Апелляционное определение СК по гражданским делам Суда Еврейской автономной области от 19 октября 2012 г. по делу N 33-500/2012

Судебная коллегия по гражданским делам суда Еврейской автономной области в составе:

председательствующего Дроздовой В.Ф.,

судей: Мудрой Н.Г., Кукшиновой О.М.,

при секретаре Пчелинцевой Е.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Скавронского Д. И. на решение Биробиджанского районного суда ЕАО от 08 августа 2012 года, которым постановлено:

Исковые требования Скавронского Д. И. к открытому акционерному обществу "Торговый дом" Биробиджанагропромснаб" о признании права собственности на объекты недвижимого имущества оставить без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Мудрой Н.Г., пояснения представителя истца Немцева М.К., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Скавронский Д.И. обратился в суд с иском к открытому акционерному обществу "Торговый дом" Биробиджанагропромснаб" (далее по тексту - ОАО "Торговый дом" Биробиджанагропромснаб") о признании права собственности на объекты недвижимого имущества.

Требования мотивировал тем, что между ним и ОАО "Торговый дом" Биробиджанагропромснаб" "...", "...", "..." были заключены предварительные договоры купли-продажи соответственно следующих объектов недвижимого имущества: нежилого одноэтажного здания, общей площадью "..." кв.м, нежилого одноэтажного кирпичного здания, общей площадью "..." кв.м, нежилого двухэтажного здания, общей площадью "..." кв.м, расположенных по адресу: "...". В соответствии с условиями указанных предварительных договоров он добросовестно произвёл оплату за приобретаемое имущество, при этом оплаченная часть всей суммы составила более "..." общей стоимости каждого договора. Объекты недвижимого имущества были переданы ему продавцом по актам приёма-передачи после заключения предварительных договоров.

"..." между ним и ОАО "Торговый дом" Биробиджанагропромснаб" были заключены основные договоры купли-продажи указанных выше нежилых помещений, которые прошли государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЕАО.

Определением Арбитражного суда ЕАО от "...", вступившим в законную силу, сделки с указанным недвижимым имуществом, заключенные "...", признаны недействительными.

Считает, что поскольку предварительные договоры являются действующими, по ним уплачена большая часть от стоимости объектов недвижимого имущества и осуществлена их передача, указанные договоры можно признать основными и, на основании п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54, квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

В связи с тем, что предварительные договоры в силу гражданского законодательства не подлежат государственной регистрации, на основании ст. 223 ГК РФ, просил суд признать за ним право собственности на следующие объекты недвижимого имущества: нежилое одноэтажное здание, общей площадью "..." кв.м, нежилое одноэтажное кирпичное здание, общей площадью "..." кв.м, нежилое двухэтажное здание, общей площадью "..." кв.м, расположенных по адресу: "...".

Истец Скавронский Д.И. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела был извещён надлежащим образом.

Представитель истца Гордон М.К. в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объёме. Суду дополнила, что предварительные договоры купли - продажи спорных объектов недвижимого имущества следует признать основными, поскольку передача объектов недвижимости, являющихся предметом договоров, была осуществлена Скавронскому Д.И на основании указанных договоров, что подтверждается актами приёма-передачи. В связи с отказом регистрирующего органа в их регистрации, стороны заключили основные договоры купли-продажи. Считает, что предварительные договоры, в отличие от основных, свою силу не утратили. Кроме того, на дату заключения договора от "..." было выплачено "..."% от стоимости объекта недвижимого имущества, на дату заключения договора от "..." - "..."% и от "..." - "..."%. Считает, что заключенные между истцом и ответчиком предварительные договоры являются фактически не предварительными, а основными договорами.

Представитель ответчика ОАО "Торговый дом" Биробиджанагропромснаб" в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания был извещён надлежащим образом, в заявлении просил дело рассмотреть без их участия.

В отзыве на исковое заявление конкурсный управляющий ОАО "Торговый дом" Биробиджанагропромснаб" просил в удовлетворении иска Скавронскому Д.И. отказать, мотивировав тем, что правовая природа предварительных договорённостей, с точки зрения их самостоятельного значения, не предполагает возникновение обязательственных отношений имущественного характера, вытекающего из будущего договора.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Считает, что поскольку основные договоры купли-продажи спорных объектов недвижимого имущества были заключены "...", предварительные договоры купли-продажи от "...", от "...", "..." прекратили свое действие.

Определением Арбитражного суда ЕАО от "..." основные договоры, заключенные между ОАО "Торговый дом" Биробиджанагропромснаб" и Скавронским Д.И. по продаже указанного недвижимого имущества признаны недействительными. Постановлением шестого арбитражного суда от "..." применены последствия недействительности сделок в виде восстановления регистрационной записи о праве собственности за ОАО "Торговый дом" Биробиджанагропромснаб" на указанные объекты, регистрационные записи о праве собственности за Скавронским Д.И. прекращены. Данные судебные постановления вступили в законную силу. Оснований для признания права собственности на спорные объекты недвижимого имущества за Скавронским Д.И. не имеется.

Представитель третьего лица ООО "Торговая компания ВостокАгроСтрой" в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела был извещён надлежащим образом, в заявлении просил дело рассмотреть без их участия.

Суд постановил вышеуказанное решение суда.

В апелляционной жалобе истец Скавронский Д.И. просил решение Биробиджанского районного суда ЕАО от 08.08.2012 отменить, поскольку оно вынесено с нарушением норм материального права. Судом при вынесении судебного решения не учтена позиция, изложенная в п. 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", где указано, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

На основании изложенного считает, что поскольку оплата по договорам составила более "..." от общей стоимости каждого договора, передача объектов недвижимого имущества была осуществлена на основании заключенных предварительных договоров, то имеются основания для квалификации предварительных договоров как договоров купли-продажи объектов недвижимого имущества с условием о предварительной оплате.

В апелляционной инстанции представитель истца Немцев М.К. доводы и требования жалобы поддержал, просил решение Биробиджанского районного суда от 08.08.2012 отменить, требования Скавронского Д.И. о признании права собственности на объекты недвижимого имущества удовлетворить.

Представители ответчика ОАО "Торговый дом" Биробиджанагропромснаб", третьего лица ООО "Торговая компания ВостокАгроСтрой" в апелляционную инстанцию не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем, коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения представителя истца Немцева М.К., судебная коллегия не находит оснований к удовлетворению жалобы.

Материалами дела установлено, что "...", "...", "..." между истцом и ответчиком заключены предварительные договоры купли-продажи соответственно следующих объектов недвижимого имущества: нежилого одноэтажного здания, общей площадью "..." кв.м, Литер "..."; нежилого одноэтажного здания, общей площадью "..." кв.м, Литер "..."; нежилого двухэтажного здания, общей площадью "..." кв.м, Литер "...", расположенных по адресу: "...", согласно которым ОАО "Торговый дом" Биробиджанагропромснаб" обязался передать недвижимое имущество Скавронскому Д.И. до "..." по приёма - передаточным актам, а Скавронский Д.И. произвести оплату на условиях и в сроки, предусмотренные указанными договорами.

"..." стороны заключили основные договоры купли-продажи указанных объектов недвижимого имущества.

"..." договоры купли-продажи от "..." и переход права собственности на данные объекты недвижимого имущества зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЕАО.

Определением Арбитражного суда ЕАО от "..." сделки, заключенные "..." между ОАО "Торговый дом" Биробиджанагропромснаб" и Скавронским Д.И. по продаже недвижимого имущества нежилого одноэтажного помещения, общей площадью "..." кв. м, нежилого двухэтажного здания, общей площадью "..." кв. м, нежилого одноэтажного кирпичного здания, общей площадью "..." кв. м, расположенных по адресу: ЕАО, "...", признаны недействительными.

Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от "..." применены последствия недействительности данных сделок путём восстановления регистрационной записи о праве собственности за ОАО "Торговый дом "Биробиджанагропромснаб" на указанные выше объекты недвижимого имущества. Регистрационные записи о праве собственности за Скавронским Д.И. на перечисленные выше нежилые здания прекращены.

Постановлением Федерального арбитражного суда "..." от "..." указанное постановление Шестого арбитражного апелляционного суда оставлено без изменения.

Как следует из выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от "..." указанные нежилые здания на праве собственности зарегистрированы "..." за ОАО "Торговый дом "Биробиджанагропромснаб".

Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечёт его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Исходя из смысла данной нормы закона, заключение предварительного договора состоит в необходимости установления правовой связи между сторонами будущего основного договора, когда невозможно его немедленное заключение. С заключением основного договора предварительный договор прекращает своё действие.

В силу того, что основные договоры купли-продажи признаны судом недействительными, вывод суда об отказе в удовлетворении исковых требований Скавронского Д.И. о признании права собственности на объекты недвижимого имущества является правильным.

Судебная коллегия не может согласиться с доводом апелляционной жалобы о том, что предварительные договоры купли-продажи являются фактически не предварительными, а договорами купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате по следующим основаниям.

Из содержания ст. 429 ГК РФ следует, что предметом предварительного договора является обязанность сторон заключить в будущем основной договор.

Из текстов предварительных договоров от "...", "...", "..." следует, что стороны намеревались вступить в договорные отношения по купле-продаже недвижимого имущества в виде нежилых помещений, расположенных по адресу: "..." в будущем, а не заключили данные сделки в момент подписания указанных договоров. По условиям данных договоров обязательства по передаче имущества и его оплате указаны также на будущее.

В связи с чем, предварительные договоры от "...", "...", "..." не влекут каких-либо правовых последствий и не могут повлечь перехода прав собственности, а порождают у сторон право и обязанность заключить основной договор купли-продажи.

Из договоров купли-продажи от "..." следует, что предметом указанных договоров явились те же объекты недвижимого имущества, которые являлись предметом предварительных договоров.

Довод апелляционной жалобы о том, что суд при рассмотрении настоящего дела нарушил нормы материального права, а именно не учёл позицию, изложенную в п. 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", в соответствии с которым суды должны квалифицировать предварительный договор, который устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную её часть, как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, является несостоятельным, поскольку основан на неправильном толковании норм материального права.

При указанных обстоятельствах судебная коллегия оснований к отмене решения суда не усматривает.

Нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению дела, судом не допущено.

Исходя из изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Биробиджанского районного суда ЕАО от 08 августа 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Скавронского Д. И. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи