Определение СК по гражданским делам Верховного суда Чувашской Республики - Чувашии от 18 июня 2012 г. по делу N 33-1886/2012

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе председательствующего судьи Евлогиевой Т.Н., судей Спиридонова А.Е., Юркиной И.В., при секретаре Сапожниковой Н.В., рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Петровой О.С. к закрытому акционерному обществу фирма "данные изъяты", ООО "данные изъяты" о признании права собственности на жилое помещение, поступившее по апелляционной жалобе закрытого акционерного общества фирма "данные изъяты" на заочное решение Калининского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 03 февраля 2012 года, которым, с учетом определения Калининского районного суда гор.Чебоксары от 4 мая 2012 года об исправлении описки, постановлено:

Признать за Петровой О.С. право собственности на квартиру N, расположенную на "данные изъяты" этаже в доме "адрес", общей площадью "данные изъяты" кв.м., жилой "данные изъяты" кв.м.

Заслушав доклад председательствующего, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Петрова О.С. обратилась в суд с иском к ЗАО - фирма "данные изъяты", ООО "данные изъяты", в котором просила признать за ней право собственности на квартиру N, расположенную в "адрес".

Требования мотивировала тем, что 21 мая 2008 года между ней и ООО "данные изъяты" был заключен предварительный договор купли - продажи квартиры под условным N. При этом право собственности продавца на указанное жилое помещение должно было перейти к обществу на основании договора инвестирования, заключенного 15 января 2007 года между фирмой "данные изъяты" и ООО "данные изъяты". После принятия многоквартирного дома в эксплуатацию в сентябре 2009 года дому присвоен N, а квартире соответственно N. Срок заключения основного договора стороны (истец и ООО "данные изъяты") предусмотрели не позднее 15 января 2009 года. Свои обязательства по договору она исполнила, денежные средства за приобретаемую квартиру уплатила в полном объеме. В сентябре 2009 года многоквартирный жилой дом, в котором находится спорная квартира, сдан в эксплуатацию, и данное жилое помещение фактически передано ей ООО "данные изъяты" в пользование и владение. Однако из-за наличия спора между юридическими лицами - ООО "данные изъяты" и ЗАО фирма "данные изъяты" зарегистрировать свое право собственности на спорное жилье она не может.

В судебном заседании истец Петрова О.С. и ее представитель Благодатских И.Е. исковые требования поддержали в полном объеме по изложенным в иске основаниям, и вновь привели их суду.

Представитель ЗАО фирма "данные изъяты" в судебное заседание не явился.

Конкурсный управляющий ООО "данные изъяты" Сидоров А.А. в судебное заседание также не явился, в письменном отзыве на иск указал на наличие правовых оснований для удовлетворения иска о признании права собственности на спорную квартиру за истицей.

Представитель 3-го лица администрации г. Чебоксары в судебном заседании не участвовал.

Судом вынесено указанное выше решение, обжалованное ЗАО фирма "данные изъяты" на предмет отмены по мотивам незаконности и необоснованности.

Изучив материалы дела, проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав объяснения Петровой О.С. и ее представителя Благодатских И.Е., возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы, признав возможным рассмотрение дела при имеющейся явке, поскольку в деле имеются данные о надлежащем извещении подателя жалобы, судебная коллегия оснований для отмены решения суда и удовлетворения жалобы не находит.

Как указывалось выше, Петрова О.С. просила признать за ней право собственности на квартиру, ссылаясь на то, что ООО "данные изъяты" и ЗАО фирма "данные изъяты" заключили договор инвестирования строительства многоквартирного жилого дома. В рамках этого соглашения фирма должна была передать в собственность обществу конкретные помещения, в том числе и жилые, находящиеся в этом доме, соразмерно внесенному обществом вкладу. В свою очередь, ООО "данные изъяты" заключило с ней (Петровой О.С.) договор, именовав его предварительным, но, по сути, являющимся основным договором купли - продажи строящейся спорной квартиры. Поскольку обязательства по этой сделке ею (Петровой О.С.) исполнены, то её требования подлежат удовлетворению.

Из имеющихся в деле документов усматривается, что 15 января 2007 года между ЗАО фирма "данные изъяты" - застройщиком и обществом с ограниченной ответственностью "данные изъяты" - инвестором заключен договор, действительно именованный договором инвестирования строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по "адрес". Предметом этой сделки явилось совместное строительство указанного многоквартирного дома, и в договоре указывалось, что инвестор принимает участие в строительстве в части инвестирования, в том числе путем финансирования жилых и нежилых помещений, с правом получения в собственность жилых и нежилых помещений в качестве результата инвестиционной деятельности. А застройщик осуществляет строительство дома и после принятия его в эксплуатацию передает инвестору жилые и нежилые помещения общей площадью, определенной в приложении N1 к договору ( подп. 1. 1, 1. 2 п. 1 договора). При этом предусматривалось и то, что инвестор вправе осуществлять финансирование строительства как за счет собственных средств, так и за счет средств привлеченных третьих лиц ( подп. 2. 4 п. 2 договора). В приложении N1 к данному договору, являющемуся его неотъемлемой частью, стороны указали номера квартир, в отношении которых инвестор принимает участие в строительстве с последующей передачей ему в качестве результата инвестиционной деятельности.

Указанный договор и приложение к нему подписаны как застройщиком, так и инвестором.

Что же касается Петровой О.С. и ООО "данные изъяты", то договор N 40, подписанный ими 21 мая 2008 года, действительно именован как предварительный. В нем предусмотрено, что общество - продавец обязуется продать, а Петрова О.С. - покупатель купить квартиру с характеристиками и местом расположения, указанными в договоре, в строительстве которого принимает участие продавец как инвестор. При этом право собственности на жилье должно перейти продавцу на основании договора инвестирования, заключенного 15 января 2007 года между ответчиком и ООО "данные изъяты".

Стороны оговорили и иные условия сделки, в том числе цену продаваемой квартиры, порядок и сроки расчетов, а также предусмотрели, что основной договор купли- продажи будет заключен не позднее 15 января 2009 года. Однако, как установил суд первой инстанции, основной договор купли-продажи между сторонами так и не заключен, по причине возникновения между ответчиком и ООО "данные изъяты" спора по поводу вложенных сторонами денежных средств в строительство жилого дома, и результаты совместной деятельности не распределены межу участниками договора от 15 января 2007 года. Тем не менее, спорная квартира по акту-приема передачи истице передана для проживания еще в 2009 году, с тех пор она проживает в ней.

Также суд установил, что о проживании истицы в спорной квартире ответчику было известно.

Таким образом, материалы дела подтверждают, что ответчику было известно о наличии договора, заключенного с истицей, и о наличии обязанности по передаче ей спорной квартиры.

Разрешая спор, суд не согласился с доводами представителя ответчика, о том, что истица не вправе требовать передачи спорного жилого помещения, указав, что в этом случае нарушаются ее права на получение в собственность спорной квартиры, на что она вправе рассчитывать, исполнив обязательство по оплате ее строительства.

Истолковав условия сделки от 15 января 2007 года, суд первой инстанции пришел к выводу, что данный договор следует рассматривать как договор простого товарищества.

При этом суд пришел к правильному выводу, что по окончании строительства дома истица вправе требовать передачи оплаченной ею спорной квартиры в собственность, поскольку в соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, прекращение обязательств, согласно пункту 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации, возможно только по основаниям, предусмотренным нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, законами, иными правовыми актами или договором.

При постановлении решения суд правильно исходил из того, что отношения между ответчиком и ООО "данные изъяты" следует расценивать как договор простого товарищества. При этом обе стороны имели право привлекать граждан и юридических лиц для участия в долевом строительстве жилого многоквартирного дома путем заключения соответствующих договоров. Договором определен круг квартир, в отношении которых инвестор вправе привлекать денежные средства физических лиц, соответственно, в случае их привлечения, по данному договору право на объект возникало напрямую у соинвестора.

Разрешая спор сторон, суд первой инстанции правильно установил характер спорных отношений, к которым применил нормы права и положения, их регулирующие, оценил предоставленные сторонами в условиях состязательности доказательства по правилам ст. ст. 67, 71 ГПК РФ, дал аргументированное суждение о наличии правовых оснований для удовлетворения требований истца.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, были предметом исследования и проверки при рассмотрении дела в суде первой инстанции, и по мотивам, изложенным в судебном постановлении, правильно признаны необоснованными. Эти доводы не могут служить основанием для признания состоявшегося по делу решения незаконным, поскольку они не содержат указания на существенные нарушения норм материального или процессуального права, и фактически сводятся к переоценке исследованных и оцененных судом доказательств, на основании которых суд устанавливал обстоятельства по делу, к несогласию с оценкой суда спорных отношений между юридическими лицами в форме простого товарищества. Тогда, как судом установлены все имеющие значение для правильного разрешения дела обстоятельства, дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам в соответствии с правилами, установленными статьями 59, 60, 67 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Так, в апелляционной жалобе Акционерное общество, в частности, указывает, что 10 января 2007 года между Акционерным обществом и ООО "данные изъяты" был заключен договор подряда на строительство между заказчиком и генеральной подрядной организацией, в соответствии с условиями этого договора заказчик поручил, а подрядчик обязался выполнить за свой риск работу по строительству много квартирного дома, Акционерное общество, как заказчик строительства, самостоятельно заключало договоры на выполнение подрядных работ, не выполненных ООО "данные изъяты", что к существенным условиям договора простого товарищества относится состав вкладов каждого из товарищей и их денежная оценка, тогда как этим договором состав вклада не определен, их (Акционерного общества) вклад в денежном выражении не указан. Данный договор стороны не исполняли, Общество свой инвестиционный взнос не внесло, в связи с чем Акционерное общество вправе не передавать ему квартиры, что общество не ссылалось на наличие простого товарищества и в отношениях с третьими лицами, в бухгалтерских документах хозяйственные операции по строительству дома отразило как операции по договору подряда, поскольку Акционерное общество и Общество подписали еще один самостоятельный договор подряда от 10 января 2007 года, по которому последний обязался выполнить работы по строительству вышеуказанного многоквартирного дома и что денежные средства, полученные от третьих лиц, в бухгалтерских документах проведены как авансовые платежи.

Между тем согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора во внимание принимается буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Изложенное означает, что по смыслу данной нормы, а также положений ст. 420, 421, 432 ГК РФ правовая оценка сделки должна осуществляться исходя из содержания договора, его предмета, условий, прав и обязанностей сторон, их ответственности и т. д., а название договора само по себе не может служить основанием для отнесения его к тому или иному виду договора, а соответственно, и обязательства.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 и 2 ст. 433 ГК РФ по общему правилу договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (применительно к договорам, заключаемым путем составления одного документа, подписываемого сторонами, акцепт выражается в подписании договора), и только в случаях, когда в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (ст. 224 ГК РФ).

Соответственно, по смыслу п. 1 и 2 ст. 425 ГК РФ договор, если иное не установлено в договоре, вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

По договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели ( п. 1 ст. 1041 ГК РФ).

При этом в силу ст. 1042 ГК РФ вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи (п. 1).

Вклады товарищей предполагаются равными по стоимости, если иное не следует из договора простого товарищества или фактических обстоятельств.

Денежная оценка вклада товарища производится по соглашению между товарищами ( п. 2).

Таким образом, к числу существенных условий договора простого товарищества относятся условия о совместной деятельности участников договора, об их общей цели, на достижение которой направлены их действия, и об объединении ими вкладов. Что же касается состава вклада и его оценки, то эти условия определяются участниками договора простого товарищества, но если самим договором не предусмотрено иное или иное не вытекает из фактических обстоятельств, то вклады участников в силу закона предполагаются равными (т. е. если договором товарищества размеры имущественных вкладов не определены, предполагается, что каждый из участников внес вклад, равный по экономической ценности вкладу других участников).

Из указанных правовых норм также следует, что передача имущества для договора простого товарищества не является обязательным условием его заключения. Такой договор как консенсуальная сделка (сделка, для признания совершения которой требуется лишь согласие участников сделки) считается заключенным с момента подписания товарищами письменного договора, в котором ими достигнуто соглашение по всем его существенным условиям, в отличие от реальной сделки, для заключения которой в соответствии с законом необходима передача имущества.

Из договора от 15 января 2007 года можно конкретно определить, что ответчики договорились о совместной деятельности; предмет такой деятельности- совместное строительство многоквартирного дома путем объединения вкладов без образования юридического лица; виды вкладов в эту совместную деятельность, в частности, Общество вносит денежные средства в сумме, указанной в договоре, а Акционерное общество, выступая застройщиком, осуществляет строительство дома на земельном участке, предоставленном последнему на праве аренды. Отсутствие денежной оценки вклада Акционерного общества не свидетельствует о незаключенности этой сделки, т. к. вкладом признается все, что вносится товарищем в общее дело во исполнение договора простого товарищества, к каковым относится не только деньги и иное имущество, но и профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи, трудовое участие товарища. Поскольку из договора от 15 января 2007 года и фактических обстоятельств иное не следует, то в силу закона предполагается, что Акционерное общество внесло вклад, равный по экономической ценности вкладу Общества.

Следовательно, в рассматриваемом случае, приняв во внимание названные нормы материального права и установленные по делу обстоятельства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что договор от 15 января 2007 года по характеру правоотношений относится к договору простого товарищества, регулируемому нормами главы 55 ГК РФ.

По смыслу п. 1 и 2 ст. 1044, п. 2 ст. 1047, п. 1 и 2 ст. 1050 ГК РФ при ведении общих дел каждый товарищ вправе действовать от имени всех товарищей, если договором простого товарищества не установлено, что ведение дел осуществляется отдельными участниками либо совместно всеми участниками договора простого товарищества. В отношениях с третьими лицами полномочие товарища совершать сделки от имени всех товарищей удостоверяется доверенностью, выданной ему остальными товарищами, или договором простого товарищества, совершенным в письменной форме.

Если договор простого товарищества связан с осуществлением его участниками предпринимательской деятельности, товарищи отвечают солидарно по всем общим обязательствам независимо от оснований их возникновения.

Солидарная ответственность участников договора простого товарищества по неисполненным общим обязательствам в отношении третьих лиц сохраняется и при прекращении указанного договора, в том числе вследствие объявления кого- либо из товарищей несостоятельным (банкротом), за исключением случая, когда договором простого товарищества или последующим соглашением не предусмотрено сохранение договора в отношениях между остальными товарищами.

Из этих норм следует, что при ведении общих дел каждый товарищ вправе действовать от имени всех товарищей. Если договор простого товарищества связан с осуществлением его участниками предпринимательской деятельности, то обязательства, возникающие по сделкам с третьими лицами, по которым товарищ действовал от имени всех товарищей, становятся общими обязательствами товарищей независимо от оснований их возникновения, и по ним товарищи отвечают солидарно.

В силу п. 1 ст. 323, ст. 324 ГК РФ при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. В случае солидарной обязанности должник не вправе выдвигать против требования кредитора возражения, основанные на таких отношениях других должников с кредитором, в которых данный должник не участвует.

Законодатель также предусмотрел последствия неисполнения обязательства передать индивидуально- определенную вещь. Так, согласно ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Таким образом, наличие разногласий между самими товарищами по поводу исполнения обязательств и распределения прибыли, вытекающих из договора простого товарищества, не может ограничивать права третьих лиц- кредиторов, предоставленные последним при солидарной обязанности товарищей, и не лишает их права требовать исполнения общих обязательств товарищей как от них совместно, так и от любого из них в отдельности, в том числе требовать передачи индивидуально- определенной вещи.

ООО "данные изъяты" и истец в письменной форме подписали договор, именовав его предварительным договором купли- продажи квартиры. В нем предусмотрено, что Общество- продавец обязуется продать, а истица - покупатель купить квартиру согласно проектно- сметной документации, расположенную в многоквартирном доме ( усл. поз. N по "адрес"), в строительстве которого продавец принимает участие как инвестор. При этом право собственности на жилье должно перейти продавцу на основании договора инвестирования, заключенного 15 января 2007 года между ответчиками ( п. 1 и 2 договора).

Стороны согласовали и иные условия сделки: в частности, установили начальную цену жилого помещения и начальную цену 1 кв. метра площади объекта на момент заключения сделки, из которой исчислена цена жилья, а также все иные существенные условия сделки в договоре нашли отражение. В этом же договоре также указали, что основной договор купли- продажи будет заключен не позднее 15 января 2009 года.

Таким образом, из данного договора усматривается, что жилое помещение находится в многоквартирном жилом доме, строительство которого было общим делом Акционерного общества и Общества. Право Общества привлекать третьих лиц для финансирования его строительства ответчиками отдельно оговаривалось в договоре от 15 января 2007 года об участии Общества в этом строительстве в качестве инвестора, а также на приобретение продавцом права собственности на жилье в соответствии с договором от 15 января 2007 года, подписанным между ними (ответчиками), указывается в самом тексте договора от 21 мая 2008 года. Следовательно, в отношениях с истцом Общество действовало от имени обоих ответчиков, и обязательства, вытекающие из договора от 21 мая 2008 года, становятся общими неисполненными обязательствами последних, по которым они несут солидарную ответственность перед истицей, несмотря на то, что Общество решением арбитражного суда от 22 декабря 2010 года признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него введено конкурсное производство.

Кроме того, согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Это означает, что по предварительному договору у сторон возникает только право требовать заключения основного договора и обязанность заключить такой договор, и никаких других прав и обязанностей в таком договоре предусматриваться не может.

Между тем, из договора от 21 мая 2008 года видно, что волеизъявление сторон направлено не на заключение в будущем основного договора купли- продажи, а на продажу индивидуально- определенной вещи с характеристиками и местом расположения, позволяющим определить этот объект недвижимости, за цену, установленную на единицу площади жилья, с согласованием порядка внесения причитающихся с покупателя платежей.

Из настоящего дела также следует, что условия этой сделки истцом исполнены еще до истечения срока заключения основного договора, указанного сторонами в договоре от 21 мая 2008 года. Суммы, причитающиеся с нее по этой сделке, Петрова О.С. оплатила в полном объеме еще 25 августа 2008 года (л.д.12).

При таких обстоятельствах, исходя из положений п. 1 ст. 429, ст. 431, п. 1 и 5 ст. 454, п. 1 ст. 549, 550, 554- 556 ГК РФ, договор от 21 мая 2008 года не может быть признан предварительным договором, а является договором продажи недвижимости, составленным в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами, в котором последние определили предмет сделки, согласовали условия о цене.

В апелляционной жалобе также утверждается, что районный суд необоснованно применил п. 3 ст. 551 ГК РФ, поскольку Акционерное общество от регистрации права собственности на спорную квартиру не уклоняется, а этому препятствуют обеспечительные меры, принятые судами. К тому же за Акционерным обществом это жилье никогда не регистрировалось, поэтому истец не вправе требовать признания права собственности на спорную квартиру.

Данные доводы о наличии оснований для отказа в иске не свидетельствуют.

Распоряжением главы администрации г. Чебоксары N 3842 р от 16 сентября 2009 года утверждены акт приемки от 4 августа 2009 года и разрешение на ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта по "адрес", построенного заказчиком- Акционерным обществом и генеральным подрядчиком- Обществом.

Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Изложенное означает, что дом, в котором находится спорный объект недвижимости, в установленном законом порядке принят в эксплуатацию, и право собственности на него в силу закона (п. 1 ст. 131 ГК РФ) должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за лицом, создавшим его для себя с соблюдением закона и иных правовых актов. Однако до настоящего времени это не сделано ввиду разногласий между ответчиками по поводу исполнения обязательств, вытекающих из договора от 15 января 2007 года.

Акционерное общество утверждает, что право собственности на жилье возникло у него, поскольку земельный участок для строительства предоставлен ему, оно построено за счет его средств и после приемки дома в эксплуатацию распределено также ему. Имущество, произведенное в результате совместной деятельности, товарищам принадлежит на праве общей долевой собственности, если иное не установлено законом, договором либо не вытекает из существа обязательства, и такое право на недвижимое имущество возникает после его государственной регистрации.

Однако по спорным правоотношениям Акционерное общество и Общество являются солидарными должниками, и истец как кредитор, купивший объект недвижимости по договору и полностью оплативший его стоимость, вправе требовать исполнения обязательства о передаче ему в собственность названной недвижимости, независимо от того, имеют место эти обстоятельства или нет, поскольку данное обязательство является общим обязательством ответчиков. При этом согласно п. 1 ст. 17 Федерального закона " О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" вступившие в законную силу судебные акты также являются основаниями для государственной регистрации возникновения прав на недвижимое имущество.

Остальные доводы жалобы существенного значения для дела не имеют и основанием для отмены решения не являются.

Таким образом, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьей 328 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Апелляционную жалобу открытого акционерного общества "данные изъяты" на заочное решение Калининского районного суда г.Чебоксары Чувашской Республики от 03 февраля 2012 года оставить без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: