Решение Семеновского районного суда Нижегородской области от 31 августа 2012 г.

Решение Семеновского районного суда Нижегородской области от 31 августа 2012 г.
(Извлечение)

Семеновский районный суд Нижегородской области в составе: председательствующего судьи Смирновой М.Г.,

при секретаре Швецовой Н.В.,

а также с участием представителей истца - ответчика председателя Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа Семеновский Нижегородской области Ляшковой О.М., по доверенности Красильниковой И.В.,

ответчика - истца Глухарев В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа Семеновский Нижегородской области к Глухарев В.А. о взыскании арендной платы и расторжении договора аренды нежилого помещения, по встречному иску Глухарев В.А. к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа Семеновский Нижегородской области о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа Семеновский Нижегородской области обратился в суд с иском к Глухарев В.А. о взыскании арендной платы по договору аренды N от ДД.ММ.ГГГГ нежилого помещения, площадью 144,8 кв. м., расположенного по адресу: "адрес", за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме "данные изъяты" коп. и расторжении договора аренды N от ДД.ММ.ГГГГ нежилого помещения, площадью 144,8 кв. м., расположенного по адресу: "адрес".

Ответчик Глухарев В.А. обратился со встречным иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа Семеновский Нижегородской области о взыскании денежных средств затраченных на ремонт нежилого помещения по адресу: "адрес" сумме "данные изъяты" коп.

В судебном заседании представитель истца - ответчика Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа Семеновский Нижегородской области по доверенности Красильникова И.В. исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа Семеновский Нижегородской области поддержала в полном объеме, пояснив, что ДД.ММ.ГГГГ Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Семеновского района Нижегородской области ( в настоящее время Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа Семеновский Нижегородской области) с Глухарев В.А. был заключен договор аренды N на нежилое помещение площадью 144,8 кв.м., расположенное в здании по адресу: "адрес", для размещения мастерской. В соответствии с п.п. 4.2. и 4.3 заключенного договора Арендатор обязан вносить ежемесячно арендную плату до 10 числа следующего месяца, а за декабрь до 10 декабря. В случае несвоевременного внесения арендных платежей п.4.4 договора аренды предусмотрено начисление пени в размере 0,1 % от суммы ежемесячной арендной платы за каждый день просрочки. За время действия договора Глухарев В.А. надлежащим образом обязательств по внесению арендной платы не выполняет, в результате чего образовалась задолженность по арендной плате. В связи с этим Глухарев В.А. была отправлена претензия N от ДД.ММ.ГГГГ, которую он оставил без удовлетворения. До настоящего времени сумма в размере 313802, 49 рублей основного долга за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ от Глухарев В.А. не поступила. Просит взыскать с Глухарев В.А. задолженность по арендной плате по договору аренды N от ДД.ММ.ГГГГ нежилого помещения площадью 144,8 кв. м., расположенного по адресу: "адрес", за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме "данные изъяты" коп., расторгнуть договор аренды N от ДД.ММ.ГГГГ нежилого помещения площадью 144,8 кв. м., расположенного по адресу: "адрес", заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Семеновского района Нижегородской области и Глухарев В.А..

Представитель истца - ответчика председатель Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа Семеновский Нижегородской области Ляшкова О.М. исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа Семеновский Нижегородской области поддержала в полном объеме.

Ответчик - истец Глухарев В.А. исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа Семеновский Нижегородской области признал полностью и поддержал свои встречные исковые требования, пояснив, что между ним и КУМИ администрации Семёновского района ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды объекта недвижимого имущества нежилого помещения по адресу: "адрес". для размещения мастерской. Размер месячной арендной платы за объект в 2011 году был установлен в сумме "данные изъяты" "данные изъяты" рублей. За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ арендная плата им не вносилась, так как в ходе аренды выявлена невозможность пользования помещением, теплом, электричеством, коммуникации не функционировали, подъезды к помещению отсутствовали. В связи с невозможностью использования помещения по назначению за его счёт выполнены ремонтные работы капитального характера на общую сумму "данные изъяты" рублей. Указанные обстоятельства подтверждаются договором поставки стройматериалов и выполнения строительных работ от ДД.ММ.ГГГГ, актом выполненных работ от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии со ст.611 ГК РФ, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества: непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя: потребовать досрочного расторжения договора. Согласно статьи 616 ГК РФ, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы. В связи с неудовлетворительным состоянием помещения он вынужден был произвести ремонт за свой счёт, воспользовавшись правом зачёта затрат на ремонт в счёт арендной платы. Сумма его расходов на ремонт составила "данные изъяты" рублей. Сумма начисленной арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет "данные изъяты" копее "адрес" "данные изъяты" копеек. Просит взыскать с ответчика в его пользу "данные изъяты" копеек в счёт возмещения стоимости произведённого ремонта. Письменного согласия Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа Семеновский Нижегородской области на проведение ремонтных работ он не спрашивал, было только устное согласие.

Представитель истца - ответчика Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа Семеновский Нижегородской области по доверенности Красильникова И.В. встречные исковые требования Глухарев В.А. не признала, пояснив, что согласно ст. 623 ГК РФ, стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит. Глухарев В.А. произвел ремонт без согласия арендодателя - Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа Семеновский Нижегородской области. Кроме того Глухарев В.А. необходимые документы о произведенном ремонте им не представил, доступ в арендуемое помещение арендодателю не обеспечил, в связи с чем они не могут оценить ни объем произведенных улучшений, ни его действительную стоимость. Согласно акту передачи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с договором аренды объекта недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Семеновского района - Арендодатель сдает, а Арендатор Глухарев В.А. принимает в аренду с ДД.ММ.ГГГГ следующий объект недвижимости - нежилое помещение, площадью 144, 8 кв.м. (помещение находится в удовлетворительном состоянии. В здании имеется центральное отопление, водоснабжение, электроснабжение. Связью и коммунальными услугами помещение обеспечено), расположенное по адресу: "адрес" для размещения мастерской. Данный акт был подписан сторонами по договору аренды - ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, необходимости в капитальном ремонте нежилого помещения, расположенного в здании по адресу: "адрес", не было. В связи с этим просит отказать Глухарев В.А. в удовлетворении встречных исковых требований.

Представитель истца - ответчика председатель Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа Семеновский Нижегородской области Ляшкова О.М. встречные исковые требования Глухарев В.А. не признала, пояснив, что арендуемое Глухарев В.А. нежилое помещение было передано ему в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, капитального ремонта оно не требовало, что подтверждаетсяактом передачи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, характеристикой объекта, передаваемого в аренду, подписанного сторонами по договору. Согласие на проведение ремонтных работ в арендуемом помещении Глухарев В.А. они не давали, тогда как согласно договору аренды, изменения и неотделимые улучшения объекта производятся арендатором только с письменного разрешения арендодателя. Просит отказать Глухарев В.А. в удовлетворении встречных исковых требований.

Заслушав объяснения сторон, изучив материалы дела, суд находит исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа Семеновский Нижегородской области обоснованными и подлежащими полному удовлетворению. Суд считает, что встречные исковые требования Глухарев В.А. необоснованны, а потому удовлетворению не подлежат.

Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Семеновского района Нижегородской области (в настоящее время Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "адрес") с Глухарев В.А. был заключен договор аренды N аренды нежилого помещения площадью 144,8 кв. м. по адресу: "адрес" для размещения мастерской (л.д. 3-5).

Как указано в п.2.1. договора, его действие распространяется с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ч.2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии с п. 4.1 вышеуказанного договора аренды, размер месячной арендной платы составляет 20 611 рублей (без НДС) и коммунальных услуг.

Согласно п.п. 4.2, 4.3 вышеуказанного договора аренды, Арендатор обязан вносить ежемесячно арендную плату за текущий месяц, а за декабрь до 10 декабря. В случае несвоевременного внесения арендных платежей п.4.4 договора аренды предусмотрено начисление пени в размере 0,1 % от суммы ежемесячной арендной платы за каждый день просрочки.

Согласно п.5.2 вышеуказанного договора аренды, арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть настоящий договор, в случае если арендатор более двух раз подряд несвоевременно внес арендную плату.

Согласно п.6.1 вышеуказанного договора аренды, изменения и неотделимые улучшения объекта производятся арендатором только с письменного разрешения арендодателя.

Как следует из акта передачи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с договором аренды объекта недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Семеновского района - Арендодатель сдает, а Арендатор Глухарев В.А. принимает в аренду с ДД.ММ.ГГГГ следующий объект недвижимости - нежилое помещение, площадью 144, 8 кв.м. ( помещение находится в удовлетворительном состоянии. В здании имеется центральное отопление, водоснабжение, электроснабжение. Связью и коммунальными услугами помещение обеспечено), расположенное по адресу: "адрес" для размещения мастерской. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора или были известны арендатору, либо должны быть обнаружены арендатором во время осмотра помещения. Данный акт подписан сторонами по договору аренды - ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно приложению N к договору аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, адрес арендуемого помещения: "адрес", арендная плата с ДД.ММ.ГГГГ - за 1 месяц без НДС составляет "данные изъяты" рублей ( л.д. 8).

Как следует из расчета арендной платы на 2012 год арендуемого помещения: "адрес", арендная плата составляет "данные изъяты" рубля (л.д. 9).

Согласно акту сверки задолженности по арендной плате с Глухарев В.А. с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды N от ДД.ММ.ГГГГ, задолженность Глухарев В.А. по арендной плате на ДД.ММ.ГГГГ составляет "данные изъяты" рублей. Данный акт подписан сторонами.

Как следует из материалов дела, Глухарев В.А. была отправлена претензия N от ДД.ММ.ГГГГ, в которой Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа Семеновский Нижегородской области предлагает ему освободить занимаемое по договору аренды нежилое помещение площадью 144,8 кв. м. по адресу: "адрес" до ДД.ММ.ГГГГ и погасить задолженность по договору аренды N от ДД.ММ.ГГГГ в сумме "данные изъяты" рублей. Данная претензия получена Глухарев В.А.- ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 12).

Судом установлено, что до настоящего времени данная задолженность по арендной плате Глухарев В.А. не погашена, что в судебном заседании не отрицал и сам Глухарев В.А.

Согласно ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. ?

В соответствии с п.3 ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Таким образом, исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа Семеновский Нижегородской области о взыскании с Глухарев В.А. задолженности по арендной плате по договору аренды N от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме "данные изъяты" коп. и расторжении договора аренды нежилого помещения, площадью 144,8 кв. м., расположенного по адресу: "адрес", заключенного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа Семеновский и Глухарев В.А. подлежат полному удовлетворению.

Суд находит необоснованными встречные исковые требования Глухарев В.А. о взыскании с Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа Семеновский Нижегородской области денежных средств потраченных на выполнение ремонтных работ в арендуемом помещении в сумме "данные изъяты" коп.

Согласно ст. 623 ГК РФ, произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В судебном заседании представитель Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа Семеновский Нижегородской области Красильникова И.В. пояснила, что Глухарев В.А. произвел ремонт в арендуемом нежилом помещении без согласия арендодателя, кроме того Глухарев В.А. необходимые документы о произведенном ремонте им не представил, доступ в арендуемое помещение арендодателю не обеспечил, в связи с чем они не могут оценить ни объем произведенных улучшений, ни его действительную стоимость.

Данные доводы представителя ответчика Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа Семеновский Нижегородской области по встречному иску ничем не опровергнуты.

В связи с тем, что неотделимые улучшения (ремонт) в арендуемом помещении Глухарев В.А. произвел без согласия арендодателя, стоимость произведенного ремонта возмещению Глухарев В.А. не подлежит.

Согласно ст. 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии со ст. 616 ГК РФ, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Суд находит необоснованными доводы ответчика - истца Глухарев В.А. о том, что в ходе аренды выявлена невозможность пользования помещением, теплом, электричеством, коммуникации не функционировали, подъезды к помещению отсутствовали, в связи с невозможностью использования помещения по назначению за его счёт выполнены ремонтные работы капитального характера на общую сумму 375 285 рублей. Данные доводы Глухарев В.А. полностью опровергаются актом передачи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.6), характеристикой объекта, передаваемого в аренду, подписанного сторонами по договору (л.д. 7), из содержания которых следует, что помещение, передаваемое в аренду находится в удовлетворительном состоянии. В здании имеется центральное отопление, водоснабжение, электроснабжение. Связью и коммунальными услугами помещение обеспечено, расположено по адресу: "адрес" для размещения мастерской.

Кроме того, в представленных в суд Глухарев В.А. копиях договора на поставку стройматериалов и выполнения строительных работ от ДД.ММ.ГГГГ, акте о приемке выполненных работ от ДД.ММ.ГГГГ, справке о стоимости выполненных работ и затрат от ДД.ММ.ГГГГ отсутствуют данные, позволяющие сделать вывод о том, что проводились работы по обеспечению арендуемого помещения теплом, электричеством, коммуникациями, подъездами к помещению.

В тексте копии справки о стоимости выполненных работ N от ДД.ММ.ГГГГ, наименование объекта указано: строительство жилого дома по адресу: "адрес", а далее по тексту наименование объекта указано: строительство жилого дома по адресу: "адрес" р. "адрес".

Таким образом, в удовлетворении встречных исковых требований Глухарев В.А. о взыскании с Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "адрес" денежных средств в сумме "данные изъяты" коп. следует отказать.

Согласно требованиям ст.103 ГПК РФ, с ответчика Глухарев В.А. в доход бюджета городского округа " Семеновский" Нижегородской области также подлежит взысканию государственная пошлина в размере 6338 рублей.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с Глухарев В.А. в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа Семеновский Нижегородской области задолженность по арендной плате по договору аренды N от ДД.ММ.ГГГГ нежилого помещения, площадью 144,8 кв. м., расположенного по адресу: "адрес", заключенного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом "адрес" и Глухарев В.А. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме "данные изъяты" коп.

Расторгнуть договор аренды N от ДД.ММ.ГГГГ нежилого помещения, площадью 144,8 кв. м., расположенного по адресу: "адрес", заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Семеновского района Нижегородской области и Глухарев В.А..

В удовлетворении исковых требований Глухарев В.А. о взыскании с Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа Семеновский Нижегородской области денежных средств в сумме "данные изъяты" - отказать.

Взыскать с Глухарев В.А. госпошлину в доход бюджета городского округа "Семеновский" Нижегородской области в размере "данные изъяты".

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд через Семеновский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья - М.Г. Смирнова