Решение Ленинского районного суда г. Новосибирска от 07 марта 2012 г. по делу N 2-332/2012

Ленинский районный суд г. Новосибирска в лице судьи Калинина А.В.,

при секретаре судебного заседания Голощаповой Н.А.,

с участием представителя истца Маньшина В.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Андрющенко Ивана Васильевича к ООО УК "Тихвинская" о принятии к рассмотрению протокола разногласий Договора на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, об удовлетворении разногласий, об определении условия Договора на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома,

УСТАНОВИЛ:

Андрющенко Иван Васильевич обратился в суд с иском к ООО УК "Тихвинская". При этом предъявил следующие требования:

1. Принять к рассмотрению протокол разногласий Договора на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома;

2. Признать, что в предложенном варианте ответчика Приложения N 3 не в полной мере раскрывают понятие и назначения терминов;

3. Определить текст Приложения N 3 в предложенной им редакции, в соответствии с текстом Постановления Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. N 307 г. Москва "О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам" части I; и добавить к термину потребитель - текст термина потребитель ФЗ "О защите прав потребителя";

4. Признать, что в предложенном варианте ответчика пункт "2.1. Собственник передает, а Управляющая компания принимает на себя полномочия по управлению многоквартирным домом, а именно:" не определяет обязанности ответчика в полной мере и противоречит ЖК РФ ст. 162 ч. 2.;

5. Определить текст в следующей редакции, соответствующей ЖК РФ ст. 162 ч. 2. "По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.";

6. Признать, что в предложенном варианте ответчика пункт "2.1.1. выбор обслуживающих, ресурсоснабжающих и прочих организаций, а также заключение с ними договоров от имени и за счет Потребителей;" нарушает ЖК РФ статью 162 часть 2. В связи с тем обстоятельством, что Договор управления с УК предусматривает факт оказания услуги. А в предложенном пункте УК предлагает свои услуги как посредника для выбора обслуживающих организаций. Противоречит пункту 2.1.3. и пункту 2.2. предложенного варианта Договора управления;

7. Исключить данный пункт, как противоречащий пунктам 2.1.3., 2.2. и не соответствующий условиям договора управления;

8. Признать, что в предложенном варианте ответчика пункт "2.1.2. представление интересов Собственников в органах государственной власти и местного самоуправления, контрольных, надзорных и иных органах, в судах, арбитражных судах, перед ресурсоснабжающими, обслуживающими и прочими организациями по вопросам, связанным с выполнением предмета настоящего договора." нарушает ГК РФ ст. 185. В силу ГК РФ ст. 185 и ГПК РФ ст. 53, 54 представлять интересы УК от имени собственника может только по нотариально заверенной доверенности выданной собственником;

9. Исключить данный пункт, как нарушающий ГК РФ ст. 185 и ГПК РФ ст.ст. 53, 54;

10. Признать, что в предложенном варианте ответчика, часть полномочий ответчика в пункте "2.1.5. начисление, сбор, расщепление и перерасчет платежей Собственников за содержание, текущий и капитальный ремонт. Коммунальные и прочие услуги, с правом передачи этих полномочии по договору третьим лицам" нарушает ГК РФ ст. 185, 187. В силу ГК РФ ст. 187 право передоверия должно быть нотариально заверено.

11. Определить текст в следующей редакции "2.1.5. Начисление, сбор, и перерасчет платежей Собственников за содержание, текущий и капитальный ремонт, коммунальные и прочие услуги";

12. Признать, что предложенный вариант ответчика пункт 2.1.6. не полный, не раскрывает, на каких обстоятельствах будет установление и фиксирование. "2.1.6. установление и фиксирование факта неисполнения или ненадлежащего исполнения договорных обязательств, участие в составлении соответствующих актов";

13. Определить текст в следующей редакции, добавить следующий текст, после слов актов "путём предоставления Акта технического состояния дома, оправдательных документов о выполненных работах и предоставленных услугах, смету доходов и расходов";

14. Признать, что предложенный вариант ответчика пункт 2.1.8. не полный "2.1.8. подготовка предложений Собственникам по проведению дополнительных работ по содержанию и текущему ремонту и расчет расходов на их проведение, а также подготовка предложении Собственникам относительно необходимости проведения капитального ремонта, перечня и сроков проведения работ по капитальному ремонту, расчет расходов на их проведение и размера платы за капитальный ремонт для каждого Собственника.";

15. Определить текст в следующей редакции, добавить следующий текст: "Для этого предоставить собственнику копию Акта технического состояния дома, подготовить подробный перечень работ с указанием конкретных технических или инженерных деталей, требующих ремонт или полную замену. Подготовить калькуляцию затрат на предстоящий ремонт. На проведение дополнительных работ по содержанию и текущему ремонту составляется отдельный перечень работ и калькуляция затрат. С предоставлением собственнику для обсуждения за 30 календарных дней до проведения собрания.";

16. Признать, что предложенный вариант ответчика пункт 2.1.10. не полный "2.1.10: проверка технического состояния общего имущества";

17. Определить текст в следующей редакции, добавить следующий текст: "с составлением Акта технического состояния дома, который вывешивается на всеобщее обозрение собственников";

18. Признать, что предложенный вариант ответчика пункт 2.1.14. "хранение копий правоустанавливающих документов на помещения, а также документов, являющихся основанием для проживания граждан в помещении" является нарушением ФЗ "О персональных данных" N 152. Данные о прописке (основание для проживания граждан в помещении) зафиксированы в домовой книге, которая находится в управляющей компании. И передача правоустанавливающих документов, договоров купли, и это требование УК незаконно и необоснованно;

19. Исключить данный пункт, как нарушающий ФЗ "О персональных данных" N 152;

20. Признать, что предложенный вариант ответчика пункт 2.1.19. "2.1.19. организация доступа в многоквартирный дом своими силами либо путем привлечения специализированных охранных организаций на возмездной основе" не конкретизирован, к кому организовать доступ. Требуется разъяснение механизма работы этого пункта;

21. Исключить данный пункт, как не обоснованный;

22. Признать, что предложенный вариант ответчика пункт 2.1.20. "2.1.20. распоряжение общим имуществом (сдача в аренду, размещение оборудования, предоставление в пользование, проведение работ и т. д.), с последующим использованием денежных средств от хозяйственного оборота общего имущества на содержание, текущий и капитальный ремонт, а также на иные цели устанавливаемые Собственниками" нарушает права собственников, ЖК РФ статья 36. В силу ст. 36 ЖК РФ общим имуществом имеет право распоряжаться только собственник. По условиям Договора управления УК управляет многоквартирным домом и за денежные средства собственников;

23. Определить текст в следующей редакции "При сдачи в аренду, размещения оборудования, предоставление в пользование, - денежные средства, полученные от этой деятельности, УК перечисляет долю собственника от сдачи аренды на лицевой счёт собственника.";

24. Признать, что предложенный вариант ответчика пункт 2.1.21. "2.2.1. Квартирные счетчики не принадлежат к общему имуществу." не конкретизирован, то есть не указано какие именно счётчики;

25. Исключить данный пункт, как не обоснованный;

26. Признать, что предложенный вариант ответчика пункт 3.1.3. "3.1.3. В случае привлечения третьих лиц для начисления, сбора, расщепления и перерасчета платежей Собственников за содержание, текущий и капитальный ремонт, коммунальные и прочие услуги, контролировать исполнение ими договорных обязательств" нарушает ГК РФ ст. 185, 187. В силу ГК РФ ст. 187 право передоверия должно быть нотариально заверено;

27. Исключить данный пункт, как нарушающий ГК РФ ст.ст. 185, 187. В силу ЖК РФ ст. 162 ч. 2. УК управляет сама многоквартирным домом;

28. Признать, что предложенный вариант ответчика пункт 3.1.4. "3.1.4. Предоставлять годовой отчет об исполнении предмета настоящего договора." не в полном объёме раскрывает обязанность УК при отчёте за проделанную работу;

29. Определить текст в следующей редакции "3.1.4. Плата за коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, в котором указываются все пункты в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг N 307 от 23 мая 2006 года пункта 38."; 30. Добавить пункт "При наличии коллективных (общедомовых) приборов учета ежемесячно, в течение последней недели, снимать их показания и заносить в журнал учета показаний коллективных (общедомовых) приборов учета. По требованию собственника в течение одного рабочего дня, следующего за днем обращения, предоставить собственнику указанный журнал.";

31. Добавить пункт "Производить по требованию собственника сверку платы за коммунальные услуги и не позднее 3 рабочих дней выдавать документы, подтверждающие правильность начисления собственнику платежей с учетом соответствия качества предоставляемых услуг требованиям законодательства Российской Федерации, Договору и Правилам предоставления коммунальных услуг N 307 от 23 мая 2006 года, а также правильность начисления установленных федеральными законами и договором неустоек (штрафов, пеней).";

32. Добавить пункт "При передачи в интересах собственника в пользование на возмездной основе часть общего имущества многоквартирного дома и нежилых помещений (пункт 2.1.20), УК "Тихвинская" в платежном документе для оплаты обязан указать:

а) скидку на причитающуюся сумму от аренды доли в праве общей собственности на общее имущество;

б) скидку на сумму содержания доли в праве общей собственности на общее имущество.";

33. Добавить пункт "Выполнять все требования главы IV, V Правил предоставления коммунальных услуг N 307 от 23 мая 2006 года.";

34. Признать, что предложенный вариант ответчика, в части, пункт 3.2.1. "3.2.1. Выполнять работы и услуги по содержанию и текущему, капитальному ремонту самостоятельно в полном объеме или частично, либо путем привлечения третьих лии" нарушает ГК РФ ст. 185, 187. В силу ГК РФ ст. 187 право передоверия должно быть нотариально заверено;

35. Определить текст в следующей редакции "3.2.1. Выполнять работы и услуги по содержанию и текущему, капитальному ремонту самостоятельно в полном объеме";

36. Признать, что предложенный вариант ответчика, в части, пункт 3.2.2. "3.2.2. проводить начисление, сбор, расщепление и перерасчет платежей Собственников за содержание, текущий и капитальный ремонт, коммунальные и прочие услуги самостоятельно, либо путем привлечения третьих лиц;" нарушает ГК РФ ст. 185, 187. В силу ГК РФ ст. 187 право передоверия должно быть нотариально заверено;

37. Определить текст в следующей редакции "3.2.2. проводить начисление, сбор, и перерасчет платежей Собственников за содержание, текущий и капитальный ремонт, коммунальные и прочие услуги самостоятельно";

38. Признать, что предложенный вариант ответчика пункт 3.2.9. "3.2.9. по решению общего собрания Собственников инвестировать средства в общее имущество с их последующим возмещением Собственниками" нарушает права собственника, так как собственник не имеет права распоряжаться чужой собственностью, денежными средствами другого собственника. Таким образом УК получает доступ к махинациям денежными средствами собственников;

39. Исключить данный пункт;

40. Признать, что предложенный вариант ответчика пункт 3.2.10. "3.2.10. средства, полученные за счет экономии предоставляемых жилищных, коммунальных и прочих услуг (ресурсосбережение, перерасчеты платежей и др.), до конца финансового года оставлять на своем расчетном счете и при составлении сметы расходов на последующий год направлять их на возмещение убытков, связанных с предоставлением жилищных, коммунальных и прочих услуг, оплату дополнительных работ и услуг по содержанию и текущему ремонту, оплату работ по капитальному ремонту, компенсацию инвестированных Управляющей компанией в общее имущество средств, возмещение убытков по деликатным отношениям, актам вандализма, штрафным санкциям." нарушают права собственника. Так как денежные средства, полученные за счет экономии предоставляемых жилищных, коммунальных и прочих услуг (ресурсосбережение, перерасчеты платежей и др.), перечисляются на лицевой счёт собственника на ту статью, по которой произошло экономия предоставляемых жилищных, коммунальных и прочих услуг (ресурсосбережение, перерасчеты платежей и др.). Денежные средства, это собственность, и только собственник может распоряжается своей собственностью;

41. Определить текст в следующей редакции "3.2.10. денежные средства, полученные за счет экономии предоставляемых жилищных, коммунальных и прочих услуг (ресурсосбережение, перерасчеты платежей и др.), перечисляются на лицевой счёт собственника на ту статью, по которой произошло экономия предоставляемых жилищных, коммунальных и прочих услуг (ресурсосбережение, перерасчеты платежей и др.). Заключать дополнительное соглашение, в котором собственник указывает целевое использование данных денежных средств.";

42. Признать, что предложенный вариант ответчика пункт 3.2.13. "3.3.13. допускать в помещение должностных лиц предприятий и организаций, имеющих право проведения работ с установками электро-, тепло-, водоснабжения, канализации для проведения профилактических работ, устранения аварий, осмотра инженерного оборудования, приборов учета и контроля" нарушает Конституцию РФ статью 25, ЖК РФ ст. 3.;

43. Исключить данный пункт;

44. Признать, что предложенный вариант ответчика пункт 3.2.14. "3.1.14. с момента получения сообщения (уведомления) от Управляющей компании по телефону или иным способом (по факсу, почте и т.д.) явиться в указанное число и время в Управляющую компанию" нарушает права собственника, так как УК на денежные средства собственника осуществляет управление, то только собственник имеет право назначить время и дату для посещения УК, и имеет свободу выбора время и даты для посещения УК. УК забывает свои обязанности, то есть управление, то есть выполнение работы по - Договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. Диктовать собственнику - явиться в указанное число и время - не законно. Первое обстоятельство, собственник работает, и может не выполнить требование УК, так как указанное число и время может совпадать с рабочим графиком собственника;

45. Определить текст в следующей редакции "3.1.14. УК согласовывает время и дату посещения собственником УК для уточнения возникших вопросов";

46. Признать, что предложенный вариант ответчика пункт 3.2.16. "3.3.16. ознакомить всех совместно проживающих с ним граждан с условиями настоящего договора" нарушает права собственника, так как УК не указала на закон, обязывающий собственника для проведения данных действий. Это воля собственника;

47. Исключить данный пункт;

48. Признать, что предложенный вариант ответчика пункт 3.2.17. "3.3.17. в течение 3 (трех) календарных дней с момента государственной регистрации права собственности на помещение представить в Управляющую компанию копию свидетельства о регистрации такого права и оригинал для сверки" нарушение Конституции РФ статьи 24 - Сбор, хранение, использование и распространение информации о частной жизни лица без его согласия не допускаются. Нарушение ФЗ "О персональных данных" N 152. Данные о прописке (основание для проживания граждан в помещении) зафиксированы в домовой книге, которая находится в управляющей компании. И передача правоустанавливающих документов, договоров купли, и это требование УК незаконно и необоснованно;

49. Исключить данный пункт;

50. Признать, что предложенный вариант ответчика пункт 3.2.18. "3.3.18. при отчуждении помещения третьим лицам, обеспечить заключение с ними договора на управление, содержание и ремонт на условиях настоящего договора с Управляющей компанией в течение 3 (трех) дней с момента передачи права собственности на помещение" нарушает права собственника, так как при совершении данных действий, (отчуждении помещения третьим лицам, передачи права собственности на помещение) собственник расторгает договор управления с УК на основании ГК РФ статьи 450. При совершении данных действий, (отчуждении помещения третьим лицам, передачи права собственности на помещение) собственник расторгает договор управления с УК на основании ГК РФ статьи 450;

51. Признать, что предложенный вариант ответчика пункт 3.2.19. "3.3.19. выбрать на общем собрании Собственников лиц, которым Управляющая компания будет предоставлять краткий письменный отчёт о выполнении своих обязанностей по настоящему договору." нарушает права собственника, ЖК РФ ст. 161 ч. 10 Управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях её финансово-хозяйственной деятельности (в части исполнения такой управляющей организацией договоров управления многоквартирным домом) о выполненных работах и услугах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядке и условиях их предоставления, о стоимости данных услуг и работ, а также о ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в соответствии со стандартом раскрытия информации, утверждённым Правительством Российской Федерации. Постановление Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. N 307 г. Москва "О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам" 49. Исполнитель обязан: е) при наличии коллективных (общедомовых) приборов учета ежемесячно, в течение последней недели месяца, снимать их показания и заносить в журнал учета показаний коллективных (общедомовых) приборов учета. По требованию потребителя в течение одного рабочего дня, следующего за днем обращения, предоставить потребителю указанный журнал; р) производить по требованию потребителя сверку платы за коммунальные услуги и не позднее 3 рабочих дней выдавать документы, подтверждающие правильность начисления потребителю платежей с учетом соответствия качества предоставляемых коммунальных услуг требованиям законодательства Российской Федерации, настоящим Правилам и договору, а также правильность начисления установленных федеральными законами и договором неустоек (штрафов, пеней);

52. Признать, что предложенный вариант ответчика пункт 3.2.20. "3.3.20: Ежегодно утверждать перечень работ и услуг, а также размер платы за содержание ремонт и управление многоквартирным домом" не в полной мере указывает права собственника;

53. Определить текст в следующей редакции "предоставить собственникам:

1. обоснованные расчёты произведённых расходов прошедшего финансового года;

2. смету доходов и расходов с обоснованными расчётами произведённых расходов прошедшего финансового года по каждой строке сметы.

Ежегодно утверждать перечень работ и услуг, а также размер платы за содержание ремонт и управление многоквартирным домом на основании сметы доходов и расходов выданных каждому собственники для обсуждения и внесения поправок и замечаний.";

54. Признать, что предложенный вариант ответчика пункт 4.1. "4.1. Размер платы за содержание, ремонт и управление многоквартирным домом устанавливается общим собранием Собственников помещений по представлению Управляющей компании. Размер платы на текущий год рассчитывается Управляющей компанией согласно утверждённого перечня работ услуг" не указывает на основании каких обстоятельствах устанавливаются тарифы, что нарушает права собственника;

55. Определить текст в следующей редакции, добавить в конец первого предложения следующее "обоснованных расчётов по каждой строке сметы доходов и расходов на предстоящий финансовый год". Окончательный вариант - "4.1. Размер платы за содержание, ремонт и управление многоквартирным домом устанавливается общим собранием Собственников помещений по представлению Управляющей компании обоснованных расчётов по каждой строке сметы доходов и расходов на предстоящий финансовый год. Размер платы на текущий год рассчитывается Управляющей компанией согласно утверждённого перечня работ услуг";

56. Признать, что предложенный вариант ответчика пункт 4.3. "4.3. Размер платы за коммунальные услуги устанавливается в соответствии с действующим законодательством РФ" не конкретизирует на основании каких показателей;

57. Определить текст в следующей редакции, добавить в конец предложения следующее "4.3. Размер платы за коммунальные услуги устанавливается в соответствии с действующим законодательством РФ. Если установлены общедомовые приборы учёта по отоплению, горячему водоснабжению, холодному водоснабжению, электроснабжению, расчёт производится исходя из показаний общедомовых приборов учёта. Если установлены индивидуальные приборы учёта по отоплению, горячему водоснабжению, холодному водоснабжению, электроснабжению, расчёт производится исходя из показаний индивидуальных приборов учёта.";

58. Признать, что предложенный вариант ответчика пункт 4.4. "4.4. Собственник вносит плату за жилое помещение, коммунальные и прочие услуги ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, на основании выставляемых ему платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, на расчетный счет организации предоставляющей жилищные, коммунальные и прочие услуги в соответствии с условиями заключенных Управляющей компанией договоров." не конкретизирует какие услуги;

59. Определить текст в следующей редакции, добавить в конец предложения следующее "38. В платежном документе указываются:

а) почтовый адрес помещения, сведения о собственнике (собственниках) помещения (с указанием наименования юридического лица или фамилий, имен и отчеств граждан), а для жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов - сведения о нанимателе жилого помещения (с указанием фамилии, имени и отчества нанимателя);

б) наименование исполнителя (с указанием наименования юридического лица или фамилии, имени и отчества индивидуального предпринимателя), номер его банковского счета и банковские реквизиты, адрес (место нахождения), номера контактных телефонов, номера факсов и (при наличии) адреса электронной почты, адрес сайта в информационно-телекоммуникационной сети общего пользования;

в) указание на оплачиваемый месяц, наименование оплачиваемых коммунальных услуг, значения тарифов (цен) на коммунальные услуги, социальной нормы потребления, если такая норма установлена, единицы измерения объемов (количества) коммунальных ресурсов или отведенных сточных вод;

г) объем (количество) потребленных в течение расчетного периода коммунальных ресурсов и отведенных сточных вод, который:

при расчетах с использованием показаний индивидуальных приборов учета - указывается потребителем самостоятельно в специальных графах платежного документа (за исключением тепловой энергии на отопление); при расчетах с использованием показаний коллективных (общедомовых) приборов учета - указывается исполнителем исходя из объемов (количества) потребления соответствующих коммунальных ресурсов (за исключением тепловой энергии на отопление) и объемов отведенных сточных вод, рассчитанных в соответствии с настоящим разделом;

д) сведения об изменениях размера платы за коммунальные услуги с указанием оснований, в том числе в связи:

- с проживанием временных жильцов; со снижением качества коммунальных услуг;

- с уплатой исполнителем потребителю неустоек (штрафов, пеней), установленных федеральными законами и договором;

е) сведения о размере задолженности перед исполнителем за предыдущие периоды;

ж) сведения о предоставлении субсидий и льгот на оплату коммунальных услуг в виде скидок (до перехода к предоставлению субсидий и компенсаций или иных мер социальной поддержки граждан в денежной форме);

з) другие сведения, предусмотренные законодательством Российской Федерации и договором.";

61. Признать, что предложенный вариант ответчика пункт 5.2. "5.2. Управляющая компания не несет ответственность по срокам, объему и качеству жилищных услуг при непредставлении ей документов, указанных в п. 2.1.13 настоящего договора, на весь период до их предоставления." не обоснованный. Так как пункт "2.1.13. принятие и хранение проектной, технической, а также исполнительной и иной документации на многоквартирный дом, внесение изменений и дополнений в указанную документацию в порядке, установленном законодательством РФ" указывает на то, что если у УК отсутствуют данные документы, то УК не имеет права предоставлять коммунальные услуги и услуги по содержанию жилья и соответственно не имеет прав по сбору денежных средств с собственников, так как не оказывала им услуги;

62. Исключить данный пункт;

63. Признать, что предложенный вариант ответчика пункт 5.6. "5.6. Собственники, не обеспечившие допуск должностных лиц Управляющей компании и (или) специалистов организаций, имеющих право проведения работ на системах электро-, тепло-, водоснабжения, и водоотведения, для устранения аварий и осмотра инженерного оборудования, профилактического осмотра и ремонтных работ, несут имущественную ответственность за ущерб, наступивший вследствие подобных действий перед Управляющей компанией и третьими лицами (другими Собственниками и членами их семей)." в части нарушают права собственника, а именно Конституция РФ статья 25, ЖК РФ статья 3;

64. Исключить из предложения пункта 5.6. часть предложения "и осмотра инженерного оборудования, профилактического осмотра";

65. Определить текст пункта 5.6. в следующей редакции "5.6. Собственники, не обеспечившие допуск должностных лиц Управляющей компании и (или) специалистов организаций, имеющих право проведения работ на системах электро-, тепло-, водоснабжения, и водоотведения, для устранения аварий и ремонтных работ, несут имущественную ответственность за ущерб, наступивший вследствие подобных действий перед Управляющей компанией и третьими лицами (другими Собственниками и членами их семей).";

66. Признать, что предложенный вариант ответчика пункт 5.7. "5.7. В случае истечения нормативного срока эксплуатации общего имущества многоквартирного дома, Управляющая компания не несёт ответственности за качество коммунальных услуг по параметрам, зависящим от технического состояния эксплуатируемого оборудования, и качество услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома." противоречит главе 2 и пункта 3.1.2.;

67. Исключить данный пункт;

68. Признать, что предложенный вариант ответчика пункт 5.8. "5.8. В случае неисполнения Собственниками п. 3.3.20 настоящего договора, Управляющая компания вправе в одностороннем порядке проиндексировать размер платы за содержание ремонт и управление многоквартирным домом на прогнозируемый уровень инфляции." противоречит пунктам 2.1.8., 2.1.11., 2.1.12., 2.1.17.;

69. Исключить данный пункт;

70. Признать, что предложенный вариант ответчика пункт 6.5. "6.5. В случае расторжения настоящего договора в связи с принятием Собственниками решения об изменении способа управления многоквартирным домом, Собственники обязаны компенсировать убытки Управляющей компании по фактическим затратам, в том числе средства, направленные Управляющей компанией на инвестирование в общее имущество." нарушает права собственника, так как собственник не имеет права распоряжаться чужой собственностью, денежными средствами другого собственника. Таким образом УК получает доступ к махинациям денежными средствами собственников;

71. Определить текст пункта 6.5. в следующей редакции, исключить из предложения "в том числе средства, направленные Управляющей компанией на инвестирование в общее имущество", и продолжить "на основании обоснованных расчётов по каждой предоставляемой услугой, на основании предоставленных доказательств, платёжных документов, произведённых расходов". Окончательный текст пункта 6.5. "6.5. В случае расторжения настоящего договора в связи с принятием Собственниками решения об изменении способа управления многоквартирным домом, Собственники обязаны компенсировать убытки Управляющей компании по фактическим затратам, на основании обоснованных расчётов по каждой предоставляемой услугой, на основании предоставленных доказательств, платёжных документов, произведённых расходов";

72. Признать, что предложенный вариант ответчика пункт 8.2. "8.2. Стороны обязуются сохранять конфиденциальность в вопросах, касающихся любой информации по настоящему договору разглашение которой способно нанести сторонам имущественный либо иной ущерб. В противном случае виновная сторона обязуется возместить другой стороне весь нанесенный ущерб." не обоснованный и не законный, так как не указывает на норму права, указывающий на то, что Договор управления является тайной, в соответствии с Федеральным законом о тайне;

73. Исключить данный пункт;

74. Удовлетворить его разногласия;

75. Определить условия Договора на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома;

76. Понудить ООО УК "Тихвинская": 630054, г. Новосибирск, ул. Титова, дом 31, заключить Договор управления, содержание и ремонт многоквартирного дома, на условиях определённых судом.

Заявленные требования обосновал тем, что он является собственником квартиры N 35 в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Новосибирск, ул. Титова, дом N 31.

Договор на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома между ним и ответчиком ООО УК "Тихвинская", не заключён.

Поскольку отношения между ними остаются неурегулированными, он потребовал, чтобы ответчик предоставил ему проект договора на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома для рассмотрения.

21 марта 2011 года ООО УК "Тихвинская" вручила ему проект договора на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома на подписание.

Ознакомившись с данным проектом Договора им были выявлены обстоятельства нарушения его прав и свобод, которые им изложено в протоколе разногласий.

11 апреля 2011 года он направил ответчику заявление о рассмотрении протокола разногласий к проекту Договора на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома.

К заявлению он представил возражения, протокол разногласий, к проекту Договора на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома.

В установленный 30-дневный срок, до "11" мая 2011 года, он не получил извещения о результатах рассмотрения ответчиком протокола разногласий.

Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просил рассматривать дело в его отсутствие.

Представитель истца в судебном заседании требования к ответчику не поддержал, просил заменить ненадлежащего ответчика ООО УК "Тихвинская" на собственников жилого дома по ул.Титова, 31.

Представитель ответчика ООО УК "Тихвинская" в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил.

Заслушав пояснения представителя истца, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 41 ГПК РФ, суд во время его разбирательства в суде первой инстанции может допустить по ходатайству замену ненадлежащего ответчика надлежащим.

Согласно статье 57 ГПК РФ, доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. В случае, если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств. В ходатайстве об истребовании доказательства должно быть обозначено доказательство, а также указано, какие обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения и разрешения дела, могут быть подтверждены или опровергнуты этим доказательством, указаны причины, препятствующие получению доказательства, и место нахождения доказательства.

Учитывая, что при заявлении представителем истца ходатайства о замене ненадлежащего ответчика надлежащим не были указаны конкретные ответчики, то в удовлетворении ходатайства о замене ответчика истцу было отказано.

Отказывая истцу в удовлетворении ходатайства истца об оказании содействия в истребовании сведений о собственниках жилых помещений, суд исходил из того, что истцом не представлено доказательств, подтверждающих его невозможность получить указанные сведения самостоятельно, исходя из того, что ответчиком является лицо, нарушившее его права, а не являющееся только собственником жилого дома, в котором истец проживает.

Кроме того, по предъявленным истцом требованиям надлежащими ответчиками не могут быть собственники многоквартирного дома, в котором проживает истец, поскольку требования истца основаны на указанных им положениях ГК РФ и Законе о защите прав потребителей, а на основании указанных норм права с собственниками у истца никаких правоотношений не возникло.

Надлежащими ответчиками могут быть собственники жилых помещений многоквартирного дома только по требованиям, вытекающим из имеющихся у истца с ними правоотношений.

В данном случае между истцом и собственниками многоквартирного дома, в котором истец проживает, сложились правоотношения, регулируемые жилищным законодательством - в частности правоотношения вытекающие из совместного определения способа управления общим имуществом многоквартирного дома (согласно п.3 статьи 4 ЖК РФ жилищное законодательство регулирует отношения по поводу пользования общим имуществом собственников помещений).

Согласно части 4 статьи 36 ЖК РФ, по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Согласно статье 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;

4) выбор способа управления многоквартирным домом;

4.1) принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно Протоколу N 1 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенным по адресу: г. Новосибирск, ул. Титова, дом N 31, проведённого в форме заочного голосования от 16 марта 2011 года, собственниками помещений был выбран способ управления многоквартирным домом - управление управляющей организацией; выбрано в качестве управляющей организации - ООО УК "Тихвинская"; утвержден договор управления многоквартирным домом с ООО УК "Тихвинская"; утверждён объем и перечень работ и услуг по управлению многоквартирным домом, содержании и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме; утвержден срок, форма и порядок отчетности управляющей организацией ООО УК "Тихвинская" перед общим собранием собственников помещений - один раз в год, через доску объявлений; утверждено место хранения решении собственников и других документов - офис ООО УК "Тихвинская".

Согласно статье 46 ЖК РФ, решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании (часть 5). Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику (часть 6).

Таким образом, надлежащим ответчиком может быть собрание собственников многоквартирного дома только по требованию о признании незаконными решений, принятых указанным собранием, однако истцом таких требований заявлено не было.

Поскольку истец от своих требований к ООО УК "Тихвинская" не отказался, то суд полагает необходимым их рассмотреть по существу.

Основывая свои требования на положениях статей 445, 446 ГК РФ, однако в возникших между истцом и ответчиком правоотношениях необходимо учитывать следующее.

Согласно статье 421 ГК РФ, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно статье 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно статье 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно статье 428 ГК РФ договором присоединения признается договор, условия которого определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах и могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом.

Исходя из требований жилищного законодательства (указанные выше статьи 44, 46 ЖК РФ) условия договора со стороны собственников многоквартирного дома определены решением общего собрания и приняты управляющей компанией - соответственно договор уже заключен в той форме и на тех условиях, которые определены сторонами договора.

Направление ответчиком истцу договора для заключения фактически является предложением заключить договор присоединения исходя из его специфики невозможности изменений его условий в связи с отсутствием свободы договора как у истца так и у ответчика, ограниченной положениями закона (полномочиями собственников многоквартирного дома).

Поскольку суд, в соответствии со статьёй 446 ГК РФ, вправе определять возникшие между сторонами разногласия только на основании статьи 445 ГК РФ, а в данном случае разногласия возникли по иным основаниям, то требования истца не подлежат удовлетворению.

Кроме того необходимо отметить, что истец заявляет преддоговорный спор в отношении уже заключенного в соответствии с жилищным законодательством договора - то есть истец фактически предлагает изменить условия уже действующего договора, что возможно только по соглашению сторон.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 197-199, 209, 321 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований Андрющенко Ивана Васильевича отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке через суд, принявший решение, в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение вынесено в окончательной форме 23 марта 2012 года.

Судья (подпись).

Копия верна. Подлинник решения находится в гражданском деле N 2-332/2012 Ленинского районного суда г. Новосибирска.

Судья: А.В. Калинин

Секретарь: Н.А. Голощапова