Решение Советского районного суда г. Самары от 19 января 2012 г.

Решение Советского районного суда г. Самары от 19 января 2012 г.
(Извлечение)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 января 2012 г. Советский районный суд г. Самара

в составе:

председательствующего судьи Абрамовой И.Н.

при секретаре Гостиной Ж.Г.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело "данные изъяты" по иску Акимовой Т.Б., Балыкина В.В., Балыкина А.А., Горшковой Н.В., Дорониной Г.Р., Ефимова А.А., Ефимовой Н.А., Логинова И.А., Солонцовой С.Д. Сурковой Л,М., Трошкиной В.И. к Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства "адрес" об обжаловании действий,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с иском к Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области об обжаловании действий.

В судебном заседании представитель истца Карнасевич В.А. иск поддержала в полном объеме, указав, что истцы просят суд признать бездействия Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области, выразившееся в отсутствии надлежащего контроля в действиях застройщиков ООО "Новая Самара", ООО "МИСК "ИНКОНФЭС", ООО "Сервис Д" в области строительства многоквартирных жилых домов, соблюдения ФЗ "О долевом участии в строительстве", заключения Договоров долевого участию в строительстве с истцами в установленной действующим законодательством форме при строительстве многоквартирного дома, расположенного на земельном участке, "адрес" незаконными.

Застройщику ООО "Новая Самара" был выделен земельный участок под застройку дома. Дом по сведениям истцов не достроен. С 2005 года ООО "Новая Самара" начала проектирование дома и застройку. ООО "Новая Самара" привлекает ООО "МИСК "ИНКОНФЭС", который в свою очередь разрешает привлекать денежные средства граждан. В результате соглашения ООО "МИСК "ИНКОНФЭС" в 2008 году привлекает денежные средства граждан, то есть истцов. Договора оформляются застройщиками без соблюдения закона. Истцы считают, что договора должны быть зарегистрированы в Росреестре. ООО "Новая Самара" привлекает ООО "МИСК "ИНКОНФЭС", а ООО "МИСК "ИНКОНФЭС" в свою очередь привлекает ООО "СРП "Дисса" и заключает с истцами договора ненадлежащей формы. По закону ФЗ N214 действия застройщиков должны были контролироваться Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Дольщики заключали договора в 2008-2009 году, когда действовал ФЗ "О долевом участии в строительстве", а Минстрой застройщиков не контролировал. Строительство велось ООО "МИСК "ИНКОНФЭС". В результате строительство было остановлено в 2008-2009 году Минстроем, поскольку отсутствовало разрешение на строительство. Контроль был за строительством, а не за привлечением денежных средств. ООО "Новая Самара" в 2009 году регистрирует право аренды в регистрационной палате Самарской области, они являются застройщиком. Минстрой вправе истребовать сведения каким образом привлекаются средства граждан. Истцы утверждают, что строительство было приостановлено, Прокуратура это им указала. Какое-то время строительство не велось. ООО "Новая Самара" производит замену лиц в договоре аренды земли. И ООО "Сервис Д" становится застройщиком объекта. Истцы - участники долевого строительства. Если строительная площадка отчуждается третьим лицам, физические лица должны давать свое согласие. Произошло отчуждение строительной площадки ООО "Сервис Д". Истцам сообщили, что как только ООО "Сервис-Д" оформит документы, они могут обратиться с заключением договора. Министерство на письмо истцов ответило, что с целью учета их требования нужно обратиться в ООО "Сервис-Д" для регистрации договора долевого участия. Истцы указывают, что обжалуют период до 17 августа 2010 года. Истцы узнали о нарушенном праве только сейчас в августе -октябре 2011 года. В Кировском суде было дело о признании недействительным соглашения о передачи части функций ООО "Сервис Д". Решение вынесено, суд отказал в иске. Истцы считают, что Минстрой бездействовал с 2005 года по 18 августа 2010 года. В предварительных договорах был написан срок, дом должен был быть достроен до 2 квартала 2010 года. А во втором квартале 2010 года тайно передали эту строительную площадку ООО "Сервис Д". Истцы об этом факте узнали в судебном заседании в Кировском суде, чтобы понудить ООО "Сервис Д" заключить договор в марте-апреле 2011 года. Когда истцы получили соглашение, то не знали, что будет дальше. Соглашением от 17 апреля 2010 года передавались только функции по финансированию объекта. Истцы считают, что срок обжалования бездействия не пропущен, они обжалуют бездействие до 18 августа 2010 года.

По пункту 2 исковых требований: просят признать бездействия, выразившие в отказе защищать права истцов как участников долевого строительства жилых помещений в многоквартирном доме, расположенном на земельном участке, "адрес". в признании их прав на жилые помещения за которые они уплатили денежные средства - незаконными. Период бездействия с 1 января 2010 года по настоящее время. Истцы не знали, что их права нарушены, они посылали письма в Минстрой, на что им отвечали, что ООО "Сервис Д" будет все требования исполнять. Истцы к ним направляли письма в 2010 году. Первый ответ был 10 сентября 2010 года. На тот момент истцы довольны были ответом. Строительство продолжается до сих пор. Истцы считают, что они должны взять на контроль ситуацию. В 2010 году появились первые обращения истцов в Министерство. Минстрой должны были обратить внимание и запросить информацию. Минстрой передает права аренды в 2010 году. В феврале 2010 года признали недействительным договора займа. То есть договор займа - притворная сделка. Минстрой никак не отреагировали на нарушение прав. Минстрой должны были обязать ООО "Новая Самара" зарегистрировать все договора, связанные с привлечением денежных средств граждан, то есть заставить переоформить договора. Истцы обращались к должностным лицам, им гарантировал ООО "МИСК "ИНКОНФЭС", что достроят дом, и ООО "Сервис Д" знали, что были привлечены средства граждан. У них имеются такие соглашения, в котором говорится, что они вправе знакомиться с документацией друг друга. В соглашении от 17.11.20004 года есть пункт, что привлекаются средства физических лиц. Истцы узнали о нарушенном праве в ноябре 2011 года. ООО "Сервис Д" никаких позиций не озвучивал. Истцы считают, что согласие, которое дал Минстрой недействительно и незаконно. Истцы желали, чтобы Министерство защищало их права в исках о признании права на эти объекты.

По пункту 3 исковых требований: Признать согласие Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области, изложенное в письме от 31 августа 2010 года за N3/6353 на передачу прав и обязанностей от ООО "Новая Самара" - ООО "Сервис Д" по договору аренды N482 от 30.04.2009 года земельного участка "адрес" недействительным. Считают, что права аренды были переданы ООО "Сервис Д" незаконно. Они были обременены правами третьих лиц. Ст. 30 ЗК РФ говорит, что права аренды передаются только с торгов с аукционов. Истцы считают, что существует ненадлежащий контроль Минстроя. В трехгодичный срок дом должен был быть возведен. Доказательства - ст. 30 ЗК РФ и ст. 23 ФЗ "О долевом участии в строительстве". Других доказательств нет. Минстрой могли дать свое согласие только после регистрации договора долевого участия с физическими лицами, внесшими деньги в долевое строительство.

По п. 4 исковых требований: Признать действия Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области, выразившееся в передаче в аренду ООО "Сервис Д", пролонгации договора аренды N482 от 30.04.2009 года ООО "Сервис Д" на земельный участок, "адрес" - незаконными. О том, что действия были совершены, истцы узнали в ноябре 2011 года в Кировском суде. У истцов не было информации, что договор пролонгировал. Других доказательств нет.

Ст. 129 ГК РФ предусматривает, что права могут отчуждаться свободно и переходить от одного лица к другому. Сторона по договору аренды - Министерство. Министерство этим актом дало согласие на перемену лиц. Был пролонгирован договор аренды, а сама аренда была оформлена на ООО "Сервис Д".

По 5 пункту исковых требований: истцы просят прекратить право аренды ООО "Сервис Д" на земельный участок, "адрес" прекратить право аренды, не признавая никакие договора недействительными. Полномочие распоряжения земельными участками возложено на Министерство. Был заключен договор N482 от 30 апреля 2009 года. Срок действия до 31 марта. 31 августа 2010 года письмом от Министерства сторона ООО "Новая Самара" заменяется. Истцы считают, что Минстрой не должен был разрешать менять сторону. Нет нормы, чтобы признать этот договор недействительным. Это не притворная, не мнимая сделка. Просят прекратить право аренды ООО "Сервис Д" в связи с тем, что согласие Минстроя, оформленное письмом от 31 августа 2010 года N6353 является недействительным и незаконным. Прекращение аренды ООО "Сервис Д" не позволит дальше продавать квартиры. Имеется дополнительно соглашение от 13 мая 2011 года, истцы просят прекратить договор аренды на основании заявления ООО "Сервис Д" и представленных документов, в том числе договора аренды земельного участка от 30 апреля 2009 года N482, приказа Минстроя от 14 апреля 2010 года N110п в соответствии со ст. 22 ЗК РФ, руководствуясь законом Самарской области "О земле" и Постановлением Правительства Самарской области. Прошу приобщить дополнительное соглашение N1. В нем ООО "Новая Самара" заменяется на ООО "Сервис Д". Действия по передаче оформлялись дополнительным соглашением. Минстрой не контролировал действия "Новой Самары".

По пункту 6 исковых требований: истцы просят обязать Минстрой выступить с исковыми заявлениями в пользу истцов о право собственности на квартиры, указанные в исковом заявлении, законом "О долевом участии в строительстве" дается такое право Минстрою. Доказательств, что истцы не могут обратиться с таким иском, нет.

По пункту 7 исковых требований: истцы просят обязать Минстрой включить многоквартирный жилой дом, расположенный на земельном участке, "адрес" в перечень проблемных объектов с указанием застройщиков: ООО "Новая Самара", ООО "Сервис Д", ООО "МИСК "ИНКОНФЭС". Имеется сайт, в котором имеется список проблемных объектов. По мнению Министерства, этот объект не проблемный, истцы считают, что их права нарушены. Договор долевого участия заключен ненадлежащим образом, других доказательств нет.

По пункту 8 исковых требований: истцы просят установить юридический факт аренды(субаренды) ООО "МИСК "ИНКОНФЭС" за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ земельного участка, "адрес" По договору между ООО "Новая Самара" и ООО "МИСК "ИНКОНФЭС", ООО "МИСК "ИНКОНФЭС" оплачивали за ООО "Новая Самара" арендные платежи. Истцы считают, что имела место субаренда земельного участка. ООО "МИСК "ИНКОНФЭС" взял у истцов денежные средства, истцы участвовали в этом строительстве, истцы просят заключить договор долевого строительства, а ООО "Сервис Д" отказывает им. Истцы считают, что ООО "МИСК "ИНКОНФЭС" являлся участником долевого строительства, он в это время являлся застройщиком. Документально это не подтверждается. Это вытекает из их соглашения. ООО "Новая Самара" возлагает функции финансирования на ООО "МИСК "ИНКОНФЭС".

Истцы Акимова Т.Б., представитель Балыкиных В.В., А.В. - Балыкина В.В., Горшковой Н.В., Ефимов А.А., Логинов И.А., Трошкина В.И. поддержали иск в полном объеме, показания аналогичны показаниям представителя истца.

Представитель ответчика Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области - Попова О.Н. с иском не согласна, позиция изложена в отзыве.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что 30 сентября 2005г. между Комитетом по управлению имуществом г.Самары и ООО "Новая "Самара" был заключен договор N001054з аренды земельного участка "адрес" (далее - земельный участок). Срок действия данного договора истек 30 марта 2008г.

С 01.07.2006г. Комитет утратил правомочие действовать от имени государства при распоряжении государственной землей. Согласно постановлению Правительства Самарской области от 13.06.2006 N 67, постановлению Правительства Самарской области от 21.06.2006 г. N 74, в соответствии с Законом Самарской области "О земле" в целях обеспечения эффективного управления и распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара, министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области (далее - Министерство) с 01.07.2006 г. наделено полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена в городском округе Самара для целей строительства. Следовательно, в настоящее время Министерство, как новый представитель государства в силу закона, вправе осуществлять от имени государства все действия как по заключению новых, так и по исполнению ранее заключенных договоров аренды таких земельных участков.

На основании заявления ООО "Новая "Самара" в соответствии со ст.22 Земельного Кодекса РФ 30 апреля 2009г. между Министерством и ООО "Новая "Самара" был заключен договор N482 аренды вышеуказанного участка на новый срок - до 31 марта 2011г. Указанный договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Самарской области 08.06.2009г. в соответствии с ст. 131, 164, 609 Гражданского Кодекса РФ, ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В соответствии с п.5 ст.22 Земельного Кодекса РФ Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Пунктом 6.6. договора аренды N482 от 30.04.2009г. предусмотрено право Арендатора передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу с письменного согласия Арендодателя.

18 августа 2010г. между ООО "Новая "Самара" и ООО "Строительная компания Сервис-Д" был заключен договор перемены лиц в обязательствах, согласно которому ООО "Новая "Самара" уступила ООО "Строительная компания Сервис-Д" права и обязанности Арендатора по договору аренды N482 от 30.04.2009г.

19.08.2010г. в Министерство поступило обращение ООО "Новая "Самара" с просьбой согласовать передачу прав и обязанностей по договору аренды N482 от 30.04.2009г. к ООО "Строительная компания Сервис-Д" и 31.08.2010г. Министерство дали согласие (письмо N3/6353) на такую передачу в соответствии с условиями договора аренды.

Договор перемены лиц в обязательствах от 18.08.2010г. зарегистрирован Управлением Росреестра по Самарской области 02.09.2010г.

Дополнительным соглашением N1 от 13 мая 2011г. к договору аренды земельного участка от 30.04.2009г. N482 срок договора аренды продлен до 01.04.2013г. с целью завершения строительства жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями. Указанное дополнительное соглашение зарегистрировано Управлением Росреестра по Самарской области 30.06.2011г.

Таким образом, согласие Министерства на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N482 от 30.04.2009г., а также дополнительное соглашение N1 от 13 мая 2011г. к указанному договору, предусматривающее продление срока его действия, не противоречат требованиям действующего законодательства и условиям заключенного договора аренды. Более того, земельный участок не обременен залогом в пользу участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в силу чего у Министерства отсутствовали основания для отказа в согласовании передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.

Кроме того, в обоснование своих требований Истец ссылается на факт оспаривания им в судебном порядке соглашения от 28.11.2006г. об изменении договора N1 от 17.11.2004г. о передаче части функций заказчика-застройщика, заключенного между ООО "Новая "Самара" и ООО "МИСК "ИНКОНФЭС", и соглашения от 17.04.2010г. о замене стороны к договору N1 от 17.11.2004г., заключенного между ООО "МИСК "ИНКОНФЭС" и ООО "Строительная компания Сервис-Д". Однако, решением Кировского районного суда г.Самары от 27.12.2011г. Истцу было отказано в удовлетворении требований о признании указанных соглашений незаконными.

Требование Истцов о прекращении договора N482 аренды земельного участка также не может быть удовлетворено по следующим основаниям.

В соответствии с п.1 ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Досрочное расторжение договора допускается по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по основаниям и в порядке, предусмотренным действующим законодательством РФ.

Учитывая, что Истец не является стороной договора аренды, он законодательно не наделен правом требования досрочного прекращения действия договора аренды.

Требование Истцов об установлении юридического факта аренды (субаренды) земельного участка ООО "МИСК "ИНКОНФЭС" в период с 22.11.2006г. по 18.10.2010г. не может быть удовлетворено, поскольку в соответствии со ст.264 ГПК РФ указанное обстоятельство не является фактом, подлежащим установлению в судебном порядке. В данном случае имеет место спор о праве, подлежащий разрешению в исковом порядке. Более того, ООО "МИСК "ИНКОНФЭС" не изъявляло желания на заключение договора аренды указанного земельного участка и с соответствующим заявлением в Министерство не обращалось.

Доводы Истцов о признании незаконными действий (бездействия) Министерства, выразившиеся в отсутствии надлежащего контроля за действиями застройщиков - ООО "Новая "Самара", 000 "МИСК "ИНКОНФЭС", ООО "Строительная компания Сервис-Д", а также в отказе от защиты прав Истцов как участников долевого строительства, являются несостоятельными по следующим причинам.

Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" Министерство наделено полномочиями по осуществлению контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в рамках действия указанного закона, регулирующего отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости.

Однако, требования Истцов основаны на договорах об инвестировании строительства многоэтажного жилого дома, заключенных с ООО "МИСК "ИНКОНФЭС", и не подпадающих под действие закона N214-ФЗ.

В соответствии с положениями ст.2 закона N214-ФЗ ООО "МИСК "ИНКОНФЭС" не являлся застройщиком, привлекая денежные средства граждан, не имея в собственности или на праве аренды (субаренды) земельного участка, а также разрешения на строительство, в связи с чем отношения, возникшие между Истцами и ООО "МИСК "ИНКОНФЭС" на основании заключенных между ними договоров, регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности.

Учитывая изложенное, судебная защита прав и законных интересов Истцов, не являющихся участниками долевого строительства в рамках закона N214-ФЗ, не относится к компетенции Министерства. Истцы вправе самостоятельно обратиться в суд с подобными требованиями.

Учитывая, что оспариваемые Истцами согласие Министерства на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N482 от 30.04.2009г., а также дополнительное соглашение N1 от 13 мая 2011г. к указанному договору, предусматривающее продление срока его действия, не противоречат требованиям действующего законодательства и условиям договора аренды, не нарушают прав и законных интересов Истцов, а также принимая во внимание, что к отношениям, возникшим между Истцами и ООО "МИСК "ИНКОНФЭС" на основании заключенных между ними договоров, не применимы положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", суд считает, что доводы Истцов, приведенные ими в обоснование своих требований, являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Утверждения истцов суд считает несостоятельными в части признания согласия Министерства недействительным и пролонгирование (3 и 4 пункт требований) - договор аренды N001054з между Комитетом по управления имуществом и ООО "Новая Самара" был заключен 30 сентября 2005 года. Срок действия данного договора истек 30 марта 2008 года, так как с 1 июля 2006 года Комитет утратил правомочие действовать от имени государства при распоряжении государственной землей, Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области наделено полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена в городском округе Самара для целей строительства. На основании заявления ООО "Новая Самара" 30 апреля 2009 года был заключен между Министерством и ООО "Новая Самара" договор N аренды земельного участка, имеющего кадастровый номер 63:01:09 08 001:0023, находящийся по адресу: "адрес" на новый срок до 31 марта 2011 года. Указанный договор был зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Самарской области 08.06.2009 г. в соответствии с требованиями законодательства.

По п. 5 исковых требований истцов - прекратить право аренды невозможно. В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договора аренды заключаются на срок, определенный договором. Досрочное расторжение договора может быть только по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по основаниям и в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ. Учитывая, что истцы не являются стороной договора аренды, они законодательно наделены правом требования досрочного прекращения действия договора аренды.

По п. 8 исковых требований - данное требование не может быть удовлетворено, так как в соответствии со ст. 264 ГПК РФ указанное обстоятельство не является фактом подлежащим установлению в судебном порядке. В данном случае имеет место спор о праве, подлежащий разрешению в исковом порядке.

По п.п. 1,2,6 требований истцов, суд считает необходимым отказать, поскольку согласно ФЗ от 30.12.2004г. N214-ФЗ Министерство наделено полномочиями по осуществлению контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и других объектов недвижимости в рамках действия указанного закона, регулирующего отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и других объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и ином объекте недвижимости.

Однако, требования истцов основаны на договорах об инвестировании строительства многоэтажного дома, заключенных с ООО "МИСК "ИНКОНФЭС", и не подпадающих под действие закона N214-ФЗ.

Таким образом, суд считает необходимым в иске отказать по выше изложенным основаниям.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

В иске Акимовой Т.Б., Балыкина В.В., Балыкина А.А., Горшковой Н.В., Дорониной Г.Р., Ефимова А.А., Ефимовой Н.А., Логинова И.А., Солонцовой С.Д. Сурковой Л,М., Трошкиной В.И. к Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области об обжаловании действий отказать.

Решение может быть обжаловано в Самарский облсуд через Советский райсуд г. Самары в течение одного месяца.

СУДЬЯ