Апелляционное определение СК по гражданским делам Воронежского областного суда от 02 августа 2012 г. по делу N 33-3975

судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:

председательствующего Шабановой О.Н.,

судей: Востриковой Г.Ф., Данцер А.В.,

при секретаре Медведевой М.В.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Востриковой Г.Ф.

гражданское дело по исковому заявлению Фоменко А.И. к ООО "Колхоз имени Ильича" о признании недействительным договора аренды земельного участка, признании недействительной его государственной регистрации и о возложении обязанности произвести в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним погашения регистрационной записи о регистрации договора аренды, по апелляционной жалобе ООО "Колхоз имени Ильича"

на решение Калачеевского районного суда Воронежской области от 16 мая 2012 года

(судья Брехов В.П.),

УСТАНОВИЛА:

Фоменко А.И. обратилась в суд с иском к ООО "Колхоз имени Ильича", в котором просила признать недействительным договор аренды от 10.03.2010 г. земельного участка площадью 773 170 кв. м, кадастровый номер N, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование земельного участка - для сельскохозяйственного использования, расположенного по адресу: "адрес", западная часть кадастрового квартала N, заключенный от ее имени и еще 11 собственников по доверенности ФИО6 с ООО "Колхоз имени Ильича" "адрес";

признать недействительной государственную регистрацию договора аренды от 10.03.2010 года указанного земельного участка;

обязать управление Росреестра по Воронежской области произвести в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним погашение регистрационной записи о регистрации договора аренды от 10.03.2010 года указанного земельного участка.

В обоснование заявленных требований Фоменко А.И. указала, что ей принадлежали 6/2891 долей в праве общей собственности на земельный участок площадью 9189 гектаров, кадастровый номер N, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование земельного участка - для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: "адрес", в пределах землепользования колхоза имени Ильича.

21.05.2009 года главой администрации Новокриушанского сельского поселения "адрес" муниципального района Воронежской области удостоверена доверенность (зарегистрирована в реестре за N), которой истец уполномочила ФИО9, ФИО7, ФИО8 представлять ее интересы как собственника доли в праве общей собственности на вышеуказанный земельный участок, в частности: выделить земельный участок в натуре, в том числе по своему усмотрению осуществить выделение земельного участка совместно с любыми другими участниками общей долевой собственности;

подать заявление о постановке выделенного участка на государственный кадастровый учет, получить кадастровый паспорт земельного участка;

подать заявление о государственной регистрации ее права общей долевой собственности на выделенный земельный участок, получить свидетельство о государственной регистрации права;

подписать договор аренды выделенного земельного участка с арендатором и на условиях, определенных общим собранием участников общей долевой собственности на выделенный земельный участок, подписать передаточный акт.

Поверенным ФИО9 были совершены действия по выделению земельного участка с кадастровым номером N, в котором истцу стали принадлежать 30000/151717 долей в праве общей собственности. Площадь земельного участка 773170 кв. м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование земельного участка - для сельскохозяйственного использования, местоположение: "адрес", западная часть кадастрового квартала N

Право общей долевой собственности истца на выделенный земельный участок зарегистрировано Управлением ФРС по Воронежской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 13.01.2010 года сделана запись о регистрации N

Третьи лица по делу, за исключением ФИО9 и Управления Росреестра по Воронежской области, являются собственниками земельного участка с кадастровым номером N

В сентябре 2010 года ответчик ООО "Колхоз имени Ильича" выдал истцу арендную плату - зерно, сахар, подсолнечное масло, размер которой оказался меньшим, чем он получал в предыдущие годы. Это обстоятельство представители ответчика объясняли засухой и вызванным ею неурожаем, при этом было дано обещание, выдать дополнительно продукцию в январе-феврале 2011 года.

Обещание не было исполнено, а представители ответчика сообщили, что по условиям договора аренды земельного участка арендатор имеет право уменьшить размер арендной платы в случае неурожая.

В марте 2011 года истец получила текст договора аренды земельного участка, изучила его и пришла к выводу, что поверенный ФИО9 заключил договор с нарушением правил, установленных действующими нормативными актами, регламентирующими оборот земель сельскохозяйственного назначения, а также с нарушением указаний, содержащихся в доверенности.

Тогда же истица узнала, что договор аренды заключен 10.03.2010 года на условиях, которые не были определены решением общего собрания участников долевой собственности, как того требует ст. 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Воронежской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 05.04.2010 года сделана запись регистрации N

Согласно пункту 1.2 статьи 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" решением общего собрания участников долевой собственности определяются условия передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду, уставный (складочный) капитал или доверительное управление.

Вопреки вышеприведенным законоположениям, поверенный ФИО9 заключил договор аренды земельного участка с арендатором на условиях, которые фактически определил самостоятельно.

В тексте доверенности арендатор и условия договора аренды (срок, размер арендной платы, права и обязанности сторон) не указаны. В доверенности сформулировано полномочие поверенного на подписание договора аренды выделенного земельного участка с арендатором и на условиях, определенных общим собранием участников общей долевой собственности на выделенный земельный участок.

Это означает, что после выделения земельного участка и государственной регистрации права общей долевой собственности на него должно быть созвано общее собрание участников общей долевой собственности на выделенный земельный участок. Такое собрание должно было определить арендатора и условия договора аренды, на которых поверенный мог подписать договор аренды.

До настоящего времени не созывалось собрание участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N, поэтому не определены условия передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду.

В п.1.5 оспариваемого договора аренды земельного участка предусмотрен переход принадлежащих истцу долей в праве общей долевой собственности на земельный участок в собственность ответчика при условии внесения арендатором обусловленной договором выкупной цены. Пунктом 1.6 договора арендатору предоставлено право передачи земельного участка в субаренду. Из пунктов 2.3, 2.4, 2.5 договора следует, что арендатор вправе в одностороннем порядке уменьшить размер арендной платы.

Истец утверждает, что названные условия договора нарушают ее право собственности на земельный участок. Указанные условия договора аренды не были предметом обсуждения арендатора с истцом в индивидуальном порядке, они не вырабатывались общим собранием сособственников земельных участков. Включение поверенным ФИО9 условия пункта 1.5 в договор аренды противоречит требованиям п. 1.2 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также не соответствует указаниям, содержащимся в доверенности, выданной истцом.

Решением Калачеевского районного суда Воронежской области от 23 апреля 2012 года исковые требования Фоменко А.И. удовлетворены (л.д. 116- 120).

В апелляционной жалобе генеральный директор ООО "Колхоз имени Ильича" просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, в удовлетворении исковых требований ФИО11 отказать (л.д. 122).

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ООО "Колхоз имени Ильича" по доверенности ФИО10, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения.

Остальные лица, участвующие в деле в заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, о причинах неявки судебную коллегию не уведомили и не просили об отложении судебного заседания. На основании ст.167 ГПК РФ судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

В соответствии со ст.327-1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.

Согласно ч.1 ст.330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Указанных нарушений судом при рассмотрении дела не допущено.

В соответствии с п. 1 ст. 12 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Как следует из статьи 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается общим собранием участников долевой собственности (абзац 1 пункта 1). Принятое решение оформляется протоколом (абзац 2 пункта 1.1). Решением общего собрания участников долевой собственности определяются условия передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду (абзац 1 пункта 1.2). Протокол общего собрания участников долевой собственности на земельный участок оформляется в трех экземплярах, один из которых хранится у председателя общего собрания участников долевой собственности, второй - у лица, по предложению которого проводилось это собрание, третий - в органе местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, находящегося в долевой собственности (абз.3 п.1.1)

В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Судом первой инстанции установлено, что после образования соглашением участников долевой собственности в конце 2009 года земельного участка, кадастровый номер N, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного использования, расположенного по адресу: "адрес", западная часть кадастрового квартала N и регистрации на него права общей долевой собственности в ГУ ФРС по "адрес" ДД.ММ.ГГГГ, запись в ЕГРПН за N, общее собрание участников общей долевой собственности на выделенный земельный участок, на котором истец мог бы выразить свое мнение относительно условий договора аренды, как того требует ст.14 вышеназванного Федерального закона, не проводилось, сделка совершена с нарушением закона.

Статьей 56 ГПК РФ установлено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Ответчиком не представлены достоверные доказательства в подтверждение возражений о том, что общее собрание участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером номер N40 проводилось и на нем были определены арендатор и условия передачи земельного участка в аренду.

Представленному ответчиком протоколу общего собрания N от 26 мая 2009 года суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку с учетом правил ст.67 ГПК РФ, указав, что данный протокол не направлялся в орган местного самоуправления, а следовательно, не может служить доказательством заявленных ответчиком возражений.

Из содержания протокола N от 26 мая 2009 года общего собрания собственников востребованных земельных долей, расположенных в пределах землепользования бывшего колхоза им. "адрес", кадастровый номер N,следует, что на данном собрании решались вопросы, касающиеся земельных участков с другими кадастровыми номерами, условия оспариваемого договора аренды не соответствуют условиям аренды, которые были приняты данным собранием(л.д.122-126).

Также судом первой инстанции дана надлежащая правовая оценка представленному ответчиком протоколу N от 10 марта 2010 года общего собрания собственников земельного участка, кадастровый номер N(л.д.74-91). Суд не принял во внимание данный протокол, так как участники общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N не извещались о времени и месте проведения собрания, никто из собственников участия в собрании не принимал, интересы всех собственников на собрании, в том числе истца по доверенности от 21.05.2009г., р. N, представляли ФИО9 и ФИО7

Однако, по доверенности от 21.05.2009 года, р. N, ФИО9 и ФИО7 уполномочены представлять истца как собственника доли в праве собственности на другой земельный участок - площадью 91890000 кв.м, кадастровый номер N(л.д.5а).

ФИО9 и ФИО7 не обладали полномочиями по определению арендатора и условий аренды. В тексте доверенности арендатор и условия договора аренды (срок, размер арендной платы, права и обязанности сторон) не указаны, сформулировано лишь полномочие поверенного на подписание договора аренды выделенного земельного участка с арендатором и на условиях, определенных общим собранием участников общей долевой собственности на выделенный земельный участок. Такое собрание должно было определить арендатора и условия договора аренды, на которых поверенный мог подписать договор аренды.

Другие доказательства, которые свидетельствовали бы о проведении общего собрания участников общей долевой собственности на образованный земельный участок с кадастровым номером N по вопросу определения арендатора и условий договора аренды, ответчиком в суд не были представлены.

Удовлетворяя исковые требования Фоменко А.И., суд первой инстанции пришел к правильному выводу о недействительности (ничтожности) по основанию, предусмотренному статьей 168 ГК РФ, договора аренды от 10.03.2010г. земельного участка с кадастровым номером N арендатор и условия которого в нарушение требований ст.14 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" не были определены общим собранием участников общей долевой собственности на земельный участок.

С учетом недействительности (ничтожности) договора аренды от 10.03.2010 года, подлежит погашению в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационная запись от 05 апреля 2010 года за номером N об аренде земельного участка с кадастровым номером N

Решение по существу является правильным.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, аналогичны заявленным в ходе судебного разбирательства возражениям, фактически направлены на переоценку доказательств, представленных по делу, оспаривание обоснованности выводов суда об установленных им по делу обстоятельствах и не могут повлечь отмены обжалуемого судебного постановления.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 327.1 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Калачеевского районного суда Воронежской области от 16 мая 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Колхоз имени Ильича" - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи коллегии: