Решение Калининского районного суда г. Чебоксары от 27 апреля 2012 г. по делу N 2-2468/2012

Калининский районный суд города Чебоксары Чувашской Республики под председательством судьи Индриковой М.Ю., при секретаре судебного заседания Тавиновой Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кострова Ю.И. к ЗАО -фирма "Чебоксарская керамика", ООО "Сура" о признании права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

Костров Ю.И. обратился в суд с иском к ЗАО -фирма "Чебоксарская керамика", ООО "Сура" с учетом уточнений о признании права собственности на квартиру "адрес". Уточненные исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Федоровым Ю.А. и ООО "Сура" был заключен предварительный договор N купли-продажи квартиры под условным "адрес", условная позиция N в строительстве которого в части инвестирования принимает участие ООО "Сура". В соответствии с п.2 предварительного договора N Федоров Ю.А. и ответчик ООО "Сура" согласовали условие о том, что квартира перейдет в собственность Федорова А.Ю. на основании договора инвестирования, заключенного ДД.ММ.ГГГГ с ЗАО -Фирма "Чебоксарская керамика". Предметом указанного договора инвестирования является совместное строительство многоквартирного жилого дома, состоящего из 3-х блок-секций, расположенного "адрес". Согласно п.1.1 договора инвестирования ООО "Сура" -инвестор принимает участие в строительстве в части инвестирования, в том числе финансирования жилых и нежилых помещений площадью, указанной в Приложении N1 к договору с правом получения в качестве результата инвестиционной деятельности квартир и нежилых помещений в собственность. Застройщик - ЗАО Фирма "Чебоксарская керамика" осуществляет строительство дома и после его принятия в эксплуатацию передает инвестору - ООО "Сура" общую жилую площадь дома в виде квартир и нежилых помещений без чистовой отделки ориентировочной площадью, определенной в Приложении N1 к договору. Таким образом, ЗАО Фирма "Чебоксарская керамика" обязана передать ООО "Сура" квартиры и нежилые помещения. На основании п.3 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ стороны согласовали стоимость квартиры в размере 1.128.400 руб. ФИО4 оплатил в кассу ООО "Сура" предусмотренные договором суммы в общем размере "данные изъяты" На основании N предварительного договора стороны договорились о том, что основной договор купли-продажи будет заключен между ними не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Основной договор купли-продажи между сторонами до настоящего времени не заключен, поскольку между ЗАО Фирма "Чебоксарская керамика" и ООО "Сура" возник спор по поводу вложенных сторонами денежных средств в строительство жилого дома, который до настоящего времени не разрешен. ДД.ММ.ГГГГ на основании договора уступки Федоров Ю.А.уступил истцу Кострову Ю.И. право требования право собственности на спорную квартиру на основании предварительного договора N от ДД.ММ.ГГГГ В ООО "Сура" введена процедура банкротства, юридические лица уклоняются от заключения основного договора купли-продажи. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ строительство дома завершено, объект введен в эксплуатацию, истцу вручены ключи от спорного жилого помещения, в котором он проживает и пользуется им на правах собственника. На основании изложенного, просит признать право собственности на кв. "адрес".

В судебном заседании истец Костров Ю.И. - представитель истца Павлов С.Э. уточненные исковые требования от ДД.ММ.ГГГГ поддержали по основаниям, в нем изложенным, и вновь привели их суду.

Представители ответчика ЗАО -фирма "Чебоксарская керамика", ООО "Сура" в судебное заседание не явились, извещены о дне судебного разбирательства, представили письменный отзыв в котором просили отказать в удовлетворении исковых требований.

Третье лицо Федоров Ю.А.просил удовлетворить заявленные требования.

Представитель 3-го лица - Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике в судебное заседание не явились, извещены о дне судебного разбирательства.

Представители 3-го лица администрация г.Чебоксары, администрация Калининского района г.Чебоксары в судебное заседание не явились, извещены о дне судебного разбирательства.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО фирма "Чебоксарская керамика" и ООО "Сура" был заключен договор инвестирования строительства многоквартирного жилого дома, состоящего из 3-х блок- секций, расположенного на земельном участке по адресу: "адрес" В соответствии с п.2.1 договора, объем инвестирования был установлен в размере 230 000 000 руб., определялся исходя из проектной стоимости 1 кв.м. общей площади. После окончания строительства и приемки дома в эксплуатацию застройщик и инвестор должны были подписать акт о результатах реализации инвестиционного проекта, в котором распределить результаты инвестиционной деятельности в виде конкретных квартир и иных нежилых помещений, поступающих в собственность каждой стороны (п.1.3 договора). Инвестор вправе был совмещать функции подрядчика в строительстве дома. Застройщик обязан был пропорционально вложенным денежным средствам из жилой площади в 10-ти дневный срок после принятия дома в эксплуатацию передать инвестору, т.е. ООО "Сура", жилые и нежилые помещения в состоянии, соответствующем проекту и техническим условиям (раздел 3 Договора). В последующем, как следует из приложения N 2 к договору инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ, стороны согласовали новый график платежей.

Данные обстоятельства также установлены Решением Арбитражного суда ЧР от ДД.ММ.ГГГГ, Постановлением Первого Арбитражного Апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ, Постановлением Федерального Арбитражного суда Волго-вятского округа от ДД.ММ.ГГГГ, вынесенными по иску ЗАО фирмы "Чебоксарская керамика" к ООО "Сура" о признании договора инвестирования незаключенным. Арбитражный суд в вышеуказанных решениях пришел к выводу о том, что между сторонами был заключен договор инвестирования, в связи с чем в исковых требованиях ЗАО фирма "Чебоксарская керамика" было отказано.

Согласно ч.3 ст.61 ГПК РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

Таким образом, выводы Арбитражного суда о том, что стороны заключили между собой ДД.ММ.ГГГГ договор инвестирования, согласовав все существенные условия, в связи с чем договор инвестирования является заключенным, не подлежат доказыванию и оспариванию.

До заключения рассматриваемого договора инвестирования, между ЗАО фирмой "Чебоксарская керамика" и ООО "Сура" ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор подряда на строительство между заказчиком ( фирмой) и генеральной подрядной организацией ( ООО "Сура). Предметом данного договора явилось строительство многоквартирного с пятью надземными этажами шестым мансардным этажом, с подвалом жилого дома, состоящего из трех блок -секций, без чистовой отделки, расположенного на земельном участке по адресу: "адрес" в соответствии с технической документацией, представленной Заказчиком. Заказчик обязался создать Подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и оплатить выполненную работу.

ДД.ММ.ГГГГ между Федоровым Ю.А. и ООО "Сура" был заключен предварительный договор N купли-продажи квартиры под условным "адрес", в строительстве которого в части инвестирования принимала участие ООО "Сура". В списке квартир в первом пусковом комплексе жилого дома "адрес" указан условный номер квартиры N, а фактический номер квартиры N.

В соответствии с п.2 договора N31 стороны согласовали условие о том, что квартира перейдет в собственность истца на основании договора инвестирования, заключенного ДД.ММ.ГГГГ с ЗАО -Фирма "Чебоксарская керамика".

На основании п.3 предварительного договора стороны согласовали стоимость квартиры в размере "данные изъяты", которая была оплачена в ООО "Сура",что подтверждается копиями квитанций "данные изъяты"

На основании п.13 данного договора стороны договорились о том, что основной договор купли-продажи будет заключен между ними не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Однако, основной договор купли-продажи между сторонами до настоящего времени не заключен, поскольку между ЗАО фирма "Чебоксарская керамика" и ООО "Сура" возник спор по поводу вложенных сторонами денежных средств в строительство жилого дома, и результаты совместной деятельности не распределены между участниками договора.

Согласно договора уступки от ДД.ММ.ГГГГ Федоров Ю.А. уступил истцу Кострову Ю.И. право требования право собственности на спорную квартиру по предварительному договору N от ДД.ММ.ГГГГТакже Федоров Ю.А. подтвердил, факт оплаты в полном объеме по данному договору Костровым Ю.И.

Распоряжением администрации г.Чебоксары от ДД.ММ.ГГГГ N утвержден Акт приемки и разрешения на ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта "1-пусковой комплекс многоквартирного жилого дома "адрес". Квартира N 52 ( в соответствии со списком распределения квартир, представленным ЗАО фирма "Чебоксарская керамика, утвержденным генеральным директором общества ДД.ММ.ГГГГ, ее номер соответствует условному номеру 66 в "адрес" по данным экспликации состоит из 1 жилой комнаты, расположена на 2 этаже многоквартирного жилого дома.

Спорная квартира "адрес" фактически находится во владении истца по настоящее время, Костров Ю.И. сделал в квартире ремонт и проживает в ней. Факт проживания истца в спорной квартире известен ответчикам и никем не оспаривался.

Установленные выше судом обстоятельства не оспариваются ответчиком - ЗАО Фирма "Чебоксарская керамика".

Заключенный между инвестором - ООО "Сура" и застройщиком - ЗАО фирма "Чебоксарская керамика" ДД.ММ.ГГГГ договор является договором инвестирования, что установлено вышеприведенным решением Арбитражного суда.

Поскольку из содержания договора усматривается, что каждая из сторон - застройщик и инвестор - вносит свой вклад с целью достижения общей цели - строительства многоквартирного дома суд считает, что данный договор, с точки зрения его правой природы, следует рассматривать, как простое товарищество. Так, согласно ст. 1041 ГК РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели. Вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи. При этом согласно ст.1043 ГК РФ внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства. Пользование общим имуществом товарищей осуществляется по их общему согласию, а при недостижении согласия в порядке, устанавливаемом судом.

В соответствии со ст.ст. 6 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" от ДД.ММ.ГГГГ инвесторы имеют равные права на:

владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений;

передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии с вышеуказанными положениями закона пунктами 1.1, 1.3, 3.2.2, 3.2.3 Договора инвестирования застройщик должен был после принятия дома в эксплуатацию передать пропорционально вложенным инвестором - ООО "Сура" денежным средствам жилые и нежилые помещения инвестору или по его представлению третьим лицам, а также представить соответствующие документы для регистрации права собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. Однако, указанные обязательства не были исполнены ввиду наличия между обществами спора об объеме вложенных в строительство дома денежных средств.

Таким образом, ООО "Сура" при наличии инвестиционного договора с застройщиком в форме договора простого товарищества имело права на получение результатов инвестиционной деятельности и на передачу по договору своих прав на результаты инвестиционной деятельности физическим лицам.

Данную передачу общество осуществило путем заключения предварительных договоров купли-продажи квартир.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с ч.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Договор в силу ч.ч. 1, 2 ст. 432 ГК РФ считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. То есть договор купли-продажи можно считать заключенным в случае, если между продавцом и покупателем достигнуто соглашение о цене товара и о самом товаре - его индивидуальных характеристиках.

Согласно ч. 2 ст. 454 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Из представленного истцом суду "предварительного договора N купли- продажи" от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что все существенные условия договора купли-продажи между сторонами согласованы, следовательно, он заключен. Поскольку данный договор, квалифицируется судом, как договор купли-продажи будущего жилого помещения с условием предварительной оплаты, то этот договор не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами.

В соответствии со ст. 487 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором. При этом в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок, покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Таким образом, истица, исполнившая условия договора о предварительной оплате товара, вправе требовать передачи ей оплаченного ею жилого помещения в собственность.

В соответствии со ст. 1047 ГК РФ, если договор простого товарищества не связан с осуществлением его участниками предпринимательской деятельности, каждый товарищ отвечает по общим договорным обязательствам всем своим имуществом пропорционально стоимости его вклада в общее дело. Если договор простого товарищества связан с осуществлением его участниками предпринимательской деятельности, товарищи отвечают солидарно по всем общим обязательствам независимо от оснований их возникновения.

При этом в силу п. 1 ст. 323 ГК РФ при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.

Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Из вышеприведенных положений закона и договора инвестирования строительства жилого дома, следует, что ЗАО фирма "Чебоксарская керамика", являясь застройщиком, а, следовательно, в силу данного обстоятельства, правообладателем построенного объекта недвижимости, обязана отвечать за исполнение обязательств по договору купли-продажи солидарно с ООО "Сура", принявшим на себя обязательства по договору. О привлечении товарищем - ООО "Сура" инвестиций физических лиц ЗАО фирма "Чебоксарская керамика" не могло не знать по условиям договора инвестирования, в котором прямо прописано право инвестора на привлечение средств третьих лиц. Так, в соответствии с п. 2.4 Договора Инвестор вправе "осуществлять финансирование строительства, как за счет собственных средств, так и за счет средств привлеченных третьих лиц". В приложении N 1 к договору инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ, подписанном сторонами, имеется список квартир, в числе которых находится спорный объект - квартира под условным номером N, а всего "данные изъяты" квартиры, общей площадью "данные изъяты", подлежащих передаче ООО "Сура" по окончанию строительства и исполнению условий договора.

Следовательно, обязательства по договору инвестиции являются солидарными обязательствами товарищей. В случае неосуществления платежей согласно условиям договора, застройщик вправе был привлечь инвестора к ответственности, предусмотренной главой 4 Договора, то есть в соответствии с действующим законодательством. При таких обстоятельствах, ссылки ответчика - ЗАО фирмы "Чебоксарская керамика" на невнесение инвестиций со стороны ООО "Сура" несостоятельны, и не могут иметь последствий для третьих лиц.

Одним из способов защиты гражданских прав статьей 12 ГК РФ предусмотрено признание права.

Согласно ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии с требованиями ст.ст. 131, 232, 551 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Таким образом, переход права на квартиру, приобретенную по договору купли-продажи, по общему правилу возможен лишь в случае наличия зарегистрированного права у продавца.

Однако, согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Квартира "адрес", как объект завершенного строительства, введена в эксплуатацию, находится в фактическом пользовании истца, что подтверждается вышеуказанными документами, подтверждающими строительство и ввод в эксплуатацию спорного объекта недвижимости застройщиком - ЗАО фирма "Чебоксарская керамика".

В соответствии со ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности.

При таких обстоятельствах, на основании анализа норм гражданского законодательства, регулирующих отношения сторон по исполнению обязательств, учитывая право гражданина на защиту своих имущественных интересов, суд приходит к выводу о том, что уклонение ответчика - ЗАО фирмы "Чебоксарская керамика" от регистрации права собственности на квартиру для последующей передачи ее в собственность инвестору, не может являться препятствием для признания права собственности на квартиру за стороной, добросовестно исполнившей свои обязательства по договору. Так, истец полностью и в установленный договором срок оплативший стоимость приобретаемой им квартиры, вправе был рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств другой стороной. Наличие экономического спора между обществами о порядке исполнения ими обязательств друг перед другом не может лишать истца права на жилище, гарантированное Конституцией РФ.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что требования Кострова Ю.И. обоснованы, соответствуют закону и подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать за Костровым Ю.И. право собственности на квартиру "адрес".

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Чувашской Республики путем подачи жалобы через Калининский районный суд г.Чебоксары со дня вынесения мотивированного решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 02 мая 2012 г.

Судья М.Ю.Индрикова