Решение Калининского районного суда г. Чебоксары от 15 февраля 2012 г.

Решение Калининского районного суда г. Чебоксары от 15 февраля 2012 г.
(Извлечение)

Калининский районный суд города Чебоксары Чувашской Республики под председательством судьи Арслановой Е.А.,

при секретаре судебного заседания Рябине Е.Е.,

с участием истца Васильевой Т.В., представителя истца Павлова С.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Васильевой Т.В. к Закрытому акционерному обществу фирма "Чебоксарская керамика", Обществу с ограниченной ответственностью "Сура" о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Васильева Т.В. обратилась в суд с иском к ООО "Сура", ЗАО фирме "Чебоксарская керамика" о признании права собственности на квартиру под номером N, расположенную в "адрес" в "адрес". Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО "Сура" был заключен предварительный договор N купли-продажи квартиры под условным N, расположенной в правой блок - секции многоквартирного дома по адресу: "адрес", условная позиция N. На основании п.3 предварительного договора стороны согласовали стоимость квартиры в размере "данные изъяты" рублей, которые истица внесла в кассу ООО "Сура". Актом приема передачи квартиры передана истцу ДД.ММ.ГГГГ ООО "Сура". В настоящее время строительство дома завершено, объект введен в эксплуатацию. Истица проживает с семьей в указанной квартире на правах собственника и просит суд признать за ней право собственности на спорную квартиру.

В судебном заседании истец Васильева Т.В., ее представитель Павлов С.Э. исковые требования поддержали в полном объеме по изложенным в иске доводам.

Представитель ЗАО фирмы "Чебоксарская керамика" в судебное заседание не явился, будучи надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения иска, дело с согласия истца рассмотрено в заочном порядке.

Представитель ответчика - конкурсный управляющий ООО "Сура" Сидоров А.А. в письменном отзыве на иск указал на наличие правовых оснований для удовлетворения иска о признании права собственности на спорную квартиру при условии подтверждения истцом полной оплаты стоимости квартиры.

Третье лицо администрация "адрес", извещенная месте и времени рассмотрения дела, явку своего представителя не обеспечила, ранее ею представлено заявление о рассмотрении иска в отсутствие представителя администрации.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований истца Васильевой Т.В.

Судом установлено следующее.

ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО фирма "Чебоксарская керамика" и ООО "Сура" был заключен договор инвестирования строительства многоквартирного жилого дома, состоящего из 3-х блок- секций, расположенного на земельном участке по адресу: "адрес", условная позиция N. В соответствии с п.2.1 договора, объем инвестирования был установлен в размере "данные изъяты" руб., определялся исходя из проектной стоимости 1 кв.м. общей площади. После окончания строительства и приемки дома в эксплуатацию застройщик и инвестор должны были подписать акт о результатах реализации инвестиционного проекта, в котором распределить результаты инвестиционной деятельности в виде конкретных квартир и иных нежилых помещений, поступающих в собственность каждой стороны (п.1.3 договора). Инвестор вправе был совмещать функции подрядчика в строительстве дома. Застройщик обязан был пропорционально вложенным денежным средствам из жилой площади в 10-ти дневный срок после принятия дома в эксплуатацию передать инвестору, т.е. ООО "Сура", жилые и нежилые помещения в состоянии, соответствующем проекту и техническим условиям (раздел 3 Договора). В последующем, как следует из приложения N к договору инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ, стороны согласовали новый график платежей, определив общую сумму инвестирования в "данные изъяты" руб.

Арбитражный суд Решением Арбитражного суда ЧР от ДД.ММ.ГГГГ, Постановлением Первого Арбитражного Апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ, Постановлением Федерального Арбитражного суда Волго-вятского округа от ДД.ММ.ГГГГ по иску ЗАО фирмы "Чебоксарская керамика" к ООО "Сура" о признании договора инвестирования незаключенным также пришел к выводу о том, что между сторонами был заключен договор инвестирования, в связи с чем в исковых требованиях ЗАО фирма "Чебоксарская керамика" было отказано.

Согласно ч.3 ст.61 ГПК РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

Судом также установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Васильевой Т.В. и ООО "Сура" был заключен предварительный договор N купли-продажи квартиры под условным N, расположенной в правой блок- секции многоквартирного дома по адресу: "адрес", условная позиция N, в строительстве которого в части инвестирования принимает участие ООО "Сура".

Пунктом 2 предварительного договора купли-продажи предусмотрено, что квартира перейдет в собственность истца на основании договора инвестирования, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Сура" и ЗАО -фирма "Чебоксарская керамика".

На основании п.3 предварительного договора стороны согласовали стоимость квартиры в размере "данные изъяты" руб. из расчета начальной цены одного квадратного метра площади жилого помещения в сумме "данные изъяты" руб.

Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ к предварительному договору купли-продажи N от ДД.ММ.ГГГГ ООО "Сура" и Васильева Т.В. уточнили условный номер "адрес", порядок дальнейшей оплаты предусмотрен в размере ежеквартально за "данные изъяты" до окончания каждого квартала в размере "данные изъяты" % от цены договора.

Кроме того, суду истцом в доказательство согласования вопроса о заключении предварительного договора купли -продажи истца с ООО "Сура" с заказчиком строительства - ЗАО фирмой "Чебоксарская керамика" представлены:

- копия предварительного договора купли- продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного Васильевой Т.В. с ООО "Сура" с подписью генерального директора ЗАО фирмы "Чебоксарская керамика" ФИО4 с надписью "Согласовано",

- письмо от ДД.ММ.ГГГГ за N и.о. генерального директора ЗАО фирмы "Чебоксарская керамика" ФИО5 о том, что ЗАО фирма "Чебоксарская керамика" гарантирует заключение с Васильевой Т.В. договора купли-продажи "адрес" жилом "адрес" после ввода указанного дома в эксплуатацию при условии предоставления в судебном порядке доказательств внесения 100 % оплаты стоимости квартиры из расчета цены 1 кв.м. не менее "данные изъяты" рублей,

-соглашение ( протокол) о намерениях от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с которых ЗАО фирма "Чебоксарская керамика" ( "Застройщик"), ООО "Сура" ("Инвестор") и Васильева Т.В., которым стороны предусмотрели заключение и исполнение между Васильевой Т.В. и Инвестором предварительного договора купли-продажи квартиры под условным номером N в жилом доме усл. поз. N по "адрес" в "адрес", заключение данного договора Застройщик поручил Инвестору, гарантировав в свою очередь заключение основного договора купли-продажи и передачу квартиры Васильевой Т.В. после ввода дома в эксплуатацию. Также стороны обязались после подписания предварительного договора Инвестором и Васильевой исполнить обязательства по заключению основного договора купли-продажи квартиры.

Предусмотренную договором стоимость квартиры в размере "данные изъяты" руб. Васильева Т.В. оплатила ООО "Сура".

Так, денежные средства внесены следующими платежами: "данные изъяты" рублей - ДД.ММ.ГГГГ,, "данные изъяты" рублей - ДД.ММ.ГГГГ, "данные изъяты" рублей - ДД.ММ.ГГГГ, "данные изъяты" рублей - ДД.ММ.ГГГГ, "данные изъяты" рублей - ДД.ММ.ГГГГ, "данные изъяты" рублей - ДД.ММ.ГГГГ, внесение данных сумм всего в размере "данные изъяты" рублей подтверждается соответствующими квитанциями об оплате, квитанцией к приходному кассовому ордеру N от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается внесение "данные изъяты" рублей. Итого вся сумма оплаты составила "данные изъяты" рублей.

В соответствии со справкой от ДД.ММ.ГГГГ, выданной ООО "Сура", стоимость квартиры в размере "данные изъяты" рублей Васильевой Т.В. оплачена в полном объеме.

На основании п.13 предварительного договора стороны договорились о том, что основной договор купли-продажи будет заключен между ними не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Однако, основной договор купли-продажи между сторонами до настоящего времени не заключен, поскольку между ЗАО фирма "Чебоксарская керамика" и ООО "Сура" возник спор по поводу вложенных сторонами денежных средств в строительство жилого дома, и результаты совместной деятельности не распределены между участниками договора.

Распоряжением администрации "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ N-р утвержден Акт приемки и разрешения на ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта "1-пусковой комплекс многоквартирного жилого дома (квартиры с N по N) в осях " "данные изъяты"" по "адрес".

Квартира N ( в соответствии со списком распределения квартир, представленным ЗАО фирма "Чебоксарская керамика, утвержденным генеральным директором общества ДД.ММ.ГГГГ, ее номер соответствует условному номеру "данные изъяты") в "адрес" по данным экспликации состоит из жилой комнаты, площадью "данные изъяты" кв.м., общей площадью "данные изъяты" кв.м., расположена на "данные изъяты" многоквартирного жилого дома.

Спорная "адрес" находится в фактическом владении истицы, о чем известно ЗАО фирма "Чебоксарская керамика". Квартира передана истцу по акту приема-передачи от ООО "Сура" от ДД.ММ.ГГГГ.

Заключенный между инвестором - ООО "Сура" и застройщиком - ЗАО фирма "Чебоксарская керамика" ДД.ММ.ГГГГ договор является договором инвестирования, что установлено вышеприведенным решением Арбитражного суда.

Поскольку из содержания договора усматривается, что каждая из сторон - застройщик и инвестор - вносит свой вклад с целью достижения общей цели - строительства многоквартирного дома суд считает, что данный договор, с точки зрения его правой природы, следует рассматривать, как простое товарищество. Так, согласно ст. 1041 ГК РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели. Вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи. При этом согласно ст.1043 ГК РФ внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства. Пользование общим имуществом товарищей осуществляется по их общему согласию, а при недостижении согласия в порядке, устанавливаемом судом.

В соответствии со ст. 6 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" от ДД.ММ.ГГГГ инвесторы имеют равные права на:

владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений;

передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии с вышеуказанными положениями закона пунктами 1.1, 1.3, 3.2.2, 3.2.3 Договора инвестирования застройщик должен был после принятия дома в эксплуатацию передать пропорционально вложенным ООО "Сура" денежным средствам жилые и нежилые помещения инвестору или по его представлению третьим лицам, и представить соответствующие документы для регистрации права собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. Однако, указанные обязательства не были исполнены.

Таким образом, ООО "Сура" при наличии инвестиционного договора с застройщиком в форме договора простого товарищества имело права на получение результатов инвестиционной деятельности и на передачу по договору своих прав на результаты инвестиционной деятельности физическим лицам.

Данную передачу общество осуществило путем заключения предварительных договоров купли-продажи квартир.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с ч.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Договор в силу ч.ч. 1, 2 ст. 432 ГК РФ считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. То есть договор купли-продажи можно считать заключенным в случае, если между продавцом и покупателем достигнуто соглашение о цене товара и о самом товаре - его индивидуальных характеристиках.

Согласно ч. 2 ст. 454 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Из представленного истцом суду предварительного договора N купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что все существенные условия договора купли-продажи между сторонами согласованы. Данный договор, квалифицируется судом, как договор купли-продажи жилого помещения, которое будет создано продавцом в будущем, с условием предварительной оплаты. Закон не предусматривает обязательной государственной регистрации такого договора, следовательно, считается заключенным с момента его подписания сторонами.

В соответствии со ст. 487 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором. При этом в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок, покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Таким образом, истица, исполнившая условия договора о предварительной оплате товара, вправе требовать передачи оплаченного ею жилого помещения в собственность.

Согласно ст. 1047 ГК РФ, если договор простого товарищества не связан с осуществлением его участниками предпринимательской деятельности, каждый товарищ отвечает по общим договорным обязательствам всем своим имуществом пропорционально стоимости его вклада в общее дело. Если договор простого товарищества связан с осуществлением его участниками предпринимательской деятельности, товарищи отвечают солидарно по всем общим обязательствам независимо от оснований их возникновения.

При этом в силу п. 1 ст. 323 ГК РФ при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.

Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Из вышеприведенных положений закона и договора инвестирования строительства жилого дома, следует, что ЗАО фирма "Чебоксарская керамика", являясь застройщиком, а, следовательно, в силу данного обстоятельства, правообладателем построенного объекта недвижимости, обязана отвечать за исполнение обязательств по договору купли-продажи солидарно с ООО "Сура", принявшим на себя обязательства по договору. О привлечении товарищем - ООО "Сура" инвестиций физического лица Васильевой Т.В. ЗАО фирма "Чебоксарская керамика" знало по условиям договора инвестирования, в котором прямо прописано право инвестора на привлечение средств третьих лиц. Более того, Застройщик согласовал привлечение средств Васильевой Т.В. для строительства квартиры, подтвердив в последующем свое намерение вышеупомянутым письмом от ДД.ММ.ГГГГ за N, подписанным и.о. генерального директора ЗАО фирмы "Чебоксарская керамика" ФИО5

В соответствии с п. 2.4 Договора Инвестор вправе "осуществлять финансирование строительства, как за счет собственных средств, так и за счет средств привлеченных третьих лиц". В приложении N к договору инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ, подписанном сторонами, имеется список квартир, в числе которых находится спорный объект, а всего 43 квартиры, общей площадью 2838,2 кв.м., подлежащих передаче ООО "Сура" по окончанию строительства и исполнению условий договора.

Согласно ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии с требованиями ст.ст. 131, 232, 551 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Таким образом, переход права на квартиру, приобретенную по договору купли-продажи, по общему правилу возможен лишь в случае наличия зарегистрированного права у продавца.

Однако, согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Квартира N, "адрес" в "адрес", как объект завершенного строительства, введена в эксплуатацию, передана истцу и находится в фактическом ее пользовании, что подтверждается также вышеуказанными документами, подтверждающими строительство и ввод в эксплуатацию спорного объекта недвижимости застройщиком - ЗАО фирма "Чебоксарская керамика".

Из-за спора между ООО "Сура", физическими лицами и ЗАО фирмой "Чебоксарская керамика", никаких регистрационных действий в отношении спорных квартир Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии не осуществляет в связи с наличием соответствующих запретов, наложенных судом. Так, определением Калининского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ в качестве обеспечительной меры по данному делу наложен запрет Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по ЧР совершать любые регистрационные действия в отношении "адрес" в "адрес".

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что отсутствие у ответчика - ЗАО фирмы "Чебоксарская керамика" государственной регистрации права собственности на квартиру, не может являться препятствием для признания права собственности на объект недвижимости за стороной, добросовестно исполнившей свои обязательства по договору. Так, Васильева Т.В., полностью и в установленный договором срок оплатившая стоимость приобретаемой ею квартиры, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств другой стороной. Наличие спора между обществами о порядке исполнения ими обязательств друг перед другом не может лишать истца права на жилище, гарантированное Конституцией РФ.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что требования Васильевой Т.В. обоснованны, соответствуют закону и подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198, 235 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать за Васильевой Т.В. право собственности на "адрес", расположенную на втором этаже в "адрес", общей площадью квартиры "данные изъяты" кв.м., жилой "данные изъяты" кв.м.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения. Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в Верховный суд Чувашской Республики через Калининский районный суд г.Чебоксары Чувашской Республики в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья Е.А. Арсланова

Решение в мотивированном виде изготовлено 20 февраля 2012 года.