Решение Калининского районного суда г. Чебоксары от 03 мая 2012 г. по делу N 2-797/2012

Калининский районный суд города Чебоксары Чувашской Республики под председательством судьи Федяровой С.Н., при секретаре судебного заседания Рябине Е.Е., с участием истца Николаева П.Н., представителя истца Павлова С.Э., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Дома юстиции гражданское дело по исковому заявлению Николаев П.Н. к Закрытому акционерному обществу фирма " "данные изъяты"" (ныне ОАО " "данные изъяты""), Обществу с ограниченной ответственностью " "данные изъяты"" о признании права собственности на квартиру, установил: Николаев П.Н. в лице своего представителя Павлова С.Э., действующего на основании доверенности, обратился в суд с иском к ЗАО фирма " "данные изъяты"", ООО " "данные изъяты"" о признании за ним права собственности на квартиру N N в доме N N по "адрес". Исковые требования мотивированы тем, что многоквартирный жилой дом под N N по "адрес" возводился ООО " "данные изъяты"" и ЗАО фирма " "данные изъяты"" согласно заключенному между ними договору инвестирования строительства жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с п. 2.4 данного договора ООО "данные изъяты"" было вправе осуществлять финансирование строительства как за счет собственных средств, так и за счет средств привлеченных третьих лиц. Квартиру в данном доме под номером N истец полностью оплатил. Деньги вносились в ООО " "данные изъяты"" согласно договору, заключенному между ними ДД.ММ.ГГГГ. Приложенными к иску документами об оплате подтверждается полная оплата истцом стоимости квартиры. С ДД.ММ.ГГГГ года ООО " "данные изъяты" передало спорную квартиру истцу, а он принял ее и фактически ею пользуется. Однако оформить право собственности на квартиру несмотря на полную ее оплату истец не может, так как ответчики не подписывают между собой Акт о результатах реализации инвестиционного проекта, что препятствует реализации прав истца по пользованию и распоряжению спорной квартирой. В соответствии с основными понятиями, используемыми в Законе РФ "О защите прав потребителей", потребитель - гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных (бытовых) нужд, не связанных с извлечением прибыли. Таким образом, отношения по приобретению квартиры, безусловно, регулируются законом о защите прав потребителей. В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Как видно из вышеизложенного, со своей стороны, истец исполнил все обязательства для приобретения права собственности на квартиру и квартира не оформлена в регистрирующем органе на его имя исключительно по вине ответчиков. Учитывая, что в ООО " "данные изъяты" введена процедура банкротства, то есть процесс его ликвидации, а квартира до сих пор на истца не оформлена, сторона истца считает возможным признать за Николаевым П.Н. право собственности на оплаченную полностью квартиру решением суда.

В судебном заседании истец Николаев П.Н. и его представитель Павлов С.Э., действующий по доверенности, поддержали заявленные требования по основаниям, изложенным в иске, вновь приведя их суду.

Ответчики ЗАО фирма " "данные изъяты"" (ныне ОАО " "данные изъяты"" - согласно Выписке из ЕГРЮЛ) и ООО "данные изъяты"" о времени и месте разбирательства дела извещены, явку своих представителей для участия в судебном заседании не обеспечили, сведений о причинах неявки не сообщили, не просили о рассмотрении дела в отсутствие своих представителей либо об отложении судебного разбирательства. При таких обстоятельствах, в соответствии со ст. ст. 167 и 233 ГПК РФ и согласия стороны истца судом рассмотрено дело в отсутствие неявившихся в судебное заседание представителей ответчиков в порядке заочного производства.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, администрация г. Чебоксары ЧР и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЧР о времени и месте разбирательства дела извещены, явку своих представителей для участия в судебном заседании не обеспечили. В соответствии со ст. 167 ГПК РФ судом разрешен вопрос о рассмотрении дела в отсутствие их представителей.

Выслушав объяснения истца и его представителя, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО фирма " "данные изъяты"" и ООО " "данные изъяты"" заключен договор инвестирования строительства многоквартирного жилого дома, состоящего из 3-х блок-секций, расположенного на земельном участке по адресу: "адрес".

В соответствии с п. 2.1 договора объем инвестирования был установлен в размере N руб., который определялся исходя из проектной стоимости 1 кв. метра общей площади.

После окончания строительства и приемки дома в эксплуатацию застройщик и инвестор должны были подписать акт о результатах реализации инвестиционного проекта, в котором распределить результаты инвестиционной деятельности в виде конкретных квартир и иных нежилых помещений, поступающих в собственность каждой стороны (п. 1.3 договора).

Инвестор вправе был совмещать функции подрядчика в строительстве дома. Застройщик обязан был пропорционально вложенным денежным средствам из жилой площади в 10-ти дневный срок после принятия дома в эксплуатацию передать инвестору, то есть ООО " "данные изъяты"" жилые и нежилые помещения в состоянии, соответствующем проекту и техническим условиям (раздел 3 договора).

Данные обстоятельства также установлены решением Арбитражного суда ЧР от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу, вынесенным по иску ЗАО фирмы " "данные изъяты"" к ООО " "данные изъяты"" о признании договора инвестирования незаключенным. Арбитражный суд в указанном решении пришел к выводу о том, что между сторонами был заключен договор инвестирования, в связи с чем в исковых требованиях ЗАО фирма " "данные изъяты"" было отказано.

Согласно ч. 3 ст. 61 ГПК РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

Таким образом, выводы Арбитражного суда о том, что стороны заключили между собой ДД.ММ.ГГГГ договор инвестирования, согласовав все существенные условия, в связи с чем договор инвестирования является заключенным, эти обстоятельства не подлежат повторному доказыванию и последующему оспариванию.

До заключения рассматриваемого договора инвестирования, между ЗАО фирмой " "данные изъяты"" и ООО " "данные изъяты"" ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор подряда на строительство между заказчиком (фирмой) и генеральной подрядной организацией (ООО " "данные изъяты""). Предметом данного договора явилось строительство многоквартирного с пятью надземными этажами шестым мансардным этажом, с подвалом жилого дома, состоящего из трех блок-секций, без чистовой отделки, расположенного на земельном участке по адресу: "адрес", в соответствии с технической документацией, представленной заказчиком. Заказчик обязался создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и оплатить выполненную работу.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО " "данные изъяты"" и Николаевым П.Н. был заключен предварительный договор за N N купли-продажи квартиры под условным N N, расположенной в средней блок-секции многоквартирного дома по адресу: "адрес", условная позиция N N, в строительстве которого в части инвестирования принимало участие ООО " "данные изъяты"".

В соответствии с п. 2 названного договора стороны согласовали условие о том, что квартира перейдет в собственность истца на основании договора инвестирования, заключенного ДД.ММ.ГГГГ с ЗАО фирма " "данные изъяты"".

На основании п. 3 предварительного договора стороны согласовали стоимость квартиры в размере N руб., которая была оплачена Николаевым П.Н. в ООО " "данные изъяты"", что подтверждается копиями квитанций (л.д.12 - 13).

На основании п. 13 предварительного договора стороны договорились о том, что основной договор купли-продажи будет заключен между ними не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Однако, основной договор купли-продажи между сторонами до настоящего времени не заключен, поскольку между ЗАО фирма " "данные изъяты"" и ООО " "данные изъяты"" возник спор по поводу вложенных сторонами денежных средств в строительство жилого дома, и результаты совместной деятельности не распределены между участниками договора.

Распоряжением администрации г. Чебоксары ЧР от N утвержден акт приемки и разрешения на ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта " "данные изъяты") в осях " N" по "адрес".

Квартира под N N в соответствии со списком распределения квартир, утвержденным генеральным директором ЗАО фирма " "данные изъяты"" ДД.ММ.ГГГГ, соответствует условному номеру N в "адрес".

Спорная квартира фактически находится во владении истца, факт проживания Николаева П.Н. в спорной квартире известен ответчикам и никем не оспаривался.

При таких обстоятельствах, заключенный между инвестором - ООО " "данные изъяты"" и застройщиком - ЗАО фирма " "данные изъяты"" ДД.ММ.ГГГГ договор является договором инвестирования, что установлено вышеприведенным решением Арбитражного суда. Поскольку из содержания договора усматривается, что каждая из сторон - застройщик и инвестор - вносит свой вклад с целью достижения общей цели - строительства многоквартирного дома суд считает, что данный договор, с точки зрения его правой природы, следует рассматривать, как простое товарищество.

Так, согласно ст. 1041 ГК РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели. Вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи. При этом согласно ст. 1043 ГК РФ внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства. Пользование общим имуществом товарищей осуществляется по их общему согласию, а при недостижении согласия в порядке, устанавливаемом судом.

В соответствии со ст. 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" от 15 июля 1998 года инвесторы имеют равные права на: владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений; передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии с вышеуказанными положениями закона пунктами 1.1, 1.3, 3.2.2, 3.2.3 договора инвестирования застройщик должен был после принятия дома в эксплуатацию передать пропорционально вложенным инвестором - ООО " "данные изъяты"" денежным средствам жилые и нежилые помещения инвестору или по его представлению третьим лицам, а также представить соответствующие документы для регистрации права собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. Однако, указанные обязательства не были исполнены ввиду наличия между обществами спора об объеме вложенных в строительство дома денежных средств.

Таким образом, ООО " "данные изъяты"" при наличии инвестиционного договора с застройщиком в форме договора простого товарищества имело права на получение результатов инвестиционной деятельности и на передачу по договору своих прав на результаты инвестиционной деятельности физическим лицам.

Данную передачу общество осуществило путем заключения предварительных договоров купли-продажи квартир.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Договор в силу ч.ч. 1, 2 ст. 432 ГК РФ считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. То есть договор купли-продажи можно считать заключенным в случае, если между продавцом и покупателем достигнуто соглашение о цене товара и о самом товаре - его индивидуальных характеристиках.

Согласно ч. 2 ст. 454 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Из представленного суду предварительного договора N N купли- продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что все существенные условия договора купли-продажи между сторонами согласованы, следовательно, он заключен. Поскольку данный договор, квалифицируется судом, как договор купли-продажи будущего жилого помещения с условием предварительной оплаты, то этот договор не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами.

В соответствии со ст. 487 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором. При этом в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок, покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Таким образом, истец, исполнивший условия договора об оплате товара, вправе требовать передачи оплаченного жилого помещения в собственность.

В соответствии со ст. 1047 ГК РФ, если договор простого товарищества не связан с осуществлением его участниками предпринимательской деятельности, каждый товарищ отвечает по общим договорным обязательствам всем своим имуществом пропорционально стоимости его вклада в общее дело. Если договор простого товарищества связан с осуществлением его участниками предпринимательской деятельности, товарищи отвечают солидарно по всем общим обязательствам независимо от оснований их возникновения.

При этом в силу п. 1 ст. 323 ГК РФ при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.

Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Из вышеприведенных положений закона и договора инвестирования строительства жилого дома, следует, что ЗАО фирма " "данные изъяты"", являясь застройщиком, а, следовательно, в силу данного обстоятельства, правообладателем построенного объекта недвижимости, обязана отвечать за исполнение обязательств по договору купли-продажи солидарно с ООО " "данные изъяты"", принявшим на себя обязательства по договору. О привлечении товарищем - ООО " "данные изъяты"" инвестиций физических лиц ЗАО фирма " "данные изъяты"" не могло не знать по условиям договора инвестирования, в котором прямо прописано право инвестора на привлечение средств третьих лиц. Так, в соответствии с п.2.4 договора, как указывалось выше, инвестор вправе осуществлять финансирование строительства, как за счет собственных средств, так и за счет средств привлеченных третьих лиц. В приложении N 1 к договору инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ, подписанном сторонами, имеется список квартир, в числе которых находится спорный объект - квартира под условным номером N, а всего N квартиры, общей площадью N кв. метра, подлежащих передаче ООО " "данные изъяты"" по окончанию строительства и исполнению условий договора.

Следовательно, обязательства по договору инвестиции являются солидарными обязательствами товарищей. В случае неосуществления платежей согласно условиям договора, застройщик вправе был привлечь инвестора к ответственности, предусмотренной главой 4 договора, то есть в соответствии с действующим законодательством.

При таких обстоятельствах, ссылки ответчика - ЗАО фирмы " "данные изъяты"", изложенные в письменных возражениях, на невнесение инвестиций со стороны ООО " "данные изъяты"" не могут иметь последствий для третьих лиц.

Одним из способов защиты гражданских прав статьей 12 ГК РФ предусмотрено признание права.

Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии с требованиями ст. ст. 131, 232, 551 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Таким образом, переход права на квартиру, приобретенную по договору купли-продажи, по общему правилу возможен лишь в случае наличия зарегистрированного права у продавца.

Однако, согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Квартира под N N в "адрес", как объект завершенного строительства, введена в эксплуатацию, находится в фактическом пользовании истца, что подтверждается вышеуказанными документами, подтверждающими строительство и ввод в эксплуатацию спорного объекта недвижимости застройщиком - ЗАО фирма " "данные изъяты"".

В соответствии со ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности.

При таких обстоятельствах, на основании анализа норм гражданского законодательства, регулирующих отношения сторон по исполнению обязательств, учитывая право гражданина на защиту своих имущественных интересов, суд приходит к выводу о том, что уклонение ответчика - ЗАО фирмы " "данные изъяты"" от регистрации права собственности на квартиру для последующей передачи ее в собственность инвестору, не может являться препятствием для признания права собственности на квартиру за стороной, добросовестно исполнившей свои обязательства по договору.

Поскольку истец полностью и в установленный договором срок оплатил стоимость приобретаемой им квартиры, он вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств другой стороной. Наличие экономического спора между обществами о порядке исполнения ими обязательств друг перед другом не может лишать истца права на жилище, гарантированное Конституцией РФ.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что требования Николаева П.Н. обоснованы, соответствуют закону и подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 199, 235 - 237, 321 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

признать за Николаев П.Н. право собственности на квартиру N N в доме N N по "адрес".

Ответчики вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене данного решения суда в течение семи дней со дня вручения им копии решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в кассационном порядке в Верховный Суд Чувашской Республики путем подачи кассационной жалобы через Калининского районный суд г. Чебоксары ЧР в течение десяти дней по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене заочного решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение десяти дней со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья: С.Н. Федярова

Решение суда в окончательной форме принято 10 мая 2012 года.