Определение СК по гражданским делам Верховного суда Чувашской Республики - Чувашии от 16 января 2012 г. по делу N 33-151/2012

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе председательствующего судьи Евлогиевой Т.Н., судей Севастьяновой Н.Ю., Нестеровой А.А., при секретаре Поликарповой В.Ю. рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по иску Ержакова Д.Л. к Ельмаковой Г.И., Григорьеву В.В. о восстановлении нарушенных прав пользования, владения и распоряжения жилым помещением, выселении из жилого помещения и снятии с регистрационного учета, по встречному иску Ельмаковой Г.И., Григорьева В.В. к Ержакову Д.Л. о восстановлении нарушенных прав пользования, владения и распоряжения жилым помещением, признании недействительными договора купли-продажи жилого помещения и записи регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, применении последствий недействительности сделки, поступившее по кассационной жалобе представителя истца, он же ответчик по встречному иску, Ержакова Д.Л. - Леонтьева В.С. и кассационному представлению помощника прокурора Цивильского района Чувашской Республики на решение Цивильского районного суда Чувашской Республики от 28 ноября 2011 года, которым постановлено:

- восстановить Ельмаковой Г.И. и Григорьеву В.В. нарушенные права владения, пользования и распоряжения жилым помещением, расположенным по адресу: "адрес";

- договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: Чувашская "адрес", заключенный 20 октября 2009 года между Ержаковым Д.Л. с одной стороны и Ельмаковой Г.И. и Григорьевым В.В. с другой стороны, признать недействительным;

- прекратить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись регистрации за N от 02 ноября 2009 года о праве собственности Ержакова Д.Л. на жилое помещение (площадью ... кв.м., условный номер N), расположенное по адресу: "адрес";

- применить последствия недействительности сделки и вернуть вышеуказанное жилое помещение, расположенное по адресу: Чувашская "адрес", в долевую (по ... доле) собственность Ельмаковой Г.И. и Григорьева В.В.;

- в удовлетворении исковых требований Ержакова Д.Л. к Ельмаковой Г.И. и Григорьеву В.В. о восстановлении нарушенных права владения, пользования и распоряжения жилым помещением, о возложении обязанности не чинить препятствий в пользовании жилым помещением, о их выселении и снятии с регистрационного учета по адресу: "адрес", отказать.

Заслушав доклад судьи Севастьяновой Н.Ю., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Ержаков Д.Л. в лице своего представителя Леонтьева В.С. обратился в суд с иском к Ельмаковой Г.И., Григорьеву В.В. о восстановлении нарушенных прав пользования, владения и распоряжения квартирой "адрес", возложив обязанность на ответчиков не чинить ему в этом препятствий; о выселении ответчиков из спорного жилого помещения и снятии их с регистрационного учета по указанному адресу.

Требования мотивированы тем, что истец является собственником спорной квартиры на основании договора купли-продажи от 20 октября 2009 года, заключенного между ним и ответчиками. Данный договор прошел государственную регистрацию в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем 02 ноября 2009 года сделана соответствующая запись. Указанная квартира приобретена истцом за ... руб., которые были выплачены ответчикам полностью до подписания договора купли-продажи. В соответствии с п.4 указанного договора ответчики Ельмакова Г.И. и Григорьев В.В. обязались сняться с регистрационного учета и освободить спорную квартиру до 20 декабря 2009 года. Между тем, ответчики до настоящего времени проживают в спорном жилом помещении и освобождать его отказываются. Таким образом, Ержаков Д.Л, являясь собственником спорной квартиры, не может реализовать свои права на пользование, владение и распоряжение спорным жилым помещением.

Ельмакова Г.И. и Григорьев В.В. обратились со встречным иском к Ержакову Д.Л., в котором просят (с учетом дополнений):

- признать недействительным договор купли-продажи от 20 октября 2009 года и применить последствия недействительности сделки;

- признать недействительной запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за N от 02 ноября 2009 года на квартиру "адрес";

- восстановить право пользования, владения и распоряжения квартирой "адрес".

В обоснование заявленных требований указано, что спорная квартира является единственным жильем для Ельмаковой Г.И. и Григорьева В.В., намерений продавать её у них не было. Ранее истцы Ержакова Д.Л. никогда не знали. Григорьеву В.В. в связи с осуществлением ремонтных работ потребовались деньги в сумме ... руб. Кредит в банке получить не удалось, в связи с чем в октябре 2009 года он по объявлению о выдаче займа под залог недвижимости обратился в ООО " ..." .... Ержаков Д.Л., представившись представителем ООО " ...", уверил их, что они получат денежные средства в размере ... руб. под залог квартиры, принадлежащей им на праве общей долевой собственности. 20 октября 2009 года они встретились с Ержаковым Д.Л. в ..., который подготовил все необходимые документы для совершения сделки залога. Они подписали указанные документы, поскольку были уверены, что совершают сделку залога, после чего тот передал им деньги в сумме ... руб. с условием ежемесячной оплаты долга по ... руб. в течение года. Одновременно между ними был заключен предварительный договор, по которому Ержаков Д.Л., выступая собственником квартиры, обязался продать Григорьеву В.В. и Ельмаковой Г.И. эту же квартиру за ... руб. через один год. Истцы по встречному иску ежемесячно передавали ответчику по ... руб. Получив в феврале 2011 года исковое заявление Ержакова Д.Л. об исполнении обязательств, выселении и снятии с регистрационного учета с принадлежащего им жилого помещения, они поняли, что представитель ООО " ..." Ержаков Д.Л., введя их в заблуждение, обманным путем, не заплатив им ... руб., завладел квартирой, принадлежащей им на праве долевой собственности. Договор аренды спорной квартиры с Ержаковым Д.Л. не заключали. Ельмакова Г.И. и Григорьев В.В. проживают в спорном жилом помещении как собственники, вносят плату за коммунальные услуги. При таких обстоятельствах, договор купли-продажи жилого помещения от 20 октября 2009 года, заключенный между ними и Ержаковым Д.Л. является недействительным, поскольку совершен с целью прикрыть другую сделку - договор залога.

Истец, он же ответчик по встречному иску, Ержаков Д.Л. в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие. Его представитель Леонтьев B.C., действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал в полном объеме по изложенным в иске основаниям, в удовлетворении встречного иска просил отказать, суду пояснил, что квартира приобретена за ... руб. Указанная сумма была получена ответчиками, о чем имеется соответствующая запись в договоре от 20 октября 2009 года. Договор купли-продажи квартиры заключен в соответствии с требованиями закона. Условия договора и последствия его заключения сторонам были разъяснены специалистом регистрационной палаты. Договор залога между сторонами не заключался, Ержаков Д.Л. денег в сумме ... руб. ответчикам не передавал, как и не получал от них ежемесячно по ... руб. Также просил применить последствия пропуска истцами по встречному иску срока исковой давности обращения в суд, предусмотренный ч.2 ст.181 ГК РФ.

Ответчики, они же истцы по встречному иску, Ельмакова Г.И., Григорьев В.В., их представитель Буркова Н.В. исковые требования Ержакова Д.Л. не признали, встречный иск просили удовлетворить по основаниям, изложенным во встречном иске и уточнении к нему. Дополнительно суду пояснили, что договор купли-продажи жилого помещения заключен с целью прикрыть другую сделку (договор залога), вследствие чего он в силу ч.2 ст.170 ГК РФ ничтожен. В связи с этим срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет 3 года и не является пропущенным.

Третьи лица Цивильский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, отдел Управления Федеральной миграционной службы по Чувашской Республике в Цивильском районе явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, просили о рассмотрении дела в их отсутствие.

По делу судом постановлено указанное выше решение, на которое помощником прокурора Цивильского района принесено кассационное представление, а представителем истца, он же ответчик по встречному иску, Ержакова Д.Л. - Леонтьевым В.С. подана кассационная жалоба.

В кассационной жалобе оспаривается вывод суда о недействительности договора купли-продажи от 20 октября 2009 года. Указывается, что оспариваемый договор купли-продажи содержит все существенные условия договора, покупателем оплата произведена в полном объеме до подписания договора, договор прошел государственную регистрацию. В течение ... месяцев ответчики не предпринимали мер по возврату спорной квартиры.

В соответствии со ст.345 ГПК РФ, в редакции Федерального закона от 14 ноября 2002 года N138-ФЗ, прокурор, принесший кассационное представление, вправе отозвать его до начала судебного заседания. Поскольку до начала судебного заседания кассационной инстанции кассационное представление отозвано прокурором, судебная коллегия считает возможным принять отзыв кассационного представления прокурором на решение суда от 28 ноября 2011 года.

Проверив материалы дела в пределах доводов кассационной жалобы, выслушав объяснения Ержакова Д.Л., поддержавшего доводы жалобы, Ельмаковой Г.И. и её представителя Бурковой Н.В., возражавших против удовлетворения жалобы, заключение прокурора Власовой Ю.М., полагавшей решение суда законным, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения жалобы.

В соответствии с п.2 ст.170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Для признания сделки недействительной по основанию притворности должно быть доказано, что притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, когда намерение сторон направлено на достижение иных правовых последствий, вытекающих из прикрываемой сделки.

Удовлетворяя встречные исковые требования Ельмаковой Г.И., Григорьева В.В. и признавая договор купли-продажи квартиры от 20 октября 2009 года недействительным, суд пришел к правильному выводу, что данный договор является притворной сделкой, которая прикрывает договор залога квартиры, заключенный в целях обеспечения исполнения обязательств по договору займа денежных средств.

В соответствии со ст.ст.549, 556, 558 ГК РФ договор купли-продажи жилого помещения представляет собой соглашение, в силу которого одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) жилое помещение (квартиру), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму. Передача недвижимости продавцом и принятие её покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи жилого помещения целью покупателя является приобретение права собственности на данное недвижимое имущество, а у продавца - отчуждение своего имущества.

Согласно ст.ст.334, 336 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться залогом, который возникает в силу договора или закона.

В силу ст.1Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Следовательно, при заключении договора залога залогодержатель преследует цель обеспечения возврата переданных денежных средств за счет заложенного недвижимого имущества преимущественно перед другими кредиторами, а залогодатель - должник преследует цель получение на установленный срок денежных средств.

Как следует из материалов дела, 20 октября 2009 года между Ержаковым Д.Л. с одной стороны и Ельмаковой Г.И. и Григорьевым В.В. с другой стороны заключен договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: "адрес". По условиям договора отчуждаемая квартира оценена по соглашению сторон в ... рублей, которые уплачены покупателем продавцам до подписания договора. Указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике 02 ноября 2009 года.

Одновременно с договором купли-продажи 20 октября 2009 года был заключен договор аренды квартиры "адрес" на срок по 20 октября 2010 года, по условиям которого Ержаков Д.Л. выступал уже в качестве арендодателя, как собственник квартиры, а Григорьев В.В. - арендатора. Ежемесячная арендная плата установлена в размере ... руб. и оплата коммунальных услуг согласно квитанциям управляющей компании.

В этот же день, 20 октября 2009 года, был заключен предварительный договор купли-продажи от 20 октября 2009 года указанного спорного жилого помещения, по которому продавцом и собственником квартиры выступает Ержаков Д.Л., а покупателями выступают Григорьев В.В. и Ельмакова Г.И. По условиям указанного предварительного договора, Ержаков Д.Л. обязуется заключить с Григорьевым В.В. и Ельмаковой Г.И. договор купли-продажи указанной квартиры в срок до 21 октября 2010 года при соблюдении условий договора аренды квартиры от 20 октября 2009 года. При этом согласно п.4 договора стоимость квартиры определена сторонами в размере ... руб.

Из анализа условий приведенных выше договоров усматривается, что стороны в один и тот же день, 20 октября 2009 года, совершили одновременно договор прямой купли-продажи спорной квартиры и предварительный договор обратной купли-продажи той же квартиры. Так, если по договору купли-продажи продавцы Ельмакова Г.И. и Григорьев В.В. продали спорную квартиру, принадлежащую им на праве общей долевой собственности по ... доле, покупателю Ержакову Д.Л., то по условиям обратной сделки - предварительному договору купли-продажи, продавец Ержаков Д.Л. обязуется продать эту же квартиру покупателям Ельмаковой Г.И. и Григорьеву В.В. в их общую долевую собственность по ... доле в пользу каждого. Если по договору купли-продажи стоимость отчуждаемой квартиры составляет ... руб., то по условиям обратной сделки - предварительному договору купли-продажи этой же квартиры, стоимость недвижимости составляет лишь ... руб., договор подлежит заключению в срок до 21 октября 2010 года при условии выполнения договора аренды, по которому размер ежемесячной арендной платы составляет ... руб., срок аренды по 20 октября 2010 года.

Кроме того, спорная квартира после заключения договора купли-продажи от 20 октября 2009 года по настоящее время находится в пользовании продавцов Ельмаковой Г.И. и Григорьева В.В. Покупатель квартиры Ержаков Д.Л. в суд с требованием о защите нарушенного права собственности обратился 16 февраля 2011 года, то есть по истечении 2 лет и 3 месяцев.

Исходя из приведенных обстоятельств заключения спорной сделки и особенностей условий договора купли-продажи и предварительного договора, договора аренды, результатов исполнения сделок усматривается, что при заключении спорного договора купли-продажи от 20 октября 2009 года покупатель Ержаков Д.Л. преследовал цель не приобретения права собственности на спорную квартиру, а обеспечение возврата переданных должникам - залогодателям Ельмаковой Г.И. и Григорьеву В.В. денежных средств в размере ... руб. Целью же продавцов Ельмаковой Г.И. и Григорьева В.В. явилось не отчуждение своего имущества, а получение на установленный срок, по 20 октября 2010 года, денежных средств в размере ... руб. Следовательно, договор купли-продажи квартиры от 20 октября 2009 года и предварительный договор купли-продажи квартиры от 20 октября 2009 года прикрывают фактически сложившиеся между сторонами отношения по договору залога недвижимого имущества - квартиры "адрес", заключенному в целях обеспечения исполнения обязательств Ельмаковой Г.И. и Григорьева В.В. по возврату Ержакову Д.Л. полученных денежных средств в размере ... руб. в срок по 20 октября (включительно) 2010 года.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции о признании спорного договора купли-продажи квартиры от 20 октября 2009 года недействительным на основании п.2 ст.170 ГК РФ ввиду его притворности законное и обоснованное.

В силу п.2 ст.170 ГК РФ к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила. Однако для признания за Ержаковым Д.Л. залогового права на спорную квартиру также отсутствуют правовые основания, поскольку договор залога недвижимого имущества, из которого исходили стороны при заключении спорной сделки, не проходил государственную регистрацию, как того требуют положения ст.10Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Вследствие этого при разрешении требований о применении последствий недействительности сделки, суд первой инстанции правомерно возвратил спорную квартиру в общую долевую собственность Ельмаковой Г.И. и Григорьева В.В., прекратив в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности Ержакова Д.Л. на указанную квартиру.

Суд правомерно указал, что в силу п.1 ст.181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки. В данном случае трехлетний срок исковой давности для предъявления требования о признании договора купли-продажи от 20 октября 2009 года ничтожным ввиду его притворности истекает 02 ноября 2012 года, так как днем исполнения данной сделки является день её регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике - 02 ноября 2009 года. Встречное исковое заявление было подано в пределах срока исковой давности 04 апреля 2011 года.

Судебная коллегия считает необоснованными доводы жалобы о не подписании Ержаковым Д.Л. предварительного договора купли-продажи от 20 октября 2009 года, поскольку в ходе рассмотрения дела в суде кассационной инстанции данное обстоятельство не оспаривалось Ержаковым Д.Л. и его представителем Леонтьевым В.С. В суде кассационной инстанции Ержаков Д.Л. также подтвердил факт подписания предварительного договора от 20 октября 2009 года и договора аренды от 20 октября 2009 года.

На основании изложенного решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оно вынесено с правильным применением норм материального права, нарушений норм процессуального права не допущено, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.2 Федерального закона N353-ФЗ от 9 декабря 2010 года "О внесении изменений в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации", ст.361, 345 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Принять отзыв помощником прокурора Цивильского района Чувашской Республики кассационного представления на решение Цивильского районного суда Чувашской Республики от 28 ноября 2011 года.

Кассационную жалобу представителя Ержакова Д.Л. - Леонтьева В.С. на решение Цивильского районного суда Чувашской Республики от 28 ноября 2011 года оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи: