Апелляционное определение СК по гражданским делам Саратовского областного суда от 31 октября 2012 г. по делу N 33-6375

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего Елкановой И.А.

судей Бугаевой Е.М., Ефимовой И.В.

при секретаре Каланиной Е.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Бугаевой Е.М. гражданское дело по апелляционной жалобе Долгова А.Е. на решение Саратовского районного суда Саратовской области от 14.08.2012 года, которым отказано в удовлетворении исковых требований Долгова А.Е. к Ионкину Г.Г., Ионкиной И.А., Дариловой И.В. о признании преимущественного права покупки земельного участка, о переводе прав и обязанностей покупателя, вытекающего из договора купли-продажи земельного участка, об устранении препятствий в пользовании земельным участком.

Заслушав доклад судьи Бугаевой Е.М., объяснения представителя Долгова А.Е. - адвоката Кожеватова С.В. (ордер N 5 от 31.10.2012 г.), просившего удовлетворить жалобу, объяснения представителя Ионкина Г.Г. - Ионкиной И.А. (доверенность от 22.06.2012 года), Дариловой И.В., просивших оставить решение суда без изменения, изучив материалы дела, обсудив доводы жалоб, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Долгов А.Е. обратился с вышеуказанным исковым заявлением к Ионкину Г.Г., Ионкиной И.А., Дариловой И.В. и, согласно уточненных исковых требований, просил признать за ним право преимущественной покупки земельного участка площадью

756 кв.м. с кадастровым номером N и садового домика площадью 31,7 кв.м., имеющего номер "адрес", о переводе на него прав и обязанностей покупателя, вытекающие из договора купли-продажи земельного участка площадью 756 кв.м. с кадастровым номером N и садового домика площадью 31,7 кв.м., имеющего номер "адрес", заключенного 31.05.2012 г. между Ионкиным Г.Г. и Дариловой И.В.; обязать устранить препятствия в пользовании земельным участком площадью 756 кв.м., передав ключи от замка ворот. В обоснование исковых требований указал, что в июне 2003 г. он договорился с Ионкиным Г.Г. о купле-продаже, принадлежащего ему земельного участка и садового домика, имеющего номер "адрес", по цене 11000 руб. В счет оплаты по договору купли-продажи имущества его супруга передала задаток в сумме 5000 руб. Через несколько месяцев он обратился к ответчику с просьбой заключить договор купли-продажи, но Ионкин Г.Г. пояснил, что у него нет денег, необходимых для оформления документов, просил подождать. 05.11.2004 г. Ионкин Г.Г. оформил нотариально удостоверенную доверенность, согласно которой уполномочил получить во всех организациях документы, необходимые для продажи спорного земельного участка и садового домика. Как указывает истец в заявлении, на протяжении восьми лет он пользовался садовым домиком и земельным участком как своим собственным, вступил в члены

СНТ " С.", оплачивал членские взносы, передал продавцу полную стоимость дома и земельного участка, оплатил стоимость оформления правоустанавливающих документов на земельный участок и дом, погасил задолженность Ионкина Г.Г. по уплате членских взносов. В дальнейшем он узнал, что спорный земельный участок продан другому лицу, в связи с чем он вынужден обратиться в суд с настоящим иском.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе Долгова А.Е. ставится вопрос об отмене решения суда и принятии нового решения, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме. В обоснование доводов жалобы указано, что судом неправильно определены обстоятельства по делу, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, суд не применил закон, подлежащий применению. Считает, что то обстоятельство, что на протяжении более 8 лет он пользовался спорным участком и дачным домиком, нес бремя содержания указанного имущества, в том числе по оформлению прав Ионкина Г.Г. на это имущество, передал ответчику под расписку денежную сумму в размере 6000 руб. с указанием "за дачу", свидетельствуют о намерении ответчиков продать ему спорный земельный участок и дачный домик и об исполнении сделки обеими сторонами. То обстоятельство, что садовый домик был предан истцу в 2003 г. и им был внесен аванс за него, по его мнению, является основанием для перевода на него прав и обязанностей покупателя - Давриловой И.В. в соответствии с положениями ст. 398 ГК РФ.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе (в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия не находит оснований для его отмены.

Согласно ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В статье 12 ГК РФ устанавливаются способы защиты гражданских прав, которым также является признание права, восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В параграфе 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены специальные требования, предъявляемые к форме и содержанию договора купли-продажи недвижимости.

Так, в соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Исходя из содержания ч. 1 и 2 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Согласно требованиям ст.ст. 554 и 555 ГК РФ существенным условиями договора продажи недвижимости являются условия о предмете и цене этого договора.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем, в соответствии с положениями ч. 1 и 2 ст. 556 ГК РФ осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как следует из материалов дела, Ионкин Г.Г. на основании решения Саратовского районного Совета народных депутатов от 19.08.1987 г. являлся собственником земельного участка площадью 756 кв.м., расположенного в

"адрес", что подтверждается государственным актом о праве собственности на землю.

Ионкин Г.Г. также являлся собственником садового домика, расположенного на вышеуказанном земельном участке площадью 31,7 кв.м. под "адрес".

31.05.2012 г. между Ионкиным Г.Г. и Дариловой И.В. заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 756 кв.м. с кадастровым номером N и садового домика площадью 31,7 кв.м., имеющего номер "адрес".

Оценив все представленные сторонами доказательства, суд пришел к обоснованному выводу о том, что договор купли-продажи недвижимости от 31.05.2012 г., заключенный между Ионкиным Г.Г. и Дариловой И.В., по форме и содержанию соответствует требованиям, предъявляемым законодателем к такого рода договорам.

Таким образом, в настоящее время Дарилова И.В. является собственником земельного участка площадью 756 кв.м. с кадастровым номером N и садового домика площадью 31,7 кв.м., имеющего номер "адрес", право которой на указанные объекты недвижимости никем не оспорены, а, следовательно, основания для удовлетворения исковых требований о возложении обязанности устранить препятствия в пользовании земельным участком площадью 756 кв.м., передав ключи от замка ворот, отсутствуют.

В обоснование своих исковых требований о признании за ним права преимущественной покупки земельного участка площадью 756 кв.м. с кадастровым номером N и садового домика площадью 31,7 кв.м., имеющего номер "адрес" и переводе на него прав и обязанностей покупателя, вытекающих из договора купли-продажи указанного земельного участка, заключенного 31.05.2012 г. между Ионкиным Г.Г. и Дариловой И.В., Долгов А.Е. указал, что между ним и Ионкиным Г.Г. было заключено соглашение о купле-продаже указанных земельного участка и садового домика.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.

В соответствии со ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Согласно п. 1 ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен.

Ссылаясь на наличие договорных отношений, истец в подтверждение своих доводов представил в суд расписку, согласно которой Ионкина И.А. взяла у Долговой С.А. задаток в размере 5000 руб. ( л.д.).

Данная расписка не подтверждает факт заключения письменного договора купли-продажи, более того, расписка составлена лицами, которые не являются предполагаемыми сторонами сделки.

Как способ обеспечения исполнения обязательства по своему правовому содержанию задаток не является средством к понуждению к заключению договора, поскольку соглашение о задатке возможно заключить только при наличии основного договора, иными словами, задаток не является аналогом предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), а при наличия сомнений в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса.

Такие доводы истца, как наличие членства в СНТ " С.", факт длительного владения спорным имуществом, выдача ответчиком Долгову А.Е. доверенности в 2004 году на оформление недвижимости с целью ее дальнейшей продажи, погашение задолженности по членским взносам, не свидетельствует о правовой возможности удовлетворения иска, поскольку данные обстоятельства не подтверждают заключения договора купли-продажи земельного участка и садового домика между Ионкиным Г.Г., Ионкиной И.А. и Долговым А.Е.

Как установлено судом, никакого письменного договора купли-продажи земельного участка площадью 756 кв.м. с кадастровым номером N и садового домика площадью 31,7 кв.м., имеющего номер "адрес" между Ионкиным Г.Г. и Долговым А.Е. не заключалось, а, следовательно, не были и не могли быть согласованы существенные условия о предмете договора, цене передаваемого недвижимого имущества, а также не был согласован срок, в который стороны обязались заключить основной договор.

Доводы апелляционной жалобы о том, что факт передачи садового домика истцу в 2003 г. и внесения аванса за него, является основанием для перевода на него, как лица, имеющего преимущественное право покупки имущества, прав и обязанностей покупателя - Дариловой И.В., в соответствии с положениями

ст. 398 ГК РФ, судебная коллегия находит несостоятельными, основанными на ошибочном толковании норм материального права.

Применение данной правовой нормы в рассматриваемом споре невозможно, поскольку ее диспозиция не предусматривает возможность перевода прав и обязанностей покупателя, а преимущественное право приобретения имущества возможно при наличии возникшего обязательства, в силу которого должник обязан совершить определенные действия в пользу кредитора. Между тем, истцом не представлено доказательств, подтверждающих возникновение обязательства, по которому он, как кредитор, имеет право требования от Ионкина Г.Г. совершения каких-либо действий.

Доводы жалобы на неприменение судом первой инстанции аналогии закона

(ст. ст. 250, 1168, 1169 ГК РФ) являются несостоятельными, поскольку применение гражданского законодательства, регулирующего сходные отношения (аналогия закона), возможно в случае, когда отношения между участниками гражданских правоотношений прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон, что в настоящем споре отсутствует.

Судебная коллегия полагает, что выбранный истцом способ защиты не соответствует его материально-правовому интересу и не основан на нормах гражданского законодательства.

С учетом приведенных норм материального права и конкретных обстоятельств дела, суд первой инстанции обосновано отказал Долгову А.Е. в удовлетворении исковых требований.

Обстоятельства, имеющие значение для дела, судом определены правильно и установлены на основании доказательств, признанных судом при их оценке достаточными, выводы суда вытекают из фактических обстоятельств, установленных в мотивировочной части решения на основе надлежащей оценки исследованных доказательств, решение вынесено в соответствии с нормами материального права, регулирующими рассматриваемое правоотношение, и с соблюдением норм процессуального права.

Остальные доводы апелляционной жалобы сводятся к переоценке доказательств и иному толкованию законодательства, аналогичны тем, на которые ссылался истец в суде первой инстанции в обоснование своих исковых требований, которые были предметом обсуждения суда первой инстанции и им дана правильная правовая оценка на основании исследования в судебном заседании всех представленных сторонами доказательств в их совокупности.

Само по себе несогласие автора жалобы с данной судом оценкой обстоятельств дела не является основанием считать решение суда неправильным.

Оснований для отмены решения суда, как о том ставится вопрос в апелляционной жалобе, не усматривается.

Руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329 ГПК РФ судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Саратовского районного суда Саратовской области от 14.08.2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи