Решение Раменского городского суда Московской области от 04 октября 2012 г. по делу N 2-1810/12

Раменский городской суд Московской области в составе: председательствующего федерального судьи Шендеровой И.П.

при секретаре Пономаревой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-1810\12 по иску Ивановой Н. А. к Ивановой Е. А., Ивановой Ю. А. о понуждении к заключению договора, по иску Ивановой Е. А., Ивановой Ю. А. к Ивановой Н. А. о признании недействительным предварительного договора, -

УСТАНОВИЛ:

Истец- Иванова Н.А. обратилась в суд с иском к Ивановой Е.А., Ивановой Ю.А. о понуждении к заключению договора ( л.д. 4-7). В ходе рассмотрения дела уточнила свои требования и просит обязать ответчиц заключить с ней основной договор купли-продажи 2/7 долей квартиры, расположенной по адресу: "адрес", общей площадью "..." кв.м., в том числе жилой "..." кв.м., имеющей инвентарный номер "номер" на условиях предварительного договора купли-продажи, заключенного между сторонами "дата" ( л.д. 121). В обоснование заявленных требований в иске ссылается на то, что спорная двухкомнатная квартира общей площадью "..." кв.м., расположенная по адресу: "адрес", принадлежит на праве собственности ФИО8, Ивановой Е.А., Ивановой Ю.А. Помимо перечисленных лиц в квартире до "дата" были зарегистрированы по месту жительства: Иванова Н.А. (истец), ФИО1, "...", ФИО2( "..."), ФИО3( "..."), ФИО4( "..."), ФИО5( "..."). В "дата" "..." ФИО2 как очереднику по поводу улучшения жилищных условий, была предоставлена на всю семью "..." квартира по адресу: "адрес". Перед заключением договора найма на предоставленную квартиру, состоялось семейное обсуждение, в результате которого было решено, что истец с "..." ФИО1 останутся проживать в спорной квартире, отказавшись от своих прав на вновь предоставляемую квартиру. Взамен Иванова Е.А. и Иванова Ю.А. ( "...") обязались продать принадлежащие им 2/7 доли в праве собственности на спорную квартиру истцу. Поскольку свое право собственности, возникшее на основании решения Раменского суда от "дата", ответчицы не зарегистрировали в ЕГРП, а обязательства истца об отказе от вновь предоставленной квартиры необходимо было оформить немедленно, то между истцом и ответчицами было решено заключить предварительный договор купли-продажи долей спорной квартиры. В соответствии с предварительным договором купли-продажи долей квартиры от "дата" стороны ( Иванова Н.А., Иванова Е.А., Иванова Ю.А.) договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи 2/7 долей квартиры, расположенной по адресу: "адрес" (предмет договора). Стоимость продаваемых 2/7долей квартиры стороны оценили в "..." (цена договора). Срок заключения основного договора купли-продажи долей спорной квартиры сторонами был установлен не в виде конкретной даты, а приурочен к определенному событию, а именно, к осуществлению ответчицами государственной регистрации долей спорной квартиры. Пунктом 4.2 было предусмотрено, что стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи не позднее 10 дней со дня получения Ивановой Е.А. и Ивановой Ю.А. свидетельств о государственной регистрации права собственности на доли квартиры. Пунктом 4.6. договора были предусмотрены штрафные санкции для ответчиц на случай не получения ими названных свидетельств в течение пяти месяцев со дня подписания предварительного договора. Истец и ответчицы предусмотрели в предварительном договоре все существенные условия договора, предусмотренные законом. Подписание предварительного договора происходило в помещении администрации городского поселения "..." по адресу: "адрес". Пунктами 2.2., 2.3., 6.5. предварительного договора был предусмотрен порядок полной предварительной оплаты стоимости предмета договора (2/7 долей квартиры) в размере "..." в пользу Ивановой Е.А. и Ивановой Ю.А., по "..." каждой, при подписании предварительного договора. Во исполнение указанных договоренностей Иванова Н.А. передала ответчицам указанную сумму - по "..." каждой, после чего они подписали договор. После получения денег и подписания ответчицами предварительного договора купли-продажи истец от своего имени и имени "..." совершила запись об отказе от своего права на предоставляемую "..." ФИО2 квартиры по адресу: "адрес". В дальнейшем ФИО2, ФИО3, ФИО5, ФИО4, Иванова Е.А. и Иванова Ю.А. переехали на постоянное место жительства в квартиру по адресу: "адрес", снявшись с регистрационного учета по месту жительства в спорной квартире. Затем письмом от "дата" ответчицы сообщили истцу об отказе от заключения основного договора купли-продажи долей спорной квартиры и предложили "отказаться от предварительного договора". Срок исполнения условий предварительного договора не истек, однако из письма ответчиц однозначно усматривается, что они уклоняются от заключения основного договора. Считает, что заключив предварительный договор купли-продажи жилого помещения, Иванова Е.А. и Иванова Ю.А. тем самым выразили свою волю на отчуждение имущества и приняли на себя обязательство по заключению основного договора, которое, должно быть исполнено в соответствии с положениями ст. 309 ГК РФ. В свою очередь, истец Иванова Н.А. исполнила взятое на себя обязательство по полной предварительной оплате стоимости 2/7 долей спорной квартиры. Как стало известно истцу в период подготовки искового заявления, ответчицы зарегистрировали свое право собственности на доли спорной квартиры, о чем внесена запись в ЕГРП от "дата" В нарушение обязательств, взятых ответчицами на себя в предварительном договоре, они не сообщили истцу о регистрации своих прав в ЕГРП и не заключили основной договор купли-продажи через 10 дней после такой регистрации ( л.д. 4-7).

Определением суда от "дата" гражданское дело N2-2013/12 по иску Ивановой Н.А. было объединено с гражданским делом N2-1810/12 по иску Ивановой Е.А, Ивановой Ю.А. к Ивановой Н.А. о признании недействительным предварительного договора (л.д.44).

Истцы Иванова Е.А., Иванова Ю.А. заявили требования о признании недействительным ( ничтожным ) предварительного договора купли-продажи 2\7 долей квартиры по адресу: "адрес", заключенного между сторонами "дата"(л.д. 50-52). В обоснование заявленных требований в иске ссылаются на то, что "дата" между ними и Ивановой Н.А. был заключен предварительный договор купли-продажи долей квартиры. Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что стоимость жилого помещения, которое истцы намериваются продать по основному договору ответчице, а ответчица намеревается купить, определена сторонами в размере "...". Также согласно пунктов 2.2. и 2.3. договора, покупатель обязуется оплатить 100 % стоимости жилого помещения путем передачи денежных средств в сумме "...", при подписании предварительного договора, по "...". каждой. Однако, ответчик, являющаяся "...", ввела их в заблуждение и установленные договором обязательства по п.2.3., а именно оплату в сумме "..." не произвела. Они соответственно, никаких расписок о получении задатка от ответчика не писали и денежные суммы не получали. Тот факт, что денежные суммы в размере "...". им не передавались, могут подтвердить свидетели. Уведомлением об отказе от исполнения от "дата" они обратились к ответчику с просьбой исполнить обязательства по договору согласно п.2.3., ответчик ответил электронным письмом от "дата", что расчет по договору произведен полностью при подписании настоящего договора, с чем они не согласны и вынуждены обратиться в суд (л.д. 50-52).

В настоящем судебном заседании каждая из сторон поддержала свои исковые требования. При этом представитель ответчиков уточнил, что ими оспаривается предварительный договор, поскольку он не соответствует требованиям закона, так как содержит условие о предварительной оплате ; полагает, что предварительный договор фактически является завуалированным договором купли-продажи, заключенным без подписания акта приема-передачи, в виду чего также является ничтожным; истцом не исполнены обязательства по оплате указанных долей.

Третье лицо- Управление Росреестр по Московской области о рассмотрении дела извещено, представитель в судебное заседание не явился, в ранее представленном письменном мнении просили дело рассматривать в свое отсутствие (л.д. 28).

Определением суда, занесенным в протокол судебного заседания, в силу ст.167 ГПК РФ, дело постановлено рассмотреть в отсутствие не явившегося третьего лица, извещенного о рассмотрении дела.

Суд, выслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, полагает, что иск Ивановой Е.А. следует удовлетворить, в удовлетворении иска Ивановой Е.А., Ивановой Ю.А.- отказать по следующим основаниям.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела,

спорная двухкомнатная квартира, расположенная по адресу: "адрес", принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО8? 5/7 долей, Ивановой Е.А.-1\7 доля, Ивановой Ю.А.-1/7 доля ( л.д. 10, 15-17). Право собственности ФИО8 возникло на основании договора на передачу квартиры в собственность граждан от "дата", права Ивановой Е.А., Ивановой Ю.А- на основании решения Раменского городского суда по гражданскому делу "номер" от "дата" ( л.д. 15-17). Помимо совладельцев до конца 2011 г. в квартире были зарегистрированы по месту жительства : Иванова Н.А. -истец, "..." ФИО1, "...", ФИО2- "...", ФИО3- "...", ФИО4- "...", ФИО5- "..." ( л.д. 11-13). В "дата" ФИО2 "...", как очереднику, в порядке улучшения жилищных условий была предоставлена на всю семью трехкомнатная квартира по адресу: "адрес" ( л.д.73). "дата" между истцом и ответчиками был заключен предварительный договор купли-продажи долей квартиры, расположенная по адресу: "адрес", по условиям которого стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи 2/7 долей указанной квартиры ( л.д. 18). Стоимость продаваемых 2/7долей квартиры стороны оценили в "...". Срок заключения основного договора купли-продажи долей спорной квартиры, сторонами был установлен в п. 4.2, которым было предусмотрено, что стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи не позднее 10 дней со дня получения Ивановой Е.А. и Ивановой Ю.А. свидетельство государственной регистрации права собственности на доли квартиры. Пунктом 4.6. договора были предусмотрены штрафные санкции для ответчиц на случай не получения ими названных свидетельств в течение пяти месяцев со дня подписания предварительного договора. Истец и ответчицы предусмотрели в предварительном договоре все существенные условия договора, предусмотренные законом. Пунктами 2.2., 2.3., 6.5. предварительного договора был предусмотрен порядок полной предварительной оплаты стоимости предмета договора (2/7 долей квартиры) в размере "..." в пользу Ивановой Е.А. и Ивановой Ю.А., по "..." каждой, при подписании предварительного договора. Из пункта 6.5 договора следует, что "расчет по договору произведен полностью при подписании настоящего договора". ( л.д.18).

Как указывает истец, признано и не оспаривается ответчицами, после подписания ответчицами предварительного договора купли-продажи истец Иванова Н.А., от своего имени и имени своей несовершеннолетней дочери, в Администрации городского поселения "..." совершила запись об отказе от своего права на предоставляемую "..." ФИО2 квартиру по адресу: "адрес" (л.д.19).

В дальнейшем ФИО2, ФИО3, ФИО5, ФИО4, Иванова Е.А. и Иванова Ю.А. переехали на постоянное место жительства в квартиру по адресу: "адрес", снявшись с регистрационного учета по месту жительства в спорной квартире (л.д.11-13).

Письмом от "дата" ответчицы Иванова Е.А. и Иванова Ю.А. сообщили истцу об отказе от заключения основного договора купли-продажи долей спорной квартиры и предложили "отказаться от предварительного договора" ( л.д.20).

Ответчики просят признать указанный предварительный договор недействительной ( ничтожной) сделкой в виду неисполнения истицей своих обязательств, установленных в п.2.3. договора, по оплате стоимости отчуждаемых долей ( л.д.52). В подтверждение доводов о том, что при подписании предварительного договора им денежные средства не предавались, ссылались на показания свидетелей : ФИО2, ФИО3, ФИО4 ( "..."). Истица данные доводы не признала, указывая, что факт произведенных расчетов удостоверенных подписями ответчиков в договоре, в котором четко зафиксировано, что расчет произведен при подписании договора. В подтверждение доводов о произведенном расчете истица также ссылалась на показания свидетелей ФИО6 и ФИО7

При разрешении заявленных требований, суд руководствуется ст. 56 ГПК РФ, которой предусмотрена обязанность каждой стороны доказывать обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований. Согласно ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

В силу ст. 60 ГПК РФ, ссылка ответчиков на показания свидетелей о том, что денежных средств по договору они не получали, судом не может быть принята во внимание, поскольку в данном случае показания свидетелей являются недопустимым доказательством.

"дата" между сторонами в простой письменной форме был заключен предварительный договор купли-продажи долей квартиры, в котором в п.2.1, 2.2,2.3,6.5 содержатся условия о том, что расчет производится при подписании договора. Непосредственно в п.6.5, после которого ставились подписи сторонами, зафиксировано, что расчет по договору произведен полностью при подписании настоящего договора (л.д.18).Никаких допустимых доказательств, опровергающих факт передачи денег, зафиксированный в указанном договоре, составленном в письменной форме, и подписанном сторонами.

Относительно доводов ответчиков о ничтожности указанной сделки, суд отмечает, что согласно ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Как усматривается из п.1.1., по предварительному договору стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи 2\7 долей спорной квартиры (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором, что полностью отвечает требованиям ст. 429 ГК РФ. При этом суд отмечает, что на момент заключения указанного предварительного договора, ответчики являлись собственниками 2/7 долей спорной квартиры на основании вступившего в законную силу решения Раменского городского суда от "дата" по гражданскому делу N 2-1537/10 ( л.д. 15-17, 99 -105). Как указывает истец, признано и не оспаривается ответчиком, совладелец квартиры ФИО8- "...", не имела возражений против указанной сделки.

Согласно ст. 429 ГК РФ, предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. В силу ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В данном случае предварительный договор заключен в письменной форме, установленной для основного договора купли-продажи недвижимого имущества, что отвечает требованиям ст. ст. 429, 550 ГК РФ.

В силу ст. 429 ГК РФ, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Согласно ст. 432 ГКРФ, существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Согласно ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как усматривается из предварительного договора, в п.1.1. договора указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору,- 2\7 доли квартиры, расположенной по адресу: "адрес" (л.д. 18). При этом в предварительном договоре указана площадь квартиры- "..." кв.м. по данным предыдущих инвентаризаций и уточнена в ходе инвентаризации "дата", по данным которой составляет: площадь всех частей здания - "..." кв.м., в том числе жилой- "..." кв.м. ( л.д. 123).

Согласно ч.1 ст. 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Согласно предварительного договора ( п.2.1,2.2.,2.3), цена данного имущества определена в размере "...". и порядок оплаты - по "..." в пользу каждого из продавцов(л.д.18). Обязанность приобретателя имущества до заключения договора уплатить цену имущества согласуется с требованиями ст. 487 ГК РФ, регламентирующими порядок предоплаты.

В силу ч.1 ст. 558 ГК РФ, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Из представленной выписки из домов книги усматривается, что в спорной квартире в настоящее время зарегистрированы, из не собственников, лишь истица с несовершеннолетней дочерью, являющаяся покупателем по предварительному договору ( л.д.11-13). То есть лиц, предусмотренных ч.1 ст. 558 ГК РФ, в данном случае не имеется. Таким образом, оспариваемый предварительный договор содержит предмет и все существенные условия основного договора.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ, в предварительном договоре указан срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (раздел 4 предварительного договора) л.д.18.

При таких обстоятельствах, считать заключенный между сторонами предварительный договор ничтожным, то есть не соответствующим закону, оснований не имеется.

Относительно доводов представителя ответчиков, что фактически данный договор являлся завуалированной куплей-продажей недвижимого имущества, суд отмечает, что в случае признания сделки притворной ( о чем ответчиками в данном случае требований заявлено не было), в силу ст. 170 ГК РФ, к сделке, которую стороны действительно имели в виду, применяются относящиеся к ней правила.

Судом установлено, что между сторонами "дата" был заключен предварительный договор, который истцом исполнен, а ответчики, зарегистрировав "дата" за собой право собственности на 2\7 доли спорной квартиры ( л.д.10), в нарушение п. 4.2. предварительного договора, предусматривающего их обязанность в течение 10 дней со дня получения свидетельств о государственной регистрации права собственности на жилое помещение, заключить основной договор (л.д. 18), уклоняются от сделки, что подтверждается уведомлением об отказе от исполнения от "дата" (л.д. 20) и признано и не оспаривалось ответчиками в ходе рассмотрения дела.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. В силу ч. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 настоящего Кодекса. Согласно с п. 4 ст. 445 ГК РФ, - если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Поскольку Иванова Е.А. и Иванова Ю.А. приняли на себя обязательство по заключению договора купли-продажи долей квартиры на оговоренных в предварительном договоре условиях, у них возникла обязанность исполнить его надлежащим образом в соответствии с оговоренными условиями. Согласно ст. 309 ГК Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании изложенного, суд пришел к выводу о том, что иск Ивановой Н.А. подлежит удовлетворению, в удовлетворении иска Ивановой Е.А, Ивановой Ю.А. следует отказать.

Руководствуясь ст. ст. 12, 166, 167, 429, 445 ГК РФ, ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Ивановой Н. А. удовлетворить.

Обязать Иванову Е. А. и Иванову Ю. А. заключить основной договор купли-продажи с Ивановой Н. А. 2/7 долей квартиры, расположенной по адресу: "адрес", общей площадью "..." кв.м., в том числе жилой "..." кв.м., имеющей инвентарный номер "номер" на условиях предварительного договора купли-продажи, заключенного между сторонами "дата"

В удовлетворении иска Ивановой Е. А., Ивановой Ю. А. к Ивановой Н. А. о признании недействительны ( ничтожным ) предварительного договора купли-продажи 2\7 долей квартиры по адресу: "адрес", заключенного между сторонами "дата", - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Раменский городской суд в течение месяца.

Федеральный судья