Апелляционное определение СК по гражданским делам Сахалинского областного суда от 23 августа 2012 г. по делу N 33-2255/2012

Судебная коллегия по гражданским делам Сахалинского областного суда в составе:

председательствующего Карпова А.В.,

судей Прокопец Л.В., Малеванного В.П., при секретаре Меркушовой С.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску Наумкиной Е.Л. к Черникову О.С. о взыскании двойной суммы задатка, судебных расходов

по апелляционной жалобе представителя истицы Курзовой Н.В.

на решение Южно-Сахалинского городского суда от 22 мая 2012 года, которым Наумкиной Е.Л. в удовлетворении исковых требований отказано.

Изучив материала гражданского дела, заслушав доклад судьи Карпова А.В., объяснения представителя истицы Курзовой Н.Ю., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, объяснения представителей Черникова О.С. Черникова С.Н. и Дороднова А.Б., возражавших против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

08 ноября 2010 года Наумкина Е.Л. обратилась в Южно-Сахалинский городской суд с иском к Черникову О. С. о взыскании двойной суммы задатка в размере "данные изъяты" и расходов по оплате государственной пошлины в размере "данные изъяты".

В обоснование требований указала, что 02 июля 2009 года между ней и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи доли земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" в размере "данные изъяты" квадратных метров, общая площадь которого составляет "данные изъяты" квадратных метра. До подписания указанного договора она передала ответчику в качестве задатка денежную сумму в размере "данные изъяты". Ответчик обязался в срок до 31 декабря 2009 года заключить основной договор купли-продажи доли земельного участка, а в случае его неисполнения - возвратить ей двойную сумму задатка. В указанный в договоре срок основной договор не заключен по вине ответчика.

Решением Южно-Сахалинского городского суда от 08 февраля 2011 года с Черникова О. С. в пользу Наумкиной Е.Л. взыскан задаток в сумме "данные изъяты" и расходы по оплате государственной пошлины в размере "данные изъяты".

Кассационным определением Судебной коллегии по гражданским делам Сахалинского областного суда от 21 июня 2011 года вышеназванное решение суда отменено и дело направлено на новое рассмотрение.

В судебном заседании представитель истицы Курзова Н.Ю. иск поддержала. Представители ответчика Черников С.Н. и Дороднов А.Б. с иском не согласились.

Истица Наумкина Е.Л., ее представитель Шокарев И.В., ответчик Черников О.С. в судебное заседание не явились, о времени, месте рассмотрения дела извещены надлежаще.

Судом принято приведенное выше решение, которое обжалует представитель истицы Курзова Н.В., в апелляционной жалобе просит решение суда отменить в связи с неправильным применением норм материального права. Не соглашается с выводом суда о том, что предварительный договор купли-продажи земельного участка подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку данное условие не является элементом формы договора. Отмечает, что суд неправильно истолковал условия предварительного договора, указав в решении, что истица передала ответчику аванс, тогда как по условиям договора истица передала ответчику задаток. Указывает, что представителями ответчика оспаривался факт получения ответчиком денежных средств, однако доказательств того, что ответчик не получил денежные средства по предварительному договору купли-продажи не представлено. Считает, что судом ошибочно сделан вывод о том, что полномочия на заключение предварительного договора купли-продажи земельного участка от имени Черникова О.С. у Кожемякина Д.В. отсутствовали, в связи с тем, что в доверенности, имеющейся в материалах дела, Черников О.С. поручил Кожемякину Д.В. совершить определенные действия, в том числе продать за цену и по своему усмотрению земельные участки, принадлежащие на праве собственности Черникову О.С., каких-либо ограничений на совершение сделок в доверенности не имеется. Кроме того, данная доверенность была исследована судом при рассмотрении гражданского дела N 2-345/11, по которому вынесено решение, вступившее в законную силу. Просит вынести по делу новое решение.

В возражениях на апелляционную жалобу ответчик Черников О.С. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения сторон, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене на основании пунктов 2 и 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с неправильным применением норм материального права и несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела.

В соответствии со статьями 421, 425 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

В силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если окончание срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

На основании статей 420, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации общими признаками договора являются: соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункты 2-4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации ).

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В силу статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457 ), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно статье 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

В силу пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Из материалов дела следует, что 02 июля 2009 года между истцом и ответчиком, от имени которого действовал представитель Кожемякин Д. В. на основании доверенности, заключён предварительный договор, по условиям которого Наумкина Е.Л. передала в обеспечение выполнения обязательств по заключению договора купли-продажи доли земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" задаток в размере "данные изъяты". Сумму задатка получил Кожемякин Д. В., о чём имеется его расписка на оборотной стороне предварительного договора ( том 1 л.д.5).

Согласно пункту 4 договора, стороны обязаны заключить договор купли-продажи объекта в срок до 31 декабря 2009 года.

В случае неисполнения договора Черниковым О.С. он обязан возвратить Наумкиной Е. Л. двойную сумму задатка (пункт 8).

Судом установлено, что поскольку в указанный договором срок основной договор сторонами не был заключен, то в силу пункта 6 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства сторон считаются прекратившими.

На основании анализа пункта 5 предварительного договора, суд пришел к правильному выводу о том, что уплаченная истицей денежная сумма в размере "данные изъяты" является авансом, а не задатком, и подлежит взысканию с ответчика в пользу истицы.

Однако, отказывая в удовлетворяя исковых требований, суд исходил из того, что предварительный договор, заключенный между сторонами, является ничтожной сделкой, поскольку не зарегистрирован в установленном законом порядке, и полномочий у представителя ответчика Кожемякина С.Н. на заключение данного договора не имелось.

С такими выводами суда первой инстанции нельзя согласиться в силу следующего.

Согласно статье 429 (пункты 1 и 2) Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

На основании статьи 550 (пункт 1) Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Согласно статье 2 Федерального закона "О государственном регулировании прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор купли-продажи доли земельного участка, подлежащий государственной регистрации, не является также и сделкой с недвижимостью, исходя из требований статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство по поводу недвижимого имущества.

Таким образом, предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации.

В силу статьи части 1 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу.

Из материалов дела следует, что в целях распоряжения принадлежащими ответчику земельными участками Черников О.С. выдал своему представителю Кожевникову Д.В. нотариально удостоверенную доверенность, которой уполномочил его продать за цену и на условиях по своему усмотрению земельные участки, в том числе и долю вышеуказанного земельного участка (том 1 л.д. 33).

При таких обстоятельствах, имея соответствующие полномочия, представитель ответчика вправе был заключить с истицей предварительный договор купли- продажи спорного земельного участка.

Учитывая, что в указанный договором срок основной договор сторонами не был заключен, то в силу пункта 6 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства сторон считаются прекратившими и указанный товар не передан покупателю, судебная коллегия полагает возможным отменить решение суда первой инстанции, приняв по делу новое решение, которым взыскать с ответчика в пользу истицы сумму аванса в размере "данные изъяты" и судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме "данные изъяты", в остальной части решение оставить без изменения.

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Южно-Сахалинского городского суда от 22 мая 2012 года в части отказа в удовлетворении искового требования о взыскании денежных сумм отменить, приняв по делу новое решение, которым взыскать с Черникова О.С. в пользу Наумкиной Е.Л. денежную сумму аванса в размере "данные изъяты", судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме "данные изъяты".

В остальной части это же решение суда оставить без изменения.

Председательствующий Карпов А.В.

Судьи Прокопец Л.В.

Малеванный В.П.