Решение Мытищинского городского суда Московской области от 09 августа 2012 г. по делу N 2-3889/12

Мытищинский городской суд Московской области в составе судьи Борисик А.Л.,

при секретаре Храмцовой Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-3889/12 по исковому заявлению ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды,

встречному иску ФИО2 к ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" о признании условий договора недействительными,

УСТАНОВИЛ:

ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" обратилось в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды, мотивируя свои требования тем, что между сторонами был заключен договор аренды объекта недвижимости N от ДД.ММ.ГГГГ -дачного строения общей площадью 159,50 кв.м. по адресу: "адрес", принадлежащего на праве собственности истцу, на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно условиям договора арендная плата установлена в размере "данные изъяты" рублей за вышеуказанный период.

Свои обязательства ответчик надлежащим образом не исполнил, арендные платежи не произведены, в связи с чем, у арендатора образовалась задолженность в сумме "данные изъяты" рублей.

В адрес ответчика была направлена претензия, которая оставлена без ответа и удовлетворения.

Просит взыскать с ответчика в свою пользу задолженность по арендной плате в сумме "данные изъяты" рублей, в возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины сумму в размере "данные изъяты" рублей (л.д. 2).

ФИО2 обратился в суд со встречным иском к ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" о признании условий договора недействительными, мотивируя свои требования тем, что пункт 7.4 договора является недействительным, поскольку гласит о том, что рассмотрение и разрешение споров в случае невозможности их урегулирования осуществляется в суде общей юрисдикции по месту нахождения объекта недвижимости.

Считает, что данное условие договора нарушает его право на рассмотрение дела в том суде и тем судьей, к подсудности которых оно отнесено законом. Указал, что проживает в г. Москве, статьей 28 ГПК РФ установлено, что иск предъявляется в суд по месту жительства ответчика.

Стороны могут по соглашению между собой изменить территориальную подсудность для данного дела до принятия его судом к своему производству. Установив договорную подсудность, законодатель исходил из абсолютного равенства сторон в своей свободе заключать соглашения между собой об изменении территориальной подсудности.

Условие, содержащееся в договоре, о рассмотрении и разрешении споров в случае невозможности их урегулирования в суде по месту нахождения объекта недвижимости не может считаться соглашением об изменении территориальной подсудности, поскольку по своему содержанию данный договор разрабатывался истцом и является договором присоединения, то есть он был лишен возможности влиять на его содержание, что является ограничением свободы договора.

Таким образом, п. 7.4 договора аренды объекта недвижимости дачного строения является ничтожным. Просит признать условие, содержащееся в п. 7.4 договора аренды объекта недвижимости дачного строения (здания) ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" N от ДД.ММ.ГГГГ недействительным (л.д. 34-35).

В судебном заседании представитель истца ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" по доверенности ФИО5 исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске, просила их удовлетворить. Встречные исковые требования не признала, просила в их удовлетворении отказать. Пояснила, что письменное соглашение об уменьшении арендной платы с ФИО2 не заключалось. Ответчик на протяжении всего срока аренды пользовался имуществом. Акт о заливе помещения между сторонами договора аренды не составлялся, каких-либо претензий со стороны ответчика о ненадлежащем состоянии арендованного имущества не поступало, переписки между сторонами договора по факту протечки не имеется, факт протечки не подтвержден ( л.д. ).

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, его представитель по доверенности ФИО6 исковые требования не признала по основаниям, изложенным в иске, пояснила, что перед заключением договора аренды помещение было осмотрено и были установлены следы протечек на потолке дома, в связи с чем, представитель истца заверил ФИО2 об устранении указанных последствий протечки. Однако, ремонт произведен не был, в связи с чем, ФИО2 не подписан акт приема -передачи. Впоследствии, в апреле 2008 года крыша дома стала протекать, истец о данном обстоятельстве был уведомлен как в устной, так и письменной формах. В связи с чем, ФИО2 с семьей был вынужден покинуть жилое помещение. В дом въехал вновь в конце мая 2008 года и обратился к истцу с заявлением о перерасчете арендной платы, в устной форме сторонами согласован перерасчет. Арендатор отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, препятствующие в пользовании им, а арендатор вправе потребовать соразмерного уменьшения арендной платы. Кроме того, ФИО2 причинен материальный ущерб в размере "данные изъяты" рублей- вследствие падения деревьев повреждено имущество: тенистый стол для пинг-понга, детская горка, детский комплекс, садовые качели -диваны. Представители истца составили акт, протокол, убрали деревья, тогда же между сторонами договора аренды в устном порядке было оговорено, что данная сумма будет зачтена в счет арендной платы, данное обстоятельство подтверждается тем, что в течение двух лет каких-либо претензий со стороны истца не имелось. Встречный исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске (л.д. 72,100).

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО7 показала, что весной 2008 года ФИО2 нанимал ее для уборки дома, расположенного в "адрес". В дом ее привезли на машине, когда она вошла в него, то повсюду были тазики, тряпки, ей показали дом, но работу не взяли, объяснив, что после проведения ремонта ей перезвонят и пригласят на работу (л.д. 102-103).

Выслушав пояснения сторон, показания свидетеля, изучив материалы дела, суд приходит следующему.

Статьей 153 ГК РФ установлено, что сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Положения ч. 3 ст. 154 ГК РФ предусматривают, что для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка)?

Частью 1 ст. 420 ГК РФ установлено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с ч. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Как установлено п. 1 ст. 160 ГК РФ, сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершившими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (ч. 1 ст. 611 ГК РФ).

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Частью 1 ст. 607 ГК РФ установлено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 609 ГК РФ, договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" и ФИО2 заключен договор аренды объекта недвижимости (здания) N (л.д. 4-8).

Согласно условиям договора, арендодатель обязуется передать, а арендатор обязуется принять во временное владение и пользование на праве аренды объект недвижимости, а именно: дачное строение общей площадью 159,50 кв.м., расположенное по адресу: "адрес"

Пунктом 1.3. договора аренды установлено, что договор заключен на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Общий размер арендной платы составляет "данные изъяты" рублей (п.2.2. договора аренды) за период аренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, арендная плата перечисляется арендатором в кассу или на расчетный счет арендодателя ежемесячно в сумме 77800 рублей, до 25 числа оплачиваемого месяца.

Согласно подп. 3.2.6. договора аренды, арендодатель обязуется вносить арендную плату в порядке и сроки, предусмотренные настоящим договором.

Впоследствии, ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключено дополнительное соглашение N к договору аренды N от ДД.ММ.ГГГГ, согласно условиям которого арендная плата за объект аренды устанавливается в размере "данные изъяты" рублей и производится в следующем порядке: оплата производится ежемесячно, начиная с ДД.ММ.ГГГГ в сумме "данные изъяты" рублей, до 25 числа оплачиваемого месяца, оплата за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме "данные изъяты" рублей, до 15 числа оплачиваемого месяца (л.д. 11).

Указанное дачное владение принадлежит ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 12).

Статьей 612 ГК РФ установлено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

-потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

-непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

-потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Согласно ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Как указывалось ранее, на основании договора аренды объекта недвижимости (здания) N (л.д. 4-8) установлен общий размер арендной платы за период аренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, который составляет "данные изъяты" рублей, после чего, ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключено дополнительное соглашение N к договору аренды N от ДД.ММ.ГГГГ, согласно условиям которого арендная плата за объект аренды устанавливается в размере "данные изъяты" рублей и производится в следующем порядке: оплата производится ежемесячно, начиная с ДД.ММ.ГГГГ в сумме "данные изъяты" рублей, до 25 числа оплачиваемого месяца, оплата за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме "данные изъяты" рублей, до 15 числа оплачиваемого месяца.

Согласно ч. 2 ст. 1 ГК РФ, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Таким образом, согласно договора аренды, а также заключенного к договору аренды дополнительного соглашения, между сторонами достигнуты все существенные условия договора аренды, в том числе, в части установления арендной платы.

Договор аренды N, а также заключенное дополнительное соглашение к нему лично подписаны ФИО2, что не оспаривалось его представителем в судебном заседании, и свидетельствует о согласии ответчика со всеми существенными условиями договора, в том числе, и с вопросами установления арендной платы.

Кроме того, судом установлено, что до подписания договора аренды ФИО2 осмотрел арендуемое имущество, однако каких -либо претензий по поводу его технического состояния, размера арендной платы не предъявил.

Доказательств того, что впоследствии ФИО2 обращался к истцу с претензиями относительно состояния арендованного имущества и уменьшения размера арендной платы, суду не представлено.

Суд принимает во внимание документы, представленные ФИО2 (претензии) (л.д. 73,74,92,93,94), однако относится к ним критически, поскольку доказательств того, что указанные претензии были направлены в адрес ОАО "МОСДАЧТРЕСТ", суду не представлено, из квитанций о направлении заказных писем в адрес ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" следует, что они направлялись по адресу: "адрес" тогда как до ДД.ММ.ГГГГ адресом ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" являлся: "адрес", что подтверждается сведениями, внесенными в ЕГРЮЛ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, более того, данный адрес также указан в договоре аренды.

Суд также относится критически к представленным ответчиком фотоматериалам, которые якобы подтверждают факт залива арендованного имущества вследствие таяния снега весной 2008 года, а также факт повреждения имущества ответчика вследствие падения деревьев (75-87), поскольку указанные фотоматериалы были произведены в марте 2009 года, то есть за пределами срока аренды.

Кроме того, доказательств того, что сторонами договора аренды составлялся акт о заливе арендованного имущества с участием представителя истца, определялся ущерб, а также составлялся акт о причинении ущерба имуществу ФИО2 в связи с падением деревьев, суду не представлено.

Истец факт залива и причинения ущерба имуществу ответчика оспаривал.

Доказательства того, что ФИО2 покидал арендованное помещение и не проживал в нем с апреля по май 2008 года также отсутствуют.

К доводам ответчика о том, что между сторонами договора аренды не был подписан приемо-сдаточный акт, суд относится критически, поскольку судом установлено, что имущество, принадлежащее истцу, было передано в аренду ФИО2 на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, за период аренды каких- либо претензий к состоянию помещения, оборудованию, мебели со стороны ответчика не имелось, что позволяет суду сделать вывод о том, что ФИО2 принял объект недвижимости в аренду в надлежащем состоянии, фактически пользовался указанным имуществом на протяжении всего срока аренды.

Суд также относится критически к доводам ФИО2 о том, что между сторонами договора аренды в устном порядке было согласовано условие об уменьшении размера арендной платы в связи с заливом, поскольку соответствующих доказательств суду ответчиком не представлено, а истец факт уменьшения размера арендной платы оспаривал, при этом письменное соглашение по данному вопросу между сторонами отсутствует.

Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона и иных нормативных актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, кроме случаев, предусмотренных законом или соглашением сторон.

ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" со своей стороны надлежащим образом исполнило обязательства, а именно предоставило ответчику имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды, ответчик своих обязательств надлежащим образом не исполнил, арендную плату в соответствии с договором аренды не внес.

В адрес ответчика была направлена претензия о погашении задолженности в срок до ДД.ММ.ГГГГ, которая до настоящего времени оставлена без ответа и удовлетворения (л.д. 13).

Согласно расчету, представленному истцом, задолженность ответчика по арендной плате составляет "данные изъяты" рублей (л.д. 14), однако, судом установлено, что ответчиком не произведена оплата за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, суд считает правильным взыскать с ответчика задолженность в размере "данные изъяты" рублей согласно дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ ( л.д. 11).

Разрешая встречные требования ФИО2 суд приходит к следующему.

Из встречного искового заявления следует, что ФИО2 оспаривает п. 7.4 договора, в силу которого рассмотрение и разрешение споров по настоящему договору осуществляется путем переговоров, а в случае невозможности их урегулирования - в суде общей юрисдикции по месту нахождения объекта недвижимости.

Статьей 32 ГПК РФ установлено, что стороны могут по соглашению между собой изменить территориальную подсудность для данного дела до принятия его судом к своему производству.

В рассматриваемом случае стороны изменили территориальную подсудность при подписании договора аренды, то есть до подписания указанного договора ФИО2 согласился со всеми существенными условиями договора, в том числе, и с изменением подсудности, каких-либо возражений с его стороны на момент подписания договора не имелось.

Таким образом, стороны вправе определить суд, которому подсудно дело, а также изменить как общую (ст. 28 ГПК РФ), так и альтернативную (ст. 29 ГПК РФ) подсудность.

К доводам ФИО2 о том, что он не имел возможности влиять на содержание условий договора, суд относится критически, поскольку каких-либо доказательств того, что данный договор был подписан под принуждением, а также доказательств того, что изменение подсудности по соглашению сторон каким-либо образом нарушило права ФИО2, суду не представлено.

При заключении договора стороны воспользовались своим правом выбора между несколькими судами, что не противоречит ст. 32 ГПК РФ.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что встречный иск ФИО2 удовлетворению не подлежит.

Согласно ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В связи с чем, с ответчика в пользу истца в возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины подлежит взысканию сумма пропорционально удовлетворенным исковым требованиям в размере "данные изъяты" рублей (л.д. 3).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды - удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" задолженность по арендной плате по договору аренды объекта недвижимости (здания) N F-51/1 от ДД.ММ.ГГГГ в сумме "данные изъяты" рублей, в возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины сумму в размере "данные изъяты" рублей.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 к ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" о признании условий договора недействительными - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Мытищинский городской суд в течение месяца.

Судья