Решение Ленинского районного суда г. Новосибирска от 29 мая 2012 г. по делу N 2-1823/2012

Ленинский районный суд г. Новосибирска в составе:

Судьи Бурнашовой В.А.,

при секретаре судебного заседания Ключниковой О.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело

- по иску ФИО2 и ФИО6 к ФИО3, ФИО5, ФИО14 Майре о взыскании денежных средств;

- по встречному иску ФИО14 ФИО25 к ФИО6 и ФИО2 о признании недействительным предварительного договора купли - продажи квартиры,

УСТАНОВИЛ:

Истцы ФИО2 и ФИО6 обратились в суд с вышеуказанным иском к ФИО3, ФИО5, ФИО9, в котором просили с учетом уточнений (л.д. 71):

1) взыскать в равных долях со ФИО3, ФИО5, ФИО9 в пользу ФИО2 денежную сумму в размере 14 432 рубля, из которых

10 000 рублей - недополученная сумма аванса,

4 432 рубля - оплата проездных документов;

2) взыскать в равных долях с ФИО5 и ФИО9 в пользу ФИО6 денежную сумму в размере 158 553 рубля, из которых

40 000 рублей - разница в цене с продажной ценой приобретенной квартиры,

7 273 рубля - недополученная заработная плата,

100 000 рублей - неустойка,

7 030 рублей - упущенная выгода по получению % по вкладу,

4 250 рублей - оплата проездных документов;

3) взыскать в равных долях с ответчиков судебные расходы по оплате государственной пошлины за подачу иска в размере 4 659 рублей 70 копеек в пользу ФИО6

В обоснование исковых требований указали, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, действующим от имени ФИО6 по доверенности, и ФИО3, ФИО5, ФИО14 ФИО18 (далее Продавцы) при посредничестве ООО "Центральное Агентство Недвижимости-8" был заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости - квартиры, находящейся по адресу: "адрес".

В соответствии с п. 1 договора стороны взяли на себя обязательства подписать основной договор купли-продажи квартиры в срок до ДД.ММ.ГГГГ, по соглашению сторон продажная цена квартиры составила 1 960 000 рублей.

В момент подписания договора в подтверждение своих намерений купить объект недвижимости ФИО7 передал ответчикам аванс в размере 50 000 рублей, денежные средства в размере 1 970 000 рублей были переведены в Левобережное ОСБ г.Новосибирска, для исполнения условий по договору и оплаты посреднических услуг.

Поскольку ФИО2 является инвалидом 1 группы и обеспечивается услугами по предоставлению курортно-санаторного лечения, ДД.ММ.ГГГГ он вернулся в "адрес" для поездки в реабилитационный центр "Шиванда" "адрес". Для завершения сделки и выполнения обязательств по договору он передал свои полномочия ФИО6, о чём был составлен договор о переуступке права требования от ДД.ММ.ГГГГ

Для оформления сделки (подписания основного договора купли-продажи квартиры, регистрации договора и перехода права собственности) ФИО6 по месту работы оформила очередной отпуск с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и заранее ( ДД.ММ.ГГГГ) приобрела проездные билеты на поезд до г. Новосибирска на ДД.ММ.ГГГГ и обратно на ДД.ММ.ГГГГ до "адрес". Также были приобретены билеты до г. Новосибирска на ДД.ММ.ГГГГ на имя ФИО2 для заселения в квартиру (согласно п. 1.2 договора продавцы обязались освободить квартиру к ДД.ММ.ГГГГ).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 было вручено уведомление продавцов о том, что от сделки купли-продажи квартиры они отказываются, с чем был не согласен третий сособственник ФИО3 С данным уведомлением ФИО6 также была не согласна и вручила продавцам претензию, ответ на которую хотела получить в течение 3-х рабочих дней. Однако, при встрече ДД.ММ.ГГГГ продавцы, а именно ФИО5 и ФИО9 ответ на претензию не предоставили, не решили вопрос о расторжении договора, от возврата полученного аванса отказались.

В связи с тем, что жильё истцов в "адрес" продано, денежные средства направлены для приобретения квартиры в г. Новосибирске, а ответчики отказались от сделки, они вынуждены были срочно искать другой вариант покупки квартиры, что потребовало дополнительных денежных средств, а также времени. В связи с чем считают, что их права были нарушены и сторона ответчиков должна возместить причиненные им убытки.

Возражая против иска, ФИО14 ФИО19 подала встречный иск, в котором просила отказать ФИО2 и ФИО6 в удовлетворении их искового заявления и признать недействительным с даты подписания предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ в связи с отсутствием правомочий у ФИО5 на продажу спорной квартиры, так как договор на передачу (продажу) квартир в совместную (долевую) собственность граждан N от ДД.ММ.ГГГГ не перерегистрирован на ФИО5 Также, предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ нарушает жилищные права несовершеннолетнего ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, зарегистрированного в спорной квартире с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время.

Истцы представили письменные возражения по встречным требованиям, согласно которым при заключении и подписании предварительного договора купли-продажи квартиры со стороны продавцов ФИО9, ФИО3 И ФИО12 были представлены следующие документы: Договор на передачу (продажу) квартир в совместную собственность граждан N и Свидетельство о государственной регистрации права за N54 АГ 748206 от ДД.ММ.ГГГГ, выданное УФРС по НСО, где субъектами права внесены ФИО14 ФИО20, ФИО3, ФИО5, которое является правоподтверждающим документом, а правоустанавливающим документом является договор на передачу (продажу) квартир в совместную собственность. Данный правоустанавливающий документ указан в предварительном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Из чего следует что при регистрации права истцов по встречному исковому заявлению регистрирующим органом проверен факт смены фамилии и основание.

Кроме того, в предварительном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ со слов продавцов по вышеуказанному адресу, на момент подписания настоящего договора на регистрационном учёте состоят: ФИО14 ФИО21, ФИО3, ФИО5. Продавцы заведомо ввели в заблуждение покупателя, не указав несовершеннолетнего ребёнка проживающего в спорной квартире - ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ г.р. При этом, регистрация по месту жительства носит административный характер и не порождает права распоряжаться спорным имуществом, то есть, при совершении сделки права несовершеннолетнего ФИО4, не являющегося собственником отчуждаемого имущества, не были нарушены в силу закона.

Представитель третьего лица ООО "Центральное Агентство Недвижимости-8" Кабирова Ю.А. в судебном заседании поддержала письменный отзыв по первоначальным и встречным требованиям, просила отказать в удовлетворении встречного искового заявления, удовлетворение первоначальных исковых требований оставила на усмотрение суда.

Согласно письменному отзыву, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, ФИО9, ФИО5 и Агентством был заключен договор об оказании услуг N1, согласно которому Агентство обязалось предоставить клиентам услуги по поиску покупателя на "адрес", расположенную по адресу: "адрес", п "адрес" (далее: объект недвижимости, квартира), организации проведения переговоров с покупателем объекта недвижимости и оформления предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости с покупателем.

Также, ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО2 и ответчиками был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с п. 3.1.1 которого покупатель в момент подписания договора в подтверждение своих намерений купить объект недвижимости передал продавцу аванс в размере 50 000 рублей. ФИО3 по соглашению передал Агентству на ответственное хранение 40 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ в Агентство поступило заявление от ФИО9, ФИО5 о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры в связи с изменением семейных обстоятельств. При этом, согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 получила от ФИО3 денежные средства в размере 40 000 рублей, переданные в качестве аванса по предварительному договору. Таким образом, основной договор купли-продажи не был подписан сторонами в связи с отказом от сделки ответчиков ФИО9, ФИО5

Считает, что встречное требование ФИО9 о том, что договор приватизации без перерегистрации смены фамилии ФИО5 определяет ничтожность сделок - договоров от ДД.ММ.ГГГГ, не обосновано, так как регистрация права ФИО15 (до брака - ФИО14) М.Г. была осуществлена в установленном законом порядке, в подтверждение смены фамилии ФИО5 предоставила в регистрирующий орган свидетельство о браке N от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с распиской в получении документов на государственную регистрацию от ДД.ММ.ГГГГ

Также, заключение договора об оказании услуг N 1 от ДД.ММ.ГГГГ. отменило действие договора поручения N 9 692/09 от ДД.ММ.ГГГГ., соглашения к нему о подборе обменного варианта. По договору об оказании услуг N 1 от "адрес". Агентство не брало на себя обязательство по приобретению обменного варианта продавцам, а в предварительном договоре купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ. нет указания на отлагательное условие о том, что договор купли-продажи будет заключен только при условии приобретения обменного варианта, потому данные договоры не могут быть признаны недействительными на основании того, что ФИО9, ФИО5 не приобрели другое жилое помещение.

Представитель органа опеки и попечительства администрации Ленинского района в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, направил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Выслушав пояснения участников, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и пояснений сторон, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, ФИО5, ФИО9 (продавцы) и ФИО2 был заключен предварительный договор купли - продажи объекта недвижимости, по условиям которого стороны принятии на себя обязанность подписать основной договор купли - продажи объекта недвижимости "адрес" по пр. К.Маркса, 15 в "адрес" в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Стоимость объекта недвижимости составляет 1 960 000 рублей, которая является окончательной и не подлежит изменению в одностороннем порядке. Стороны договорились встретиться ДД.ММ.ГГГГ для подписания основного договора купли - продажи объекта недвижимости в помещении по адресу: "адрес", 6 этаж, в 09.00 часов (л.д.7-8, раздел 1 предварительного договора).

Во встречном иске ФИО9 полагает, что заключенный сторонами предварительный договор купли - продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ является недействительным с даты его подписания, так как у ФИО5 отсутствовали правомочия по продаже квартиры, договор не соответствует требованиям ст.ст. 56,57 Семейного кодекса РФ, договор лишает несовершеннолетнего ФИО4 права проживания в двухкомнатной "адрес" по "адрес".

Оценивая приведенные доводы встречного иска о недействительности заключенного сторонами предварительного договора купли - продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, суд находит эти доводы несостоятельными.

На момент заключения сторонами предварительного договора купли - продажи квартиры, то есть на ДД.ММ.ГГГГ, право собственности на двухкомнатную "адрес" по "адрес" принадлежало именно продавцам на основании договора N от ДД.ММ.ГГГГ на передачу (продажу) квартиры в совместную (долевую) собственность граждан (договор приватизации квартиры, л.д.52).Согласно ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно си. 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

При заключении предварительного договора купли - продажи квартиры все сособственники этой квартиры выразили согласие заключить в срок до ДД.ММ.ГГГГ основной договор купли - продажи своей квартиры, о чем собственноручно расписались в предварительном договоре.

Тот факт, что ФИО5 в правоустанавливающих документах на квартиру указана под добрачной фамилией ( ФИО14), никак не влияет на действительность предварительного договора, поскольку перемена фамилии ФИО9 на ФИО5 подтверждена документально.

Более того, в свидетельстве о государственной регистрации права собственности (л.д.79) 54 АГ 748206, выданном ДД.ММ.ГГГГ, указано, что право общей совместной собственности на "адрес" по "адрес" принадлежит: ФИО5, ФИО3, ФИО9

Несовершеннолетний ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ года рождения (доводится сыном ФИО5) никогда не являлся и не является сособственником "адрес" по "адрес".

Несовершеннолетний ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ года рождения не подпадает под категорию детей - сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

При заключении предварительного договора купли - продажи "адрес" по "адрес" не требовалось ни его личное согласие, ни разрешение органа опеки и попечительства.

Кроме того, по условиям предварительного договора купли-продажи квартиры именно продавцы (в числе которых мать несовершеннолетнего ФИО4) были обязаны обеспечить согласие, присутствие с документами, удостоверяющими личность, всех совладельцев объекта недвижимости (с 14-ти лет) в день подписания основного договора купли - продажи; обеспечить в требуемых случаях согласие органа опеки и попечительства ко дню подписания основного договора купли - продажи (л.д.7, пункты 2.1.3 и 2.1.4 предварительного договора).

Согласно ст. 56 СК РФ, защита прав и законных интересов ребенка осуществляется родителями (лицами, их заменяющими), а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, органом опеки и попечительства, прокурором и судом.

Ни мать несовершеннолетнего ФИО4, ни сам несовершеннолетний ФИО4 (достигший 16 лет) не подавали иски об оспаривании действительности предварительного договора купли - продажи квартиры. С таким иском обратилась только бабушка ФИО4 - ФИО9 (одна из продавцов квартиры по предварительному договору).

Изложенные обстоятельства в полном объеме исключают удовлетворение встречного иска ФИО9 ФИО13 о признании недействительным предварительного договора купли - продажи квартиры.

Из пункта 3.1.1 предварительного договора купли - продажи квартиры следует, что покупатель в момент подписания настоящего договора в подтверждение своих намерений купить объект недвижимости передал продавцу аванс а размере 50 000 рублей.

Во исполнение вышеуказанной обязанности покупатель ФИО2 передал ДД.ММ.ГГГГ продавцам по предварительному договору в качестве аванса 50 000 рублей, что подтверждается распиской о получении всеми тремя продавцами квартиры ( ФИО5, ФИО3, ФИО9) аванса в сумме 50 000 рублей от покупателя ФИО2 (л.д.8, оборот).

Часть полученного аванса, а именно 40 000 рублей, ФИО3 передал на хранение ООО "Центральное Агентство недвижимости - 8", о чем было составлено письменное соглашение (л.д.92).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО9 и ФИО5 обратились в отдел продаж ООО "Центральное Агентство Недвижимости - 8" с письменным заявлением (л.д.91), в котором сообщили, что в связи с изменением семейных обстоятельств уведомляют о расторжении предварительного договора купли - продажи "адрес" по "адрес" и просят агентство недвижимости возвратить ФИО2 полученный в сумме 50 000 рублей, который был передан в агентство на хранение.

Поскольку по соглашению о хранении суммы аванса было передано не 50 000 рублей, а только 40 000 рублей, то ООО "Центральное Агентство Недвижимости - 8" возвратило покупателю именно 40 000 рублей.

Оставшуюся невозвращенной часть аванса в сумме 10 000 рублей просит взыскать в ответчиков с сою пользу истец ФИО2

Суд отказывает ему в этом исковом требовании только на том основании, что он является по этому требованию ненадлежащим истцом, так как все свои права требования, вытекающие из предварительного договора купли - продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, он передал ФИО6 по договору переуступки прав требования от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.10).

Истцы ФИО6 и ФИО2 юридически не являются супругами, их брак расторгнут.

Именно потому, что все права и обязанности покупателя по предварительному договору купли - продажи квартиры перешли по договору уступки прав требования к ФИО6, агентство недвижимости часть аванса в сумме 40 000 рублей выплатило ФИО6 под расписку (л.д.19), а не ФИО2

ФИО6 не обращалась в суд с исковым требованием о взыскании в ее пользу невозвращенной суммы аванса в сумме 10 000 рублей.

В силу ст. 39 ГПК РФ основание и предмет иска определяет истец. Суд не обладает правом без согласия истца изменять основания или предмет исковых требований, заявленных истцом.

В удовлетворении искового требования ФИО2 о взыскании с ответчиков оплаты проездных документов в сумме 4 432 рубля суд отказывает, так как истец ФИО2 по своей воле приехал в г. Новосибирск для покупки квартиры в г. Новосибирске, а затем вернулся в "адрес" и добровольно передал все свои права покупателя по предварительному договору купли - продажи квартиры ФИО6 Следовательно, ФИО2 не стал собственником квартиры, указанной в предварительном договоре купли - продажи, в результате своего собственного решения, а не по каким-то иным причинам, в том числе не по причине отказа ФИО9 и ФИО5 от заключения основного договора.

Таким образом, суд отказывает в полном объеме в удовлетворении исковых требований ФИО2

Что касается исковых требований ФИО6, то все они также не подлежат удовлетворению.

Суд отказывает во взыскании с ответчиков в пользу ФИО6 40 000 рублей, указанных в качестве разницы между стоимостью квартиры ответчиков и стоимостью той квартиры, которую она фактически купила.

Действительно, по предварительному договору стоимость "адрес" по "адрес" была определена сторонами в сумме 1 960 000 рублей.

В связи с отказом ФИО5 и ФИО9 от продажи квартиры, ФИО6 приобрела другую квартиру, расположенную по адресу: "адрес" "адрес", стоимостью 2 000 000 рублей.

Однако, во - первых, в силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора (в том числе о цене квартиры) определяются по усмотрению сторон; во-вторых, истицей ФИО6 не представлено доказательств, подтверждающих, что квартиры по адресу пр. "адрес" и по "адрес" - "адрес" являются совершенно равноценными, исходя из своих технических характеристик, состояния и иных факторов, влияющих на рыночную цену квартиры. Напротив, из представленных истицей документов видно, что в отличии от квартиры по пр. "адрес" в квартире по "адрес" был только один собственник, в этой квартире есть отдельная кухня, состояние купленной квартиры оценено как хорошее (л.д.75,76), а какое состояние квартиры по пр. "адрес" - неизвестно, общая площадь квартиры по "адрес" больше, чем общая площадь квартиры по по "адрес"

В удовлетворении исковых требований ФИО6 о взыскании с ответчиков в равных долях недополученной заработной платы и стоимости проездных билетов суд отказывает, так как ФИО6 брала отпуск за свой счет и приезжала из "адрес" в г. Новосибирск и обратно по своей воле, для того, чтобы лично оформить покупку квартиры в г. Новосибирске на свое имя. При этом и отпуск, и проездные билеты (л.д.21-26) ФИО6 брала в декабре 2011 года, тогда как уже ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 и ФИО9 в письменном виде уведомили агентство недвижимости о расторжении предварительного договора купли - продажи квартиры и попросили вернуть покупателю аванс.

Решение о переводе своих денежных средств с более выгодного вклада на менее выгодный вклад истица ФИО6 также приняла добровольно. Согласно справке банка (л.д.74), деньги на менее выгодный вклад были переведены истицей ДД.ММ.ГГГГ, то есть до того как к ней перешли права покупателя по предварительному договору купли - продажи квартиры.

Согласно п. 4.1 предварительного договора купли - продажи квартиры, в случае нарушения условий предварительного договора продавцом, продавец обязан возвратить покупателю аванс и выплатить штраф в размере 100 000 рублей в соответствии со ст. 330 ГК РФ.

Данное условие предварительного договора ничтожно как противоречащее закону (ст. 168 ГК РФ). Это условие нарушает п. 5 ст. 429 ГК РФ, в котором названы только два последствия необоснованного уклонения стороны от заключения договора: другая сторона вправе понудить ее заключить договор и взыскать убытки, причиненные уклонением от заключения договора.

Согласно ст. 144 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению ответчика либо по инициативе судьи или суда. Судья или суд одновременно с принятием решения суда может вынести определение об отмене мер по обеспечению иска.

Учитывая, что суд приходит к выводу о необходимости отказать в удовлетворении первоначального и встречного исков, ранее принятые судом обеспечительные меры подлежат отмене.

Руководствуясь нормами материального права, статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО2 и ФИО6 к ФИО3, ФИО5, ФИО14 ФИО22 о взыскании денежных средств отказать в полном объеме.

В удовлетворении встречного иска ФИО14 ФИО23 к ФИО6 и ФИО2 о признании недействительным предварительного договора купли - продажи квартиры отказать в полном объеме.

После вступления решения в законную силу отменить обеспечительные меры, наложенные по определению Ленинского районного суда г. Новосибирска от 06.02.2012 года в виде ареста имущества ФИО3, ФИО5, ФИО14 ФИО24 на сумму 172 985 рублей.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Новосибирского областного суда в порядке апелляции в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 04 июня 2012 года.

Судья (подпись)

"Копия верна". Подлинник решения находится в гражданском деле N 2- 1823\2012 в Ленинском районном суде г. Новосибирска.

Судья В.А. Бурнашова

Секретарь О.С. Ключникова