Решение Промышленного районного суда г. Самары от 16 апреля 2012 г.

Решение Промышленного районного суда г. Самары от 16 апреля 2012 г.
(Извлечение)

Промышленный районный суд г. Самары в составе:

Председательствующего судьи Митиной И.А.,

при секретаре Снежковой В.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N по иску Игнатова С.А. к Катошину А.А. Никулаевой А.Т. о прекращении права пользования жилым помещением, устранении препятствий в пользовании и снятии с регистрационного учета, встречному иску Катошина Алексея Алексеевича к Игнатову С.А., третьи лица- Никулаева А.Т., Климкин И.А., Управление Росреестра в Самарской области о признании договора купли-продажи недействительным, признании предварительного договора купли-продажи состоявшимся, по иску Никулаевой А.Т. к Климкину И.А., Игнатову С.А., третьи лица Катошин А.А., Управление Росреестра в Самарской области о признании договоров купли-продажи недействительными, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Истец Игнатов С.А. в лице представителя Головачева А.А., действующего по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, обратился в суд к ответчикам Катошину А.А., Никулаевой А.Т. с исковыми требованиями о прекращении права пользования жилым помещением, устранении препятствий в пользовании квартирой по адресу: "адрес" снятии с регистрационного учета по месту жительства по названному адресу, обосновывая заявленные требования тем, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ он является собственником названной квартиры, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ. Ответчики зарегистрированы по месту жительства в указанной квартире с 2007 года. Каких-либо соглашений по поводу пользования жилым помещением с ответчиками истец не заключал, неоднократно требовал от ответчиков добровольно зарегистрироваться по иному месту постоянного проживания, но ответчики вопреки его требованиям продолжают пользоваться указанным жилым помещением, в связи с чем просит прекратить право пользования ответчиков Катошина А.А. и Никулаевой А.Т. спорной квартирой : признать их утратившими право пользования названной квартирой, обязать ответчиков устранить препятствия в пользовании квартирой: передать ключи, освободить квартиру в десятидневный срок с момента вступления решения по настоящему делу в законную силу; обязать ОУФМС по "адрес" снять ответчиков с регистрационного учета по месту жительства. В доказательство заявленных требований представил договор купли- продажи (продавец Климкин И.А.) квартиры по вышеназванному адресу от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, справку о постоянно проживающих в вышеназванной квартире от ДД.ММ.ГГГГ

Заочным решением суда от ДД.ММ.ГГГГ вышеназванные исковые требования Игнатова С.А. удовлетворены в полном объеме.

По заявлению ответчика Катошина А.А. определением Промышленного районного суда "адрес" ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанное заочное решение суда отменено, рассмотрение дела возобновлено.

ДД.ММ.ГГГГ определением Промышленного районного суда "адрес" к производству суда принят встречный иск Катошина А.А. к Игнатову С.А. о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, признании предварительного договора купли-продажи состоявшимся, признании недействительной регистрационной записи N о праве собственности Игнатова С.А. на спорную квартиру по тем основаниям, что спорная квартира принадлежала на праве собственности его матери- Никулаевой А.Т., они с матерью постоянно проживают и зарегистрированы в данной квартире. В июле 2011 года они обратились к Климкину за предоставлением займа, который был последним предоставлен на срок до ДД.ММ.ГГГГ. В качестве обеспечения возврата займа Климкин потребовал переоформить на него квартиру. ДД.ММ.ГГГГ при возврате первой части долга в размере 582 500 руб. между ним и Климкиным И.А. был заключен договор о намерениях (предварительный договор купли-продажи) в соответствии с которым Климкин являлся продавцом квартиры по адресу: "адрес", а Катошин А.А. покупателем. В соответствии с п. 1 данного договора стороны до ДД.ММ.ГГГГ включительно обязаны заключить договор купли-продажи жилого помещения - "адрес" по адресу: "адрес". В соответствии в п. 2.1. продавец обязуется заключить договор купли-продажи. Стоимость квартиры была определена в размере 1 400 000 рублей. В соответствии с п. 2.7 указанного договора продавец обязуется не обременять квартиру какими-либо другими обязательствами, кроме передачи в собственность покупателю. В соответствии с п. 6 названного договора в обеспечение основного обязательства Покупатель в момент заключения ( подписания) договора передает Продавцу сумму в размере 582 500 рублей, которая признается задатком.

ДД.ММ.ГГГГ Катошин А.А. в части исполнения обязательства, предусмотренного п. 3.2. передал Климкину денежные средства в размере 772 500 руб., чем обязательства по предварительному договору были им выполнены. Из искового заявления, полученного в середине декабря о признании его утратившим права пользования квартирой, устранении нарушении прав собственника, ему стало известно о том, что Климкин ДД.ММ.ГГГГ заключил договор купли-продажи на данную квартиру с Игнатовым С.А. До момента, когда Катошин А.А. узнал о том, что собственником квартиры является Игнатов, он неоднократно обращался к Климкину с требованием об оформлении договора купли-продажи, на что Климкин ссылался на большую очередь в регистрационной палате, поясняя, что до конца октября 2011 года сделка будет оформлена. Считает, что предварительный договор полностью соответствует основному договору, кроме того, он полностью исполнен сторонами, расчет произведен полностью, фактическая передача квартиры произведена, то есть имеются основания для признания указанного договора состоявшимся, в связи с чем просит признать договор купли-продажи квартиры по адресу: "адрес" заключенный между Климкиным И.А. и Игнатовым С.А. ДД.ММ.ГГГГ недействительным в соответствии со ст. 170 ГК РФ как мнимой сделки, совершенной без намерения создать правовые последствия, т.к. приобретая спорную квартиру ответчик не имел намерений ей пользоваться, оспариваемая сделка совершена лишь для вида, о чем свидетельствуют те обстоятельства, что ответчик ни разу не видел купленную квартиру, согласно пояснениям Климкина он, как продавец, не получил денежных средств в размере 1 000 000 руб. за данную квартиру, в то же время утверждает, что продавал квартиру Игнатову по просьбе Катошина, с которым у него был заключен предварительный договор купли -продажи этой же квартиры. В связи с тем, что договор купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует требованиям статей 549, 556,558 ГК РФ- квартира покупателю продавцами не передавалась, расчет между сторонами сделки не производился, просит удовлетворить встречные требования, в иске Игнатова отказать.

Никулаева А.Т. обратилась в суд с исковыми требованиями к Климкину И.А., Игнатову С.А. о признании договоров купли-продажи спорной квартиры недействительными, применении последствий недействительности сделки, указывая, что квартира, расположенная по адресу: "адрес", принадлежала ей на праве собственности на основании договора об инвестировании от ДД.ММ.ГГГГ Впоследствии, примерно в июле 2011 года ее сын ввел ее в заблуждение и попросил на время переоформить квартиру на Климкина И.А., которого она не знала, объяснив это материальными трудностями. По устной договоренности между ней и Климкиным, последний даст займ только после оформления права собственности на его имя. Впоследствии при возврате денег Климкину по договору займа будет заключен предварительный договор купли-продажи между Климкиным и Катошиным (ее сыном) и право собственности перейдет к ним. Никулаева, поверив Климкину, заключила сделку с Климкиным И.А. о продаже квартиры, расположенной по адресу: "адрес" Данный договор купли-продажи был подписан ей в целях обеспечения возврата денежных средств, которые были получены от Климкина. Квартира была в качестве залога по данному договору займа. Никаких денег по договору купли-продажи от Климкина и.А. в сумме 1 400 000 руб. Никулаева не получала. Квартиру никто и никогда не осматривал в целях покупки, Никулаева и Катошин зарегистрированы и проживают в данной квартире по настоящее время, ключей от данной квартиры никому не передавали, в связи с чем просит признать договоры купли-продажи "адрес" в "адрес", заключенные между ей- Никулаевой А.Т.- и Климкиным И.А. от ДД.ММ.ГГГГ и между Климкиным И.А. и Игнатовым С.А. от ДД.ММ.ГГГГ недействительными; применить последствия недействительности сделки, возвратив стороны в первоначальное положение, по которому собственником "адрес" в "адрес" становится она- Никулаева А.Т.

По ходатайству сторон определением суда от ДД.ММ.ГГГГ гражданские дела по иску Игнатова С.А. к Катошину А.А., Никулаевой А.Т. о прекращении права пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета, встречному иску Катошина А.А. к Игнатову С.А., Климкину И.А. о признании договора купли-продажи недействительным, признании предварительного договора купли-продажи состоявшимся и по иску Никулаевой А.Т. к Климкину И.А., Игнатову С.А. о признании договоров купли-продажи недействительными, применении последствий недействительности сделки, объединены в одно производство.

Истец по первоначальному иску Игнатов С.А. в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом, о чем в деле имеется расписка.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску Игнатова С.А. - Головачев А.А., действующий по доверенности, поддержал исковые требования в полном объеме, просил их удовлетворить. Встречные исковые требования и требования по иску Никулаевой А.Т. не признал, просил в их удовлетворении отказать.

Никулаева А.Т. и ее представитель Михеев В.П., действующий по доверенности, в судебном заседании поддержали уточненные исковые требования, просили их удовлетворить, поддержали встречные исковые требования Катошина А.А., возражали против удовлетворения исковых требований Игнатова.

Катошин А.А. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Представитель Катошина А.А. по доверенности Давиденко Д.М. исковые требования Игнатова С.А. не признала, встречные исковые требования и иск Никулаевой А.Т. поддержала в полном объеме, просила их удовлетворить.

Ответчик по иску Никулаевой А.Т. и третье лицо по иску Катошина А.А. - Климкин И.А., в судебном заседании не возражал против удовлетворения исков по всем заявленным требованиям, пояснив, что этим не затрагиваются его интересы, поскольку с ним произведен полный расчет со стороны Катошина А.А., который погасил существующую задолженность по фактическому договору займа, который в обеспечение возвратности займа был оформлен предварительным договором купли - продажи спорной квартиры, по исполнении Катошиным А.А. обязательств по возврату ему суммы займа, он был готов заключить договор купли- продажи с Катошиным А.А., но по указанию Катошина А.А., переоформил право собственности на Игнатова, в связи с тем, что Катошин А.А. занял деньги у Игнатова для того, чтобы рассчитаться с ним, материальных претензий он ни к кому из участников дела не имеет.

Третьи лица -УФМС и Управление Росреестра в Самарской области- о дате судебного разбирательства извещены надлежащим образом, представителей, отзывы, ходатайства в судебное заседание не направили, в связи с чем суд, с учетом мнения участвующих в деле лиц, в соответствии с ч.3 ст. 167 ГПК РФ определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав пояснения лиц участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему:

В соответствии со ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В силу ч.6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В силу ст. 558 ГК РФ договор продажи квартиры подлежит государственной реги- страции и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно п. 1 ст. 170 ГК РФ, мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Согласно выписке из реестра ФГУП "Ростехинвентаризация" спорная квартира предоставлена Никулаевой А.Т. в порядке долевого строительства на основании постановления Главы "адрес" N от ДД.ММ.ГГГГ и договора о взаимных обязательствах по предоставлению жилья от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ с ООО "СПК ДОН" в соответствии с которым по акту приема- передачи предоставлена взамен подлежащих сносу жилых помещений. ДД.ММ.ГГГГ на спорную квартиру Никулаевой А.Т. зарегистрировано право собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

Согласно справке ТСЖ "Уют-7" от ДД.ММ.ГГГГ в квартире по адресу: "адрес" зарегистрированы и постоянно проживают: Никулаева А.Т. (собственник) с ДД.ММ.ГГГГ, Катошин А.А.(сын) - с ДД.ММ.ГГГГ, лицевой счет открыт на Никулаеву А.Т., которая производит оплату содержания жилья и коммунальных услуг по данному лицевому счету по настоящее время.

ДД.ММ.ГГГГ между Никулаевой А.Т.( продавец) и Климкиным ( покупатель) заключен договор купли- продажи, зарегистрированный в Росреестре ДД.ММ.ГГГГ предметом которого является квартира по адресу "адрес". Согласно п. 3 названного договора квартира продана за 1 400 000 руб., которые покупатель передал до подписания договора.

ДД.ММ.ГГГГ между Климкиным И.А. и Катошиным А.А. заключен договор о намерениях (предварительный договор купли- продажи), в соответствии с которым стороны обязуются до ДД.ММ.ГГГГ включительно заключить договор купли- продажи жилого помещения- "адрес" по адресу: "адрес" общей площадью 42, 10 кв.м, жилой площадью 13, 20 кв.м с предоставлением права проживания в квартире с момента заключения настоящего договора. Катошин А.А., как покупатель в будущем по настоящему договору, обязался оплатить Продавцу ( Климкину И.А.) стоимость квартиры в размере 1 400 000 рублей не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Согласно пункту 6 договора в доказательство обеспечения исполнения основного обязательства Покупатель ( Катошин А.А.) в момент заключения настоящего договора передает Продавцу ( Климкину И.А.) сумму в размере 582 500 руб., которая признается задатком.

ДД.ММ.ГГГГ право собственности на спорную квартиру на основании договора купли- продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано за истцом по первоначальному иску Игнатовым С.А., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.

Судом исследовалась копия дела правоустанавливающих документов по сделке купли- продажи спорной квартиры между Никулаевой А.Т. и Климкиным И.А., истребованная по запросу суда по ходатайству представителя Катошина А.А., в соответствии с которым с заявлениями от ДД.ММ.ГГГГ в Управление Росреестра в "адрес" обратились П., действующая по доверенности от имени Климкина И.А. и Никулаева А.Т., целью обращения обозначена регистрация договора купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ, регистрации перехода права собственности без выдачи свидетельства о государственной регистрации права на спорный объект недвижимого имущества- квартиру по адресу "адрес" ( по заявлению Никулаевой А.Т.), регистрация права собственности с выдачей свидетельства о государственной реги страции права ( по заявлению П., действующей по доверенности от имени Климкина).

В судебном заседании Никулаева А.Т. и ее представитель- адвокат Михеев В.П., не признавая исковые требования Игнатова С.А. и поддерживая иск о признании договора недействительным и применении последствий его недействительности в форме возврата Никулаевой А.Т. титула собственника спорной квартиры, поскольку только из предъявленного иска Никулаевой А.Т. стало известно, что собственником ее квартиры является Игнатов С.А. на основании договора купли- продажи с Климкиным от ДД.ММ.ГГГГ, пояснили, что считают данный договор недействительным, т.к. фактически квартира не выбывала из владения Никулаевой А.Т., оплату за нее по мнимому договору купли- продажи она не получала, намерений продавать квартиру никогда не имела, ключи от квартиры ни она, ни ее сын никому не передавали, из квартиры не выезжали, от принадлежащих им вещей не освобождали, требований об освобождении квартиры Никулаевой, как собственнице, никто не предъявлял. У ее сына Катошина А.А. перед Климкиным И.А. существовали долговые обязательства на сумму 585 500 руб., сыну нужны были еще деньги на развитие бизнеса, Климкин готов был дать деньги под условием временного (до возврата долга) оформления на него прав собственника на квартиру. Договор купли- продажи спорной квартиры был подписан ей формально в обеспечение договоренностей по займу сына, квартира была оформлена в собственность Климкина И.А. в качестве залога по договору займа, денег по договору купли- продажи Климкин И.А. как покупатель ей не передавал, напротив, на момент подписания договора часть долга в сумме 582 500 руб. была возвращена Климкину. В соответствии с их устными договоренностями по возвращении остальной части долга в сумме 772 500 руб. Климкин И.А. обещал оформить основной договор купли- продажи с ее сыном - Катошиным А.А, о чем ДД.ММ.ГГГГ между Климкиным И.А. и Катошиным А.А. заключен договор о намерениях (предварительный договор купли- продажи). Оплата по названному договору Катошиным А.А. суммы 582 500 руб. при заключении договора и 772 500 руб. произведена досрочно - ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается представленной в дело распиской и не оспаривается сторонами. В судебным заседаниях 11.03 2012 года и ДД.ММ.ГГГГ Климкин И.А. подтвердил, что между ним и Катошиным существовали отношения по договору займа, который был обеспечен залогом квартиры, оформленным с согласия Никулаевой А.Т., как собственника, договором купли- продажи. При этом между ними была достигнута договоренность о том, что по возвращении долга, квартира будет переоформлена на Катошина А.А. Пояснил, что часть долга в размере 45 000 рублей он простил Катошину А.А., в связи с тем, что долг был возвращен ему досрочно. В соответствии с их соглашением он был готов заключить договор купли- продажи с Катошиным А.А., для чего ДД.ММ.ГГГГ года они прибыли в Росреестр, где был Игнатов С.А. Катошин А.А. попросил его (Климкина) переоформить квартиру на Игнатова С.А., как он понял, Катошин А.А. занял у Игнатова С.А. деньги, чтобы рассчитаться с ним, в связи с чем квартира переходит Игнатову С.А. по договору купли- продажи в качестве залога. Денег за квартиру по сделке купли- продаже от 30. 08.2011 года от Игнатова С.А. он не получал.

В судебном заседании представитель Игнатова С.А.- Головачев А.А., действующий по доверенности и представитель Катошина Давиденко Д.А. подтвердили наличие между Игнатовым С.А. и Катошиным А.А. договора займа на 1 500 000 рублей, обязательства по которому до настоящего времени не исполнены, долг взыскивается в судебном порядке.

В производстве Промышленного районного суда находится гражданское дело по иску Игнатова С.А. к Катошину А.А. о взыскании долга в размере 1 500 000 рублей, который ответчиком не оспаривается.

Представитель Катошина А.А.- адвокат Давиденко Д.А. в возражение против заявленного Игнатовым С.А. иска дала аналогичные пояснения указывая, что спорная квартира принадлежала на праве собственности матери ее доверителя- Никулаевой А.Т., Катошин А.А. постоянно зарегистрирован в данной квартире, другого жилья не имеет. С Климкиным И.А. был заключен договор займа, в обеспечение которого Климкин И.А. потребовал временного оформления на него права собственности на квартиру, в связи с чем Катошин А.А. уговорил Никулаеву А.Т. временно, до возврата долга, оформить на Климкина И.А. договор купли- продажи принадлежащей ей квартиры. Согласно их договоренностям, по возврату долга Катошиным, Климкин передает ему в собственность спорную квартиру, о чем был заключен предварительный договор на срок до ДД.ММ.ГГГГ По окончании указанного срока основной договор купли- продажи сторонами заключен не был. Из предъявленного иска Катошину А.А. стало известно о том, что договор купли- продажи спорной квартиры заключен Климкиным И.А. с Игнатовым С.А., однако, в связи с тем, что деньги по договору купли- продажи спорной квартиры фактически не передавались, он был безденежным, сделка совершена лишь для вида, она является мнимой, данный договор являются недействительным и не порождает правовых последствий, в связи с чем запись о его регистрации также следует признать недействительной.

Данные обстоятельства подтвердил в судебном заседании Климкин И.А.

Позицию ответчика Климкина И.А. по делу суд расценивает как фактическое признание иска.

Согласно пояснений истца Игнатова С.А., спорная квартира им не осматривалась, он не нуждался в ее использовании до начала 2012 года, поэтому не требовал передачи от нее ключей, не проверял наличия зарегистрированных в ней лиц и не требовал ни освобождения квартиры, ни снятия с регистрационного учета проживающих в ней постоянно, Катошина А.А. не знал, никаких отношений с ним не имел, квартира была куплена им для сына, который должен был приехать в г.Самару, вместе с тем дал пояснения, что сначала квартира была приобретена как вложение денег, поэтому не осматривалась. Суд критически относится в данным пояснения истца, не доверяет им, поскольку они противоречат действиям истца, который, вопреки приведенным пояснениям, заявил иск в суд ДД.ММ.ГГГГ, кроме того, суд не может расценить такие действия истца как добросовестные и разумные, поскольку в судебном заседании истец пояснял, что сумма 1 500 000 рублей является для истца значительной, но при этом, заключая договор купли- продажи квартиры, он не поинтересовался ее состоянием, удовлетворившись показанными ему фотографиями, обременением, не заявив свои права на пользование квартирой после сделки, первоначально утверждая, что до покупки квартиры не был знаком с Катошиным А.А., впоследствии, в ходе судебного разбирательства, не отрицал, что между ними существовал договор денежного займа на сумму 1 500 000 рублей от ДД.ММ.ГГГГ, по которому он является кредитором Катошина А.А. При этом отрицал, что договор купли- продажи оформлен для обеспечения возвратности долга или "за долг", поясняя, что кроме суммы займа по договору купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ передал Катошину А.А. в оплату за спорную квартиру 1 000 000 рублей. К данным показаниям истца Игнатова С.А. суд также относится критически, не доверяет им, поскольку утверждение истца опровергается показаниями Климкина И.А. ( продавец по договору), которым суд доверяет, поскольку они согласуются с иными доказательствами по делу, о том, что деньги по договору купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ Игнатов С.А. ему не передавал, Катошин А.А. также показал, что деньги в размере 1 000 000 руб. по данной сделке ему также не передавались, кроме того, стоимость этой же квартиры по предыдущему договору составляет 1 400 000 рублей. В связи с чем Игнатов, по его утверждениям, без расписки передал Катошину А.А., не являвшемуся стороной по сделке, сумму 1000 000 рублей, которая не совпадает со стоимостью квартиры, определенной в договоре купли- продажи, Игнатов пояснить не смог, что, по мнению суда, является нелогичным; расписки в получении денег по данной сделке кем- либо, иных доказательств в подтверждение передачи денег (времени, места, обстоятельств, при которых переданы деньги в оплату за квартиру)суду не представил, из чего суд делает вывод, что данная сделка была безденежная.

Исходя из пояснений сторон и фактических обстоятельств дела, с учетом представленных доказательств, оценивая их в совокупности и взаимосвязи, суд приходит к выводу об отсутствии у Никулаевой А.Т. намерения заключить договор купли- продажи квартиры; ее волеизъявления на заключение договора купли- продажи квартиры с реальными последствиями фактической передачи ее в собственность иного лица не было, с просьбой найти покупателя на квартиру она ни в какие организации не обращалась, объявлений не давала, что подтверждается показаниями Климкина И.А. который пояснил, что в организацию, где он работает директором, обратился Катошин А.А. за получением крупного займа, в чем Катошину А.А. было отказано. Тогда Климкин И.А., как физическое лицо, предложил займ под залог квартиры, с условием временного оформления на него прав собственника с одновременным заключением предварительного договора для последующего оформления основного договора купли- продажи на Катошина А.А., с устного согласия собственника Никулаевой А.Т. ( матери должника).

Текст и содержание договора купли- продажи Никулаева А.Т. не читала, подписывая договор, полагала, что оформляет по просьбе сына обеспечение его заемных обязательств, намерений на утрату собственности не имела: подписав договор купли- продажи принадлежащей ей на праве собственности квартиры и дав устное согласие на заключение предварительного договора, в соответствии с которым покупателем по основному договору купли- продажи принадлежавшей ей квартиры, будет ее сын- Катошин А.А., Никулаева А.Т. заблуждалась относительно природы сделки, рассчитывая на то, что после исполнения обязательств по договору займа ее сыном, квартира будет передана в их собственность. Заблуждение Никулаевой А.Т., по мнению суда, является существенным, поскольку в результате данного заблуждения она лишилась права собственности на квартиру. Отсутствие воли Никулаевой А.Т. на продажу квартиры подтверждается ее действиями: не имея намерения продавать квартиру, она не вывозила своих вещей из квартиры: ее имущество и имущество ее сына, имеющего постоянную регистрацию по месту жительства, находится в спорной квартире по настоящее время, не снималась с регистрационного учета, продолжает оплачивать содержание жилья и коммунальные услуги, Никулаева А.Т. и Катошин А.А. проживают по настоящее время в данной квартире, данные обстоятельства не оспаривались сторонами по делу.

В силу ч.1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или во время передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договоров купли- продажи и не вытекает из существа обязательства.

Как установлено в судебном заседании целью заключения предварительного договора было не заключение основного договора купли- продажи спорной квартиры, а обеспечение возвратности заемных средств. Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор купли- продажи квартиры, подлежащий государственной регистрации, не является сделкой с недвижимостью, исходя из требований ст. 164 ГК РФ. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство по поводу недвижимого имущества, поэтому заключение предварительного договора не может являться основанием для возникновения права собственности на недвижимое имущество и признание такого договора состоявшимся не порождает правовых последствий, в связи с чем исковое требование Катошина А.А. о признании предварительного договора состоявшимся не подлежит удовлетворению.

Заявляя о ничтожности сделки, Никулаева А.Т. оспаривает договор по его безденежности, что нашло свое подтверждение в судебном заседании. Судом установлено, что деньги в сумме 1 400 000 рублей Климкин ( покупатель) Никулаевой А.Т. ( продавец) не передавал, как не получал их, как продавец спорной квартиры с покупателя Игнатова, пояснив в судебном заседании, что интереса к сделке не имел- ему было "все равно на кого оформлять квартиру", поскольку деньги по договору займа, который прикрывала сделка купли- продажи квартиры, им были получены полностью от Катошина А.А. Передавались ли деньги при данной сделке, кем и кому, он как продавец квартиры в соответствии с договором купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ суду пояснить не смог, как не смог пояснить данное обстоятельство и покупатель Игнатов С.А., из чего суд делает вывод о том, что сделка была безденежная, поскольку каких- либо расписок о получении- передаче денег по данной сделке суду не представлено.

С учетом установленных в судебном заседании обстоятельств, содержание пункта 3 договора купли- продажи квартиры о передаче денег в сумме 1 000 000 между продавцом и покупателем до подписания договора, на который ссылается истец Игнатов С.А. и его представитель, не могут быть доказательствами получения денег. По мнению суда, договор был намеренно составлен в простой письменной форме без нотариального удостоверения, правовые последствия, вытекающие из условий заключенного договора купли- продажи, его отличия от договора залога Никулаевой А.Т. не разъяснялись, самостоятельно разобраться в условиях заключаемого договора при тех обстоятельствах, что кредитор сына Климкин И.А. и доверенное лицо сына - юрист Г. ее уверяли, что существует договор "обратного выкупа", она не могла, текста договора не читала, всецело положившись на заверения о том, что квартира будет оформлена в собственность ее сына Катошина А.А., заблуждаясь относительно своих прав на квартиру, полагая, что в обеспечение своевременного исполнения обязательств по договору займа ( возврата суммы займа) она предоставила в залог принадлежащую ей квартиру с правом обратного выкупа с оформлением прав собственности на сына в соответствии с предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ, подписывая договор и до настоящего момента, она полагала, что продолжает оставаться собственницей квартиры, в действительности подписала договор на условиях, ухудшающих их с сыном положение. Зная о правовых последствиях сделки- выбытии спорной квартиры из ее собственности- она бы не совершила сделку купли -продажи квартиры.

Оспариваемые договоры купли- продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ не соответствуют требованиям ст.ст. 549, 558 ГК РФ, квартира покупателю продавцами по правилам ст. 556 ГК РФ не передавалась ни по первой, ни по второй сделке, расчет между сторонами по данным сделкам не производился.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о недействительности договоров купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку на момент совершения сделок у сторон сложились иные гражданско- правовые отношения, отличные от предусмотренных договором купли- продажи квартиры и данные обстоятельства нашли свое подтверждение при рассмотрении настоящего дела, подтверждены исследованным в судебном заседании материалом об отказе в возбуждении уголовного дела по заявлению в отношении Климкина И.А. по факту мошенничества.

Суд исходит из того, что на самом деле сторонами был заключен договор займа под залог квартиры, сделки купли- продажи квартиры являются притворными сделками, совершенными с целью прикрыть другую сделку, то есть являются ничтожными. К сделке, которые стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Согласно статье 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и, в силу пункта 1 названной статьи, недействительна с момента ее совершения и не порождает тех юридических последствий, ради которых совершалась, в том числе перехода титула собственника к приобретателю; при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. Положения названной статьи подлежат применению.

В силу ч.2 ст. 170 ГК РФ признаком притворности сделки является отсутствие волеизъявления на исполнение заключенной сделки у обеих ее сторон, а также намерение стороны фактически исполнить прикрываемую сделку.

Поскольку по делу установлены обстоятельства, свидетельствующие о притворности сделки она в соответствии с ч.2 ст. 170 ГК РФ признается ничтожной.

Поскольку сделка купли - продажи квартиры совершенная Климкиным И.А. и Никулаевой А.Т. ДД.ММ.ГГГГ недействительна в силу ее фиктивности, что не оспаривалось в судебном заседании сторонами данной сделки- недействительной должна быть признана и последующая сделка по отчуждению спорной квартиры между Климкиным И.А. и Игнатовым С.А. от ДД.ММ.ГГГГ.

У суда нет оснований считать, что Игнатов С.А. (ответчик) при подписании договора проявил разумную осмотрительность и осторожность и считать его добросовестным приобретателем спорной квартиры, поскольку оснований для вывода о том, что он не знал о том, что квартира фактически не выбывала из владения Никулаевой А.Т., Катошин А.А. ( его должник по договору денежного займа на сумму 1500 000 руб. от ДД.ММ.ГГГГ, о чем сторонами заключался письменный договор) зарегистрирован и проживает в данной квартире, с учетом установленных по делу обстоятельств, не имеется.

Удовлетворяя требования Никулаевой А.Т. и признавая недействительными договоры купли- продажи квартиры по адресу: "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, применяя последствия недействительности сделки путем возвращения сторон в первоначальное положение, в связи с которым спорная квартира подлежит возвращению в собственность Никулаевой А.Т., суд отказывает в иске Игнатову С.А., поскольку у него не возникло право на владение, пользование и распоряжение спорной квартирой.

При подаче иска Никулаевой А.Т. частично оплачена государственная пошлина в сумме 1000 рублей, что подтверждается платежным документом. В соответствии со ст. 98 ГПК РФ данные судебные расходы подлежат взысканию с ответчиков Игнатова С.А. и Климкина И.А. в пользу Никулаевой А.Т. - в сумме по 500 рублей с каждого, кроме того, в доход государства с ответчиков Игнатова С.А. и Климкина И.А. подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 14 000 рублей- по 7000 рублей с каждого.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Игнатова С.А. к Катошину А.А., Никулаевой А.Т. о прекращении права пользования жилым помещением, устранении препятствий в пользовании, снятии с регистрационного учета- оставить без удовлетворения.

Встречный иск Катошина А.А. к Игнатову С.А. удовлетворить частично: признать недействительным договор купли- продажи квартиры по адресу "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Климкиным И.А. и Игнатовым С.А. с прекращением записи о государственной регистрации права собственности на имя Игнатова С.А. N от ДД.ММ.ГГГГ, в остальной части в удовлетворении встречного иска отказать.

Исковые требования Никулаевой А.Т. к Климкину И.А., Игнатову С.А. о признании договоров купли-продажи "адрес" в "адрес", заключенных между Никулаевой А.Т. и Климкиным И.А. от ДД.ММ.ГГГГ и между Климкиным И.А. и Игнатовым С.А. от ДД.ММ.ГГГГ недействительными, применении последствия недействительности сделки - удовлетворить полностью.

Признать недействительными договоры купли- продажи "адрес" в "адрес" между Никулаевой А.Т. и Климкиным И.А. от ДД.ММ.ГГГГ и между Климкиным И.А. и Игнатовым С.А. от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельство о государственной регистрации права собственности на названную квартиру имя Климкина И.А. и от ДД.ММ.ГГГГ на Игнатова С.А.

Прекратить в Едином государственном реестре прав на объекты недвижимого имущества запись о праве собственности на "адрес" в "адрес" на имя Игнатова С.А..

Вернуть стороны в первоначальное положение, восстановить в Едином государственном реестре прав на объекты недвижимого имущества запись о праве собственности на "адрес" в "адрес" на имя Никулаевой А.Т. с выдачей Никулаевой А.Т. свидетельства о праве собственности.

Взыскать с Игнатова С.А. ДД.ММ.ГГГГ года рождения и Климкина И.А. ДД.ММ.ГГГГ года рождения в пользу Никулаевой А.Т. в возмещение судебных расходов по 500 рублей с каждого.

Взыскать с Игнатова С.А. и Климкина И.А. государственную пошлину в доход государства в сумме по 7 000 рублей с каждого.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Самарский областной суд путем подачи апелляционной жалобы в Промышленный районный суд в месячный срок с момента изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Председательствующий: (подпись) Митина И.А.

Решение вступило в законную силу_____________________2012 года

Копия верна

Судья

Секретарь