Определение СК по гражданским делам Верховного суда Чувашской Республики - Чувашии от 16 мая 2012 г. по делу N 33-1427/2012

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе:

председательствующего Семенова Н. В.,

судей Нестеровой Л. В., Ярадаева А. В.,

при секретаре Калягиной Э. С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Дегтяревой Г. Г. к открытому акционерному обществу " 1" и др. о признании права собственности на квартиру, поступившее по апелляционной жалобе открытого акционерного общества " 1" на заочное решение Калининского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 15 февраля 2012 года, которым постановлено признать за Дегтяревой Г. Г. право собственности на квартиру ... общей площадью ... кв. метра;

взыскать с закрытого акционерного общества- фирма " 1" и общества с ограниченной ответственностью " 2" в пользу Дегтяревой Г. Г. расходы на оплату услуг представителя в размере по ... рублей с каждого.

Заслушав доклад судьи Нестеровой Л. В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Дегтярева Г. Г. обратилась в суд с иском к открытому акционерному обществу " 1" ( ранее- закрытое акционерное общество- фирма " 1")- далее также Акционерное общество, обществу с ограниченной ответственностью " 2" ( далее также- Общество), в котором просила признать за ней право собственности на квартиру ..., взыскать расходы на оплату услуг представителя в размере ... рублей.

Требования мотивировала тем, что указанный многоквартирный жилой дом возводился ответчиками на основании договора инвестирования строительства жилого дома от 15 января 2007 года, подписанного между ними. По его условиям Общество было вправе финансировать строительство как за счет собственных средств, так и за счет средств третьих лиц.

По договору от 2 сентября 2008 года, подписанному между нею ( истцом) и Обществом, она оплатила этому ответчику стоимость строящейся спорной квартиры, и актом приема- передачи от 4 марта 2009 года Общество передало ей само жилое помещение, которое она приняла, и фактически пользуется до настоящего времени.

Однако оформить право собственности на жилье не может, поскольку у ответчиков возникли разногласия, и акт о результатах реализации инвестиционного проекта они не подписывают.

В судебном заседании истец и ее представитель исковые требования поддержали.

Представители ответчиков, представители третьих лиц- Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, администрации г. Чебоксары Чувашской Республики, ОАО " 3" в судебное заседание не явились.

Судом принято указанное решение, которое обжаловано Акционерным обществом на предмет отмены по мотивам незаконности и необоснованности.

Изучив дело, проверив решение в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив эти доводы, выслушав Дегтяреву Г. Г., возражавшую против удовлетворения жалобы, признав возможным рассмотрение дела в отсутствие остальных лиц, участвующих в деле, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как видно из настоящего дела и установлено судом первой инстанции, 15 января 2007 года Акционерное общество- застройщик и Общество- инвестор подписали договор, именовав его договором инвестирования строительства многоквартирного жилого дома. Предметом этой сделки явилось совместное строительство многоквартирного дома, расположенного по ул. ... г. Чебоксары, и в договоре указывалось, что инвестор принимает участие в строительстве в части инвестирования, в том числе путем финансирования строительства жилых и нежилых помещений площадью, указанной в приложении N 1 к этому договору, с правом получения в собственность квартир и нежилых помещений в качестве результата инвестиционной деятельности. А застройщик осуществляет строительство дома и после принятия его в эксплуатацию передает инвестору квартиры и нежилые помещения ориентировочной общей площадью, указанной в приложении N 1 к этому договору ( подп. 1. 1, 1. 2 п. 1 договора). После окончания строительства и приемки жилого дома в эксплуатацию стороны договора подписывают акт о результатах реализации инвестиционного проекта, в котором распределяют результаты инвестиционной деятельности в виде конкретных квартир и иных нежилых помещений, поступающих в собственность каждой из сторон ( подп. 1. 3 п. 1 договора).

Стороны предусмотрели объем и условия инвестирования, оговорив окончательную общую сумму денежных средств, подлежащих внесению инвестором, исчисленную из проектной стоимости 1 кв. метра общей площади, а также с учетом дополнительного соглашения от 17 января 2007 года, являющегося неотъемлемой частью договора от 15 января 2007 года, внесение этих платежей поэтапно на основании фактически выполненных работ. При этом инвестор считается исполнившим обязательство по внесению причитающихся с него сумм при совершении зачета взаимных обязательств

путем составления об этом соглашения, а также совершения иных действий либо заключения иных сделок, не запрещенных действующим

законодательством. Предусматривалось и то, что инвестор вправе осуществлять финансирование строительства как за счет собственных средств, так и за счет средств привлеченных третьих лиц ( подп. 2. 1- 2. 4 п. 2 договора).

На инвестора помимо прочего возлагалась обязанность своевременно сообщить застройщику о привлеченных третьих лицах, осуществляющих финансирование строительства с целью получения в собственность жилой площади в виде квартир. На застройщика, в свою очередь, среди прочего возлагалась обязанность пропорционально вложенным денежным средствам из жилой площади, предусмотренной в п. 1 договора, в десятидневный срок после принятия дома в эксплуатацию передать инвестору или по его представлению третьему лицу жилые и нежилые помещения по акту приема- передачи, подписанному обеими сторонами ( подп. 3. 1. 2, 3. 2. 2 п. 3 договора).

Стороны также предусмотрели, что инвестор вправе уступить свои права по договору третьему лицу при условии принятия последним всех обязательств инвестора. О таком переходе инвестор должен в письменной форме уведомить застройщика в семидневный срок ( подп. 5. 1 п. 5 договора).

Из приложения N 1 к этому договору следует, что квартира под условным номером ... после окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию подлежит передаче Обществу.

Истолковав условия сделки от 15 января 2007 года, суд первой инстанции пришел к выводу, что данный договор следует рассматривать как договор простого товарищества.

В апелляционной жалобе Акционерное общество, в частности, указывает, что договор от 15 января 2007 года является договором купли- продажи будущей недвижимой вещи, и лица, финансирующие строительство такой недвижимости, не наделяются правом собственности на возводимое за их счет имущество. К тому же к существенным условиям договора простого товарищества относится состав вкладов каждого из товарищей и их денежная оценка, тогда как этим договором состав вклада не определен, их ( Акционерного общества) вклад в денежном выражении не указан. Данный договор стороны не исполняли, Общество свой инвестиционный взнос не внесло, в связи с чем Акционерное общество вправе не передавать ему квартиры. Общество не ссылалось на наличие простого товарищества и в отношениях с третьими лицами, в бухгалтерских документах хозяйственные операции по строительству дома отразило как операции по договору подряда, поскольку Акционерное общество и Общество подписали еще один самостоятельный договор подряда от 10 января 2007 года, по которому последний обязался выполнить работы по строительству вышеуказанного многоквартирного дома. А денежные средства, полученные от третьих лиц, в бухгалтерских документах проведены как авансовые платежи.

Между тем согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора во внимание принимается буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности

устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Изложенное означает, что по смыслу данной нормы, а также положений ст. 420, 421, 432 ГК РФ правовая оценка сделки должна осуществляться исходя из содержания договора, его предмета, условий, прав и обязанностей сторон, их ответственности и т. д., а название договора само по себе не может служить основанием для отнесения его к тому или иному виду договора, а соответственно, и обязательства.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 и 2 ст. 433 ГК РФ по общему правилу договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта ( применительно к договорам, заключаемым путем составления одного документа, подписываемого сторонами, акцепт выражается в подписании договора), и только в случаях, когда в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества ( ст. 224 ГК РФ).

Соответственно, по смыслу п. 1 и 2 ст. 425 ГК РФ договор, если иное не установлено в договоре, вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

По договору простого товарищества ( договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц ( товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели ( п. 1 ст. 1041 ГК РФ).

При этом в силу ст. 1042 ГК РФ вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи (п. 1).

Вклады товарищей предполагаются равными по стоимости, если иное не следует из договора простого товарищества или фактических обстоятельств.

Денежная оценка вклада товарища производится по соглашению между товарищами ( п. 2).

Таким образом, к числу существенных условий договора простого товарищества относятся условия о совместной деятельности участников договора, об их общей цели, на достижение которой направлены их действия, и об объединении ими вкладов. Что же касается состава вклада и его оценки, то эти условия определяются участниками договора простого товарищества, но если самим договором не предусмотрено иное или иное не вытекает из фактических обстоятельств, то вклады участников в силу закона

предполагаются равными ( т. е. если договором товарищества размеры имущественных вкладов не определены, предполагается, что каждый из участников внес вклад, равный по экономической ценности вкладу других участников).

Из указанных правовых норм также следует, что передача имущества для договора простого товарищества не является обязательным условием его заключения. Такой договор как консенсуальная сделка ( сделка, для признания совершения которой требуется лишь согласие участников сделки) считается заключенным с момента подписания товарищами письменного договора, в котором ими достигнуто соглашение по всем его существенным условиям, в отличие от реальной сделки, для заключения которой в соответствии с законом необходима передача имущества.

Из договора от 15 января 2007 года можно конкретно определить, что ответчики договорились о совместной деятельности; предмет такой деятельности- совместное строительство многоквартирного дома путем объединения вкладов без образования юридического лица; виды вкладов в эту совместную деятельность, в частности, Общество вносит денежные средства в сумме, указанной в договоре, а Акционерное общество, выступая застройщиком, осуществляет строительство дома на земельном участке, предоставленном последнему на праве аренды. Отсутствие денежной оценки вклада Акционерного общества не свидетельствует о незаключенности этой сделки, т. к. вкладом признается все, что вносится товарищем в общее дело во исполнение договора простого товарищества, к каковым относится не только деньги и иное имущество, но и профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи, трудовое участие товарища. Поскольку из договора от 15 января 2007 года и фактических обстоятельств иное не следует, то в силу закона предполагается, что Акционерное общество внесло вклад, равный по экономической ценности вкладу Общества.

Следовательно, в рассматриваемом случае, приняв во внимание названные нормы материального права и установленные по делу обстоятельства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что договор от 15 января 2007 года по характеру правоотношений относится к договору простого товарищества, регулируемому нормами главы 55 ГК РФ.

По смыслу п. 1 и 2 ст. 1044, п. 2 ст. 1047, п. 1 и 2 ст. 1050 ГК РФ при ведении общих дел каждый товарищ вправе действовать от имени всех товарищей, если договором простого товарищества не установлено, что ведение

дел осуществляется отдельными участниками либо совместно всеми участниками договора простого товарищества. В отношениях с третьими

лицами полномочие товарища совершать сделки от имени всех товарищей удостоверяется доверенностью, выданной ему остальными товарищами, или договором простого товарищества, совершенным в письменной форме.

Если договор простого товарищества связан с осуществлением его участниками предпринимательской деятельности, товарищи отвечают солидарно по всем общим обязательствам независимо от оснований их возникновения.

Солидарная ответственность участников договора простого товарищества по неисполненным общим обязательствам в отношении третьих лиц сохраняется и при прекращении указанного договора, в том числе вследствие объявления кого- либо из товарищей несостоятельным ( банкротом), за исключением случая, когда договором простого товарищества или последующим соглашением не предусмотрено сохранение договора в отношениях между остальными товарищами.

Из этих норм следует, что при ведении общих дел каждый товарищ вправе действовать от имени всех товарищей. Если договор простого товарищества связан с осуществлением его участниками предпринимательской деятельности, то обязательства, возникающие по сделкам с третьими лицами, по которым товарищ действовал от имени всех товарищей, становятся общими обязательствами товарищей независимо от оснований их возникновения, и по ним товарищи отвечают солидарно.

В силу п. 1 ст. 323, ст. 324 ГК РФ при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. В случае солидарной обязанности должник не вправе выдвигать против требования кредитора возражения, основанные на таких отношениях других должников с кредитором, в которых данный должник не участвует.

Законодатель также предусмотрел последствия неисполнения обязательства передать индивидуально- определенную вещь. Так, согласно ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Таким образом, наличие разногласий между самими товарищами по поводу исполнения обязательств и распределения прибыли, вытекающих из договора простого товарищества, не может ограничивать права третьих лиц- кредиторов, предоставленные последним при солидарной обязанности товарищей, и не лишает их права требовать исполнения общих обязательств

товарищей как от них совместно, так и от любого из них в отдельности, в том числе требовать передачи индивидуально- определенной вещи.

Из настоящего дела видно, что 2 сентября 2008 года Общество и истец в письменной форме подписали договор N ..., именовав его предварительным договором купли- продажи квартиры. В нем предусмотрено, что Общество- продавец обязуется продать, а Дегтярева Г. Г.- покупатель купить однокомнатную квартиру согласно проектно- сметной документации под

условным номером ... общей полезной площадью примерно ... кв. метра, в том числе жилой- ... кв. метра, вспомогательной площадью балкона ... кв. метра, расположенную на первом этаже в средней блок- секции многоквартирного дома ( усл. поз. ...) с пятью наземными и шестым мансардным этажами, с подвалом, в строительстве которого продавец принимает участие как инвестор. При этом право собственности на жилье должно перейти продавцу на основании договора инвестирования, заключенного 15 января 2007 года между ответчиками ( п. 1 и 2 договора).

Стороны согласовали и иные условия сделки. В частности, установили начальную цену жилого помещения и начальную цену 1 кв. метра площади объекта на момент заключения сделки, из которой исчислена цена жилья, а также оговорили, что цена продаваемой квартиры, указанная в договоре является приблизительной, но если в течение 10 дней с момента подписания предварительного договора стоимость жилья будет оплачена полностью, то цена дальнейшему удорожанию не подлежит. Одновременно предусмотрели, что 20 % от начальной цены жилого помещения покупатель должен оплатить в течение 10 дней после подписания предварительного договора, а оставшуюся сумму- до заключения основного договора из цены 1 кв. метра площади объекта, установленного на день оплаты; что в случае расхождения площади жилья, указанной в договоре, с фактической площадью, установленной после ввода дома в эксплуатацию, будет произведен перерасчет ( п. 3- 9, 12 договора).

Кроме того, на покупателя возлагалась обязанность оплатить продавцу установку и стоимость приборов учета, целевые сборы ( п. 10 договора).

Неисполнение обязательств по внесению указанных платежей в установленный срок давало основание продавцу расторгнуть договор в одностороннем порядке ( п. 8, 11 договора).

В этом договоре с учетом условий дополнительного соглашения, подписанного сторонами 30 ноября 2010 года, также указали, что основной договор купли- продажи будет заключен не позднее 1 июня 2011 года. Срок заключения основного договора может быть изменен дополнительным соглашением сторон в случае возникновения непредвиденных ситуаций, не зависящих от продавца ( п. 13 договора).

Таким образом, из данного договора усматривается, что жилое помещение находится в многоквартирном жилом доме, строительство которого было общим делом Акционерного общества и Общества. Право Общества привлекать третьих лиц для финансирования его строительства ответчиками

отдельно оговаривалось в договоре от 15 января 2007 года, об участии Общества в этом строительстве в качестве инвестора, а также на приобретение

продавцом права собственности на жилье в соответствии с договором от 15 января 2007 года, подписанным между ними ( ответчиками), указывается в самом тексте договора от 2 сентября 2008 года. Следовательно, в отношениях с истцом Общество действовало от имени обоих ответчиков, и обязательства, вытекающие из договора от 2 сентября 2008 года, становятся общими неисполненными обязательствами последних, по которым они несут солидарную ответственность перед Дегтяревой Г. Г., несмотря на то, что Общество решением арбитражного суда от 22 декабря 2010 года признано несостоятельным ( банкротом) и в отношении него введено конкурсное производство.

Кроме того, согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг ( основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Это означает, что по предварительному договору у сторон возникает только право требовать заключения основного договора и обязанность заключить такой договор, и никаких других прав и обязанностей в таком договоре предусматриваться не может.

Между тем из договора от 2 сентября 2008 года видно, что волеизъявление сторон направлено не на заключение в будущем основного договора купли- продажи, а на продажу индивидуально- определенной вещи с характеристиками и местом расположения, позволяющим определить этот объект недвижимости, за цену, установленную на единицу площади жилья, с согласованием порядка внесения причитающихся с покупателя платежей.

Из настоящего дела также следует, что условия этой сделки, в основном, исполнены еще до истечения срока заключения основного договора, указанного сторонами в договоре от 2 сентября 2008 года. Суммы, причитающиеся с него по этой сделке, истец оплатил 3 сентября 2008 года и 7 ноября 2008 года, а 4 марта 2009 года ему по акту приема- передачи во исполнение условий названного договора Общество передало квартиру ... общей площадью ... кв. метра ( без учета площади лоджий и балконов), в том числе жилой- ... кв. метра, соответствующую условному номеру ....

3 августа 2009 года Акционерное общество Дегтяревой Г. Г. письменно гарантировало, что после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию и при предоставлении в судебном порядке доказательств оплаты полной стоимости спорного жилья из расчета цены 1 кв. метра не менее 25000 рублей, с ней заключат договор купли- продажи указанной квартиры.

При таких обстоятельствах, исходя из положений п. 1 ст. 429, ст. 431, п. 1 и 5 ст. 454, п. 1 ст. 549, 550, 554- 556 ГК РФ, договор от 2 сентября 2008 года не может быть признан предварительным договором, а является договором продажи недвижимости, составленным в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами, в котором последние определили предмет сделки, согласовали условия о цене. А письмо от 3 августа 2009 года служит еще одним доказательством того, что Акционерное общество, обязавшись

заключить договор купли- продажи с истцом, тем самым подтвердило, что обязательства, вытекающие из договора от 2 сентября 2008 года, являются общими обязательствами ответчиков.

В апелляционной жалобе также утверждается, что районный суд, расценив предварительный договор основным договором купли- продажи, необоснованно применил п. 3 ст. 551 ГК РФ, поскольку Акционерное общество от регистрации права собственности на спорную квартиру не уклоняется, а этому препятствуют обеспечительные меры, принятые судами. К тому же за Акционерным обществом это жилье никогда не регистрировалось, поэтому истец может требовать только возвращения денежных сумм с начислением на них соответствующих процентов, а также возмещения убытков.

Данные доводы о наличии оснований для отказа в иске не свидетельствуют. Распоряжением главы администрации г. Чебоксары N ... от ... утверждены акт приемки от 4 августа 2009 года и разрешение на ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта ..., построенного заказчиком- Акционерным обществом и генеральным подрядчиком- Обществом.

Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Изложенное означает, что дом, в котором находится спорный объект недвижимости, в установленном законом порядке принят в эксплуатацию, и право собственности на него в силу закона ( п. 1 ст. 131 ГК РФ) должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за лицом, создавшим его для себя с соблюдением закона и иных правовых актов. Однако до настоящего времени это не сделано ввиду разногласий между ответчиками по поводу исполнения обязательств, вытекающих из договора от 15 января 2007 года.

Акционерное общество утверждает, что право собственности на жилье возникло у него, поскольку земельный участок для строительства предоставлен ему, оно построено за счет его средств и после приемки дома в эксплуатацию распределено также ему. Имущество, произведенное в результате совместной деятельности, товарищам принадлежит на праве общей долевой собственности, если иное не установлено законом, договором либо не вытекает из существа обязательства, и такое право на недвижимое имущество возникает после его государственной регистрации.

Однако по спорным правоотношениям Акционерное общество и Общество являются солидарными должниками, и истец как кредитор, купивший объект недвижимости по договору и полностью оплативший его стоимость, вправе требовать исполнения обязательства о передаче ему в собственность названной недвижимости, независимо от того, имеют место эти обстоятельства или нет, поскольку данное обязательство является общим обязательством ответчиков. При этом согласно п. 1 ст. 17 Федерального закона " О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" вступившие в законную силу судебные акты также являются основаниями

для государственной регистрации возникновения прав на недвижимое имущество.

Кроме того, возражая против иска Дегтяревой Г. Г., Акционерное общество предъявило встречный иск о признании права собственности на спорную квартиру за ним. Однако определением Калининского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 15 февраля 2012 года этот иск оставлен без рассмотрения ввиду повторной неявки представителя Акционерного общества на судебное заседание. При таких обстоятельствах довод апелляционной жалобы о том, что районный суд по встречному иску никакого процессуального решения не принял, не соответствует материалам дела.

Остальные доводы жалобы ( наличие причин, препятствующих регистрации права собственности и т. д.) существенного значения для дела не имеют и основанием для отмены решения не являются.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

апелляционную жалобу открытого акционерного общества " 1" на заочное решение Калининского районного суда г.Чебоксары от 15 февраля 2012 года оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи