Апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 30 октября 2012 г. по делу N 33-9987/2012

судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего Ефремовой Л.Н.

судей Сафоновой Л.А., Вачковой И.Г.

при секретаре Иванниковой Н.В.

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Максимова А.А. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области о признании отказа в государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ N договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ недействительным и возложении обязанности провести государственную регистрацию договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, расположенного по адресу: "адрес", заключенного между истцом и индивидуальным предпринимателем Чиковым Н.В.

по апелляционной жалобе представителя Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области на решение Богатовского районного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ,

заслушав доклад судьи Самарского областного суда Сафоновой Л.А., объяснения представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области - Светкиной Д.Д., действующей на основании доверенности, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения на жалобу представителя Максимова А.А. - Мануйлова Н.И., действующего на основании доверенности, и заинтересованного лица Чикова Н.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Максимов А.А. обратился с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области о признании отказа в государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ N договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ недействительным и возложении обязанности провести государственную регистрацию договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, расположенного по адресу: "адрес", заключенного между истцом и индивидуальным предпринимателем Чиковым Н.В.

Заявленные требования мотивировал следующим. Общим собранием участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в границах бывшего колхоза " "данные изъяты"" "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ принято решение о заключении договора аренды. Предметом данного договора являлось передача на возмездной основе на определенный срок указанного земельного участка индивидуальному предпринимателю Чикову Н.В.. Указанный договор был подписан Чиковым Н.В. и избранным собранием представителем собственников. Максимов А.А. обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области с заявлением о государственной регистрации сделки, предоставив на государственную регистрацию документы, предусмотренные действующим законодательством. ДД.ММ.ГГГГ заявителем получено сообщение об отказе в государственной регистрации договора аренды указанного земельного участка. В сообщении об отказе в государственной регистрации указано, что документы, представленные на государственную регистрацию, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества; правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества; не представлены документы, необходимые в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" для государственной регистрации прав в случаях, если обязанность по предоставлению таких документов возложена на заявителя. Считают указанные в сообщении причины отказа в государственной регистрации сделки незаконными и необоснованными.

Решением Богатовского районного суда Самарской области от 20 августа 2012 года постановлено:

"Признать отказ от ДД.ММ.ГГГГ года Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области в государственной регистрации договора аренды на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ г., из земель сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: "адрес", в границах бывшего колхоза " "данные изъяты"", кадастровый номер N недействительным.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области произвести государственную регистрацию договора аренды земельного участка (единого землепользования), категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадью 30336899,00 кв.м., расположенного по адресу: "адрес", в границах бывшего колхоза " "данные изъяты"", кадастровый номер N внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В апелляционной жалобе представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области просит решение суда первой инстанции отменить, вынести по делу новое решение, которым в удовлетворении заявленных требований отказать. При этом ссылался на следующие обстоятельства.

В ходе проведения правовой экспертизы, государственным регистратором было установлено, что в качестве документа, являющегося основанием для государственной регистрации, был предоставлен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому Максимов А.А., действующий на основании протокола общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, передает ИП Чиков Н.В. вышеназванный земельный участок в аренду.

В соответствии с п.2 ст.6 Закона о регистрации государственная, регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества. Согласно абз.З п.2 ст. 13 Закона о регистрации государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП.

Вместе с тем, согласно данным ЕГРП не все участники долевой собственности зарегистрировали свои права на данный земельный участок. Документами - основаниями зарегистрировавших свои права участников долевой собственности являются свидетельства на право собственности на землю, свидетельства о праве на наследство по закону, договоры дарения и купли-продажи. Следовательно, заявителем не были представлены заявления и иные необходимые документы от остальных сособственников вышеназванного земельного участка, на государственную регистрацию ранее возникших прав на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие Закона о регистрации перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие данного закона сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя, что является основанием для отказа в государственной регистрации (абз.9 п.1 ст. 20 Закона о регистрации).

В представленном на государственную регистрацию договоре аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ИП "Чиков Н.В." (арендатор) и Максимов А.А., действующий на основании протокола общего собрания, (арендодатель) не указаны собственники земельных долей, от имени которых действует уполномоченное собранием лицо.

В соответствии с п.2 ст. 18 Закона о регистрации тексты документов, представляемых на государственную регистрацию прав, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц - без сокращения, с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью. Также согласно п. 18 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998г. N 219, о правообладателе (лице, права которого ограничиваются (обременяются), лице, в пользу которого права ограничиваются (обременяются), стороне сделки) в записях ЕГРП в отношении физического лица указываются фамилия, имя и отчество, дата и место рождения, гражданство, пол, наименование и реквизиты документа, удостоверяющего личность, адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания.

Однако, в договоре и приложении к нему не указано от имени каких сособственников данного земельного участка действует заявитель. Одним из приложений к исковому заявлению является копия протокола общего собрания участников общей долевой собственности от ДД.ММ.ГГГГ Однако, согласно данному протоколу Максимов А.А. не уполномочен на представление интересов сособственников спорного земельного участка в суде.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в судебном заседании апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержала в полном объеме, просила решение суда первой инстанции отменить и вынести новое решение, которым отказать в удовлетворении заявленных требований.

Максимов А.А. в судебное заседание апелляционной инстанции не явился, надлежаще извещен о времени и месте слушания дела, им выдана доверенность на представление его интересов. Представитель Максимова А.А. - Мануйлов Н.И. в судебном заседании апелляционной инстанции возражал против доводов апелляционной жалобы, полагая их необоснованными. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Заинтересованное лицо Чиков Н.В. в судебном заседании апелляционной инстанции возражал против доводов апелляционной жалобы, полагая их необоснованными. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Выслушав участников процесса, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда, полагая его законным и обоснованным.

Согласно ст. 254 ГПК РФ гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления должностного лица, государственного или муниципального служащего.

В соответствии со ст. 255 ГПК РФ к решениям, действиям (бездействию) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, оспариваемым в порядке гражданского судопроизводства, относятся коллегиальные и единоличные решения и действия (бездействие), в результате которых: нарушены права и свободы гражданина; созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод; на гражданина незаконно возложена какая-либо обязанность или он незаконно привлечен к ответственности.

Согласно п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Из смысла п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ следует, что договоры аренды земельных участков, заключенные на срок один год и более, подлежат государственной регистрации.

В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.

Согласно п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации; государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (статья 2).

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Максимовым А.А, действующим на основании протокола общего собрания, и ИП Чиков Н.В. был подписан договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в границах бывшего колхоза " "данные изъяты"" "адрес" площадью 30 336 899,00 кв.м./л.д. 79-83/.

В п.2.1 договора аренды земельного участка предусмотрено, что договор, заключенный на срок три года, вступает в силу с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области.

Максимов А.А. обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области за регистрацией заключенного ДД.ММ.ГГГГ с ИП Чиков Н.В. договора аренды земельного участка.

Сообщением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ Максимову А.А. отказано в государственной регистрации договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ на вышеуказанный земельный участок.

В сообщении указано, что основаниями для отказа в государственной регистрации являются:

-документы, представленные на государственную регистрацию, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

-правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;

-правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для госрегистрации возникших после введения в действие Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 года, когда обязанность по предоставлению таких документов возложена на заявителя;

-не представлены документы, необходимые в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997г. N 122-ФЗ для государственной регистрации прав в случаях, если обязанность по предоставлению таких документов возложена на заявителя.

Судебная коллегия считает, что суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что общее собрание участников общей долевой собственности, состоявшееся ДД.ММ.ГГГГ, и принявшее решение о заключении договора аренды вышеуказанного земельного участка с ИП Чиков Н.В. в лице Максимова А.А. от имени всех участников долевой собственности на земельный участок считается правомочным, земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет, право собственности на него зарегистрировано, субъектный состав определен кругом лиц, являющихся собственниками земельного участка, что подтверждается материалами дела, процедура созыва общего собрания участников долевой собственности не нарушена, протокол собрания не оспорен.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ состоялось общее собрание участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в границах бывшего колхоза " "данные изъяты"" "адрес" площадью 30 336 899,00 кв.м., что подтверждается протоколом общего собрания участников долевой собственности на указанный земельный участок /л.д.9-17/.

Границы земельного участка закреплены в натуре и обозначены в кадастровом паспорте земельного участка, выданном Федеральным бюджетным учреждением "Кадастровая палата" по Самарской области N от ДД.ММ.ГГГГ /л.д.22-78/. Земельный участок сформирован, право общей долевой собственности на него зарегистрировано, что подтверждается выпиской из ЕГРП /л.д.84-92/.

На вышеуказанном собрании было принято решение о заключении договора аренды вышеуказанного земельного участка с индивидуальным предпринимателем Чиковым Н.В., а также Максимов А.А. был избран уполномоченным общим собранием лицом, действующим без доверенности от имени всех участников общей долевой собственности на вышеуказанный земельный участок с правом заключать и подписывать договор аренды, на определенных общим собранием существенных условиях ( ч.2 ст. 9 Федерального Закона от 24.07.2002 года N 101-ФЗ).

Установлено, что на общем собрании ДД.ММ.ГГГГ решение о заключении договора аренды принимали четыре участника общей долевой собственности, имеющие в собственности 165/313 земельных долей, что составляет более 50% от общего количества долей, и соответствует действующему законодательству.

В соответствии с п. 1 ст. 12 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24.07.2002 г. N 101-ФЗ к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса РФ. В случае если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса РФ применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Как следует из ст.14 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается общим собранием участников долевой собственности. Общее собрание участников долевой собственности считается правомочным, если на нем присутствуют участники долевой собственности на этот земельный участок, составляющие не менее чем 20 процентов их общего числа или владеющие более чем 50 процентами долей в праве общей долевой собственности на этот земельный участок.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, получившей отражение в Постановлениях от 30.02.2009 N 1-П, от 22 июля 2002 года N 14-П, применительно к регулированию, содержащемуся в абзаце втором пункта 1.1 статьи 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", применим подход, согласно которому принятие решения большинством голосов является демократической процедурой; данная процедура не может рассматриваться как нарушение конституционных принципов равноправия и юридического равенства (статья 19 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации), конкретизацией которых выступает принцип равенства прав всех участников гражданско-правовых отношений, закрепленный в пункте 1 статьи 1 ГК Российской Федерации. Такой порядок принятия решений, учитывающий имущественный характер отношений общей долевой собственности на земельный участок и значительное, как правило, число участников этой долевой собственности, адекватен избранной законодателем модели реализации сособственниками права на выделение земельных участков в счет своих земельных долей, построенной на признании автономии воли каждого сособственника и уважении его права самостоятельно распоряжаться принадлежащим ему имуществом, и не противоречит конституционному принципу справедливости.

Решение общего собрания участников долевой собственности на земельный участок и земель сельскохозяйственного назначения в границах бывшего колхоза " "данные изъяты"" "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ оспорено не было, вступило в силу.

Во исполнение данного решения ДД.ММ.ГГГГ между Максимовым А.А, действующим на основании протокола общего собрания, и ИП Чиков Н.В. был подписан договор аренды указанного земельного участка /л.д. 79-83/.

Статьями 14, 14.1, а также статьей 9 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", предусмотрено заключение договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в долевой собственности земельного участка и прошедшего государственный кадастровый учет, лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности от имени всех участников совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, если условия указанных договора и соглашения соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности.

Согласно пункта 1 статьи 6 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Земельный участок сформирован, право общей долевой собственности на него зарегистрировано, что подтверждается выпиской из ЕГРП /л.д.84-92/, иных сведений о лицах, являющихся собственниками и не зарегистрировавших право общей долевой собственности, в выписке нет.

Согласно п. 2 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Оценивая отказ в регистрации, суд первой инстанции верно исходил из необходимости применения положений ч.1 ст.249 ГПК РФ, согласно которой обязанности по доказыванию обстоятельств, послуживших основанием для принятия нормативного правового акта, его законности, а также законности оспариваемых решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих возлагаются на орган, принявший нормативный правовой акт, органы и лиц, которые приняли оспариваемые решения или совершили оспариваемые действия (бездействие).

Управление Росреестра не обосновало необходимость предоставления заявителем для целей регистрации договора документов, указанных в сообщении об отказе в госрегистрации.

В силу п.28 Постановления Пленума ВС РФ от 10 февраля 2009 г. N 2 "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов госвласти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих", исходя из положений статьи 258 ГПК РФ суд удовлетворяет заявление об оспаривании решения, действия (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если установит, что оспариваемое решение, действие (бездействие) нарушает права и свободы заявителя, а также не соответствует закону или иному нормативному правовому акту.

Учитывая изложенное, судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции обоснованно признал отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в государственной регистрации договора аренды на вышеуказанный земельный участок противоречащим действующему законодательству и нарушающим право граждан, являющихся участниками долевой собственности на спорный земельный участок, распоряжаться принадлежащим им недвижимым имуществом.

Доводы апелляционной жалобы о том, что не все участники долевой собственности на земельный участок, передаваемый в аренду, зарегистрировали свои права на него, поэтому нельзя утверждать, что земельный участок сформирован, право собственности на него зарегистрировано, субъектный состав со стороны арендодателей определен, - были предметом рассмотрения суда первой инстанции, признаны судом несостоятельными, и сводятся к переоценке установленных судом обстоятельств.

Доводы жалобы о том, что в представленном на государственную регистрацию договоре аренды земельного участка не указаны собственники земельных долей, от имени которых действует уполномоченное собранием лицо, что не указаны фамилия, имя, отчество, дата рождения и гражданство, пол, наименование и реквизиты документа, удостоверяющего личность, место жительства правообладателей - судебная коллегия считает необоснованными, поскольку уполномоченное общим собранием лицо действует без доверенности от имени всех участников общей долевой собственности в силу закона, в отношении него все необходимые данные указаны в договоре.

Не может служить основанием к отмене решения суда и довод жалобы о том, что заявителем по делу выступает Максимов А.А., который не имеет полномочий на обжалование действий Управления Росреестра по Самарской области от имени собственников передаваемого в аренду земельного участка. Материалами дела подтверждается, что Максимов А.А. является собственников доли передаваемого в аренду земельного участка /л.д. 91/, соответственно оспариваемым решением об отказе в его регистрации нарушаются и его права, следовательно, он вправе обжаловать данное решение.

Таким образом, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает. Оценка судом обстоятельств дела и доказательств, представленных в их подтверждение, соответствует требованиям ст. 67 ГПК РФ и доводами апелляционной жалобы не опровергается. С учетом изложенного, судебная коллегия признает доводы апелляционной жалобы несостоятельными, поскольку все обстоятельства, на которые указано в жалобе, проверены судом первой инстанции, они учтены при постановке решения и не могут служить основанием к его отмене.

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену принятого решения и предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, судом не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Богатовского районного суда Самарской области от 20 августа 2012 года - оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: