Решение Советского районного суда г. Новосибирска от 29 февраля 2012 г. по делу N 2-607/12

Дело N 2-607/12г.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 февраля 2012г.

Советский федеральный районный суд общей юрисдикции г. Новосибирска

в составе:

председательствующего Шевниной Г.И.

при секретаре Князевой Е.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению Дзядук Анатолия Павловича, Натальи Георгиевны, Светланы Анатольевны об оспаривании действий Управления Росреестра по Новосибирской области, суд

УСТАНОВИЛ:

Дзядук А.Н.,Н.Г. и С.А. обратились в суд с заявлением об оспаривании действий Управления Росреестра по НСО, выразившихся в отказе в государственной регистрации права собственности заявителей на недвижимое имущество. В заявлении указано следующее.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Д" и заявителями был подписан договор участия в долевом строительстве N, в соответствии с которым застройщик обязался в предусмотренный договором сок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить вторую очередь второго 160-квартиного жилого дома по "адрес", в состав которого входит подлежащая передаче в общую долевую собственность заявителей квартира N.

Указанный договор в день его подписания был передан в Управление Ростреестра по НСО для его регистрации. ДД.ММ.ГГГГ в отношении многоквартирного жилого дома "адрес" застройщиком было получено разрешение на ввод его в эксплуатацию.

После чего ДД.ММ.ГГГГ застройщиком и заявителями был подписан акт приема-передачи трехкомнатной квартиры N к договору долевого участия N от ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ заявители обратились в Отдел регистрации прав по Советскому и Первомайскому районам г. Новосибирска с заявлением о государственной регистрации права общей долевой собственности на квартиру, представив также договор и акт приема-передачи квартиры.

Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ N заявители были уведомлены о приостановлении регистрации прав на основании того, что у государственного регистратора возникли сомнения в наличии оснований для государственной регистрации, поскольку акт приема-передачи квартиры былподписан сторонами до момента получения из Ростреестра прошедшего государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве.

Последующим сообщением об отказе в государственной регистрации прав заявителям было отказано на этом же основании в государственной регистрации права общей долевой собственности на объект недвижимого имущества со ссылкой на абз. 4,10 пункта1 ст.20 ФЗ от 21.07.97г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В качестве причин для отказа в государственной регистрации указано:

Документы, представленные на государственную регистрацию прав, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

Не представлены документы, необходимые в соответствии с указанным ФЗ для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

В соответствии со ст.3 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участив долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено указанным законом.

Договор участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ N был зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ, содержит все существенные условия, поэтому считается заключенным. Его действительность, а также права заявителей на получение квартиры на основании этого договора не оспариваются.

Отказ в государственной регистрации права собственности заявителей мотивирован тем, что на момент подписания акта приема-передачи квартиры заявители еще не являлись участниками долевого строительства, поскольку договор был зарегистрирован только ДД.ММ.ГГГГ. Соответственно права у заявителей по этому договору возникли с ДД.ММ.ГГГГ

При этом в качестве основания своей правовой позиции государственный регистратор сослался только на ст.8 ФЗ о долевом строительстве, в соответствии с которой "передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляется по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче".

Государственный регистратор сослался лишь на понятие "участник долевого строительства", полагая, что таковым лицо, подписавшее договор, становится лишь с момента государственной регистрации договора. Следовательно, акт, подписанный до государственной регистрации договора лицом, которое поименовано участником долевого строительства, не соответствует требованиям действующего законодательства.

Однако ч.2 ст.425 ГК РФ предусматривается возможность распространения действия договора на отношения сторон, возникшие до заключения договора, а также допустимость фактического исполнения договора до его государственной регистрации (заключения).

Более того, что 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение условий договора, которое сопоставляется с другими условиями и смыслом договора в целом, а значит, наименование сторон как таковое в случае в случае его противоречия общему смыслу документа юридического значения не имеет.

По мнению заявителей, государственным регистратором не было обосновано несоответствие представленного на регистрацию акта приема-передачи требованиям действующего законодательства. Конкретные нормы закона, которым противоречит подписанный заявителями акт, не были названы.

Действующее законодательство РФ не содержит прямого запрета на подписание акта приема-передачи до момента государственной регистрации договора, считающегося заключенным с момента такой регистрации. Более того, для отдельных видов договоров требованием к их государственной регистрации является фактическое исполнение сделки на момент подачи документов на государственную регистрацию, подтверждаемое актом приема-передачи (например, купля-продажа жилых помещений). В таком случае и договор купли-продажи жилых помещений и переход права регистрируются одновременно, в том числе на основании акта, подписанного ранее.

Исполнение договора до его вступления в силу не ведет к недействительности данного договора или акта, подтверждающего такое исполнение.

Заключенные Застройщиком и Заявителями Договор и Акт приема-передачи не противоречат нормам ФЗ о долевом строительстве.

Требования к передаче объекта долевого строительства приведены в статье 8 ФЗ о долевом строительстве, в соответствии с которой передача объекта долевого строительства должна осуществляться: 1) по акту приема-передачи либо иному документу о передаче; 2) не ранее получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию; 3) в сроки, установленные договором участия долевого строительства. Указанным требованиям Акт соответствует.

Договор N от ДД.ММ.ГГГГ был составлен, подписан и сдан на государственную регистрацию до получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Акт приема-передачи был подписан сторонами после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

ФЗ о государственной регистрации не содержит каких-то специальных требований к срокам подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства.

Подробно порядок передачи квартиры Заявителям прописан в разделе 5 Договора: передача квартиры осуществляется в срок, предусмотренный п. 1.2 Договора, что оформляется составлением и подписанием двустороннего акта приема-передачи Объекта.

Сроком окончания строительства является ДД.ММ.ГГГГ и передача квартиры производится по акту приема-передачи в течение 60 (шестидесяти) дней после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию (п. 1.2 Договора).

Такими образом, подписанный сторонами Акт также не противоречит и условиям Договора.

Факт совершения сторонами действий, направленных на исполнение обязательств по Договору, в виде передачи от Застройщика Заявителям объекта долевого строительства до момента получения с государственной регистрации Договора долевого участия не противоречитдействующему законодательству РФ и не может являться причиной для отказа регистрации прав Заявителей на такой объект.

Уведомлением о приостановлении государственной регистрации прав Заявителям было предложено представить на регистрацию права иной акт, соответствующий (по мнению регистратора) действующему законодательству (видимо имелся в виду акт приема-передачи, подписанный более поздней датой, чем ДД.ММ.ГГГГ).

Однако заявители не имеют возможности предоставить такой Акт, поскольку, во-первых, фактическая передача квартиры произошла именно ДД.ММ.ГГГГ. Во-вторых, заключение Договора долевого участия и приобретение квартиры именно в ДД.ММ.ГГГГ было одним из существенных условий заключаемой с Застройщиком сделки. Если бы Заявители своевременно были осведомлены о невозможности фактического получения ими квартиры в ДД.ММ.ГГГГ, они бы отказались от совершения данной сделки, поскольку в противном случае Заявители понесли бы дополнительные существенные расходы по уплате налогов (в виду невозможности зачесть в одном налоговом периоде имущественный вычет по приобретению квартиры в счет обязанности уплатить НДФЛ).

Фактически и в соответствии с п. 5.5 и 5.6 Договора заявители, подписав акт приема-передачи квартиры, несут полную ответственность за причиненный ущерб квартире (не по вине Застройщиках), сохранность имущества, находящегося в квартире, фактически проживают в ней и осуществляют за свой счет эксплуатацию и ремонт полученной квартиры с соблюдением существующих единых норм и правил, участвует соразмерно занимаемой площади в расходах, связанных с эксплуатацией, техническим обслуживанием и ремонтом всего дома.

Договор участия в долевом строительстве исполнен сторонами в полном объеме.

Каких-то прав третьих лиц на указанную квартиру не заявлено, Застройщик правопритязаний на данную квартиру не имеет, против передачи квартиры заявителям ДД.ММ.ГГГГ не возражал. Подписав акт приема-передачи Застройщик зафиксировал передачу заявителям прав на владение, пользование и распоряжение квартирой (о. 6 акта приема-передачи), осуществлять которые в полном объеме в виду рассматриваемого отказа в государственной регистрации Заявители возможности не имеют.

Осуществление государственной регистрации права собственности заявителей на квартиру на основании акта приема-передачи, датированного ДД.ММ.ГГГГ, не нарушает и может привести к нарушению чьих-либо прав.

Документы, представленные Заявителями на государственную регистрацию, не противоречат действующему законодательству, поданы в полном объеме и соответствуют требованиям, предъявляемым ФЗ о государственной регистрации.

В связи со всем вышеуказанным заявители считают отказ в государственной регистрации права собственности заявителей на указанную квартиру необоснованным и несоответствующим закону, нарушающим права и законные интересы заявителей, а также создающим препятствия к осуществлению заявителями их прав пользования, владения и распоряжения квартирой, которая по факту была передана во владение Заявителям и в которой они по настоящий день проживают.

Заявители просят признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (Управления Росреестра), выразившихся в отказе ДД.ММ.ГГГГ в государственной регистрации их права собственности. Кроме того, заявители просят обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области произвести государственную регистрацию права их общей долевой собственности наквартиру "адрес" на основании документов, имеющихся в регистрационном деле, в том числе акта приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ в договору долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ N.

Заявители Дзядук А.П. и Н.Г. в судебном заседании участия не принимали.

В судебном заседании заявитель Дзядук С.А. поддержала свои требованияв полном объеме.

Представитель Управления Росреестра Вылегжанина В.В. с заявлением не согласилась и пояснила, что на государственную регистрацию заявителями представлены в качестве правоустанавливающих документов договор долевого участия N от ДД.ММ.ГГГГ и акт приема передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии с п.3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004г. N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом участии) предусмотрено, что договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п.

Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, установленных законом.

В соответствии со ст. 8 Закона о долевом участии передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Поскольку договор долевого участия зарегистрирован Управлением только ДД.ММ.ГГГГ, обязательства из данного договора, в том числе по передаче и приемке объекта, а также все налоговые права и обязанности возникли именно с момента его регистрации. Следовательно, представленный на государственную регистрацию акт о приемке-передаче объекта от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует по содержанию положениям ст.8 Закона о долевом участии в строительстве, так как на момент подписания акта заявители участниками долевого строительства не являлись.

Выслушав пояснения участников процесса, проверив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 18 Федерального закона от 21.07.1997г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

В соответствии с п.1 ст. 28 Закона о регистрации права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации, в которой государственный регистратор вправе отказать только по основаниям, указанным в абзацах четвертом, шестом, седьмом, девятом, десятом, одиннадцатом и двенадцатом пункта 1 статьи 20 настоящего Федерального закона.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Д", с одной стороны, и Дзядук Анатолием Павловичем, Натальей Георгиевной, Светланой Анатольевной, с другой, был подписан договор участия в долевом строительстве N, в соответствии с которым застройщик обязался в предусмотренный договором сок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить вторую очередь второго 160-квартиного жилого дома по "адрес", в состав которого входит подлежащая передаче в общую долевую собственность заявителей квартира N (л.д.9-16).

Указанный договор в день его подписания ДД.ММ.ГГГГ был передан в Управление Ростреестра по НСО для его регистрации.

ДД.ММ.ГГГГ в отношении многоквартирного жилого дома "адрес" застройщиком было получено разрешение на ввод его в эксплуатацию.

ДД.ММ.ГГГГ застройщиком и заявителями был подписан акт приема-передачи трехкомнатной квартиры N к договору долевого участия N от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.17).

Последующим сообщением об отказе в государственной регистрации прав заявителям было отказано на этом же основании в государственной регистрации права общей долевой собственности на объект недвижимого имущества со ссылкой на абз. 4,10 п.1 ст.20 ФЗ от 21.07.97г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (л.д.21-23).

В государственной регистрации права собственности заявителям отказано, поскольку:

-Документы, представленные на государственную регистрацию прав, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

-Не представлены документы, необходимые в соответствии с указанным ФЗ для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

В соответствии со ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации, а в соответствии со ст. 25 Закона о регистрации право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

Право собственности на помещение в здании может быть зарегистрировано Управлением только после ввода в эксплуатацию законченного строительством объекта недвижимого имущества в соответствии со ст.55 Градостроительного кодекса РФ.

В ходе рассмотрения дела установлено, что на государственную регистрацию ДД.ММ.ГГГГ заявителями Дзядук представлены в качестве правоустанавливающих документов договор долевого участия N от ДД.ММ.ГГГГ, прошедший государственную регистрацию ДД.ММ.ГГГГ, и акт приема передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ

Согласно ст.19 ФЗ N 122-ФЗ государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения. Заявители вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности указанных в них сведений.

2. В указанных в пункте 1 настоящей статьи случаях государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на месяц (не считая срока, указанного в пункте 3 статьи 13 настоящего Федерального закона).

Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.

Согласно ст. 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:

право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом;

с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;

правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества;

не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав;

имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Статьей 13 закона N 122-ФЗ установлен порядок проведения государственной регистрации прав, согласно которому государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:

прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям настоящего Федерального закона, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об уплате государственной пошлины;

правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

В соответствии с п.3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 8 Закона "О долевом участии..." передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В договоре не содержится условие о распространении действия договора на отношения сторон, возникшие до заключения договора, а также допустимость фактического исполнения договора до его государственной регистрации (заключения).

Согласно ФЗ "О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним" в компетенцию государственного регистратора не входит толкование гражданско-правовых договоров, представленных на регистрацию.

Следовательно, представленный на государственную регистрацию акт о приемке-передаче объекта от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует по содержанию положениям ст.8 Закона о долевом участии в строительстве, так как на момент подписания акта заявители участниками долевого строительства не являлись.

При таких обстоятельствах действия государственного регистратора являются законными и не нарушают прав заявителя, а заявление удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199,258 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Дзядук Анатолию Павловичу, Дзядук Наталье Георгиевне, Дзядук Светлане Анатольевне в удовлетворении заявления о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (Управления Росреестра по Новосибирской области) от ДД.ММ.ГГГГ N об отказе в государственной регистрации права собственности и возложении обязанности зарегистрировать право общей долевой собственности отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляции в Новосибирский областной суд в месячный срок.

Мотивированное решение изготовлено 05.03.2012г.

Федеральный судья:

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.