Апелляционное определение СК по гражданским делам Костромского областного суда от 11 июля 2012 г. по делу N 33-962

Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:

председательствующего Никулинской Н.Ф.,

судей Андреева С.В., Дедюевой М.В.,

при секретаре Поповой Е.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Добрыниной Т.Ю. на решение Ленинского районного суда г. Костромы от 17 апреля 2012 года, которым в удовлетворении исковых требований Добрыниной Т.Ю. к муниципальному образованию городской округ г. Кострома, Управлению муниципального имущества и архитектуры г. Костромы, Задумову Р.В., Симонян А.К., Садовниковой Л.Г., Айрапетян Г.Л., Шумиловой А.Е., Зинченко Ж.В., Дементьевой Г.В., Дементьеву А.Н., Разгуляевой Г.Г., Новожениной Т.А., Горюшкиной Э.Л., Маховой В.Т., Зонтову И.А., Соколову С.П. Сизовой Л.С., Бобровой Г.Г., Ивановой М.В., Соловьевой Т.А., Хридочкиной С.А. Иванищевой А.А., Никитиной Е.Е., Богомоловой Л.Н., Ухову А.Б., Пензарь Д.В., Яковлевой Н.В., Крыловой Н.Н., Румянцевой В.В., Цветкову С.В., Тепляковой Н.А., Романовой О.Ю., Романовой А.В., Мальцевой Г.Б., Беспаловой И.Г., Нелидовой Н.В., Нелидовой М.Н., Рубейкннэй О.В., Рубейкину Д.А., Жигулиной В.П., Александровой О.И., Александровой О.А. Чистяковой Т.Ю. Чистякову Д.А., Богуш Э.И., Коркиной С.В., Коркину В.И., Коркиной Э.И., Кочетовой К.М., Гнусову И.А. Соловьевой А.А., Лапину В.И., Иванищевой В.А., Беляеву С.Н. Ермоленко П.В. Головко А.И., Смиричинскому Э.А., Воеводиной М.Н., Цветковой Н.С., Тупицыной М.В., Кокаревой И.В., Александровой А.А., Ашитковой В.В., Лобашовой К.Д., Жакупову Е.В., Кузнецовой В.С., Андроновой Н.В., Долгополовой Л.Б., Смирновой О.А., Колядной Т.М., Фуфлыгиной А.А., Смирновой Н.К., Рыбченко Е.И., Ране И.А., Кундеренко Р.К., Щербаковой Е.О., Щербаковой Н.Н., Белясиной Н.Г., Беспаловой Е.А., Королевой И.В., Лебедевой Н.Л., Кондратьевой А.С., Капитанову В.М. Сорокиной О.Н., Груздевой Ю.А., Карповой С.С., Александрову А.М., Кондратьевой Е.В., Смирновой Г.Ф., Беловой Ю.М., Кулипиной Е.В., Кулипину М.В., Сотникову К.Н., Пырэу В.Я., Цыплаковой Н.И., Кочетовой Н.А., Полежаеву П.А., Дрозденко С.Г., Цыплакову А.В., Кинешемцевой А.М., Кинешемцеву Н.О., Кинешемцевой О.О., Полежаевой Ю.А., Палященко О.П. о признании постановления главы г. Костромы недействительным в части, признании права собственности на помещение колясочной отказано.

Заслушав доклад судьи Никулинской Н.Ф., объяснения Добрыниной Т.Ю., ее представителя Халапсина М.В., поддержавших апелляционную жалобу, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Добрынина Т.Ю. обратилась в суд с иском к Управлению муниципального имущества и архитектуры г. Костромы о признании права собственности на помещение колясочной площадью "данные изъяты" кв.м, расположенное на первом этаже общежития по адресу: "адрес" Требования мотивировала тем, что ДД.ММ.ГГГГ она приобрела спорное нежилое помещение по договору купли-продажи. Помещение было передано ей от "данные изъяты" по акту приема-передачи основных средств от ДД.ММ.ГГГГ. Для регистрации права собственности на помещение в 2010 году она обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Костромской области, но в регистрации ей было отказано, так как печать на договоре не соответствует названию продавца в тексте договора; кроме того, документы, представленные на регистрацию, должны содержать описание недвижимого имущества, вид регистрируемого права, должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, иметь надлежащие подписи сторон. По мнению Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Костромской области, сведения о передаваемом в собственность Добрыниной Т.Ю. нежилом помещении, указанные в договоре купли-продажи, не соответствуют сведениям о данном объекте, указанном в кадастровом паспорте, выданном "данные изъяты" в связи с чем идентифицировать объект недвижимого имущества невозможно. Вместе с тем истец считает договор купли-продажи здания заключенным с момента подписания договора, а не с момента государственной регистрации, в связи с чем обратилась в суд с иском о признании права собственности по спорное помещение.

К участию в деле в качестве ответчиков привлечены муниципальное образование городской округ г. Кострома в лице Администрации г.Костромы, Управление территориального планирования, городских земель, градостроительства, архитектуры и муниципального имущества Администрации г.Костромы,а также собственники помещений в жилом доме "адрес" - Задумов Р.В., Симонян А.К., Садовникова Л.Г., Айрапетян Г.Л., Шумилова А.Е., Зинченко Ж.В., Дементьева Г.В., Дементьев А.Н., Разгуляева Г.Г., Новоженина Т.А., Горюшкина Э.Л., Махова В.Т., Зонтов И.А., Соколов С.П., Сизова Л.С., Боброва Г.Г., Иванова М.В., Соловьева Т.А., Хридочкина С.А., Иванищева А.А., Никитина Е.Е., Богомолова Л.Н., Ухов А.Б., Пензарь Д.В., Яковлева Н.В., Крылова Н.Н., Румянцева В.В., Цветков С.В., Теплякова Н.А., Романова О.Ю., Романова А.В.,МальцеваГ.Б., Беспалова И.Г., Нелидова Н.В., Нелидова М.Н., Рубейкина О.В., Рубейкин Д.А., Жигулина В.П., Александрова О.И., Александрова О.А., Чистякова Т.Ю., Чистяков Д.А., Богуш Э.И., Коркина С.В., Коркин В.И., Коркина Э.И., Кочетова К.М., Гнусов И.А., Соловьева А.А., Лапин В.И., Иванищева В.А., Беляев С.Н., Ермоленко П.В., Смиричинский Э.А., Воеводина М.Н., Цветкова Н.С., Тупицына М.В., Кокарева И.В., Александрова А.А., Ашиткова В.В., Лобашова К.Д., Жакупов Е.В., Кузнецова B.C., Андронова Н.В., Долгополова Л.Б., Смирнова О.А., Колядная Т.М., Фуфлыгина А.А., Смирнова Н.К., Рыбченко Е.И., Ране И.А., Кундеренко Р.К., Щербакова Е.О., Щербакова Н.Н., Белясина Н.Г., Беспалова Е.А., Королева И.В., Лебедева Н.Л., КондратьеваА.С., Капитанов В.М., Сорокина О.Н., Груздева Ю.А., Карпова С.С., Александров А.М., Кондратьева Е.В., Смирнова Г.Ф., Белова Ю.М., Кулипина Е.В., Кулипин М.В., Сотников К.Н., Пырэу В.Я., Цыплакова Н.И., Кочетова Н.А., Полежаев П.А., Дрозденко С.С., Цыплаков А.В., Кинешемцева А.М., Кинешемцев Н.О., Кинешемцева О.О., Полежаева Ю.А., Палященко О.П.

При рассмотрении дела Добрынина Т.Ю.заявленные требования уточнила, просила признать недействительным постановление главы г. Костромы от ДД.ММ.ГГГГ N в части признания местами общего пользования помещений под позициями 86,87,88,89,90, расположенных на первом этаже дома по адресу: "адрес", согласно приложению N 1 к названному постановлению; признать за собой право собственности на помещение колясочной площадью "данные изъяты" кв.м, расположенное на первом этаже общежития, находящегося по адресу: "адрес". Требования дополнительно обосновала тем, что при вынесении оспариваемого постановления Администрация г. Костромы руководствовалась данными БТИ, согласно которым купленное ею помещение ошибочно не значилось принадлежащим ей (Добрыниной Т.Ю.). Договор купли-продажи согласно п. 1 ст. 433 ГК РФ следует считать заключенным с момента его подписания, а не с момента государственной регистрации.

Судом постановлено вышеуказанное решение об отказе в удовлетворении исковых требований Добрыниной Т.Ю.

В апелляционной жалобе Добрынина Т.Ю. просит решение суда первой инстанции отменить как незаконное и необоснованное и принять по делу новое решение об удовлетворении ее исковых требований. Выражает несогласие с выводами суда о том, что спорные жилые помещения относились и относятся к общему имуществу дома, а договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является договором купли-продажи части жилого дома (ранее общежития) и должен быть заключен в нотариальной форме. Не согласны с выводом суда об отнесении спорных помещений к общему имуществу дома, указывая, что спорные помещения были признаны общим имуществом только после издания постановления Администрации г.Костромы, которое она оспаривает. Каких-либо документов, подтверждающих использование спорных помещений другими жильцами, в материалах дела не имеется. Ответчики, участвующие в судебном заседании, не возражали против удовлетворения ее требований и подтвердили, что спорное помещение использовалось ею. Ссылку суда на ст. 158 ГК РФ и на ст. 163 ГК РФ считает необоснованной. По ее мнению, необходимо руководствоваться ст. 161 ГК РФ, из грамматического, логического и системного толкования которой следует, что данная статья устанавливает правила совершения сделок в простой письменной, а не в нотариальной форме. Кроме того, согласно п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 года N 21 договор купли-продажи нежилых помещений считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности. Также ссылается на ст. 425 ГК РФ, в соответствии с которой договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Между тем суд не дал надлежащей оценки вышеприведенным доводам. По мнению заявителя жалобы, судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом, "данные изъяты" являлось собственником общежития - "адрес".

Постановлением главы самоуправления г.Костромы от ДД.ММ.ГГГГ N постановлено принять в муниципальную собственность и поставить на баланс муниципальных жилищно-эксплуатационных и коммунальных предприятий г.Костромы ведомственный жилищный фонд "данные изъяты" включая общежитие по "адрес".

ДД.ММ.ГГГГ Добрыниной Т.Ю. и "данные изъяты" подписан договор купли-продажи помещения колясочной площадью "данные изъяты" кв.м, расположенного по адресу: "адрес", согласно которому "данные изъяты" продал истцу указанное помещение за "данные изъяты" руб.

Проанализировав фактические обстоятельства дела, оценив представленные сторонами доказательства, пояснения в судебном заседании специалиста Костромского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" Г. о том, что в соответствии с инвентарным делом назначение спорного помещения как "колясочная" не определено, а также установив на основании поэтажных планов первого этажа "адрес", что спорные помещения не изолированы от жилой части дома, помещения поз. 86 (коридор) и поз.89 (тамбур) являются проходными с улицы в общий коридор первого этажа дома, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что данные помещения предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме и являются общедомовым имуществом.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является договором купли-продажи части жилого дома и должен быть заключен в нотариальной форме. Однако, как установлено судом, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между "данные изъяты" и Добрыниной Т.Ю. нотариально удостоверен не был, вследствие чего суд на основании ст. ст. 158, 163, 165, 550 ГК РФ, ст. 7 ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации", положений ГК РСФСР пришел к выводу о том, что данный договор является ничтожным.

Также суд пришел к выводу о том, что сторонами договора нарушено требование закона о государственной регистрации договора.

С выводами суда о несоблюдении Добрыниной Т.Ю. и "данные изъяты" требований закона о нотариальной форме сделки и о государственной регистрации сделки согласиться нельзя по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 7 ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" впредь до введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для договоров, предусмотренных статьями 550,560 и 574 Гражданского кодекса Российской Федерации, сохраняют силу правила об обязательном нотариальном удостоверении таких договоров, установленные законодательством до введения в действие части второй Кодекса.

Поскольку спорный договор заключен после введения в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей обязательную государственную регистрацию договоров купли-продажи недвижимости, но до момента введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на него распространяются ранее действовавшие требования законодательства о форме сделки и порядке регистрации договора.

Ранее действовавшее законодательство (ст. 239 ГК РСФСР) предусматривало обязательную нотариальную форму для договоров купли-продажи жилых помещений.

Спорный договор не являлся договором купли-продажи жилого помещения. В нем указано о продаже и покупке помещения колясочной, имеющей нежилое назначение. То, что в период заключения продажа помещений дома осуществлялась путем продажи долей в праве собственности на дом в целом, не свидетельствует о том, что заключенный истицей договор предусматривал продажу доли дома.

Следовательно, договор купли-продажи, на котором основываются исковые требования Добрыниной Т.Ю., являлся договором купли-продажи нежилого помещения и не требовал соблюдения нотариальной формы.

До введения в действие ФЗ от 21 июля 1997 года N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" законодательством была предусмотрена необходимость регистрации в органе БТИ договоров купли-продажи жилых помещений (Постановление Совета Министров СССР от 10 февраля 1985 года N136 "О порядке государственного учета жилищного фонда", Инструкция о порядке регистрации жилищного фонда с типовыми формами учетной документации, утв. Приказом Центрального статистического управления СССР от 15.07.1985 N 380); на договоры купли-продажи нежилых помещений требование об обязательной регистрации в органах БТИ не распространялось.

С учетом изложенное указанные выводы как ошибочные подлежат исключению из мотивировочной части решения.

Вместе с тем исключение из мотивировочной части решения этих выводов не влечет отмену решения суда, поскольку вывод суда об отсутствии оснований для признания права собственности Добрыниной Т.Ю. на спорное помещение является правильным, соответствует установленным судом обстоятельствам и требованиям закона.

Судом правильно определены нормы материального права, подлежащие применению при разрешении дела. В частности, суд верно сослался на нормы ст. 554 ГК РФ, предусматривающие, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основе исследованных доказательств суд пришел к обоснованному выводу о том, что сторонами договора купли-продажи не согласованы существенные условия договора (предмет договора, включая данные, определяющие расположение продаваемого помещения в составе другого недвижимого имущества), поскольку определить предмет сделки купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и расположение купленного истицей помещения в составе жилого дома не представляется возможным.

Исковые требования Добрыниной Т.Ю. основаны на том, что по договору купли-продажи ей было передано помещение колясочной, в которое входят помещения на первом этаже дома, обозначенные в настоящее время на плане БТИ поз. 86-90.Из поэтажных планов первого этажа "адрес", с учетом изменения нумерации помещений на основании постановления администрации г. Костромы от ДД.ММ.ГГГГ N, следует, что целевое назначение спорных помещений определено как "коридор (поз.86), умывальня (поз.87), подсобное (поз.88), тамбур (поз.89), основное (поз.90)".

Таким образом, помещения, на которые претендует истица, никогда не имели целевого назначения колясочная. То есть определить предмет договора по целевому назначению помещения невозможно. То, что комната площадью "данные изъяты" кв.м., согласно показаниям свидетеля С. в отдельные периоды использовалась фактически для хранения детских колясок, не позволяет признать указываемые истицей помещения колясочной, так как по договору ей продана не комната площадью "данные изъяты" кв.м., а помещение площадь "данные изъяты" кв.м.

Ссылка на данные технического учета и на обозначение проданных помещений применительно в их обозначению в документах БТИ в договоре не приведена.

Кроме того, в договоре купли-продажи предмет договора определен как одно помещение площадью "данные изъяты" кв.м. В то же время истица утверждает, что ей продано несколько смежных помещений общей площадью "данные изъяты" кв.м.

Судом обоснованно обращено внимание на противоречивость сведений о проданном объекте (его площади и конфигурации) в различных документах, имеющихся в материалах дела.

Также суд правильно учел, что помещения, на которые претендует истица, не выделены из состава других помещений дома, не представляли собой на момент заключения сделки самостоятельного объекта недвижимости.

ДД.ММ.ГГГГ сособственники жилого дома заключили договор об определении размера долей жилого дома и выдела их в натуре, в том числе с выделением в натуре нежилых помещений. Помещения, обозначенные на плане БТИ номерами 86-90, которые, по утверждению Добрыниной Т.Ю., были переданы ей по договору как помещение колясочной, согласно этому договору являются местами общего пользования для жителей всего дома, в том числе коридор площадью "данные изъяты" кв.м (поз.86), умывальня площадью "данные изъяты" кв.м (поз.87), подсобное площадью "данные изъяты" кв.м (поз.88), тамбур площадью "данные изъяты" кв.м (поз.89), основное площадью "данные изъяты" кв.м (поз.90). Данный договор зарегистрирован в Управлении федеральной регистрационной службы по Костромской области.

Таким образом, ввиду отсутствия в договоре сведений, определяющих предмет договора, договор от ДД.ММ.ГГГГ между Добрыниной Т.Ю. и "данные изъяты" купли-продажи помещения колясочной площадью "данные изъяты" кв.м, расположенного по адресу: "адрес", является незаключенным.

При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований о признании за истцом права собственности на помещение "колясочная" площадью "данные изъяты" кв.м, расположенное на первом этаже общежития, находящегося по адресу: "адрес".

На основании изложенного решение суда является законным и обоснованным и отмене по доводам апелляционной жалобы не подлежит.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Свердловского районного суда г. Костромы от 27 апреля 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Добрыниной Т.Ю. - без удовлетворения.

Исключить из мотивировочной части решения выводы суда о несоблюдении Добрыниной Т.Ю. и "данные изъяты" требований закона о нотариальной форме сделки и о государственной регистрации сделки.

Председательствующий:

Судьи: