Решение Октябрьского районного суда г. Самары от 13 сентября 2012 г. по делу N 2-3570/12

Октябрьский районный суд г. Самары в составе:

председательствующего судьи Родивиловой Е.О.

при секретаре судебного заседания Дмитриевой А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-3570/12 по исковому заявлению Алмакаевой Т.М. к ООО "СК "Спектр", третьим лицам Администрации г.о. Самара, Управлению Росреестра по Самарской области, ГУП "Центр" технической инвентаризации" о признании права собственности на квартиру, встречное исковое заявление ООО "СК "Спектр" к Алмакаевой Т.М. об изменении условий договора,

УСТАНОВИЛ:

Алмакаева Т.М. обратилась в суд с вышеуказанным иском, ссылаясь на то, что дата Самарский областной фонд жилья и ипотеки заключил с ответчиком договор N... "О долевом участии в строительстве дома строительный номер N... по адрес", в соответствии с которым застройщик обязался передать дольщику однокомнатную квартиру N *** (строительный номер) на *** этаже в вышеуказанном доме общей площадью (с учетом лоджий с коэффициентом 0,5) *** кв.м.; жилой площадью *** кв.м. в доме *** по адрес. дата Самарский областной Фонд жилья и ипотеки по Договору переуступки прав N... уступил право по договору долевого участия в строительстве жилого дома Алмакаевой Т.М. Стоимость квартиры оплачена ею в полном объеме. Срок сдачи дома в эксплуатацию - 4 квартал 2005 года. Строительство дома фактически завершено, к дому проведены коммуникации, однако дом не сдан в эксплуатацию, от передачи ей указанного имущества застройщик уклоняется, в связи с чем она вынуждена обратиться в суд с вышеуказанным иском.

Просит признать за ней право собственности на однокомнатную квартиру N ***, общей площадью *** кв.м., на *** этаже в объекте незавершенного строительства - жилом доме, расположенном по адресу: адрес.

В судебном заседании представитель истца Челушкин П.С., действующий на основании доверенности, исковые требования уточнил, просил признать за истцом право собственности на однокомнатную квартиру N *** площадью квартиры с учетом площадей лоджий, балконов, веранд и холодильных кладовых (с коэффициентом) - *** кв.м., общей площадью квартиры по ЖК РФ- *** кв.м., жилой площадью - *** кв.м., подсобной площадью - *** кв.м., площадью лоджий, балконов, веранд, террас и холодильных кладовых (с коэффициентом) - *** кв.м., площадью лоджий балконов, веранд, террас, и холодильных кладовых (без коэффициента) - *** кв.м., расположенную на *** этаже в незавершенном строительством доме по адресу: адрес.

Представитель ООО "Строительная компания "СПЕКТР" Горлова К.Ю., действующая на основании доверенности от дата, исковые требования не признала, просила в их удовлетворении отказать, указав, что по мнению ООО "СК "Спектр" истцом условия договора в полной мере не исполнены, так как площадь квартиры оплачена с учетом применения понижающего коэффициента 0,5 кв.м. к площади лоджий, который применен в договоре незаконно, в связи с чем заявила ходатайство о принятии встречного искового заявления, согласно которого ООО "Строительная компания "Спектр" просит признать применение коэффициента 0,5 кв.м. к площади квартиры в договоре N... "О долевом участии в строительстве жилого дома строительный номер *** по адрес" от дата несоответствующим требованиям закона; изменить условия договора N... "О долевом участии в строительстве жилого дома строительный номер *** по адрес" от дата и изложить п.1.2 в следующей редакции "жилое помещение передаваемое Застройщиком Дольщику, представляет собой однокомнатную квартиру с условным строительным номером *** расположенную на *** этаже и имеет следующие проектные характеристики: общая площадь (с учетом лоджий коэффициент 1) *** кв.м., жилая площадь *** кв.м."

Определением суда от 13.09.2012 г. встречное исковое заявление ООО "Строительная компания "СПЕКТР" к Алмакаевой Т.М. принято для совместного рассмотрения с первоначальным.

В судебном заседании представитель истца Челушкин П.С., действующий на основании доверенности, встречные исковые требования не признал, просил отказать в их удовлетворении, поскольку оснований для изменения договора N... "О долевом участии в строительстве жилого дома строительный номер N... по адрес" от дата не имеется. Кроме того, заявил ходатайство о применении срока исковой давности по заявленным ответчикам требованиям.

Представитель третьих лиц - Администрации г.о. Самара в судебное заседание не явился, согласно письменного отзыва в удовлетворении исковых требований истца просят отказать.

Представитель третьего лица - Управления Росреестра по Самарской области, в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом о дате и времени рассмотрения дела, о причинах неявки суду не сообщил.

Выслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к выводам, что первоначальное исковое заявление подлежит удовлетворению, а во встречном иске необходимо отказать по следующим основаниям.

Судом установлено, что дата между ООО "Спектр-Экс" (Застройщик) и Самарским областным Фондом жилья и ипотеки (Дольщик) заключен договор N... "О долевом участии в строительстве жилого дома строительный номер *** по адрес", предметом которого является строительство Застройщиком шестнадцатиэтажного жилого дома, расположенного по адресу: адрес, строительный номер N... и привлечение Дольщика для финансирования строительства указанного дома. Жилое помещение, передаваемое Застройщиком Дольщику, представляет собой однокомнатную адрес (условный номер), общей площадью (с учетом лоджий с коэффициентом 0,5) - *** кв.м., жилой площадью *** кв.м. Оплата по данному договору СОФЖИ была произведена полностью, что стороной ответчика и не оспаривалось в судебном заседании.

Согласно ч. 1 ст. 382 ГК РФ, право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно ч. 2 ст. 382 ГК РФ, для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

дата между ООО "Спект-Экс" (Застройщиком), Самарским областным Фондом жилья и ипотеки (Дольщиком) и Алмакаевой Т.М. (Правопреемник) был заключен договор уступки права N... по договору о долевом участии в строительстве жилого дома, финансирование по которому осуществлено полностью, согласно которого дольщик уступает, аправопреемник принимаетв полном объеме права и обязанности по договору N... "О долевом участии в строительстве жилого дома строительный номер N... по адрес от дата" заключенному между ООО "СПЕКТР - ЭКС" и " адрес Фондом жилья и ипотеки". Доля эквивалента однокомнатной квартире, общей площадью *** кв.м. (с учетом площади лоджий с коэффициентом 0,5), жилой площадью *** кв.м., со строительным номером *** расположенной на *** этаже жилого дома по адресу: адрес, строительный номер N.... Свои обязательства по данному договору Алмакаева Т.М. выполнила, оплатив оговоренную в договоре сумму (л.д.19).

дата ООО "Спектр-ЭКС" сменило наименование на ныне действующее ООО "СК "Спектр", что подтверждается свидетельством о внесении записи в ЕГРЮЛ за государственным номером 2056315131200.

ООО "СК "Спектр" просит признать применение коэффициента 0,5 кв.м. к площади квартиры в договоре N... "О долевом участии в строительстве жилого дома строительный номер *** по адрес" от дата несоответствующим требованиям закона; изменить условия договора N... "О долевом участии в строительстве жилого дома строительный номер *** по адрес" от дата и изложить п.1.2 в следующей редакции "жилое помещение передаваемое Застройщиком Дольщику, представляет собой однокомнатную квартиру с условным строительным номером *** расположенную на *** этаже и имеет следующие проектные характеристики: общая площадь (с учетом лоджий коэффициент 1) *** кв.м., жилая площадь *** кв.м."

Суд не находит оснований для удовлетворения данного требования.

В соответствии со ст. 421 ГПК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В соответствии со ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

Как следует по условиям договора N... от дата, права и обязанности по которому приняла на себя полностью Алмакаева Т.М., оплата за жилое помещение, передаваемое Застройщиком Дольщику осуществляется из следующих проектных характеристик: общая площадь (с учетом лоджий с коэффициентом 0,5) *** кв.м., жилая площадь *** кв.м. (п. 1.2 договора).

Таким образом, по условиям договора N... и договора уступки стороны самостоятельно договорились о применении понижающего коэффициента для лоджии - *** что действующим законодательством не запрещено.

Ссылка истца на несоответствие данного условия договора Приказу Росстата от дата N..., суд не может принять во внимание, поскольку данный Приказ не содержит запретов на включение в условия договора долевого участия в строительстве условия о применении понижающего коэффициента и соответственно оплаты доли с учетом понижающего коэффициента. В связи с чем, оснований для признания условия договора о применении понижающего коэффициента не соответствующим требованиям закона, у суда не имеется.

Кроме того, стороной истца заявлено ходатайство о пропуске ООО "СК "Спектр" срока исковой давности.

В соответствии с ч. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно ч. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года.

Поскольку ООО "СК "Спектр" заявлено требование о признании условий договора, в части применения понижающего коэффициента, не соответствующим требованиям закона, суд считает необходимым применить срок исковой давности, о котором заявлено стороной в споре, который истек дата и отказать в заявленном встречном требовании и по указанному основанию.

Согласно ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Суд считает, что оснований, предусмотренных ст. 450 ГК РФ для изменения условий договора N... не имеется, поскольку оснований для признания применения коэффициента 0,5 к площади квартиры не соответствующим требованиям закона, суд не усмотрел. Кроме того, ООО "СК "Спектр" не представлены доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора Алмакаевой Т.М., а также иные основания, по которым договор долевого участия в строительстве должен быть изменен в предложенной редакции.

При таких обстоятельствах, встречное исковое заявление ООО "СК "Спектр" удовлетворению не подлежит.

Вместе с тем, суд считает необходимым удовлетворить первоначальные требования истца, поскольку как указано судом выше Алмакаева Т.М. является субъектом инвестиционной деятельности по строительству жилого дома по адрес, что подтверждается Договор N... и договор уступки права требованиям.

Судом также установлено, что строительство жилого дома велось ООО "СК "Спектр" на основании постановления главы г. Самара N 2668 от 30.09.2005 г. Об утверждении акта о выборе земельного участка для строительства, проекта границ земельного участка, о предварительном согласовании места размещения, разрешении проектирования жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и подземной автомобильной стоянки ООО "Спектр-Экс" и предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по адресу: адрес.

дата Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области по договору аренды земельного участка N 526 от 26.06.2009г. предоставило ООО СК "Спектр" земельный участок площадью *** кв.м. для строительства жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и автомобильной стоянкой по адресу: адрес. Основанием для заключения договора явилось Решение Арбитражного суда Самарской области от дата по делу NА55-11922/2007, постановление Главы г. Самара от дата N..., приказ министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области от дата N...-и.

дата Распоряжением Департамента строительства и архитектуры г.о. Самара N РД-46 утвержден градостроительный план земельного участка, расположенного по адресу: адрес.

дата Главой г.о. Самара ООО СК "Спектр" выдано разрешение N RU 6330100-047 на строительство объекта капитального строительства жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и подземной автомобильной стоянкой на земельном участке площадью *** кв.м. по адресу: адрес.

дата постановлением Администрации г.о. Самара N... в разрешение на строительство от дата внесены уточнения кратких проектных характеристик, в частности, указана этажность дома - ***, подземная автомобильная стоянка - этажность *** подземных этажа.

Распоряжением Администрации Октябрьского района г.о. Самара от дата N... начатому строительством жилому дому по адрес был присвоен адрес: адрес.

Как указано выше дата между ООО СК "Спектр" и Самарский областным Фондом жилья и ипотеки заключен договор N... о долевом участии в строительстве дома строительный номер *** по адрес.

дата между Самарским областным Фондом жилья и ипотеки и Алмакаевой Т.М. был заключен договор уступки права N... по договору о долевом участии в строительстве жилого дома, финансирование по которому осуществлено полностью, согласно котроому Самарский областной фонд жилья и ипотеки уступило Алмакаевой Т.М. право требования на однокомнатную квартиру *** общей площадью *** кв.м. (с учетом площади лоджий с коэффициентом 0,5), жилой площадью *** кв.м., со строительным номером *** расположенной на *** этаже жилого дома по адресу: адрес, строительный номер N....

Свои обязательства по договору N... от дата Алмакаева Т.М. выполнила, что подтверждается справкой ООО СК "Спектр" от дата

Между тем, согласно ст. 55 Градостроительного кодекса РФ от дата N 190-ФЗ ввод объекта в эксплуатацию оформляется соответствующим разрешением.

Разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома N... по адрес г.о.Самара отсутствует, в связи, с чем данный жилой дом является объектом незавершенного строительства.

Согласно ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом, а согласно ч. 4 ст. 218 ГК РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (ч. 1 ст. 130 ГК РФ).

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения или другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Поскольку право собственности возникает с момента государственной регистрации, то невозможность оформить его должным образом, в связи с тем, что ответчиком до настоящего времени дом не введен в эксплуатацию и документы не представлены в регистрирующий орган, препятствует истице в реализации своих прав собственника по владению, пользованию и распоряжению объектом недвижимости.

Как установлено в судебном заседании, многоквартирный жилой дом N... по адрес является объектом незавершенного строительства, так как разрешение на ввод его в эксплуатацию отсутствует.

Согласно техническому паспорту, изготовленному ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное ЦТИ" по состоянию на дата, жилое помещение - квартира N... расположенная на *** этаже жилого дома N... по адрес имеет следующие технические характеристики: площадь квартиры с учетом площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых с коэффициентом - *** кв.м., общая площадь квартиры по ЖК РФ - *** кв.м., жилая площадь - *** кв.м., подсобная площадь - *** кв.м., площадь лоджий, балконов, веранд, террас, и холодных кладовых (с коэф.) - *** кв.м., площадь лоджий, балконов, веранд, террас, и холодных кладовых (без коэф.) - *** кв.м.

Согласно техническому заключению, изготовленному Самарским филиалом ГУП "Центр технической инвентаризации" по состоянию на 20.01.2012 на предмет готовности жилого дома по адресу: адрес, в указанном доме выполнены следующие виды строительно-монтажных работ: устройство фундамента - 100 %, монтаж стеновых панелей и перегородок - 100 %, установка оконных и дверных блоков, остекление - 100%, устройство кровли - 100%, подготовка полов -100 %, внутренняя отделка черновая. Санитарно и электротехнические работы выполнены в полном объеме.

Согласно технического паспорта на здание - жилой дом со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и подземной автомобильной стоянкой по адресу: адрес по состоянию на 10.12.2011 г., имеет следующие характеристики: этажей *** состояние конструктивных элементов (фундамент, крыша, полы, проемы, санитарно и электрические работы) - хорошее.

Таким образом, судом установлено, что строительство жилого дома осуществлено на отведенном для этих целей земельном участке, строительство дома полностью завершено, квартира имеет индивидуальные характеристики и может выступать объектом гражданского оборота.

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается. Таким образом, суд приходит к выводу, что ООО СК "Спектр" свои обязательства по договору, заключенному с истицей, не исполнило, не передав в сроки, установленные договором, истице спорную квартиру и не сдав жилой дом в эксплуатацию. Истица, в свою очередь, обязательства по договору исполнила в части оплаты причитающейся доли, доказательств обратного суду не представлено.

Таким образом, требование истицы о признании за ней права собственности на квартиру в объекте незавершенного строительства подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования Алмакаевой Т.М. удовлетворить.

Признать за Алмакаевой Т.М. право собственности на однокомнатную квартиру N... площадью квартиры с учетом площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых (с коэффициентом) - *** кв.м., общей площадью квартиры по ЖК РФ - *** кв.м., жилой площадью - *** кв.м., подсобной площадью - *** кв.м., площадью лоджий, балконов, веранд, террас, и холодных кладовых (с коэффициентом) - *** кв.м., площадью лоджий, балконов, веранд, террас, и холодных кладовых (без коэффициента) - *** кв.м., расположенную на *** этаже в незавершенном строительством объекте - жилом доме по адресу: адрес

В удовлетворении встречных исковых требование ООО "Строительная компания "СПЕКТР" об изменении условий договора - отказать.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Октябрьский районный суд г.о. Самара в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

В окончательной форме решение принято 18.09.2012 г.

Судья Родивилова Е.О.