Решение Звенигородского городского суда Московской области от 19 сентября 2012 г. по делу N 2-276/12

Звенигородский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Кузнецова С.Л.,

при секретаре Николаевой М.А.,

с участием истца Сашиной А.Н., её представителя по доверенности Ивановой Т.В., представителя ответчика ООО "Промспецстрой" по доверенности Лукашева В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Сашиной Аллы Николаевны к ООО "Промспецстрой" о взыскании разницы в стоимости квартиры и расходов по оплате госпошлины,

УСТАНОВИЛ:

Сашина А.Н. в лице представителя по доверенности Ивановой Т.В. обратилась в суд с иском к ответчику ООО "Промспецстрой" о взыскании денежных средств, возмещении судебных расходов по уплате государственной пошлины.

В обоснование требований представитель истицы указала, что Дата обезличена между Сашиной А.Н. и ООО "Промспецстрой" заключен предварительный договор N ЗВ-11, согласно которому Общество приняло на себя обязательство в будущем заключить с Сашиной А.Н. договор купли-продажи (основной договор) "адрес", расположенной по адресу: "адрес" общей проектной площадью 72,3 кв.м., на 4 этаже, в секции 6, в течение двух месяцев с момента государственной регистрации права собственности Общества на квартиру, истица, в свою очередь, обязалась оплатить стоимость квартиры по цене 3 600 000 рублей в срок до Дата обезличена.

Сашина А.Н. своевременно и в полном объеме исполнила обязательства по передаче обеспечения исполнения обязательств по заключению основного договора, выплатив ответчику стоимость квартиры в размере 3600000 рублей.

Вступившим в законную силу решением Звенигородского городского суда Московской области от Дата обезличена за Сашиной А.Н. признано право собственности на незавершенный строительством объект, отдельное жилое помещение - "адрес", на основании которого истицей получено свидетельство о государственной регистрации права на квартиру общей площадью помещения 66 кв.м. Указывает, что по данным кадастрового паспорта и технического описания, составленного ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ", общая площадь квартиры составляет 66,0 кв.м.

Ссылаясь на условия п. 2.7 предварительного договора, в соответствии с которыми после получения данных обмеров БТИ стороны договора уточняют площадь квартиры, и в случае уменьшение общей площади квартиры по данным обмеров БТИ относительно проектной ООО "Промспецстрой" обязуется вернуть возникшую разницу в стоимости, исходя из стоимости одного квадратного метра общей площади 49 800,00 рублей, просила взыскать с ответчика в пользу истицы разницу в стоимости квартиры в размере 313 740 рублей, а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 337,40 рублей.

В судебном заседании уменьшив размер исковых требований и дополнив его основания Сашиной А.Н. и её представитель по доверенности Иванова Т.В. просили взыскать с ООО "Промспецстрой" в пользу Сашиной А.Н. разницу в стоимости квартиры в сумме 219120 рублей, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 5 391,20 рублей. В обоснование уточненных требований истец и ег представитель ссылались на то, что застройщиком площадь балкона в предварительном договоре не определена, в договоре отсутствуют достоверные сведения об определении площади балкона по внутреннему контору стен с применением понижающего коэффициента 0,3, который подлежит применению в соответствии с пунктом 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации. Вместе с тем в техническом паспорте общая площадь квартиры указана с учетом коэффициента для балконов и составляет 67,9 кв.м. Считает, что ответчик неправомерно установил стоимость балконов, оплаченную истицей, исходя из площади балконов, рассчитанной без учета понижающего коэффициента, который согласно санитарным нормам и правилам должен применяться при расчете площадей балконов, поскольку данные помещения считаются летними.

В судебном заседании Сашина А.Н. и её представитель по доверенности Иванова Т.В. на заявленных и у точненных исковых требованиях настаивали. Утверждали, что общая площадь квартиры по данным БТИ с учетом понижающего коэффициента меньше проектной площади, в соответствии с которой истицей оплачена стоимость квартиры, в связи с чем с ответчика в силу п. 2.7 предварительного договора подлежит взысканию стоимость разницы в площадях недвижимого имущества.

Представитель ответчика ООО "Промспецстрой" по доверенности Лукашев В.А. возражал против заявленных исковых требований Сашиной А.Н., просил в их удовлетворении отказать. В обоснование возражений ссылался на то, что истица не учитывает, что общая площадь жилого помещения указана в кадастровом паспорте и в техническом описании в соответствии с ч. 5 ст. 15 ЖК РФ без учета площади балконов, лоджий, веранд и террас, при этом проектная площадь включает в себя общую площадь квартиры, а также площадь балконов (лоджий, террас), и по составленному ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" техническому описанию совокупность общей площади и площади балконов (лоджий, террас) соответствует указанной в договоре проектной площади - 72,3 кв.м.

Заслушав объяснения истицы, её представителя и представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу о необходимости отказа в удовлетворении заявленных исковых требований.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Дата обезличена между ООО "Промспецстрой" и Сашиной А.Н. заключен предварительный договор N купли-продажи квартиры в жилом доме-новостройке по адресу: "адрес" (л.д. 9-14). По условиям предварительного договора, предметом основного договора должна являться двухкомнатная квартира общей проектной площадью 72,3 кв.м., расположенная на 4-ом этаже в секции 6 жилого дома. Основной договор должен быть подписан сторонами в течение двух месяцев с момента государственной регистрации права собственности ООО "Промспецстрой" на квартиру и передан на государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру от ООО "Промспецстрой" к Сашиной А.Н. после оплаты истицей в полном объёме цены квартиры.

В соответствии с условиями предварительного договора цена основного договора является ориентировочной и составит 3 600 000,00 рублей (п. 2.6.).

Сашина А.Н. в качестве обеспечения исполнения своих обязательств по заключению основного договора обязалась внести денежные средства в сумме 3 600 000,00 рублей на расчетный счет ООО "Независимый Проект" в срок до Дата обезличена (п. 3.1.).

Истица взятые на себя обязательства по договору выполнила в полном объеме, перечислив Ответчику полную стоимость квартиры в сумме 3600000 рублей, что подтверждается платежным поручением (л.д. 18).

Дата обезличена между истцом и ответчиком подписан предварительный акт приема-передачи квартиры, из которого следует, что предварительная площадь квартиры (с учетом не отапливаемых помещений) составляет 72,3 кв.м. При этом указано, что по площади квартиры Сашина А.Н. к ООО "Промспецстрой" претензий не имеет (л.д. ).Решением Звенигородского городского суда "адрес" от Дата обезличена, вступившим в законную силу Дата обезличена, за Сашиной А.Н. признано право собственности на незавершенный строительством объект, отдельное жилое помещение - двухкомнатную "адрес", общей площадью - 66 кв.м., жилой площадью - 39,0 кв.м., с общей площадью балконов 6,3 кв.м., расположенную по адресу: "адрес" (л.д. ).

На основании названного решения суда истице выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на вышеуказанную квартиру общей площадью 66,0 кв.м, запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N от Дата обезличена (л.д. 17).

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

В соответствии с ч. 1 ст. 57 ГПК РФ доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. Суд вправе предложить им представить дополнительные доказательства. В случае, если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств.

Согласно ст.ст. 59, 60 ГПК РФ суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела. Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Согласно руководящим разъяснениям п. 5 Постановления Пленума Верховного суда РФ "О судебном решении" от 19.12.2003 N 23, по правилам ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение только по заявленным истцом требованиям. Выйти за пределы заявленных требований (разрешить требование, которое не заявлено, удовлетворить требование истца в большем размере, чем оно было заявлено) суд имеет право лишь в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами.

Разрешая настоящий спор, суд исходит из следующего.

В силу ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

В соответствии со статьей 5 Федерального закона от 30.12.04 N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.

Из положений названной нормы права, а также ч. 1 ст. 421 ГК РФ следует, что цена устанавливается в договоре путем достижения сторонами соответствующего соглашения на основании свободного волеизъявления.

В соответствии со ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с данными инвентаризационного учета (техническое описание, составленное Московским областным филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по состоянию на Дата обезличена), общая площадь "адрес" составляет 66,0 кв.м. (в том числе жилая - 39,0 кв.м., вспомогательная - 27,0 кв.м.) /л.д. 35-40/. Из технического описания помещения усматривается, что в квартире находятся два балкона общая площадь которых составляет 6,3 кв.м.

Исходя из установленных по делу обстоятельств, руководствуясь ч. 5 ст. 15 ЖК РФ, суд приходит к убеждению, что указание в техническом паспорте жилого помещения, площади жилого помещения 66,0 кв. м без отражения площади балконов, прав истицы не нарушает, является правильным.

В соответствии с представленным техническим описанием сумма общей площади квартиры и площади не отапливаемых помещений (балконов) будет составлять 72,3 кв.м. (66,0 кв.м. + 6,3 кв.м.).

Истице передана квартира общей площадью 72,3 кв. м с учетом площади не отапливаемых помещений, учтенных в составе площади квартиры, что следует из акта приема-передачи, и что не противоречит предварительному договору.

Общая площадь жилого помещения с учетом балконов, рассчитанная с применением коэффициента 0,3 составила 67,9 кв.м. (л.д. 39).

При заключении предварительного договора стороны предусмотрели, что в случае уменьшения общей площади квартиры по данным обмеров БТИ, относительно проектной, ООО "Промспецстрой" обязуется вернуть возникшую разницу исходя из стоимости одного квадратного метра площади помещений 49800 рублей, однако изменение общей площади в связи с применением органами БТИ понижающих коэффициентов не является основанием для изменения цены договора.

Кроме того, как установлено судом из пояснений представителя ответчика, не опровергнутых представителем истицы и подтвержденных письменными материалами дела, не отапливаемые помещения (балконы) были предусмотрены проектом и общая проектная площадь квартиры рассчитана с учетом этих не отапливаемых помещений и строительство балконов могло быть осуществлено только за счет средств, уплаченных в качестве обеспечительного взноса по предварительному договору, а не из каких-либо иных финансовых источников. Возложение на ответчика обязанности возвратить истице денежные средства за фактически построенную площадь не основано на законе и, по сути, приведет к возникновению у истицы неосновательного обогащения.

Оснований для исключения балконов из площади квартиры, подлежащей оплате по договору, не имеется.

С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу, что со стороны ответчика нарушений прав истицы допущено не было, а поэтому не имеется оснований для взыскания с ответчика денежных средств.

Таким образом, иск является не обоснованным и не подлежащим удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении уточненных исковых требований Сашиной Аллы Николаевны о взыскании с ООО "Промспецстрой" разницы в стоимости квартиры в сумме 219120 рублей, а также расходов по оплате госпошлины в размере 5391,20 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Звенигородский городской суд в течение месяца с момента его принятия в окончательной форме.

Председательствующий: