Апелляционное определение СК по гражданским делам Суда Еврейской автономной области от 12 октября 2012 г. по делу N 33-492/2012

Судебная коллегия по гражданским делам суда Еврейской автономной области в составе:

председательствующего Завальной Т.Ю.,

судей Кукшиновой О.М., Золотаревой Ю.Г.

при секретаре: Томишак М.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Маграквелидзе В.В. на решение Биробиджанского районного суда от 14.08.2012, которым постановлено:

Исковые требования Орловой А. М. к Маграквелидзе Т. А., Маграквелидзе В.В. о признании расписки недействительной, о признании договора купли-продажи квартиры незаключённым - удовлетворить.

Признать расписку от "...", данную Орловой А. М. по договору купли-продажи от "...", недействительной.

Признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: "..." от "...", заключённый между Орловой А. М. и Маграквелидзе Т. А., Маграквелидзе В.В., незаключённым.

Взыскать с Маграквелидзе Т. А., Маграквелидзе В.В. в пользу Орловой А. М. государственную пошлину в размере "..." рублей 00 копеек, по "..." рублей с каждого.

Заслушав доклад судьи Кукшиновой О.М., пояснения ответчика Маграквелидзе В.В., представителя ответчика Гурского С.А., представителя истицы Бородулиной Е.М., третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика нотариуса Власовой В.М., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Орлова А.М. обратилась в суд с иском к Маграквелидзе Т.А., Маграквелидзе В.В. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и расторжении договора. Требования мотивировала тем, что является собственником квартиры, расположенной по адресу: "...". По объявлению о продаже квартиры к ней "..." обратились Шестакова (Фонарёва) Л.Н., как представитель ООО " "..."", и ответчики. Они договорились о продаже квартиры, её стоимости в размере "..." рублей и поехали к нотариусу Власовой В.М. для оформления договора купли-продажи. Денег у ответчиков с собой не было, в связи с чем, они попросили оформить сделку в этот же день, а деньги перечислить в течение трёх дней. Деньги на её счёт не поступили до настоящего времени. Согласно приходного кассового ордера, ответчик перечислил денежные средства В.

Просила признать сделку купли-продажи квартиры, расположенной по указанному адресу, недействительной, совершённой под влиянием обмана, и несоответствующей требованиям закона (ничтожной сделкой), применить последствия недействительности сделки, путём расторжения договора купли-продажи от "...".

В дальнейшем истица Орлова А.М. увеличила исковые требования. Просила признать расписку от "..." о получении ею денежной суммы в размере "..." рублей по договору купли-продажи спорной квартиры недействительной (безденежной), признать договор купли-продажи квартиры от "..." незаключённым.

В судебном заседании истица Орлова А.М. требования и доводы иска поддержала. Дополнительно пояснила, что намеревалась продать квартиру за "..." рублей. Представитель ООО " "..."" Шестакова Л.Н. ей пояснила, что часть денег за квартиру выплатит Маграквелидзе В.В., а остальную часть перечислит ООО " "..."". Договор купли-продажи заключался у нотариуса Власовой В.М., которая попросила её написать расписку о получении денежных средств, хотя деньги в момент заключения договора у нотариуса не передавались. Поскольку деньги ей не были отданы, она стала их требовать у Шестаковой Л.Н.

В судебном заседании представитель истицы Бородулина Е.М. исковые требования поддержала. Пояснила, что Орлова А.М. дала объявление в газету о продаже квартиры, расположенной по указанному адресу, указав её стоимость в размере "..." рублей. "..." ей позвонила Шестакова Л.Н., представившаяся представителем ООО "..." В этот же день она осмотрела квартиру и пояснила истице, что "..." рублей за квартиру выплатит работник общества Маграквелидзе В.В., а оставшуюся сумму перечислит организация. После осмотра квартиры, у нотариуса была оформлена сделка, деньги за квартиру ответчики пообещали перевести через сберкассу через три дня. При этом Орлову А.М. попросили написать расписку о получении ею "..." рублей за продажу квартиры. Истица написала расписку, однако деньги ей не выплатили. Позднее она узнала, что Маграквелидзе В.В. перечислил "..." рублей на счёт В. Поскольку Орлова не получала денежные средства за квартиру, следовательно, расписка считается безденежной. Квартиру истица не передавала покупателям ни до подписания договора, ни после. В настоящее время она проживает в квартире. Просила суд признать расписку недействительной (безденежной), а договор купли-продажи квартиры незаключённым.

Ответчики Маграквелидзе Т.А. и Маграквелидзе В.В. в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом.

Представитель ответчиков Гурский С.А. в судебном заседании исковые требования не признал. Суду пояснил, что "..." ответчики нашли по объявлению Шестакову Л.Н., осмотрели квартиру по "...", которую она продавала, решили её приобрести. По просьбе Шестаковой Л.Н. перевели на счёт В. денежные средства в размере "..." по договору купли-продажи данной квартиры. Однако "..." Шестакова Л.Н. сообщила, что квартира арестована, а деньги забрали. Она предложила Маграквелидзе В.В. квартиру Орловой А.М., которую они также осмотрели. Квартира им понравилась, договорившись о цене, Маграквелидзе В.В. передал Орловой А.М. денежные средства в размере "..." рублей, которые она спрятала под матрас и просила никому не говорить об их получении. У нотариуса оформили договор купли-продажи квартиры, Орлова А.М. написала расписку о получении денег. Позднее она приостановила государственную регистрацию сделки. Просил в иске отказать.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика Шестакова Л.Н. в судебное заседание не явилась, о рассмотрении дела извещена надлежащим образом.

В судебном заседании третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика нотариус Власова В.М. возражала по заявленным требованиям. Пояснила, что "..." истица с мужем, ответчики, Шестакова Л.Н., которую истица представила своей племянницей, пришли к ней заключать сделку. Цена квартиры была озвучена, несколько раз она уточняла по поводу выплаты денег, стороны пояснили, что расчёт произведён в полном объеме. Истица написала расписку о получении денежных средств от ответчиков, но фактически деньги при ней не передавались. Документы на регистрацию сделки сдала она. Через несколько дней к ней пришли стороны, Орлова А.М. сообщила, что ей не отдали деньги за квартиру, она предложила обратиться в полицию.

Суд постановил указанное решение.

В апелляционной жалобе Маграквелидзе В.В. просил решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Мотивируя жалобу, указал, что перед оформлением сделки передал Орловой А.М. денежные средства в сумме "..." рублей купюрами по "..." рублей. В присутствии нотариуса истица подтвердила получение указанной суммы, о чём расписалась в договоре и написала расписку. Денежные средства, перечисленные им на счёт В., Шестакова Л.Н. до настоящего времени ему не вернула. Эти деньги не имеют никакого отношения к данному делу.

Указанные в решении суда пояснения его представителя о том, что деньги у Шестаковой Л.Н. он забрал, не соответствуют пояснениям, данным им в судебном заседании и зафиксированным в протоколе.

Истица поясняла, что он должен был перечислить денежные средства на расчётный счёт. Однако в договоре купли-продажи квартиры нет условия о безналичном расчёте.

Кроме того, суд должен был критически отнестись к показаниям свидетелей со стороны истицы, так как все свидетели являются её родственниками.

В возражениях на апелляционную жалобу Орлова А.М. просила решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Указала, что Маграквелидзе В.В. не передавал ей денежных средств за квартиру, она ему не писала расписок. Нотариус подтвердила в судебном заседании, что расписки не было, и после подготовки договора именно нотариус попросила её написать расписку в получении денег. Маграквелидзе В.В., как и она обратился с заявлением в полицию, когда узнал, что Шестакова Л.Н. их обманула. Маграквелидзе В.В. вместе с ней и её родственниками приходил несколько раз после совершения сделки к нотариусу, и именно он представил копию банковской квитанции на имя В., благодаря чему стало известно, что денежные средства им перечислены в адрес В.

Нотариус подтвердила факт присутствия свидетелей и их показания.

Истица Орлова А.М., ответчица Маграквелидзе Т.А., третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика Шестакова Л.Н. в апелляционную инстанцию не явились. О времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело без участия указанных лиц.

В апелляционной инстанции Маграквелидзе В.В. доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. Суду пояснил, что между ним и Орловой А.М. была достигнута договоренность о продаже квартиры, расположенной по адресу: "...", стоимостью "..." рублей. До подписания договора купли-продажи спорной квартиры у нотариуса, он "..." передал лично Орловой А.М. денежные средства в оговорённом размере в полном объёме. У нотариуса они оформили договор купли-продажи, истица подтвердила факт получения денежных средств и написала расписку о получении "..." рублей, но позднее приостановила регистрацию сделки.

Представитель ответчика Гурский С.А. доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объёме.

Представитель истицы Бородулина Е.М. с доводами апелляционной жалобы не согласились, поддержала письменные возражения, просила решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В апелляционной инстанции третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика нотариус Власова В.М. с доводами апелляционной жалобы согласилась, просила в удовлетворении исковых требований отказать. Пояснила, что после изучения документов, предоставленных ей Орловой А.М. и супругами Маграквелидзе, подготовила проект договора купли-продажи спорной квартиры, указав в нём условия, согласованные сторонами договора. После изучения проекта договора, стороны его подписали, Орлова А.М. написала расписку о получении денежных средств. Несмотря на то, что в расписке не указано о том, кто передал Орловой А.М. денежные средства, она является доказательством получения денежных средств за проданную квартиру от Маграквелидзе В.В.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на неё, выслушав пояснения лиц, участвующих в апелляционной инстанции, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.

Разрешая спор, суд первой инстанции правильно установил характер правоотношений сторон, определил обстоятельства, имеющие значение для дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам в их совокупности и пришёл к верному выводу о признании расписки от "..." недействительной, а договора купли-продажи квартиры от "..." незаключённым.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, исходя из следующего.

Материалами дела установлено, что на основании свидетельства о государственной регистрации от "..." Орловой А.М принадлежит жилое помещение, расположенное по адресу: "...".

Как усматривается из условий договора купли-продажи от "...", удостоверенного нотариусом Биробиджанского нотариального округа Власовой В.М., Орлова А.М. продала жилое помещение, находящееся по адресу: "...", Маграквелидзе В.В. и Маграквелидзе Т.А. за "..." рублей. В указанном договоре имеется информация о том, что расчёт между сторонами произведён полностью до подписания договора, указано, что документом, подтверждающим факт расчёта, является настоящий договор и расписка в получении денег (п.3).

Из имеющейся в материалах дела расписки от "..." следует, что Орлова А.М. получила деньги в сумме "..." рублей по договору купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: "...".

Вместе с тем из указанной расписки не усматривается факт передачи Маграквелидзе В.В. денежных средств Орловой А.М., поскольку не указано от кого Орлова А.М. получила денежные средства в размере "..." рублей по договору купли-продажи спорной квартиры.

Доводы апелляционной жалобы Маграквелидзе В.В. о передаче им денежных средств в размере "..." рублей до подписания спорного договора, судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку ответчик не представил суду первой инстанции доказательства в их подтверждение. Не предоставлены такие доказательства и суду апелляционной инстанции.

Так из пояснений сторон и нотариуса Власовой В.М. в суде первой и апелляционной инстанциях установлено, что указанную выше расписку Орлова А.М. написала "..." у нотариуса после подписания договора купли-продажи спорной квартиры.

Из пояснений свидетелей Г., Д. М.В. и М. следует, что Маграквелидзе В.В. не передавал Орловой А.М. денежные средства.

Кроме того, пояснения Маграквелидзе В.В. о передаче им денежных средств Орловой А.М. опровергаются пояснениями, данными "..." им и его супругой Маграквелидзе Т.А. следователю СО МОМВД России "Биробиджанский" (л.д. 38-40).

Путём сопоставления условий договора купли-продажи спорной квартиры от "...", исходя из толкования представленной расписки, анализа имеющихся в деле доказательств по правилам ст.ст. 56, 67 ГПК РФ, суд пришёл к обоснованному выводу о том, что денежные средства, указанные в п. 3 договора в размере "..." рублей покупателями Маграквелидзе продавцу Орловой А.М. не передавались, в связи с чем, расписка от "..." является безденежной, а следовательно в порядке ст. 168 ГК РФ недействительной. Таким образом, пункт 3 договора купли-продажи квартиры от "..." сторонами не исполнен.

При этом в решении приведены мотивы, по которым суд пришёл к данному выводу и по которым принял во внимание показания свидетелей, допрошенных по ходатайству истицы.

Доводы апелляционной жалобы о том, что к показаниям свидетелей со стороны истицы, являющимися её родственниками, суд должен был отнестись критически, являются несостоятельными, поскольку допрошенные в судебном заседании свидетели предупреждены судом об уголовной ответственности за дачу ложных показаний, о чём у них отобрана расписка. Их показания последовательны, логичны, подтверждаются собранными по делу доказательствами, в связи с чем, оснований сомневаться в них у суда не имелось. Доказательств, свидетельствующих о заинтересованности свидетелей в исходе дела, суду, как первой инстанции, так и второй инстанции, не предоставлено. Оснований для иной оценки показаний допрошенных свидетелей у судебной коллегии не имеется.

Доводы жалобы о том, что пояснения представителя ответчика в части того, что деньги у Шестаковой Л.Н. ответчик забрал, не соответствуют пояснениям, данным в судебном заседании, а также об отсутствии в договоре купли-продажи квартиры условия о безналичном расчёте, правового значения для разрешения настоящего спора в данном случае не имеют.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Из п. 4 договора купли-продажи спорной квартиры следует, что жилое помещение передано покупателю до подписания договора. Документом, подтверждающим факт передачи квартиры, является настоящий договор.

Как установлено судом первой инстанции, и не оспаривалось сторонами в суде апелляционной инстанции, спорное жилое помещение в пользование Маграквелидзе В.В. и Маграквелидзе Т.А. не перешло, каких либо доказательств, свидетельствующих о том, что квартира была фактически передана Орловой А.М. во владение покупателей, суду первой инстанции, а также судебной коллегии ответчиками не представлено. В связи с чем, считать п. 4 договора купли-продажи от "..." исполненным оснований также не имеется.

В соответствии с п. 14 указанного договора договор и переход права собственности по нему подлежат государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по ЕАО.

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии, с п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (для двусторонней сделки). С этим связано положение п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" о том, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора.

Таким образом, условием государственной регистрации договора является волеизъявление сторон договора, направленное на его заключение, которое должно сохранять силу до момента регистрации.

Судом первой инстанции установлено, что в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по ЕАО для государственной регистрации права собственности был представлен договор купли-продажи квартиры от "...", заключённый между Орловой А.М. (продавцом) и Маграквелидзе В.В. и Маграквелидзе Т.А. (покупателями).

Из материалов дела следует, что государственная регистрация указанного договора купли-продажи и перехода права собственности на недвижимое имущество приостановлена по заявлению истицы и на основании определения суда.

Совершение Орловой А.М. последовательных юридически значимых действий, указывающих на отсутствие у неё намерения произвести отчуждение принадлежащей ей спорной квартиры, в которой она зарегистрирована и проживает фактически в настоящее время, а именно её обращения в Управление Росреестра по ЕАО с просьбой не регистрировать сделки с квартирой, в полицию с заявлением о возбуждении уголовного дела по обстоятельствам продажи квартиры, а затем в суд с требованиями о признании договора купли-продажи спорной квартиры незаключённым и запрете совершения регистрационных действий, не может бесспорно свидетельствовать о наличии у неё волеизъявления на регистрацию договора купли-продажи, а как следствие на его заключение и отчуждение принадлежащего ей имущества в пользу супругов Маграквелидзе.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что Орлова А.М. не выразила своего волеизъявления по отчуждению принадлежащей ей на праве собственности квартиры в пользу Маграквелидзе. А поскольку денежные средства за квартиру ответчиками продавцу не передавались, спорная квартира в фактическое владение ответчиков не перешла, договор купли-продажи квартиры не зарегистрирован в установленном законом порядке, суд первой инстанции правомерно признал спорный договор незаключённым.

Вместе с тем, судебная коллегия считает ошибочным решение суда в части взыскания с ответчиков государственной пошлины в размере "..." рублей, исчисленной по ставке, установленной для требований имущественного характера, подлежащих оценке, поскольку иск о признании договора незаключённым не связан с признанием права собственности на недвижимое имущество за лицом, обратившимся в суд. Такой иск является имущественным, не подлежащим оценке, поэтому с ответчиков подлежала взысканию государственная пошлина на основании ст. 98 ГПК РФ, п.п. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ в размере "..." рублей, по "..." рублей с каждого.

Излишне уплаченная истицей государственная пошлина подлежит возврату в установленном законом порядке в соответствии со ст. 333.40 НК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Биробиджанского районного суда ЕАО от 14.08.2012 оставить без изменения. Абзац четвертый резолютивной части решения изложить в следующей редакции:

Взыскать с Маграквелидзе Т. А., Маграквелидзе В.В. в пользу Орловой А. М. государственную пошлину в размере "..." рублей 00 копеек, по "..." рублей с каждого.

Апелляционную жалобу Маграквелидзе В.В. оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи