Решение Октябрьского районного суда Ростовской области от 07 августа 2012 г. по делу N 2-556/12

Октябрьский районный суд Ростовской области в составе: председательствующего судьи Мамоновой Е.А.,

с участием представителя истца - адвоката Пономарёвой О.А.,

при секретаре Кулагиной Г.Ф.,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Амаякян ФИО1 к Хачатрян ФИО2, третьи лица: Симонян ФИО3, Натанян ФИО4, Щеглова ФИО5, Щеглов ФИО6, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, о признании договора купли-продажи действительным, и признании права собственности на долю домовладения,

УСТАНОВИЛ:

Истец Амаякян ФИО1 обратилась в Октябрьский районный суд Ростовской области с иском к Хачатрян ФИО2, третьи лица: Симонян ФИО3, Натанян ФИО4, Щеглова ФИО5, Щеглов ФИО6, о признании договора купли-продажи действительным, и признании права собственности на долю домовладения.

В обосновании заявленных требований, ссылаясь на то, что: Согласно договора купли-продажи доли домовладения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного в простой письменной форме между ней и Хачатрян ФИО2, она купила у Хачатрян С.А. 1/4 долю домовладения, расположенного по адресу: Ростовская область, Октябрьский район, "адрес" (1/4 доля домовладения соответствует квартире N2 и расположенных рядом хозстроений). За указанную долю домовладения она расплатилась полностью, о чем было указано в договоре. С момента заключения сделки купли-продажи она пользуется данной долей домовладения, поддерживает ее в надлежащем состоянии, несет все расходы, связанные с содержанием доли домовладения. По данным ГУП ТИ РО Октябрьский филиал приобретенная ею 1/4 доля указанного домовладения значится за Хачатрян ФИО2 на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию N от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного нотариусом Октябрьского с/района Кураковой С.А. Однако данное свидетельство не было зарегистрировано надлежащим образом. В настоящее время из-за изложенных обстоятельств она не может зарегистрировать в Управлении Росреестра данную сделку - договор купли-продажи и переход права собственности во внесудебном порядке. Таким образом у продавца - Хачатрян С.А. возникло право собственности на 1/4 долю указанного домовладения со дня открытия наследства, и соответственно имеются основания для признания действительным заключенного между ними договора купли-продажи 1/4 доли домовладения. Кроме того, данный договор был заключен с согласия сособственников данного домовладения - 3-х лиц, с соблюдением правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ (3-и лица отказались от своего права преимущественной покупки). На территории указанного домовладения находится жилой дом лит. "А,а,а2,а6,п/А", общей площадью 175,9 кв.м. в том числе жилой площадью 77,0 кв.м.; и хозяйственные строения лит. "Б,В,Г,Е,Ж,И,К,Л,Н,П,Ю,У,У1,Ф,Ф1". В жилом доме лит. "А,а,а2,а6,п/А" произошло увеличение общей площади на 54,3 кв.м. за счет учета холодных пристроек лит. "а,а2"; построенной пристройки лит. "а6" и уточнения внутренних размеров.

Учитывая вышеизложенное, истец просит суд: признать действительным договор купли-продажи 1/4 доли домовладения, расположенного по адресу: Ростовская область, Октябрьский район, "адрес", заключенный между ней, Амаякян ФИО1 и Хачатрян ФИО2; признать за ней, Амаякян ФИО1 право собственности на 1/4 долю в праве общей долевой собственности на целый жилой дом лит. "А,а,а2,а6,п/А", общей площадью 175,9 кв.м. в том числе жилой площадью 77,0 кв.м.; и 1/4 долю хозяйственных строений лит. "Б,В,Г,Е,Ж,И,К,Л,Н,П,Ю,У,У1,Ф,Ф1".

Истец Амаякян Е.М. и её представитель Пономарёва О.А. в судебном заседании настаивали на доводах искового заявления, просили исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Ответчик Хачатрян С.А., и третьи лица: Симонян Х.Н., Натанян М.К., Щеглова А.В., Щеглов А.С., о времени и месте судебного разбирательства были надлежаще извещены, в судебное заседание не явились, не сообщили суду об уважительных причинах неявки, согласно представленным заявлениям (л.д.74, 77, 80, 83, 86), просили дело рассмотреть в их отсутствие, пояснив, что исковые требования признают, с иском согласны.

Привлеченное в качестве третьего лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, о времени и месте судебного разбирательства было надлежаще извещено, в судебное заседание своего представителя не направило, об уважительности причин неявки суду не сообщило, в своем ходатайстве (л.д. 88), пояснило, что на настоящий момент в Едином государственном реестре прав отсутствуют сведения о наличии зарегистрированных прав, ограничений (обременений) на спорный объект недвижимого имущества, просило рассмотреть дело в отсутствие их представителя, на основании ст. 35, 43, 167, 214 ГПК РФ, и направить копию решения суда в их адрес.

Суд на основании ст. 167 ч.5 ГПК РФ, определил рассмотреть дело по существу в отсутствие не явившихся ответчика и третьих лиц.

Выслушав истца и его представителя, изучив позицию ответчика и третьих лиц, допросив свидетелей и исследовав письменные доказательства по делу, суд находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям:

Статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливая основные начала гражданского законодательства, определяет, что оно основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Граждане (физические лица) и юридические лица, действуя свободно, приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Как следует из положений п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ, граждане права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Законодатель (ст. ст. 9, 10 Гражданского кодекса РФ), предполагая разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений, определил, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, однако они должны не допускать таких действий, которые осуществляются исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

При этом законодатель предусмотрел и такие случаи, когда действия лиц по реализации своих гражданских прав не в полной мере соответствуют предъявляемым к ним требованиям, однако, при определенных условиях все-таки могут быть признаны правомерными, порождающими соответствующие права и обязанности.

В соответствии со ст. 218 ч.2 Гражданского Кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст.ст. 549, 550, 554, 555, 558 Гражданского Кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением, договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст. 235 ч.1 Гражданского Кодекса РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 551 Гражданского Кодекса РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 6 Закона о государственной регистрации права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления Закона в силу, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной Законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. При этом государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях до вступления в силу Закона, является юридически действительной.

Кроме того, в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 33 Закона о государственной регистрации с момента вступления его в силу и до создания системы учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество такая государственная регистрация проводилась органами, на которые она была возложена.

Судом установлено, что в соответствии со справками Октябрьского филиала ГУПТИ РО N от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.10), N от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.11), N от ДД.ММ.ГГГГ (12), N от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.13), техническим паспортом на жилой дом от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 19-33), собственниками жилого дома, расположенного по адресу: Ростовская область, Октябрьский район, "адрес", общей площадью 121,6 кв.м., жилой 79,6 кв.м. являются: Хачатрян С.А. - 1/4 доля, на основании Свидетельства о праве на наследство по завещанию N от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного нотариусом Кураковой С.А.; Симонян Х.Н. - 1/4 доля, на основании Регистрационного удостоверения N от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Октябрьским БТИ; Щеглов С.Г. - 1/6 доля на основании Регистрационного удостоверения N от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Октябрьским БТИ; Натанян М.К. - 1/6 доля на основании Регистрационного удостоверения N от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Октябрьским БТИ.

ДД.ММ.ГГГГ между Хачатрян С.А. (продавцом) и Амаякян Е.М. (покупателем) был заключен договор купли-продажи (без передаточного акта) 1/4 доли в праве общей долевой собственности на домовладение - 1/4 долю жилого дома лит. "А,а,а2,а6,п/А", и 1/4 долю хозяйственных строений лит. "Б,В,Г,Е,Ж,И,К,Л,Н,П,Ю,У,У1", находящихся по адресу: Ростовская область, Октябрьский район, "адрес" (квартира N 2) (л.д.14).

Пунктом 1 статьи 551 Гражданского Кодекс РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В силу п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Статьей 11 Гражданского Кодекса РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского Кодекса РФ способами, а также иными способами, предусмотренными законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Гражданского Кодекса РФ необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца.

В соответствии со ст. 558 ч 2 Гражданского Кодекса РФ, указанный выше договор купли-продажи подлежал регистрации в Октябрьском филиале Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но регистрация права собственности своевременно произведена не была.

Произвести государственную регистрацию договора не представляется возможным, поскольку Хачатрян С.А. не зарегистрировал надлежащим образом Свидетельство о праве на наследство по завещанию N от ДД.ММ.ГГГГ

В силу ст. 1152 п.4 Гражданского Кодекса РФ, принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

В силу данной нормы права суд считает, что у продавца - Хачатрян С.А. возникло право собственности на 1/4 долю указанного домовладения со дня открытия наследства.

При этом, суд находит договор купли-продажи заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Хачатрян С.А. (продавцом) и Амаякян Е.М. (покупателем) отвечающим предъявляемым законом к такого рода договорам требованиям, данный договор купли-продажи оформлен в соответствии с действующим на момент заключения законодательством, стороны выполнили все существенные условия договора: договор подписан сторонами, расчет между сторонами произведен полностью, в соответствии с условиями договора передача имущества и принятие её покупателем осуществлена до подписания сторонами данного договора, кроме того сторонами было соблюдено преимущественное право покупки 1/4 доли жилого дома, что подтверждается заявлениями Хачатрян А.С. и совладельцев жилого дома: Симонян Х.Н., Натанян М.К., Щегловой А.В., Щеглова А.С., об отказе от права преимущественной покупки и их согласии на продажу доли Хачатрян С.А. (л.д.45-49).

Допрошенные в судебном заседании свидетели Намоева В.Г., Куденко З.А. подтвердили в суде факт того, что в ДД.ММ.ГГГГ года Амаякян Е.М. приобрела у Хачатрян С.А. 1/4 долю домовладения, расположенного по адресу: Ростовская область, Октябрьский район, "адрес", при этом сделка была исполнена сторонами в полном объеме, претензий друг к другу стороны не имели.

На основании изложенного, суд считает необходимым признать действительным договор купли-продажи 1/4 доли домовладения, расположенного по адресу: Ростовская область, Октябрьский район, "адрес", заключенный между Амаякян ФИО1 и Хачатрян ФИО2, учитывая при этом, что сделка сторонами на протяжении всего времени не оспаривалась, ответчик исковые требования признал, с иском согласен.

Согласно положений ст.8 Гражданского Кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; вследствие иных действий граждан.

В соответствии со ст. 218 ч.2 Гражданского Кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. ст. 25, 29 Жилищного Кодекса РФ, переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесение изменения в технический паспорт жилого помещения. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Судом также установлено, что по уточненным данным инвентаризации, проведенной специалистами ГУПТИ РО Октябрьского филиала 2012г. общая площадь жилого дома по адресу: Ростовская область, Октябрьский район, "адрес", составляет 175,9 кв.м., в том числе жилая площадь 77,0 кв.м. Увеличение общей площади на 54,3 кв.м. произошло за счет учета холодных пристроек Лит. а,а2, построенной пристройки Лит. а6, и уточнения внутренних размеров. Разрешительная документация на возведение пристройки Лит. а6, и снос Лит. а1, а5, не предъявлена.

Из Технического заключения специалиста по результатам обследования основных строительных конструкций одноэтажной пристройки Лит. а6 к жилому дому Лит. А по адресу: Ростовская область, Октябрьский район, "адрес" (л.д.92-101), усматривается, что: общее техническое состояние несущих конструкций здания (фундаментов, стен, перекрытий) соответствуют требованиям СНиП 3.03.01-87 "Несущие и ограждающие конструкции". Рельеф территории пристройки лит. "а6" и прилегающая территория обеспечивает отвод поверхностных вод от здания за пределы участка. Несущие конструкции здания (стены, перекрытия) обеспечивают безаварийную эксплуатацию здания и его элементов. Полная готовность выполненных строительных конструкций здания, с конструктивной точки зрения, не препятствует дальнейшему выполнению оформления юридической правовой документации на здание. Здание пристройки лит. "а6" возведено без существенных нарушений градостроительных норм и правил и сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, в силу положений ст. 218 ч.2 Гражданского Кодекса РФ и установленных судом обстоятельств, у суда имеются основания признать за Амаякян ФИО1 право собственности на 1/4 долю в праве общей долевой собственности на целый жилой дом лит. "А,а,а2,а6,п/А", общей площадью 175,9 кв.м. в том числе жилой площадью 77,0 кв.м. и 1/4 долю хозяйственных строений лит. "Б,В,Г,Е,Ж,И,К,Л,Н,П,Ю,У,У1,Ф,Ф1", расположенные по адресу: Ростовская область, Октябрьский район, "адрес".

Помимо вышеуказанных письменных доказательств по делу, установленные судом обстоятельства подтверждаются следующими собранными по делу доказательствами: выпиской из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.15); свидетельством о праве на наследство по завещанию от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.16, 44); кадастровым паспортом здания от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.17-18); техническим паспортом на индивидуальный жилой дом (л.д. 34-43); справками Октябрьского филиала ГУПТИ РО N от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.72), N от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.91).

Согласно ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Статьей 57 ГПК РФ предусмотрено, что доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

Оценивая полученные судом доказательства, суд полагает, что в совокупности они достоверны, соответствуют признакам относимости и допустимости доказательств, установленными ст. ст. 59, 60 ГПК РФ, и, вследствие изложенного содержат доказательства, которые имеют значения для рассмотрения и разрешения настоящего дела, а также устанавливают обстоятельства, которые могут быть подтверждены только лишь данными средствами доказывания.

Собранные по делу доказательства, суд считает объективными и достаточными для вынесения решения.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Амаякян ФИО1, удовлетворить.

Признать действительным договор купли-продажи 1/4 доли домовладения, расположенного по адресу: Ростовская область, Октябрьский район, "адрес", заключенный между Амаякян ФИО1 и Хачатрян ФИО2.

Признать за Амаякян ФИО1 право собственности на 1/4 долю в праве общей долевой собственности на целый жилой дом лит. "А,а,а2,а6,п/А", общей площадью 175,9 кв.м. в том числе жилой площадью 77,0 кв.м. и 1/4 долю хозяйственных строений лит. "Б,В,Г,Е,Ж,И,К,Л,Н,П,Ю,У,У1,Ф,Ф1", расположенные по адресу: Ростовская область, Октябрьский район, "адрес".

Резолютивная часть решения изготовлена в совещательной комнате 07.08.2012г.

Решение в окончательной форме изготовлено 10.08.2012г.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Октябрьский районный суд в течение 1 месяца, начиная с 10.08.2012г.

Судья Е.А. Мамонова