Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан от 02 октября 2012 г. по делу N 33-11174/2012

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

председательствующего Гизатуллина А.А.

судей Куловой Г.Р.

Фархутдиновой Г.Р.

при секретаре Залимовой А.Р.,

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе, дополнению к апелляционной жалобе представителя ООО "СИ "Новый Дом" Кабанова Н.Л. на решение Калининского районного суда г. Уфа РБ от ... года, которым постановлено:

Признать договор ипотеки N... от ... года, заключенный между ООО "Башкирский ипотечный центр" и Петровым О.М., Петровой С.Г., Петровой Н.С., Петровым М.Л., Петровым Б.М. незаключенным.

Отменить государственную регистрацию договора ипотеки N... от ... года.

Признать закладную к договору ипотеки N... от ... года, заключенному между ООО " Башкирский ипотечный центр" и Петровым О.М., Петровой С.Г., Петровой Н.С., Петровым М.Л., Петровым Б.М., ничтожной.

Заслушав доклад судьи Куловой Г.Р., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Петров Б.М. обратился в суд с иском к ООО "Башкирский ипотечный центр", ООО "Стратегические инвестиции "Новый дом" о признании незаключенным договора ипотеки N... от ... года между ООО "Башкирский ипотечный центр" и Петровым О.М., Петровым Б.М., Петровым М.Л., Петровой Н.С, об отмене государственной регистрации договора ипотеки и о признании ничтожной закладной к договору ипотеки.

... года Петров Б.М. уточнил исковые требования, просил признать договор ипотеки N... от ... года незаключенным; государственную регистрацию договора ипотеки от ... года за N... недействительной; государственную регистрацию ипотеки, возникшей в силу договора ипотеки за N... от ... года недействительной, закладную к договору ипотеки за N... от ... года недействительной; государственную регистрацию закладной к договору ипотеки за N... от ... года недействительной.

В обоснование своих требований Петров Б.М. указал, что ... года им был получен кредит в сумме ... руб. от ООО "Башкирский ипотечный центр". В обеспечение указанного договора займа сособственники трехкомнатной квартиры заложили квартиру N... по ... по договору ипотеки от ... года

Права залогодержателя подтверждались закладной, договором займа и договором ипотеки, подписанными всеми выше перечисленными залогодателями.

Однако, указанный выше договор не соответствует действующему законодательству по следующим основаниям.

В п. 1.6. договора указывается, что правоустанавливающий документ - это договор б/н от ... года передачи жилых квартир в общую долевую собственность, утвержденный Постановлением Главы Администрации Кировского района г.Уфы N... от ... года, что подтверждается регистрационным удостоверением N... от ... года.

Между тем, на момент заключения договора от ... года права сособственников не были зарегистрированы в федеральной регистрационной службе по РБ, хотя действовал Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которому обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие этого Федерального закона.

Таким образом, п. 1.6. вышеупомянутого договора ипотеки не соответствует абз.2 п.2 ст.9 ФЗ "Об ипотеке (залоге) недвижимости".

Калининским районным судом г.Уфы РБ от ... года вынесено вышеприведенное решение.

Определением Верховного Суда Республики Башкортостан от ... года решение Калининского районного суда г.Уфа РБ от ... года оставлено без изменения по кассационной жалобе третьего лица ООО "Межрегиональное ипотечное агентство".

В апелляционной жалобе ООО "СИ "Новый Дом" ставится вопрос об отмене решения как незаконного и необоснованного. Судом не учтено вступившее в законную силу решение Калининского районного суда г. Уфа РБ от ... года, и дополнительное решение Калининского районного суда г. Уфа РБ от ... года, состоявшееся между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям, которыми в иске Петрова Б.М. отказано за необоснованностью. Являются ошибочными выводы суда, что в оспариваемом договоре ипотеки не указаны ни право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателям, ни государственный орган, зарегистрировавший это право; в закладной к договору ипотеки отсутствуют обязательные реквизиты об органе, зарегистрировавшем право собственности, месте, дате и номере государственной регистрации данного права. Решение о признании ничтожной закладной от ... года судом принято без истребования подлинника документа, который находится у владельца закладной ООО "СИ "Новый Дом".

Лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о дне и времени судебного разбирательства.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав возражения истца Петрова Б.М., его представителя Гумарова И.Б., истца Петрова О.М., судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Как следует из материалов дела, ... года между Петровым О.М. и ООО "Башкирский ипотечный центр" заключен договор займа N..., согласно которого Петрову О.М. предоставлен займ в размере ... руб. для ремонта жилого помещения сроком на 180 месяцев.

В обеспечение указанного договора займа, между ООО "Башкирский ипотечный центр" и сособственниками квартиры Петровым О.М., Петровым Б.М., Петровым М.Л., Петровой Н.С. был заключен договор ипотеки N... квартиры N... по ... от ... года

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 432 ГК РФ, помимо такого существенного условия как предмет договора, к существенным относятся также условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 9 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в договоре об ипотеке должны быть, указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Признавая указанный договор ипотеки не заключенным, суд первой инстанции исходил из того, что договор был заключен с нарушением положений Гражданского кодекса РФ и Закона "Об ипотеки".

В п. 1.6 Договора указано, что квартира, передаваемая в залог, принадлежит Залогодателю на основании Договора передачи жилых квартир в общую долевую собственность от ... года, утвержденного Постановлением главы администрации Кировского района N... от ... года, что подтверждается регистрационным удостоверением N... от ... года.

Однако, как правильно указал суд первой инстанции, регистрационное удостоверение на квартиру не является подтверждением права собственности Петровых на заложенную квартиру, поскольку оно было выдано "Уфатехинвентаризацией" ... года, в то время как предприятия техинвентаризации осуществляли регистрацию прав на объекты недвижимости по г. Уфе лишь до ... года.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции сделал верный вывод о том, что договор ипотеки не содержал в себе все существенные условия договора, предусмотренные законом, в связи с чем, правомерно признал данный договор ипотеки квартиры незаключенным, как следствие, закладная на квартиру не влечет за собой правовых последствий.

Довод жалобы о вступлении в законную силу решения Калининского районного суда г.Уфа РБ от ... года, и дополнительного решения Калининского районного суда г. Уфа РБ от ... года, признаются коллегией несостоятельными, поскольку указанные судебные постановления отменены Кассационным Определением Верховного Суда РБ от ... года, с направлением дела на новое рассмотрение, при котором вынесено обжалуемое решение.

Иные доводы жалобы направлены на переоценку установленных судом обстоятельств, каких-либо сведений, опровергающих выводы суда и ставящих под сомнение законность постановленного по делу решения, в жалобе не приведено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Калининского районного суда г.Уфа РБ от ... года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий А.А. Гизатуллин

Судьи Г.Р. Кулова

Г.Р. Фархутдинова

Справка: судья Кочкина Н.Г.