Решение Центрального районного суда г. Тольятти от 15 июня 2012 г.

Решение Центрального районного суда г. Тольятти от 15 июня 2012 г.
(Извлечение)

Центральный районный суд г. Тольятти Самарской области в составе:

председательствующего Панкратовой Т.В.

при секретаре Колесниковой Ю.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N по иску ЗАО "Капитал Н" к ООО "Мустаг", Радченко В.С. о взыскании задолженности по договору аренды,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с вышеуказанным иском к ответчикам.

В судебном заседании представитель истца Медведева Е.И., действующая по доверенности, исковые требования уточнила, пояснив, что 01 февраля 2005 года между истцом и ООО "Мустаг" был заключен договор N37 аренды нежилых помещений, на срок по 31 декабря 2005 года, в соответствии с которым ответчику во временное владение и пользование за арендную плату было передано нежилое помещение N 240 в здании Литер А, расположенном по адресу: "адрес". По условиям договора, в случае, если за 14 дней до истечения срока договора ни одна из сторон письменно не заявит о прекращении его действия, он считается пролонгированным на следующих срок на тех же условиях. До настоящего времени заявлений о прекращении действия договора аренды не поступало. Размер арендной платы установлен п. 3.1. договора, однако неоднократно изменялся по соглашению сторон, в связи с чем, сторонами заключались дополнительные соглашения к договору аренды. С 20 марта 2008 года стоимость арендной платы составляла "данные изъяты" руб. в месяц, при этом в данную стоимость входила оплата коммунальных платежей. С 01 января 2011 года стоимость арендной платы составляет "данные изъяты" руб. в месяц, без учета коммунальных платежей, которые арендатор обязался оплачивать отдельно. В нарушение взятых на себя обязательств арендная плата ответчиком не оплачивается, по состоянию на 15 июня 2012 года задолженность по арендной плате составила "данные изъяты" руб.. Пунктом 4.5. договора аренды предусмотрено начисление пени за просрочку внесения арендной платы и иных платежей. В обеспечение обязательств ООО "Мустаг" по договору аренды" между истцом и ответчиком Радченко В.С. был заключен договор поручительства, предусматривающий солидарную ответственность поручителя по обязательствам ООО "Мустаг" по договору аренды. Кроме того, между истцом и ответчиком Радченко В.С. был заключен договор залога недвижимого имущества. 10 августа 2011 года и 21 марта 2012 года в адрес ответчиков были направлены претензии с требованием о погашении задолженности, которые остались со стороны ответчиков без ответа и удовлетворения. Просит взыскать с ответчиков солидарно сумму задолженности по арендной плате в размере "данные изъяты" руб., пени в размере "данные изъяты" руб., расходы по оплате услуг представителя в размере "данные изъяты" руб., по оплате госпошлины в размере "данные изъяты" руб., а также обратить взыскание на заложенное имущество: нежилое помещение - цех "данные изъяты" установив начальную продажную цену имущества в размере "данные изъяты" руб. и удовлетворив из стоимости заложенного имущества требования истца в размере "данные изъяты" руб..

Представитель ответчика Радченко В.С. - Краснова Е.Ю., действующая по доверенности, в судебном заседании с уточненными исковыми требованиями согласилась, размер задолженности не оспаривала.

Представитель ответчика ООО "Мустаг" в судебное заседание не явился, извещен, о причине неявки не сообщил, об отложении дела не просил, возражений на иск не представил.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд считает иск обоснованным и подлежащим удовлетворению частично по следующим основаниям.

Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

В соответствии со ст. 361 ГК РФ по договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части.

Согласно ст. 363 ГК РФ при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя. Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга или других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства.

В соответствии со ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодатель), за изъятиями, установленными законом. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящей Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.

В соответствии со ст. 1 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимости (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона или наступлении указанных в нем обстоятельств (ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающие в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Согласно ст. 2 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что 01 февраля 2005 года между истцом и ООО "Мустаг" был заключен договор N37 аренды нежилых помещений, на срок по 31 декабря 2005 года, в соответствии с которым ответчику во временное владение и пользование за арендную плату было передано нежилое помещение N 240 в здании Литер А, расположенном по адресу: "адрес", что подтверждается договором аренды, актом приема-передачи и не оспаривается сторонами.

Согласно п. 6.1. договора аренды в случае, если за 14 дней до истечения срока договора ни одна из сторон письменно не заявит о прекращении его действия, он считается пролонгированным на следующих срок на тех же условиях, или на других условиях, указанных в дополнительном соглашении к договору.

Из пояснений сторон и материалов дела следует, что до настоящего времени договор аренды не расторгнут.

Судом установлено, что размер арендной платы установлен п. 3.1. договора.

Из пояснений сторон и материалов дела видно, что помещении передаваемые в аренду размер арендной платы неоднократно изменялись по соглашению сторон, в связи с чем, сторонами заключались дополнительные соглашения к договору аренды, что подтверждается дополнительными соглашениями.

Согласно дополнительному соглашению от 20 марта 2008 года стоимость арендной платы составила "данные изъяты" руб. в месяц, при этом в данную стоимость входила оплата коммунальных платежей.

Согласно дополнительному соглашению от 31 декабря 2010 года стороны пришли к соглашению об изменении п. 1.1. договора и изложили его в следующей редакции: арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное пользование за плату нежилые помещения, расположенные по адресу: "адрес" здание лит.А пом. N40 (240)-офис, площадью 57,5 кв.м., здание лит.А7 пом. N7-склад, площадью 40,1 кв.м., общей площадью 97,6 кв.м.

Пункт 3.1. договора изложили в следующей редакции: арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в следующем размере: за офис "данные изъяты" руб., за скла "адрес" руб., общая сумма "данные изъяты" руб. в месяц.

Пунктом 5 дополнительного соглашения предусмотрено, что в сумму арендной платы за по. N 7 - склад не входят и отдельно оплачиваются арендатором коммунальные платежи.

Также судом установлено, что в обеспечение обязательств ООО "Мустаг" по договору аренды" между истцом и ответчиком Радченко В.С. 12 января 2009 года был заключен договор поручительства, предусматривающий солидарную ответственность поручителя по обязательствам ООО "Мустаг" по договору аренды. Кроме того, между истцом и ответчиком Радченко В.С. 01 февраля 2011 года был заключен договор залога недвижимого имущества, что подтверждается договорами и не оспаривается представителем ответчика.

Из пояснений представителя истца следует, что арендная плата ответчиком не оплачивается, по состоянию на 15 июня 2012 года задолженность по арендной плате составила "данные изъяты" руб.. 10 августа 2011 года и 21 марта 2012 года в адрес ответчиков были направлены претензии с требованием о погашении задолженности, которые остались со стороны ответчиков без ответа и удовлетворения.

Указанные пояснения представителя истца, также как и размер задолженности по арендной плате не оспорены ответчиками.

При таких обстоятельствах, подлежит взысканию с ответчиков солидарно задолженность по арендной плате в размере "данные изъяты" руб..

Истец просит взыскать с ответчиков пени за просрочку исполнения обязательства по внесению арендной платы, которая согласно представленному истцом расчету составляет на день вынесения решения суда "данные изъяты" руб..

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно ст. 332 ГК РФ кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

У суда нет оснований не доверять представленному истцом расчету неустойки, вместе с тем, учитывая то обстоятельство, что неустойка является средством предупреждения нарушения прав, стимулируя выполнение обязательств в добровольном порядке, а также с учетом конкретных обстоятельств дела, суммы задолженности, суд находит возможным уменьшить размер неустойки до "данные изъяты" рублей.

Истец просит обратить взыскание на заложенное имущество - "данные изъяты", принадлежащее Радченко "данные изъяты".

В соответствии со ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства, за которое он отвечает.

В соответствии с п. 1 ст. 50 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии со ст. 3 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

В соответствии со ст. 51 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего ФЗ допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд

Суд считает, что оснований для отказа в удовлетворении требований истца об обращении взыскания на заложенное имущество не имеется по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 2 ст. 348 ГК РФ в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Согласно п.1 ст. 54.1 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от стоимости предмета ипотеки;

период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Суд считает, что допущенное должником нарушение в виде задолженности по арендной плате в размере "данные изъяты" руб. нельзя признать крайне незначительным, сумма неисполненного обязательства составляет более пяти процентов от стоимости предмета ипотеки и период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более трех месяцев.

Кроме того, значительность допущенного должником нарушения не имеет в данном случае правового значения, поскольку из суммы задолженности следует, что арендная плата не оплачивалась на протяжении нескольких лет, что свидетельствует о систематическом нарушении должником сроков внесения платы и указанное нарушение должником обеспеченного ипотекой обязательства не может считаться крайне незначительным.

Таким образом, суд считает, требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество, подлежащими удовлетворению, поскольку ответчиками не исполняются обеспеченные залогом обязательства, что является существенным нарушением исполнения договора, а оснований для отказа в обращении взыскания на недвижимое имущество, предусмотренных ч. 2 ст. 348 ГК РФ и п.1 ст. 54.1 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в данном случае не имеется.

В соответствии с п. 1 ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со ст. 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.

В случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги устанавливается в соответствии п.п.4 п. 2 ст. 54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

В судебном заседании стороны заключили соглашение, согласно которому договорились, что начальная продажная цена заложенного недвижимого имущества (нежилого помещения) составляет "данные изъяты" руб..

Учитывая изложенное, суд считает возможным определить начальную продажную цену заложенного имущества, с которой начинаются торги в размере "данные изъяты" руб..

В соответствии со ст. 56 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим ФЗ, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим ФЗ.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорциональной удовлетворенной части иска.

В соответствии со ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Иск удовлетворен частично, соответственно подлежат взысканию с ответчиков в пользу истца госпошлина в размере "данные изъяты" руб. в равных долях, т.е. по "данные изъяты" руб. с каждого и расходы по оплате услуг представителя с учетом требования разумности в размере "данные изъяты" руб..

В силу ст. 3 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" из стоимости заложенного имущества подлежит уплате залогодержателю основная сумма долга, пени, судебные расходы.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 12, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать солидарно с ООО "Мустаг", Радченко "данные изъяты" в пользу ЗАО "Капитал Н" задолженность по арендной плате в размере "данные изъяты" руб., пени в размере "данные изъяты" руб., расходы по оплате услуг представителя в размере "данные изъяты" руб., а всего взыскать "данные изъяты" руб..

Взыскать с ООО "Мустаг", Радченко "данные изъяты" в пользу ЗАО "Капитал Н" госпошлину в размере "данные изъяты" руб. в равных долях, т.е. по "данные изъяты" руб. с каждого.

Обратить взыскание на заложенное имущество - "данные изъяты", принадлежащее на праве собственности Радченко "данные изъяты".

Определить способ реализации заложенного имущества в виде продажи с публичных торгов.

Определить начальную продажную стоимость заложенного имущества - "данные изъяты", с которой должны начинаться публичные торги в размере "данные изъяты" руб..

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Центральный районный суд г. Тольятти в течение одного месяца.

Председательствующий: