Решение Центрального районного суда г. Новосибирска от 22 марта 2012 г. по делу N 2-246/2012

Центральный районный суд г. Новосибирска в составе председательствующего-судьи

при секретаре судебного заседания

с участием

истца

представителя ответчика

Дело N 2-246/2012

Галиной В.А.,

Топчиловой Н.Н.,

Захаровой Н.М.,

Старинчиковой М.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску Захарова П.А., Захаровой Н.М., Бервиновой Р.М. к обществу с ограниченной ответственностью "Мультимедиа Клуб-Сибирь" о взыскании задолженности и неустойки по договору аренды,

встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Мультимедиа Клуб-Сибирь" к Захарову П.А., Захаровой Н.М., Бервиновой Р.М. о признании договора незаключенным,

УСТАНОВИЛ:

Захаров П.А., Захарова Н.М., Бервинова Р.М. обратились в суд с указанным иском, просят взыскать в пользу Захаровой Н.М. с ответчика сумму задолженности по арендным платежам в размере 145800 руб. и сумму пени в размере 43299 руб. 80 коп.; обязать ответчика уплатить Захаровой Н.М. сумму пени за просрочку уплаты арендных платежей из расчета 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки с момента вынесения решения судом до момента полного исполнения решения суда; возместить расходы по уплате государственной пошлины.

В обоснование заявленных требований истцы ссылаются на заключенный 11.06.2010 между ними (арендодателями) и ответчиком (арендатором) договор аренды жилого помещения, расположенного по адресу: г.Новосибирск, ул. 00, указав, что обязательства по передаче жилого помещения арендодателями исполнены надлежащим образом, жилое помещение передано арендатору по акту приема-передачи. Поскольку арендатор нарушил свои обязательства по оплате арендных платежей получателю Захаровой Н.М., а требование и претензию о необходимости их оплаты оставил без удовлетворения, истцы обратились в суд.

В ходе рассмотрения гражданского дела судом принято к рассмотрению встречное исковое заявление о признании договора аренды жилого помещения от 11.06.2010 незаключенным в связи с несогласованием существенных условий договора и противоречии сделки нормативным актам.

Встречный иск мотивирован несоответствием условий договора аренды действующему законодательству. Так, в соответствии с условиями договора жилое помещение предоставлено арендатору для проживания и осуществления предпринимательской деятельности в порядке статьи 17 Жилищногокодекса РФ, стороны согласовали, что жилое помещение будет использоваться для проживания работника арендатора Кучерук Е.А., при этом последний может использовать жилое помещение для осуществления трудовых функций (осуществления профессиональной деятельности) и оказания профессиональных услуг. Истец по встречному иску считает условия договора нарушенными, а предмет договора неопределенным. Кроме того, законом прямо предусмотрен запрет на сдачу в наем жилых помещений в целях осуществления предпринимательской деятельности юридическим лицом, а именно, статьей 671 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что юридическое лицо может использовать арендуемое жилое помещение только для проживания граждан. Одновременно истец по встречному иску полагает договор аренды незаключенным, поскольку договор заключен в отсутствие согласия собственника доли в праве общей долевой собственности Касьянова В.Ф., который указан в условиях договора, однако стороной договора не является.

В судебное заседание Захаров П.А. и Бервинова Р.М. не явились, извещены о месте и времени судебного разбирательства надлежащим образом, причину отсутствия суду не сообщили.

С учетом надлежащего извещения, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие истцов в соответствии со статьей 167Гражданскогопроцессуального кодекса РФ.

В судебном заседании истец Захарова Н.М. заявленные требования поддержала по основаниям, указанным в иске. Дополнительно пояснила, что в исковом заявлении содержится опечатка в части указания вида платежей, взыскиваемых с ответчика, уточнила, что предметом спора являются не оплаченные ответчиком арендные платежи, а не лизинговые. Поскольку истцам известно, когда арендатор покинул арендуемое жилое помещение, не оформив его возврат надлежащим образом, учитывая, что фактически истцы приняли от ответчика жилое помещение в ноябре 2010, арендные платежи с ответчика истцы просят взыскать по сентябрь 2010 включительно. Кроме того, истец пояснила, что принимает на себя обязанности налогового агента по уплате налога от сдачи жилого помещения в аренду, в связи с чем во взыскиваемую сумму включен соответствующий размер налога, подлежащего уплате в бюджет.

В удовлетворении встречных исковых требований истец просила отказать, пояснив, что ссылка истца по встречному иску на сдачу жилого помещения в аренду юридическому лицу для предпринимательской деятельности не соответствует действительности, поскольку условиями договора аренды предусмотрено предоставление жилого помещения для проживания физического лица, в котором он может осуществлять трудовые функции и оказывать профессиональные услуги. Кроме того, указала, что право истцов, не являющихся в момент заключения договора аренды собственниками жилого помещения, предоставлено собственником доли в праве общей долевой собственности Касьяновым В.Ф. путем оформления соответствующего соглашения.

Представитель ответчика ООО "Мультимедиа Клуб-Сибирь" исковые требования не признала в соответствии с доводами, указанными в письменном отзыве, заявленные встречные требования поддержала в полном объеме, просила признать договор аренды незаключенным в связи с несогласованием существенных условий договора.

Выслушав пояснения сторон, исследовав представленные в материалы дела письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Судебным разбирательством установлено, 03.01.2010 между Захаровой Н.М., Захаровым П.А. (сторона 1) и Касьяновым В.Ф. (сторона 2) заключен предварительный договор на заключение в будущем договора мены в течение пяти лет с момента заключения предварительного договора по требованию Захаровой Н.М. (л.д.95).

В предварительном договоре содержатся условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В соответствии с п.2.2 предварительного договора по основному договору сторона 1 обязуется передать стороне 2 право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: г.Новосибирск, ул.00. Сторона 2 обязуется передать стороне 1 право собственности на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: г.Новосибирск, 00 (п.2.3 договора). Стоимость объектов мены сторонами признана равной (п.2.4 договора).

В соответствии с п.5.2 условий предварительный договор одновременно является актом приемки-передачи объектов. Стороны договорились передать друг другу право безвозмездного владения и пользования объектами, указанными в п.п. 2.2 и 2.3 договора на период до заключения основного договора.

Право собственности Касьянова В.Ф. на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение (квартира), расположенное по адресу: г.Новосибирск, 00, подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 54АВ N626556 от 12.09.2005 (л.д.105) и выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимого имущества от 17.10.2011 (л.д.48).

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимого имущества от 17.10.2011 следует, что на момент заключения предварительного договора собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение (квартира), расположенное по адресу: г.Новосибирск, 00, также являлась Бервинова Р.М. Запись о государственной регистрации права произведена 31.08.2009 (л.д.49).

03.01.2010 стороны предварительного договора, с учетом согласованного между ними в п.5.2 условия предварительного договора, подписали соглашение о передаче прав владения и пользования объектами договора мены, заключить который стороны договорились в будущем в соответствии с условиями предварительного договора от 03.01.2010 (л.д.101).

Так согласно п.1. соглашения Касьянов В.Ф. передал Захаровой Н.М. и Захарову П.А. право сдавать в аренду или субаренду (с получением денежных средств за пользование помещением), передавать в безвозмездное пользование третьим лицам (с согласия собственника Бервиновой Р.М.) жилое помещение, расположенное по адресу: г.Новосибирск, ул. Б.Хмельницкого, 28-11 (размер доли Касьянова В.Ф. - 1/2).

14.01.2010 Захарова Н.М. (залогодержатель) и Шталинский П.И., действующий по доверенности за Касьянова В.Ф. (залогодатель) заключили договор ипотеки N1, согласно которому в обеспечение исполнения своих обязательств по предварительному договору от 03.01.2010, заключенному между Захаровой Н.М., Захаровым П.А. и Касьяновым В.Ф. залогодатель передал залогодержателю в ипотеку (залог недвижимости) право общей долевой собственности (размер доли - 1/2) на жилое помещение, расположенное по адресу: г.Новосибирск, ул. 00 (л.д.96). Залоговая стоимость объекта залога согласована сторонами в п.1.2 договора и составила сумму 1400000 руб.

В соответствии с разделом 2 договора ипотека обеспечивает исполнение всех обязательств залогодателя перед залогодержателем по предварительному договору, включая обязательства по заключению основного договора, ответственности за неисполнение условий предварительного договора.

17.02.2010 управлением Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области произведена государственная регистрация ипотеки.

11.06.2010 между Захаровым П.А., Захаровой Н.М., Бервиновой Р.М. (арендодателями) и ООО"Мультимедиа Клуб-Сибирь" (арендатором) в лице генерального директора Кучерук Е.А., действующего на основании устава, заключен договора аренды жилого помещения, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду жилое помещение (двухкомнатную квартиру), расположенное по адресу: г.Новосибирск, ул. Б.Хмельницкого, 28-11 (л.д.4).

Пунктом 1.2 стороны согласовали, что жилое помещение будет использоваться для проживания работника арендатора Кучерук Е.А., с возможностью осуществления им трудовых функций (осуществления профессиональной деятельности) и оказания профессиональных услуг.

Срок аренды жилого помещения установлен с момента подписания акта приемки-передачи жилого помещения до 30.04.2011. Если ни одна из сторон не заявит о прекращении настоящего договора за один месяц до его окончания, срок действия договора будет считаться продленным на новый срок на тех же условиях, при этом через год с момента заключения договора возможен пересмотр размера арендной платы в порядке, предусмотренном гражданским законодательством Российской Федерации (пункт 1.4 условий договора).

Арендная плата за жилое помещение определена в размере 48600 руб. ежемесячно за вычетом суммы налога на доходы физического лица, равного 13% от суммы, полученной арендодателем от арендатора арендной платы. Налоговым агентом НДФЛ выступает арендатор. Получателем арендных платежей является Захарова Н.М. Срок уплаты арендного платежа - не позднее 20 числа месяца, предшествующего месяцу пользования жилым помещением, за исключением первого платежа, который оплачивается арендатором в течение трех банковских дней с момента подписания договора, но не позднее принятия жилого помещения по акту приема-передачи (п.2.2.7 договора).

Об обременении жилого помещения залогом (ипотекой) арендатор уведомлен пунктом 1.8 договора аренды.

Сведения о собственниках, которым жилое помещение принадлежит на праве общей долевой собственности в равных долях, а также о залогодержателе, владельцах и пользователях жилого помещения содержатся в пунктах 1.1 и 1.8 условий договора.

11.06.2010 по акту приема - передачи, подписанному сторонами договора аренды от 11.06.2010, жилое помещение передано арендатору во временное владение и пользование (л.д.8).

11.06.2010 платежным поручением N3241 ООО "Мультимедиа Клуб - Сибирь" перечислило арендную плату получателю платежа в сумме 28188 руб. в соответствии с условиями договора аренды в части порядка оплаты первого платежа (л.д.9).

22.06.2010 истец Захарова Н.М. письмом уведомила ответчика о просрочке оплаты очередного арендного платежа за июль 2010 года - до 20 числа месяца, предшествующего месяцу пользования помещением и необходимости одновременной оплаты пени, предусмотренной п.4.5 договора, в соответствии с которым в случае просрочки ежемесячного арендного платежа, платы за электроэнергию, иного платежа, предусмотренного договором, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1 % от ежемесячной оплаты за каждый день просрочки (л.д.10).

05.07.2010 в связи с неисполнением обязательств по уплате очередного арендного платежа арендатором истец Захаров П.А. направил ответчику претензию об уплате в срок до 07.07.2010 арендного платежа за июль в размере 43331 руб., в том числе начисленная за просрочку платежа пеня

в размере 729 руб., а также плата за электроэнергию в размере 320 руб. по состоянию на 06.07.2010 (л.д.12).

Ответчик оставил претензию истца без ответа и удовлетворения.

Наличие задолженности ответчика по внесению арендных платежей, уплате пени, платы за электроэнергию послужило основанием для обращения в суд.

В соответствии со статьей 420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах.

На основании статьи 153 названного кодекса сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно п.3 статьи 154 Гражданского кодекса РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В соответствии со статьями 432 и 433 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случая форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Незаключенным надлежит считать тот договор, если в нем отсутствует хотя бы один из приведенных элементов. Недействительной именуется сделка, в которой имеются все ее компоненты: наличие воли, субъективный состав, надлежащая форма, правомерное содержание, но один или несколько из них порочны.

Согласно п.2 статьи 671 Гражданского кодекса РФ юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора.

В соответствии со статьей 606 названного кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п.3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ).

Оценив по правилам статьи 431 Гражданского кодекса РФ условия договора аренды от 11.06.2010, предварительный договор мены от 03.01.2010, договора ипотеки от 14.01.2010 и соглашение о передаче собственниками прав пользования и владения жилыми помещениями от 03.01.2010, суд полагает, что упомянутые договоры содержат все существенные условия для данного вида сделок.

В частности договор аренды заключен в письменной форме, содержит данные о предмете договора, размере арендной платы, определено целевое использование помещения, договор подписан сторонами, заключен менее чем на год, следовательно, не подлежит государственной регистрации в силу статьи 651 Гражданского кодекса РФ.

Арендодатель исполнил свою обязанность, предусмотренную статье 613 того же кодекса, предупредил арендатора при заключении договора аренды в п.1.8 обо всех правах третьих лиц (договор ипотеки от 14.01.2010) на сдаваемое в аренду имущество.

К договору аренды от 11.06.2010 сторонами составлен акт приема-передачи помещения, арендатором произведена частичная оплата за пользование помещением. При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что между сторонами заключен договор аренды, оформленные надлежащим образом в соответствии с требованиями статьи 606 Гражданского кодекса РФ.

В этой связи доводы ответчика о нарушении условий договора, неопределенности предмета договора в силу запрета на сдачу в наем жилых помещений в целях осуществления предпринимательской деятельности юридическим лицом, как и доводы о незаключенности договора ввиду отсутствия согласия собственника Касьянова В.Ф. признаются судом несостоятельными и подлежат отклонению, при этом суд учитывает следующее.

Согласно статье 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Пункт 2 статьи 209 того же кодекса предусматривает, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Касьянов В.Ф., в пределах его полномочий относительно принадлежащей ему 1/2 доли в праве общей долевой собственности, оформил 03.01.2010 в соответствующей форме соглашение, передал Захаровой Н.М. и Захарову П.А. право сдавать в аренду или субаренду жилое помещение, расположенное по адресу: г.Новосибирск, ул.00.

Таким образом, довод ответчика об отсутствии согласия собственника Касьянова В.Ф. на распоряжение принадлежащим ему имуществом, отсутствие полномочий у Захаровой Н.М. и Захарова П.А. на заключение договора аренды жилого помещения опровергаются установленными в ходе судебного разбирательства обстоятельствами на основании представленных доказательств.

Согласно п.2 статьи 671 Гражданского кодекса РФ юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан. Таким образом, наряду с гражданами приобретать права на временное использование жилых помещений могут и юридические лица. ООО "Мультимедиа Клуб-Сибирь" заключив договор аренды 11.06.2010, арендовало жилую площадь для проживания своего работника КучерукЕ.А.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Таким образом, субъекты гражданского права могут совершать любые не противоречащие закону сделки, как предусмотренные законом, так и не предусмотренные.

Суд считает, что включение в договор условий о возможности использования жилого помещения для осуществления работником трудовых функций (осуществления профессиональной деятельности) и оказания профессиональных услуг не противоречит положениям статьи 671 Гражданского кодекса РФ и статьи 17 Жилищного кодекса РФ, согласно которой допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности, проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

С учетом установленного, поскольку основания и доводы встречного иска аналогичны возражениям ответчика, встречное исковое заявление удовлетворению не подлежит ввиду отсутствия на то правовых оснований.

Согласно п.1,2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Согласно п.1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Факт пользования имуществом подтверждается материалами дела и ответчиком не оспорен.

Согласно статье 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна предоставить суду доказательства своих требований или возражений.

Как следует из материалов дела, имущество арендодателю в установленном договором порядке не возвращено, доказательств, опровергающих доводы истцов о пользовании ответчиком арендуемым имуществом в период с 11 июня 2010 года по сентябрь 2010 включительно, не представлено. Наличие задолженности арендатора за пользование имуществом в заявленный период ответчиком не оспорено.

Согласно п.1 статьи 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (п.1 статьи 330 Гражданского кодекса РФ).

Право требовать пени за просрочку платежа в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки у истцов возникло на основании п.4.5 договора аренды от 11.06.2010.

Исследовав представленные доказательства, суд полагает, что требования истцов о взыскании суммы задолженности по арендной плате и взыскании неустойки подлежат удовлетворению в части, за вычетом 13% НДФЛ, налоговым агентом которого является арендатор.

Таким образом, сумма задолженности ответчика по оплате арендной платы за пользование жилым помещением за период июль 2010 год - сентябрь 2010 год составит сумму 126846 руб. (48600,0 * 3 - 13% НДФЛ).

Как следует из расчета пени по состоянию на 18.05.2011, приведенного истцами в исковом заявлении, размер договорной неустойки составил 43399 руб. Оценивая предоставленный расчет, суд полагает, что договорная неустойка также подлежит начислению на сумму ежемесячной арендной платы за вычетом НДФЛ. Таким образом, неустойка за просрочку арендных платежей по состоянию на 18.05.2011 составит 37757 руб. 83 коп., в том числе:

за июль 48600 руб.-13% * 327дн. * 0,1% = 13826 руб. 21 коп.;

за август 48600 руб.-13% * 298дн.. * 0,1% = 12600 руб. 04 коп.;

за сентябрь 48600 руб.-13% * 268дн. * 0,1% = 11331 руб. 58 коп.;

Суд полагает, что может быть удовлетворено требование о взыскании пени с момента вынесения решения суда по день фактического погашения задолженности по арендной плате на основании статей 329, пункта 1 статьи 330, статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 4.5 договора, предусматривающего за нарушение сроков уплаты пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Расходы истца, понесенные при уплате государственной пошлины, подлежат возмещению ответчиком в порядке статьи98 Гражданского процессуального кодекса РФ пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований и составляют сумму 3492 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.196-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Захарова П.А., Захаровой Н.М., БервиновойР.М. удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Мультимедиа Клуб-Сибирь" в пользу Захаровой Н.М. денежные средства в размере 168095 руб. 80 коп., в том числе:

задолженность по арендной плате в размере 126846 руб.;

неустойку за просрочку внесения арендных платежей в размере 37757 руб. 83 коп.;

расходы по уплате государственной пошлины в размере 3492 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Мультимедиа Клуб-Сибирь" в пользу Захаровой Н.М. за просрочку внесения арендных платежей в размере 126846 руб. неустойку из расчета 0,1% от суммы задолженности за период с 22.03.2012 по день фактического погашения задолженности по арендной плате.

Встречные требования общества с ограниченной ответственностью "Мультимедиа Клуб-Сибирь" о признании незаключенным договора аренды жилого помещения от 11.06.2010 оставить без удовлетворения.

Настоящее решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца содня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через суд, вынесшийрешение.

Мотивированное решение составлено 04.05.2012.

Судья В.А.Галина