с иском к администрации Пролетарского района Ростовской области, Комитету управления имуществом администрации Пролетарского района Ростовской области, Подгрушнему М.В., в котором просили суд :

-признать пункт 1.6 постановления администрации Пролетарского района Ростовской области НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН "О продаже в собственность находящихся в государственной собственности земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, приобретенные в собственность" ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА недействительным;

-признать незаконным договор НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН купли-продажи, находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества, приобретенный в собственность гражданином от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, заключенного между КУМИ администрации Пролетарского района Ростовской области (продавец) и Подгрушним М.В. и применить к указанному договору купли-продажи последствия недействительной сделки;

-восстановить положение, существовавшее до нарушения права истцов, то есть до ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА (время раздела земельного участка, общей площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кадастровый номер: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и последующей продажи спорного земельного участка.

В обосновании своих требований истцы указали, что они и ответчик Подгрушний М.В. имеют на праве общей долевой собственности жилой АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА жильцы АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН пользовались земельным участком (кадастровый номер: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН общей площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА прилегающим к жилому дому, в равных долях. Границы земельных наделов были согласованы между жильцами. Сложившийся порядок пользования спорным земельным участком никем никогда не оспаривался и не признавался незаконным. Однако, порядок пользования, права и обязанности сторон не были документально оформлены.

С момента проживания и по настоящее время они постоянно в устной форме обращались в Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН с вопросом о приобретении спорного земельного участка в собственность, однако им постоянно отвечали отказом.

ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА., при обращении ответчика [ФИО]1 в Пролетарский районный суд АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН о признании жилого дома многоквартирным им стало известно, что ответчик приобрел в собственность земельный участок, площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м., кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН находящийся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН После получения через Пролетарский районный суд АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН копии договора купли-продажи НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, заключенного между Подгрушним М.В. и КУМИ, им стало известно о существовании постановления Главы администрации Пролетарского района Ростовской области НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА.

Таким образом, спорный земельный участок приобретен Подгрушним М.В. на основании постановления администрации Пролетарского района Ростовской области НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА и на основании договора купли-продажи земельного участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА.

Исходя из кадастровых выписок земельный участок, общей площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, адрес местоположения: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, был разделен на два земельных участка: общей площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м., кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН общей площадью АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН кв.м., кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Истцы просят учесть, что огороженный земельный участок, приобретенный ответчиком, перекрывает подход к окнам и стенам доли истцов Белозеровых, а также занимает половину огорода семьи Белозеровых. При этом, границы выделенного земельного участка, площадью 482 кв.м., никто никогда с истцами и другими сособственниками дома не согласовывал.

Кроме этого, постановлением НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и договором купли-продажи земельного участка нарушены права всех жителей АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, так как по земельному участку, приобретенному в собственность ответчиком, проходят коммуникации, а именно: водопроводная труба общего пользования.

Истцы полагают, что постановление от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН вынесено без учета интересов собственников долей в жилом АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН и противоречит ч.ч. 2 и 3 ст. 36 Конституции РФ, п.1 ст. 264 ГК РФ, ч.1 ст.34 и ч.ч. 2 и 3, абз. 2 ч. 7 ст. 36 ЗК РФ.

Также они считают, что при разделе земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН выделенному земельному участку ответчику Подгрушнему М.В. с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН без оснований была изменена категория разрешенного землепользования с "для эксплуатации жилого дома" на "индивидуальное жилищное строительство".

Ссылаясь на положения ст.16 ФЗ от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ", п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", они полагают, что у ответчиков не было никаких правовых оснований для раздела земельного участка и отчуждения части земельного участка общего пользования Подгрушнему М.В. в нарушение законных прав и интересов истцов.

Кроме этого, истцы считают, что заключенным договором купли-продажи земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества, нарушены положения ст. 460 ГК РФ.

Истцы Залозная (Чикмизова) Н.Ю., Поспелова Т.П., Белозерова В.Ф. в судебное заседание не явились, в поступивших заявлениях настаивали на удовлетворении заявленных исковых требований.

Истцы Белозеров Г.Г. и Поспелов А.И. в судебном заседании заявленные исковые требования поддержали в полном объеме.

Представитель ответчика администрации Пролетарского района Ростовской области Толкачева Л.Е. в судебное заседание не явилась, в представленном в суд заявлении исковые требования не признала, просила отказать в их удовлетворении.

Представитель ответчика Комитета по управлению муниципальным имуществом Баранова О. Е. в судебном заседании исковые требования не признала, просила в их удовлетворении отказать, поскольку истцами не представлены доказательства, что жилой дом N 7, расположенный по адресу: Ростовская область, Пролетарский район, г. Пролетарск, ул. Железной Дороги, является многоквартирным жилым домом.

Ответчик Подгрушний М.В. в судебное заседание не явился, его представитель Поддубный И.Г. в судебном заседании пояснил, что заявленные исковые требования не признает в полном объеме, просил в их удовлетворении отказать, так как при проведении кадастровых работ нарушений действующего законодательства не выявлено, срок подачи искового заявления на обжалование действий органа государственной власти нарушен.

Представитель третьего лица - Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в судебное заседание не явился.

Третье лицо Костенко А.В. в судебное заседание не явился, представил в суд заявление, в котором просил исковые требования удовлетворить.

Представитель третьего лица ФГБУ "ФКП Росреестра" в судебное заседание не явился.

Решением Пролетарского районного суда Ростовской области от 11 июля 2012 года в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе Белозеров Г.Г., Белозерова В.Ф., Залозная (Чикмизова) Н.Ю., Поспелов А.И., Поспелова Т.И. просят решение суда отменить, считают его незаконным и необоснованным, вынеси по делу новое решением, которым удовлетворить заявленные исковые требования.

В целом доводы апелляционной жалобы полностью повторяют позицию истцов, изложенную в исковом заявлении и, поддержанную в ходе рассмотрения дела.

Кроме этого, заявители полагают, что суд не дал правовой оценки заключению специалиста, из которого видно, что земельный участок Подгрушного М.В. в два раза больше чем истцов и закрывает доступ к их квартирам.

Также они отмечают, что в силу п. 6 Постановления Правительства РФ N 47 от 28.01.2006 г. их дом является многоквартирным, так как многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо помещения общего пользования в таком доме.

Помимо этого заявители просят учесть, что суд первой инстанции не учел положения пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ.

На данную апелляционную жалобу представитель Подгрушнего М.В. - Поддубный И.Г. подал возражения, в которых просит судебную коллегию решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу истцов без удовлетворения.

КУМИ администрации Пролетарского района Ростовской области также подал возражения, в которых также просил решение суда оставить без изменения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность принятого решения в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия находит основания к удовлетворению жалобы и отмене судебного постановления, принятого по делу.

Судом первой инстанции установлено, что истцы и ответчик имеют на праве общей долевой собственности жилой АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Названный объект недвижимости истцы приобрели в результате приватизации жилого помещения.

Под указанным жилым домом земельный участок, общей площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА.м, кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН местоположением: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН находится в государственной собственности. Данный земельный участок был поставлен на государственный кадастровый учет, как ранее учтенный земельный участок с разрешенным использованием для эксплуатации жилого дома.

Ответчик Подгрушний М.В. обратился в Комитет по управлению муниципальным имуществом с заявлением о выкупе указанного земельного участка, предоставив, при этом правоустанавливающие документы на ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА долю в праве собственности на жилой дом и кадастровый паспорт земельного участка.

Также судом установлено, что постановлением Администрации Пролетарского района Ростовской области НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА "О продаже в собственность, находящихся в государственной собственности земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, приобретенные в собственность" было постановлено продать, находящиеся в государственной собственности земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества, приобретенные в собственность Подгрушнему М.В. земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН для использования в целях индивидуального жилищного строительства - в границах, указанных в кадастровом паспорте участка общей площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА собственнику строения, расположенного на этом земельном участке.

ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА на основании указанного постановления между МО "Пролетарский район" в лице КУМИ администрации Пролетарского района и Подгрушним М.В. был заключен договор купли-продажи спорного земельного участка.

02.06.2010 г. право собственности на ответчика было зарегистрировано в установленном законом порядке.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции с учетом показаний свидетелей [ФИО]17 и [ФИО]18 пришел к выводу о том, что обжалуемым постановлением не нарушены права истцов, так как они не являются участниками земельных отношений, указанных в ст. 5 ЗК РФ и в ст. 39 ФЗ от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Также суд первой инстанции учел, что на день принятия администрацией Пролетарского района Ростовской области постановления от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, истцы право на земельный участок, на котором находятся принадлежащие им и другим сособственникам части жилого дома, не зарегистрировали и, следовательно, не являлись собственниками данного участка.

Поскольку на момент обращения за согласованием границ земельного участка истцы не являлись правообладателями земельного участка, то суд первой инстанции пришел к выводу о том, что у ответчика отсутствовала необходимость согласования с истцами границ земельного участка, переданного в собственность Подгрушнему М.В., так как истцы не относятся к какой-либо категории лиц, перечисленных в ст. 5 ЗК РФ, не являются субъектами земельных отношений и не могут быть признаны лицами, владеющими смежным земельным участком.

Указав на то, что в доме отсутствуют помещения общего пользования, предусмотренные положениями ст. 36 ЖК РФ, суд посчитал, что данный дом не является многоквартирным домом, отметив, что истцами не предоставлено доказательств того, что данный жилой дом является многоквартирным.

По мнению суда, помещения, обозначенные квартирами, являются частями жилого дома, указав, что истцы как сособственники изолированных частей жилого дома имеют исключительное право на приватизацию земельного участка, занятого частью жилого дома, принадлежащего каждому на праве собственности.

Кроме этого, суд отметил, что процедура вынесения оспариваемого постановления и заключения договора купли-продажи ответчиком спорного земельного участка соответствовали требованиям действующего законодательства.

Сославшись на п. 2 ст. 2 ФЗ от 25.10.2001г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ", ст.1 Областного закона от 28.03.2002 г. N 229-ЗС "Об установлении цены земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при их продаже собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений", решение Собрания депутатов Пролетарского городского поселения от 10.10.2008 г. N 138 "Об установлении земельного налога", суд первой инстанции указал, что издание подпункта 1.6 пункта 1 постановления Администрации Пролетарского района от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН о продаже Подгрушнему М.В. земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, для использования в целях индивидуального жилищного строительства - в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, общей площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА как собственнику строения, расположенного на этом земельном участке, и заключение договора НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН купли-продажи, находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества, приобретенный в собственность гражданином от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, являются правомерными.

С такими выводами суда судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда согласиться не может в виду следующего.

Согласно Постановлению Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Как следует из представленного в дело технического паспорта домовладения (том 1 л.д. 21 - 34) данный дом является многоквартирным.

Стороны по делу являются собственниками жилых помещений АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в праве общей долевой собственности.

Как разъяснено в пункте 66 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" согласно ч. 1 ст.16 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" и ч.1 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные, входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).

В силу ч.ч. 3 и 4 ст. 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона).

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

По правилам статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Ч.1 ст. 36 ЖК РФ предусматривает, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно ч.3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции

В силу ч.4 ст. 37 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Согласно п.5 ст. 36 ЗК РФ для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, cовместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, c заявлением о приобретении прав на земельный участок.

В этой связи, принимая во внимание требования вышеназванных норм материального права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что в данном случае суд первой инстанции не установил является ли возможным реализация права ответчика на оформление земельного участка в отсутствие одновременного согласия сособственников.

Как следует из материалов дела, такого совместно обращения сособственников не было.Администрацией Пролетарского района Ростовской области по существу безосновательно был сформирован самостоятельный земельный участок как объект права без учета прав на этот земельный участок и у истцов по настоящему делу, с изменением целевого назначения с эксплуатации жилого дома на индивидуальное жилищное строительство.

На основании п.2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

При таких обстоятельствах, оспариваемые истцами п.1.6 п.1 постановления, а также, заключенный на основании указанного постановления договор купли-продажи земельного участка подлежат признанию недействительными, применив последствия недействительности сделки, как не соответствующие требованиям закона, тем самым восстановив право истцов, нарушенное принятым постановлением Администрации Пролетарского района Ростовской области от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН ( п.1.6) и заключенным договором купли-продажи земельного участка.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Пролетарского районного суда Ростовской области от 11 июля 2012 года отменить, принять новое решение.

Признать п. 1.6. п.1 постановления администрации Пролетарского района Ростовской области от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН " О продаже в собственность, находящихся в государственной собственности земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, приобретенные в собственность" недействительным.

Признать договор НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН купли-продажи земельного участка от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, заключенного между муниципальным образованием "Пролетарский район" Ростовской области в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Пролетарского района и Подгрушним Максимом Васильевичем с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м, находящегося по адресу: Ростовская область, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН недействительным.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Пролетарского района в пользу Подгрушнего Максима Васильевича в счет возврата оплаты по договору купли-продажи земельного участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА в размере ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА руб. 00 коп..

Председательствующий:

Судьи: