Решение Шаховского районного суда Московской области от 13 сентября 2012 г. по делу N 2-206/2012

Шаховской районный суд Московской области в составе:

председательствующего - федерального судьи КАПРАЛОВА В.С.,

при секретаре ЕРЦЕВОЙ Е.С.,

с участием:

представителя истца: заместителя прокурора Шаховского района КОЧЕТКОВА В.А.,

представителя ответчика: Администрации Шаховского района КОРЯГИНОЙ Л.В.,

ответчика БЕЛОКОНЕНКО М.П.,

представителя ответчика адвоката ГУСЕВА А.В.,

третьего лица: НИКУЛЬЧЕНКОВОЙ Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Прокурора Шаховского района Московской области к БЕЛОКОНЕНКО М. П., Администрации Шаховского муниципального района Московской области о признании постановления незаконным, договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Прокурор Шаховского района Московской области в интересах Российской Федерации в порядке ст.45 ГПК РФ обратился в суд с иском к БЕЛОКОНЕНКО М.П., Администрации Шаховского района о признании незаконным постановления Администрации Шаховского района N от 13.04.2012 года, признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 11.05.2012 года N и применении последствий недействительности вышеуказанной сделки.

В судебном заседании представитель прокуратуры вышеуказанные исковые требования уточнил, уточненные требования поддержал, суду пояснил, что Постановлением Главы Администрации Шаховского муниципального района N от 20.05.2011 года ответчику БЕЛОКОНЕНКО был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером N общей площадью "данные изъяты" кв.м., расположенный по адресу: "адрес" в западной части кадастрового квартала N под индивидуальное жилищное строительство сроком на 10 лет. 16.06.2011 года между ответчиками был заключен договор аренды указанного земельного участка сроком на 10 лет. Однако, 11.03.2012 года администрацией Шаховского района вынесено постановление о расторжении вышеуказанного договора аренды, а затем 13.04.2012 года Постановление за N о продаже вышеуказанного земельного участка ответчику БЕЛОКОНЕНКО, на основании которого 11.05.2012 года между ответчиками был заключен договор купли-продажи указанного земельного участка. Цена участка определена в размере десятикратной ставки земельного налога в общей сумме "данные изъяты" рублей "данные изъяты" копеек. Основанием для передачи земельного участка в собственность явилось наличие в собственности у ответчика БЕЛОКОНЕНКО объекта недвижимого имущества - хозблока площадью "данные изъяты" кв.м., расположенного на указанном земельном участке. В тоже время, спорный земельный участок предоставлен под индивидуальное жилищное строительство, но использован не по целевому назначению. При этом, передача земельного участка в собственность гражданину, пользующегося им на основании договора аренды и предоставленного для целей индивидуального жилищного строительства, федеральным законодательством не предусмотрена. Цель строительства жилого строения, в соответствии с которой ответчику БЕЛОКОНЕНКО был предоставлен земельный участок, не достигнута. В связи с этим сделка купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности, заключенная между ответчиками не соответствует требованиям ст. 36 ЗК РФ, и является тем самым ничтожной, а принятое постановление о продаже земельного участка - незаконным. По изложенным обстоятельствам просит суд признать постановление N от 13.04.2012 года незаконным, а договор купли-продажи земельного участка от 11.05.2012 года N - недействительным, и применить последствия недействительности такой сделки в виде взыскании с Администрации Шаховского района в пользу БЕЛОКОНЕНКО оплаченных по договору денежных средств и прекращения его права собственности на земельный участок. Каких-либо иных исковых требований, в том числе и к третьему лицу НИКУЛЬЧЕНКОВОЙ Н.А. истец не предъявляет.

Ответчик БЕЛОКОНЕНКО и его представитель адвокат ГУСЕВ в судебном заседании возражали относительно вышеуказанных исковых требований истца, полагая, что принятое Администрацией Шаховского района постановление и заключенный договор купли-продажи земельного участка не противоречат, а, напротив, полностью соответствуют правовым нормам действующего законодательства. Кроме того, суду пояснили, что ответчик в настоящее время не является собственником спорного земельного участка, поскольку по договору купли-продажи от 16.06.2012 года до того, как узнал о данном гражданском деле продал земельный участок третьему лицу НИКУЛЬЧЕНКОВОЙ Н.А.. Договор купли-продажи был направлен на государственную регистрацию перехода права до вынесения судом определения об аресте земельного участка, сама сделка была исполнена сторонами: ответчик получил по ней стоимость земельного участка в полном объеме, а третье лицо вступило во владение и пользование земельным участком. Кроме того, право собственности третьего лица на спорный земельный участок уже зарегистрировано 09.07.2012 года. Продавая земельный участок, ответчику ничего не было известно и не могло быть известно о том, что он сам приобрел его на незаконных основаниях и не может его отчуждать. В связи с чем просят суд в удовлетворении иска прокурору отказать.

В судебном заседании представитель ответчика Администрации Шаховского района с вышеуказанными исковыми требованиями также не согласилась, суду пояснила, что принятое Администрацией постановление и заключенный между ответчиками договор купли-продажи земельного участка соответствуют правовым нормам действующего законодательства РФ, не нарушают чьих-либо прав и законных интересов. Кроме того, полагает, что третье лицо НИКУЛЬЧЕНКОВА является добросовестным покупателем спорного земельного участка. В связи с чем просит суд в иске прокурору Шаховского района отказать.

В судебном заседании третье лицо НИКУЛЬЧЕНКОВА Н.А. также возражает относительно вышеуказанных исковых требований истца, суду пояснила, что она 16.06.2012 года купила спорный земельный участок по договору у ответчика БЕЛОКОНЕНКО. Приобретая данный земельный участок, она ничего не знала и не могла знать о том, что ответчик не имеет права его отчуждать, все документы подтверждали право собственности ответчика на данное имущество, а в ЕГРП отсутствовали какие-либо сведения или записи о государственной регистрации каких-либо притязаний или ограничений на данный земельный участок. Сделка купли-продажи была исполнена в полном объеме, она передала ответчику денежные средства, а ответчик передал ей земельный участок, которым она в настоящее время пользуется и владеет. Полагает, что по указанным обстоятельствам она является добросовестным покупателем земельного участка. В связи с чем просит суд в иске отказать.

Третьи лица: Администрация с/п Степаньковское и УФС ГРКиК по МО о дате и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, на судебное заседание представители третьих лиц не явились.

Выслушав представителя истца, ответчика БЕЛОКОНЕНКО, представителей ответчиков и третье лицо НИКУЛЬЧЕНКОВУ, изучив материалы дела, суд считает, что исковое заявление Прокурора Шаховского района Московской области к БЕЛОКОНЕНКО М.П., Администрации Шаховского муниципального района Московской области о признании постановления незаконным, договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, постановлением Главы Администрации Шаховского муниципального района N от 20.05.2011 года ответчику БЕЛОКОНЕНКО был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером N общей площадью "данные изъяты" кв.м., расположенный по адресу: "адрес" в западной части кадастрового квартала N под индивидуальное жилищное строительство сроком на 10 лет. 16.06.2011года между ответчиками был заключен договор аренды указанного земельного участка сроком на 10 лет. Однако,

11.03.2012 года администрацией Шаховского района вынесено постановление о расторжении вышеуказанного договора аренды, а затем 13.04.2012 года Постановление за N о продаже вышеуказанного земельного участка ответчику БЕЛОКОНЕНКО, на основании которого 11.05.2012 года между ответчиками был заключен договор купли-продажи указанного земельного участка. Цена участка определена в размере десятикратной ставки земельного налога в общей сумме "данные изъяты" рублей "данные изъяты" копеек. Основанием для передачи земельного участка в собственность явилось наличие в собственности у ответчика БЕЛОКОНЕНКО объекта недвижимого имущества - хозблока площадью "данные изъяты" кв.м., расположенного на указанном земельном участке.

Согласно п.1.2. указанного договора, на момент продажи БЕЛОКОНЕНКО спорного земельного участка, на нем находился, принадлежащий указанному покупателю на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права от 24.11.2011 года объект недвижимого имущества. Таким объектом недвижимого имущества, согласно названному свидетельству о государственной регистрации права, а также выписке из ЕГРП, являлся и является в настоящее время хозблок, общей площадью "данные изъяты" кв.м., имеющий назначение: нежилое.

Согласно ст. 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства в собственность осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах). В остальных случаях предоставление земельных участков для строительства осуществляется в аренду, в постоянное (бессрочное) пользование или в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений сооружений.

В соответствии со ст. 36 ЗК РФ гражданам, имеющим в собственности, безвозмездном пользовании, здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды данных земельных участков.

В соответствии с правовыми положениями ст.30.1 ЗК РФ земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах. В двухнедельный срок со дня получения заявления гражданина о предоставлении в аренду земельного участка исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ, может принять решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка либо опубликовать сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду такого земельного участка.

При этом, пунктом 5 ст.1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Как следует из показаний сторон спора, а также вышеуказанных письменных материалов дела, основанием для приобретения ответчиком БЕЛОКОНЕНКО в собственность вышеуказанного спорного земельного участка, находившегося у него ранее в аренде, явилось наличие у него права собственности на расположенный на таком земельном участке хозблок общей площадью "данные изъяты" кв.м. При этом, спорный земельный участок предоставлялся ответчику БЕЛОКОНЕНКО на основании вышеуказанных постановления и договора аренды для индивидуального жилищного строительства, и имеет разрешенное (целевое) использование и назначение для индивидуального жилищного строительства, а не для хозблока, т.е. хозяйственного строения, не являющегося жилым (садовым) домом, либо его частью или пристройкой к нему, а также не являющегося иным жилым помещением, категории которых предусмотрены ст.16 ЖК РФ.

В свою очередь, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определения ставок арендной платы и установления в законе специальных оснований для прекращения договора аренды. Так, в соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 46 ЗК РФ основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование с указанной целью в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

При таких обстоятельствах суд считает, что принятое Администрацией Шаховского района постановление N от 13.04.2012 года о продаже ответчику БЕЛОКОНЕНКО спорного земельного участка действительно нарушает вышеуказанные правовые положения ст.30.1, 36, п.5 ст.1 ЗК РФ. Следовательно, по данным обстоятельствам не соответствует вышеизложенным требованиям закона и сам договор купли-продажи земельного участка от 11.05.2012 года N, заключенный между ответчиками на основании указанного постановления.

В тоже время, согласно показаниям ответчика БЕЛОКОНЕНКО и его представителя, третьего лица НИКУЛЬЧЕНКОВОЙ, а также материалам регистрационного дела, ответчик БЕЛОКОНЕНКО 16.06.2012 года до получения судебной повестки о вызове в суд и рассматриваемого искового заявления заключил с третьим лицом договор купли-продажи спорного земельного участка. Согласно материалам дела иным способом (телефонограммой, телеграммой, факсимильной связью, электронной почтой и т.п.) о судебном споре относительно земельного участка до 16.06.2012 года, т.е. до заключения сделки купли-продажи, ответчик БЕЛОКОНЕНКО судом не извещался. Данный договор вместе со всеми необходимыми документами сторонами сделки был предоставлен в УФС ГРКиК по МО с целью государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок ответчика БЕЛОКОНЕНКО на третье лицо НИКУЛЬЧЕНКОВУ 16.06.2012 года также до вынесения судом определения об аресте спорного земельного участка от 18.06.2012 года и государственной регистрации такого ареста от 20.06.2012 года. Какие-либо сведения о запрете отчуждения или судебных притязаниях в ЕГРП на недвижимое имущество относительно спорного земельного участка на момент подачи сторонами сделки договора для государственной регистрации отсутствовали. В свою очередь, третье лицо НИКУЛЬЧЕНКОВА была привлечена к участию в данном деле и извещена о данном споре определением суда только 20.07.2012 года. Таким образом, указанные обстоятельства в совокупности свидетельствуют о том, что ответчику БЕЛОКОНЕНКО и третьему лицу НИКУЛЬЧЕНКОВОЙ на момент заключения договора купли-продажи земельного участка ничего не было известно о том, что относительно законности приобретения этого участка в собственность ответчиком - продавцом участка БЕЛОКОНЕНКО подано в суд исковое заявление и имеется тем самым спор. Кроме того, согласно отметке УФСГРКиК по МО на вышеуказанном договоре купли-продажи 09.07.2012 года данным государственным органом осуществлена государственная регистрация права собственности третьего лица на спорный земельный участок.

В соответствии с ч.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. При этом, в соответствии с ч.3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В свою очередь, в соответствии со ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. В соответствии со ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. При этом, закон не содержит какие-либо обязательные требования о государственной регистрации самого договора купли-продажи земельного участка и расположенных на нем хозяйственных построек, как объектов недвижимого имущества. Государственной регистрации по такому договору подлежит только переход права собственности продавца к покупателю имущества. Следовательно, в соответствии с правовыми положениями ч.1 ст.432, ч.3 ст.433, ст.550, 551 ГК РФ вышеуказанный договор купли-продажи земельного участка между ответчиком БЕЛОКОНЕНКО и третьим лицом НИКУЛЬЧЕНКОВОЙ считается заключенным с момента его подписания сторонами сделки т.е. с 16.06.2012 года.

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что без предъявления каких-либо самостоятельных исковых требований относительно оспаривания указанной сделки или ее недействительности, заявленные истцом исковые требования о признании постановления незаконным, договора купли-продажи земельного участка между Администрацией Шаховского района и БЕЛОКОНЕНКО недействительным и применении последствий недействительности такой сделки, не имеют какого-либо юридического значения, поскольку удовлетворение судом таких исковых требований не влечет за собой каких-либо юридических последствий без оспаривания последней сделки купли-продажи от 16.06.2012 года, согласно которой спорный земельный участок выбыл из владения ответчика БЕЛОКОНЕНКО и был передан им третьему лицу НИКУЛЬЧЕНКОВОЙ. Однако, истец в судебном заседании отказался уточнять или дополнять свои исковые требования, заключенную между ответчиком БЕЛОКОНЕНКО и третьим лицом НИКУЛЬЧЕНКОВОЙ сделку купли-продажи участка истец не оспаривает.

При этом, как следует из договора купли-продажи земельного участка от 16.06.2012 года, передаточного акта от 16.06.2012 года, расписки о получении денег от 16.06.2012 года, показаний ответчика БЕЛОКОНЕНКО и третьего лица НИКУЛЬЧЕНКОВОЙ указанный договор купли-продажи был полностью исполнен его сторонами 16.06.2012 года: третье лицо НИКУЛЬЧЕНКОВА оплатила БЕЛОКОНЕНКО стоимость продаваемого имущества в полном объеме, а продавец БЕЛОКОНЕНКО передал ей указанное в договоре имущество (земельный участок и хозблок). Согласно показания третьего лица НИКУЛЬЧЕНКОВОЙ на момент покупки земельного участка и заключения данного договора купли-продажи она не знала и не могла знать о том, что ответчик БЕЛОКОНЕНКО не имел права отчуждать данное имущество, т.к. сам приобрел его с нарушением требований закона, она проверила все необходимые документы, такую же проверку документы прошли в момент их приема для государственной регистрации в УФС ГРКиК по МО.

В соответствии с ч.1 ст.302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В свою очередь, спорный земельный участок не был утерян, похищен и не выбывал из владения собственника или иного владельца помимо их воли. На момент заключения между БЕЛОКОНЕНКО и НИКУЛЬЧЕНКОВОЙ договора купли-продажи земельного участка от 16.06.2012 года, право собственности на него в ЕГРП было зарегистрировано за ответчиком БЕЛОКОНЕНКО. Сам договор купли-продажи от 16.06.2012 года полностью соответствует правовым требованиям, предъявляемым к данному виду правоотношений законом.

Согласно п.3.1, 3.2 Постановления Конституционного суда РФ N6-П от 21.04.2003 года, когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 ГК Российской Федерации с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке статьи 167 ГК Российской Федерации должно быть отказано. Содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, - по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со статьями 166 и 302 ГК Российской Федерации - не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом.

Согласно разъяснениям п.37 и 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", для целей применения пунктов 1 и 2 статьи 302 ГК РФ приобретатель не считается получившим имущество возмездно, если отчуждатель не получил в полном объеме плату или иное встречное предоставление за передачу спорного имущества к тому моменту, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неправомерности отчуждения. Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Таким образом, вышеизложенные судом обстоятельства и их доказательства в совокупности свидетельствуют о том, что в соответствии со ст.302 ГК РФ и п.п.37,37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 третье лицо НИКУЛЬЧЕНКОВА в настоящее время является добросовестным приобретателем спорного земельного участка, права которого защищаются в данном случае законом, поскольку возмездно приобрела его у ответчика БЕЛОКОНЕНКО, и на момент заключения договора не знала и не могла знать о том, что право собственности БЕЛОКОНЕНКО возникло с нарушением закона и он не может по этой причине отчуждать земельный участок. Не было известно данное обстоятельство и самому БЕЛОКОНЕНКО.

Следовательно, поскольку в настоящее время третье лицо НИКУЛЬЧЕНКОВА является добросовестным приобретателем спорного земельного участка, в то время, как заключенный НИКУЛЬЧЕНКОВОЙ и БЕЛОКОНЕНКО договор купли-продажи данного имущества от 16.06.2012 года не оспаривается истцом путем предъявления соответствующих исковых требований - прокурору Шаховского района в удовлетворении искового заявления к БЕЛОКОНЕНКО М. П., Администрации Шаховского муниципального района Московской области о признании постановления незаконным, договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки следует отказать.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Прокурору Шаховского района Московской области в удовлетворении искового заявления к БЕЛОКОНЕНКО М. П., Администрации Шаховского муниципального района Московской области о признании постановления Администрации Шаховского района N от 13.04.2012 года незаконным, договора купли-продажи земельного участка от 11.05.2012 года N недействительным, применении последствий недействительности сделки - отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение одного месяца со дня его вынесения.

Председательствующий: