Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 23 октября 2012 г. по делу N 33-21038/2012

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Резниковой В.В.,

судей Ситниковой М.И., Шмелева А.Л.,

при секретаре Герасимовой Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 23 октября 2012 года апелляционную жалобу ООО "РПК" на решение Подольского городского суда Московской области от 21 июня 2012 года по делу по иску Каретниковой Евгении Николаевны, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Каретникова Николая Алексеевича, Каретникова Алексея Геннадьевича к ООО "Лаверт", ООО "РПК" о прекращении права собственности на квартиру, признании недействительной записи в ЕГРП на недвижимость и сделок с ним, признании права собственности на квартиру, взыскании судебных расходов,

заслушав доклад судьи Ситниковой М.И.,

объяснения Каретниковой Е.Н., Алымовой Н.Н. - представителя ООО "РПК" по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, Каретникова А.Г.,

УСТАНОВИЛА:

Каретникова Е.Н., действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Каретникова Н.А., Каретников А.Г. обратились в суд с учетом уточненных требований с иском к ООО "Лаверт", ООО "РПК" о прекращении права собственности ООО "РПК" на квартиру, расположенную по адресу: "адрес", признании недействительной записи в ЕГРП на недвижимость и сделок с ним, признании права собственности по 1/3 доли за каждым в праве на данную квартиру, взыскании в пользу Каретниковой Е.Н. расходов по оплате услуг представителя в размере 50000 руб.

В обоснование исковых требований истцы ссылались на то, что 03 июня 2004 г. между Министерством строительного комплекса Московской области, Администрацией г. Подольска Московской области, ООО "РПК" и ООО "Лаверт" был заключен инвестиционный контракт на строительство жилых домов, в том числе по "адрес". 31 мая 2004 г. между ООО "РПК" и ООО "Лаверт" заключен договор соинвестирования жилого дома, предметом которого являлась реализация инвестиционного проекта строительства жилого дома по "адрес". К данному договору в редакции уточнения от 01 марта 2005 г. был подписан предварительный протокол поквартирного распределения жилой площади первой очереди домов между ООО "РПК", Администрацией г. Подольска и ООО "Лаверт". Согласно предварительному протоколу права на спорную квартиру принадлежали ООО "Лаверт". ООО "Лаверт" надлежащим образом исполнило перед ООО "РПК" свои обязательства по договору соинвестирования. 24 июля 2007 г. между ООО "Лаверт" и Пономаревым В.И. был заключен предварительный договор, по условиям которого ООО "Лаверт" обязалось продать в будущем, а Пономарев В.И. обязался приобрести квартиру в строящемся доме, расположенном по строительному адресу: "адрес", общей площадью 68,74 кв. м, N. Пономарев В.И. свои обязательства по предварительному договору исполнил в полном объеме. Согласно дополнительному соглашению от 15 февраля 2008 г. к предварительному договору, заключенному между ООО "Лаверт" и Пономаревым В.И., Каретниковой Е.Н., действующей за себя и своего несовершеннолетнего сына Каретникова Н.А., и Каретниковым А.Г., Пономарев В.И. уступил свое право требования по предварительному договору истцам. Свои обязательства по предварительному договору истцы исполнили в полном объеме. Направленное в адрес истцов письмо ООО "РПК" с требованием явиться для переоформления предварительного договора купли-продажи спорной квартиры подтверждает волеизъявление ответчика на передачу права собственности им на спорную квартиру. В настоящее время собственником спорной квартиры является ООО "РПК".

Представитель Каретниковой Е.Н. исковые требования поддержала.

Представитель ответчика ООО "Лаверт" в судебное заседание не явился.

Представитель ответчика ООО "РПК" исковые требования не признала, пояснив, что застройщиком жилого дома, в котором расположена спорная квартира, является ООО "РПК". ООО "РПК" получило разрешение на ввод объекта в эксплуатацию на основании договора от 31 октября 2007 г. "О развитии застроенной территории муниципального образования "городской округ Подольск Московской области" в границах улиц: Ватутина, Пионерская, Чайковского, Свердлова, Калинина, Щеглова, Белинского", заключенного между Администрацией г. Подольска и ООО "РПК", и договора от 30 июля 2008 г. "Аренды земельного участка из земель населенных пунктов муниципального образования "городской округ Подольск Московской области", заключенного между Комитетом имущественных и земельных отношений Администрации г. Подольска и ООО "РПК". Право собственности на спорную квартиру зарегистрировано за ООО "РПК". После подписания 15 февраля 2008 г. между истцами и Пономаревым В.И. дополнительного соглашения к вышеуказанному предварительного договору истцы стали равноправными участниками отношений по предварительному договору со стороны покупателя. ООО "РПК" стороной указанного договора не является, в связи с чем обязательств у ООО "РПК" перед истцами по данному договору не имеется. Истцами в ООО "Лаверт" оплачена спорная квартира площадью 68,74 кв.м., в то время как площадь объекта по техническому паспорту составляет 73,9 кв.м. В нарушение условий предварительного договора основной договор между продавцом и покупателем не заключен. В предварительном договоре не указан срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, в связи с чем обязательства между ООО "Лаверт" и истцами по предварительному договору прекращены 24 июля 2008 г. - по истечении 1 года с даты заключения договора. Поскольку сделка не зарегистрирована в ЕГРП, предварительный договор является ничтожной сделкой. ООО "Лаверт" не имело право на совершение сделки между ООО "Лаверт" и истцами на передачу прав на спорную квартиру, поскольку полномочия ООО "Лаверт" на совершение сделки были ограничены агентским договором от 23 июня 2004 г.

Представитель третьего лица Администрации г. Подольска Московской области в судебное заседание не явился.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Московской области Отдел в г. Подольске в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель третьего лица Управления опеки и попечительства Министерства образования Московской области по г.о. Подольск в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Решением Подольского городского суда Московской области от 21 июня 2012 г. исковые требования удовлетворены частично: прекращено право собственности ООО "РПК" на вышеуказанную квартиру, признана недействительной запись в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении ООО "РПК" на данную квартиру, за истцами признано право собственности на квартиру по 1/3 доли за каждым, с ООО "РПК" в пользу Каретниковой Е.Н. взысканы расходы на оплату услуг представителя в размере 25000 руб., в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе ООО "РПК" просит об отмене указанного решения, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.

Заслушав пояснения явившихся лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Статьей 219 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Из содержания ст. 6 Федерального закона N 39-ФЗ от 25 февраля 1999 г. "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" усматривается, что передача права на результат капитальных вложений возможна только при наличии такого права и право истца на получение в собственность квартиры возникает с даты полной оплаты своей доли в строительстве жилого дома.

Согласно ст. 12 Федерального закона N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В силу ст.ст. 309, 310, 314 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Судом установлено, что 03 июня 2004 г. между Министерством строительного комплекса Московской области, Администрацией г. Подольска Московской области, ООО "РПК" и ООО "Лаверт" был заключен инвестиционный контракт на строительство жилых домов, в том числе по "адрес".

31 мая 2004 г. между ООО "РПК" и ООО "Лаверт" заключен договор о соинвестировании жилого дома, предметом которого являлась реализация инвестиционного проекта строительства жилого дома по "адрес".

Из предварительного протокола поквартирного распределения жилой площади первой очереди домов к указанному договору соинвестирования усматривается, что права на спорную квартиру принадлежали ООО "Лаверт".

24 июля 2007 г. между ООО "Лаверт" и Пономаревым В.И. был заключен предварительный договор, по условиям которого ООО "Лаверт" обязалось продать в будущем, а Пономарев В.И. обязался приобрести квартиру в строящемся доме, расположенном по строительному адресу: "адрес", 8 этаж, общей площадью 68,74 кв.м, N на площадке.

Из представленных в материалы дела платежных поручений усматривается, что Пономарев В.И. свои обязательства по предварительному договору исполнил в полном объеме.

На основании Дополнительного соглашения от 15 февраля 2008 г. к предварительному договору Пономарев В.И. уступил свое право требования по предварительному договору Каретникову А.Г., Каретниковой Е.Н., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Каретникова Н.А.

Свои обязательства по предварительному договору Каретниковы исполнили в полном объеме.

Согласно материалам дела официальным адресом объекта спорной недвижимости является адрес: "адрес".

Жилой дом, в котором расположена спорная квартира, принят в эксплуатацию. Собственником вышеуказанной квартиры с 2011 г. является ООО "РПК".

Удовлетворяя исковые требования в части прекращения права собственности ООО "РПК" на спорную квартиру, признании за истцами права собственности на данную квартиру по 1/3 доли за каждым, суд первой инстанции, правильно установив фактические обстоятельства по делу, руководствуясь вышеуказанными нормами права, с учетом представленных доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка, обоснованно исходил из того, что истцы, оплатив указанную в предварительном договоре стоимость квартиры в результате перехода к ним от Пономарева В.И. права требования по предварительному договору, полностью исполнили свои обязательства в части его оплаты.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Исходя из существа имеющегося в материалах дела предварительного договора, действия сторон свидетельствуют о заключении ими договора купли-продажи жилого помещения. Поскольку факт исполнения истцами своих обязательств по договору нашел свое подтверждение, судебная коллегия соглашается с выводом суда о прекращении права собственности ООО "РПК" на спорную квартиру и признании за истцами права собственности на данную квартиру по 1/3 доли за каждым.

Проанализировав документы, представленные ООО "РПК" на регистрацию за ООО "РПК" права собственности на спорную квартиру, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии среди них правоустанавливающих документов, в связи с чем регистрация права собственности ООО "РПК" на спорную квартиру осуществлена незаконно. Учитывая изложенное, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования Каретниковых о признании недействительной записи в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении ООО "РПК" на указанную квартиру.

Судебная коллегия полагает, что расходы по оплате услуг представителя, присужденные судом с ООО "РПК" в пользу Каретниковой Е.Н. с применением ст. 100 ГПК РФ, взысканы в разумных пределах.

Поскольку судом правильно определены юридически значимые обстоятельства, представленным доказательствам дана надлежащая оценка, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Доводы апелляционной жалобы являлись предметом рассмотрения в суде первой инстанции, где им была дана надлежащая оценка с учетом представленных доказательств. Жалоба не содержит ссылку на обстоятельства, ставящие под сомнение выводы суда, свидетельствующие о незаконности обжалуемого решения суда, доводы заявителя основаны на неверном толковании действующего гражданского законодательства, в связи с чем признаются судебной коллегией несостоятельными, и не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения суда.

Довод апелляционной жалобы о том, что у ООО "Лаверт" имеются неисполненные обязательства перед ООО "РПК", не является основанием к отмене правильно постановленного решения суда, поскольку наличие разногласий между соинвесторами не может нарушать имущественных прав истцов, полностью исполнивших свои обязательства по предварительному договору. Кроме того, ООО "РПК" не лишено возможности требования от ООО "Лаверт" исполнения невыполненных обязательств.

Оснований для отмены решения суда, предусмотренных ч. 4 ст. 330 ГПК РФ, судебной коллегией не установлено.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Подольского городского суда Московской области от 21 июня 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "РПК" - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи