Апелляционное определение СК по гражданским делам Белгородского областного суда от 16 октября 2012 г. по делу N 33-3438

Судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда в составе:

председательствующего Мотлоховой В.И.

судей Лящовской Л.И., Самыгиной С.Л.

при секретаре Емельяновой Ю.Л.

рассмотрела в открытом судебном заседании 16 октября 2012 года

апелляционную жалобу Шумахер Е.А.

на решение Белгородского районного суда Белгородской области от 02 июля 2012 года по делу по иску ОАО "Белгородская ипотечная корпорация" к Шумахер Е.А. о взыскании задолженности и обращении взыскания на имущество.

Заслушав доклад судьи Лящовской Л.И., объяснения представителя истца Комеристого Д.Ю., считающего жалобу не подлежащей удовлетворению, проверив материалы дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

28 декабря 2005 года между сторонами заключен договор купли - продажи земельного участка N для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: "адрес". Дело инициировано иском ОАО "Белгородская ипотечная корпорация", которое ссылаясь на невыполнение Шумахер Е.А.условий договора, просил взыскать с ответчика задолженность по оплате земельного участка в сумме "данные изъяты" руб., проценты за пользование денежными средствами в сумме "данные изъяты" руб., оставшуюся часть стоимости затрат на строительство инженерных коммуникаций в сумме "данные изъяты" руб., судебные расходы по оплате госпошлины при подаче иска в суд в размере "данные изъяты" руб., а также обратить взыскание на названный земельный участок, определив способ реализации - публичные торги и начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации - "данные изъяты" руб.

Решением суда исковые требования ОАО "БИК" удовлетворены в полном объеме. В апелляционной жалобе Шумахер Е.А. просит решение суда изменить в части удовлетворения исковых требований об обращении взыскания на заложенное имущество, ввиду нарушения судом первой инстанции норм права.

Судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда, проверив материалы дела в соответствии с ч.1ст.327.1 ГПК РФ, обсудив содержащиеся в жалобе доводы, признает жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Истцом представлены суду убедительные и достаточные доказательства, свидетельствующие о неисполнении ответчиком в установленный срок взятых на себя обязательств по договору купли - продажи земельного участка, заключенного между ним и ОАО "Белгородская ипотечная корпорация".

Из материалов дела следует, что 28 декабря 2005 года между ОАО "Белгородская ипотечная корпорация" и Шумахер Е.А. заключен договор, по условиям которого ОАО "БИК" обязалось предать в собственность Шумахер Е.А. земельный участок для индивидуального жилищного строительства по вышеназванному адресу, а покупатель обязался принять этот земельный участок и уплатить за него "данные изъяты" руб. На оплату оставшейся части стоимости участка предоставлена отсрочка до 28 ноября 2013 года.

Условиями договора также предусмотрено участие ответчика в финансировании строительства инженерных коммуникаций, стоимость которых составляет "данные изъяты" руб. в расчете на один земельный участок.

В соответствии с п. 4.5 договора ответчик обязан в течение пяти лет со дня государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок построить на нем жилой дом и зарегистрировать на него право собственности. Если указанное обстоятельство не будет исполнено, то ответчик обязан в качестве штрафа оплатить истцу полную стоимость расходов на строительство инженерных коммуникаций, указанную в п. 4.2 договора, а также досрочно оплатить оставшуюся часть цены земельного участка и проценты за пользование этими денежными средствами в размере 1/2 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ на момент предъявления требований.

Право собственности ответчика на земельный участок было зарегистрировано 28 декабря 2005 года, следовательно, срок исполнения обязательств по строительству жилого дома и регистрации прав собственности на него истек 28 декабря 2010 года.

Согласно акту проверки исполнения обязательств по договору купли - продажи земельного участка от 11 мая 2012 года и приложенной к нему фотографией, на земельном участке ответчика отсутствует жилой дом.

Данное обстоятельство в судебном заседании ответчиком не оспорено, доказательств обратного суду не представлено.

13 февраля 2012 года истцом в адрес ответчика направлено требование об оплате в срок до 09 марта 2012 года оставшейся части стоимости подведения инженерных сетей и оставшейся части стоимости земельного участка.

Данное требование ответчиком оставлено без удовлетворения.

Таким образом, Шумахер Е.А.нарушила взятые на себя обязательства по строительству на земельном участке в установленный срок жилого дома и его государственной регистрации, хотя исполнение данного обязательства являлось одним из условий продажи ей земельного участка с целевым назначением для индивидуального жилищного строительства.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее исполнение его условий не допускается (ст. 301 ГК РФ).

Договор купли - продажи земельного участка заключен между сторонами в соответствии с положениями ст.ст. 549, 550, 551, 554 - 556 ГК РФ.

Установление условий о досрочной уплате полной цены земельного участка и оплате полной стоимости инженерных коммуникаций в случае, если в срок до 28 декабря 2010 года на проданном земельном участке не будет построен и зарегистрирован в установленном порядке жилой дом, не противоречит положениям законодательства, регулирующего продажу недвижимого имущества и общим положения ГК РФ об обязательствах.

Нарушение ответчиком своих обязательств по договору от 28 ноября 2005 года является основанием для применения п. 4.5 договора и досрочного взыскания оставшейся части цены земельного участка в сумме "данные изъяты" руб. ( "данные изъяты" руб. - "данные изъяты" руб.), оставшейся части затрат на строительство инженерных коммуникаций в сумме 188 340 руб. и процентов за пользование денежными средствами в сумме "данные изъяты" руб.

В соответствии со статьей 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Часть 1 статьи 2 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

На основании пункта 3 ст. 350 ГК РФ начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке.

При этом в статье 5 указано, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе, земельные участки.

Статьей 334 ГК РФ предусмотрено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Исходя из положений ст. 334 ГК РФ, а также с учетом требований ст. 348, 349, 353 ГК РФ, ст. 54.1 ФЗ "Об ипотеке", и учитывая, что обязательства ответчика обеспечены залогом недвижимого имущества, суд первой инстанции правомерно обратил взыскание на предмет залога: земельный участок N площадью "данные изъяты" кв.м. с кадастровым номером N, являющийся предметом ипотеки в соответствии с договором купли - продажи земельного участка 28 декабря 2005 года, установив начальную стоимость его продажи в размере его оставшейся стоимости. Доказательств обратного, ответчиком представлено не было (ст. 56 ГПК РФ).

Ссылка апелляционной жалобы на положения п. 7.1 договора купли - продажи земельного участка 28 декабря 2005 года, необоснованна, данные обстоятельства являлись предметом исследования суда первой инстанции и им дана надлежащая оценка, которую судебная коллегия считает правильной.

Доводы жалобы о том, что ответчик своевременно сообщил истцу о форс - мажорных обстоятельствах, не могут быть предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции, поскольку приводимые апеллятором обстоятельства, таковыми являться не могут. Кроме того, доказательств обращения с заявлением о рассрочке исполнения обязательств, ответчиком представлено не было.

Таким образом, судебная коллегия считает, что решение является законным и обоснованным и по доводам жалобы подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба, оставлению без удовлетворения.

Руководствуясь ч.1ст.327.1, ст.ст.328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Белгородского районного суда Белгородской области от 02 июля 2012 года по делу по иску ОАО "Белгородская ипотечная корпорация" к Шумахер Е.А. о взыскании задолженности и обращении взыскания на имущество оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи