Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного суда Республики Дагестан от 11 апреля 2012 г. по делу N 33-701

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан в составе:

председательствующего - Гаджиева Б.Г.,

судей - Гебековой Л.А. и Ашурова А.И.

при секретаре - Шахабасовой Х.У.

с участием прокурора - Багомаева А.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании 11 апреля 2012 года в г.Махачкале апелляционную жалобу Гасанова Г.У., Гасанова Х.Г., Гасанова Г.Г., Гасановой Р.Г., Запировой Г.А., Манаповой З.М., Запирова Д.Г., Запировой Д.Г., Гасановой Д.Г., Алиева З.Х., Гасановой И.Х., Манапова Г.Г., Манапова О.Г. на решение Буйнакского городского суда Республики Дагестан от 12 января 2012 года, которым постановлено:

"Иск Гасанова Э. Г. удовлетворить.

Выселить Г. Г. У., Г. Хабиба Г.ча, Г. Гусена Г.ча, Г. Разия...

Признать Г. Г. У., Г. Хабиба Г.ча, Г. Гусена Г.ча, Г. Разия... утратившими права пользования жилым помещением, расположенным по адресу "адрес", N, литер А.

Обязать Отделение УФМС России по РД в "адрес" снять Г.а Г. У., Г. Х. Г., Гасанова Г. Г., Г. Р. Г., Запирову Г. А., Арсланалиеву Р. М., Манапову З. М., Запирова Д. Г., Запирову Д. Г., Гасанову Д. Г., Алиева З. Х., Гасанову И. Х., Манапова Г. Г., Манапова О. Г. с регистрационного учета по вышеуказанному адресу.

В удовлетворении встречного иска Г. Х. Г. к Гасанову Э. Г. и Буйнакскому межрайонному отделу УФРС России по РД о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от "дата" отказать".

Заслушав доклад судьи Верховного суда Республики Дагестан Гебековой Л.А., выслушав объяснения Г.а Г. У. и его представителя ФИО29 ( ордер N от "дата"), просивших решение суда отменить и постановить по делу новое решение, объяснения представителя Гасанова Э.Г. ФИО30, просившего решение суда оставить без изменения, прокурора ФИО28, полагавшего решение суда подлежащим оставлению без изменения, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Г. Э. Г. обратился в суд с иском к Г.у Г. У., Г. Х. Г. и совместно с ними проживающих членов их семьи (всего 15 человек) о выселении, признании утратившими право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета из жилого помещения, расположенного по адресу РД "адрес" литер "А", обосновывая свои требования тем, что ему принадлежит на праве собственности домовладение под литером "А", общей площадью 400,8 кв.м., расположенное по адресу "адрес". Право собственности на данное жилое помещение он приобрел на основании договора купли-продажи дома от 08.04.2008г., на основании чего им получено свидетельство о государственной регистрации права собственности серии 05-АА N. В настоящее время в указанном домовладении проживают ответчики - Г. Г. У. и Г. Х. Г. с членами своей семьи. Согласно договору купли-продажи жилого дома от 08.04.2008г. он приобрел в собственность домовладение у ответчика Г. Х. Г.. Свои обязательства он исполнил добросовестно, а именно произвел полную оплату стоимости предмета договора. В последующем указанный договор и переход права собственности прошли государственную регистрацию. Таким образом, договор купли-продажи жилого дома под литером "А" заключен в полном соответствии с требованиями действующего гражданского законодательства.

Пункт 7 договора предусматривает, что указанный жилой дом продается свободным от проживания третьих лиц, имеющих в соответствии с законом право пользования данным жилым помещением. Однако в нарушении договора ответчики до сих пор проживают в указанном домовладении. Им в письменной форме, заказным письмом было направлено уведомление в адрес Гасанова Х.Г. с требованием о необходимости освободить указанное домовладение в срок до 01.10.2008г.. Однако, указанное требование ответчиками проигнорировано и они до настоящего времени, без каких-либо оснований продолжают проживать в принадлежащем ему на праве собственности домовладении чем нарушают его права собственника, в связи с чем они подлежат выселению.

Гасанов Х.Г. обратился со встречным иском к Гасанову Э. Г., Гасанову А. М. и Буйнакскому межрайонному отделу УФРС РФ по РД о расторжении договора купли-продажи домовладения литера "А" от 08.04.2008г. и земельного участка по "адрес", обосновывая свои требования тем, что согласно договора купли-продажи от 08.04.2008г. и земельного участка по "адрес" заключенного между ним и истцом, последним в нарушение требований гражданского законодательства и условия договора купли-продажи от 08.04.2008г. не выплачена ему стоимость проданной вышеуказанной недвижимости, что не оспаривается им самим и отражено в материалах гражданского дела по иску его родителей о признании сделок недействительными, по которому Буйнакским городским судом вынесено решение от 22 января 2010года. 22 августа 2011 года он повторно обратился к ответчику Гасанову Э.Г. произвести с ним расчеты по договору купли-продажи от 08.04.2008года до 23 августа 2011г.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе Г.а Г. У., Г. Х.Г., Гасанова Г.Г., Г. Р.Г., Запировой Г.А., Манаповой З.М., Запирова Д.Г., Запировой Д.Г., Гасановой Д.Г., Алиева З.Х., Гасановой И.Х., Манапова Г.Г., Манапова О.Г. содержится просьба об отмене решения суда и принятии по делу нового решения об удовлетворении их требований в полном объеме.

В обоснование жалобы указывается на то, что истцом стоимость проданной согласно договора купли-продажи домовладения литера "А" от 08.04.2008г. и земельного участка по "адрес" не оплачена, что является существенным нарушением условия договора. Неоднократные обращения к истцу, в том числе в виде телеграммы от 22.08.2011г. по поводу расторжения вышеуказанного договора не дали результатов, после чего обратились в суд. В 2010г. в Буйнакском городском суде рассматривалось исковое заявление родителей о признании совершенных сделок недействительными, а именно о расторжении договора купли-продажи домовладения литера "А" от 08.04.2008г. и земельного участка по "адрес" иск не предъявлялся. Суд, пришел к выводу о необходимости по ст.220 ГПК РФ прекратить производство по делу, однако в резолютивной части решения указал об отказе в удовлетворении иска. Так как деньги за проданную недвижимость по договору купли-продажи домовладения литера "А" от 08.04.2008г. и земельного участка по "адрес" г.Буйнакска не получены, имеют право требовать устранения всяких нарушений их права, в связи с чем суд, ошибочно применил последствия пропуска срока исковой давности имеющие отношение к ничтожным и оспоримым сделкам. Судом не учтен длящийся характер бездействия Гасанова Э.Г. В нарушение положений п.1 ст.35 ЖК РФ истцом предупрежден о предстоящем выселении только Гасанов Х.Г.

В возражениях на апелляционную жалобу представителя Гасанова Э.Г. - Джафарова К.Р. содержится просьба об оставлении решения суда без изменения, в обоснование возражений указывает на то, что его доверитель согласно договора купли-продажи от 08.04.2008г. приобрел домовладение литера "А" и земельного участка по "адрес". Условия договора им выполнены полностью, а именно произведена полная оплата стоимости до подписания договора, что подтверждается п.4 данного договора. Представитель УФРС РФ по РД пояснила, что без надлежащего соблюдения условий договора не была бы возможна регистрация этого договора. Никаких претензий у сторон по поводу регистрации не возникало, истцу выдано свидетельство о гос.регистрации от 04.06.2008года. Одновременно факт законности договора подтверждается вступившим в законную силу решением Буйнакского городского суда от 22.01.2010г., оставленным без изменения Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РД от 14.04.2010г. и постановлением Президиума Верховного суда РД от 23.09.2010г. Согласно ч.2 ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда.

Требование ответчиков о расторжении договора является необоснованной, т.к. договор был исполнен в 2008г., прошел государственную регистрацию в УФРС по РД. Договор купли-продажи является реальной сделкой, которая исполняется сторонами в момент заключения и длящимся оно являться не может.

Ответчиками пропущен срок исковой давности по требованию о расторжении договора, установленный ст.196 ГК РФ, так и специальный, предусмотренный ст. 181 ГК РФ, поскольку речь идет о сделке, заключенной 08.04.2008г. Довод о нарушении ст.35 ЖК РФ является надуманным, о чем свидетельствует уведомление, которое было адресовано всем ответчикам по делу.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражения на жалобу, выслушав объяснения сторон, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

Судом установлено, что 08.04.2008года между Гасановым А. М. по доверенности от Г. Х. и Г. Э. Г. заключен договор купли-продажи жилого дома литер А, общей полезной площадью 400,8 кв.м., в том числе жилой площадью 143,5 кв.м., находящегося по адресу : "адрес".

Согласно п.3 указанного договора цена, уплачиваемая покупателем продавцу, составляет 950.000рублей.

Обращение Г. Х. Г. к Гасанову Э. Г. о расторжении договора купли-продажи жилого дома вызвано ненадлежащим исполнением ответчиком обязательства по оплате имущества по договору купли-продажи от 08.04.2008года.

В соответствии с пунктами 1, 2 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Отказывая в удовлетворении иска Гасанова Х.Г. суд указал на то, что доводы Гасанова Х.Г. о том, что расчет по заключенному договору купли-продажи жилого дома не был с ним произведен, не нашли своего подтверждения в суде. Кроме того, суд указал на то, что судами ранее давалась надлежащая оценка договору купли-продажи жилого дома от 08.04.2008года по делу по иску Гасанова Г.У. о признании недействительным указанного договора, в удовлетворении которого было отказано решением Буйнакского городского суда от 22.01.2010года.

Однако с данным выводом суда согласиться нельзя.

Как видно из объяснений Гасанова Х.Г. в суде по материалам дела N 2.10-2010г. по иску Гасанова Г.У. к Гасанову Э.Г. о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома литер А по "адрес" в "адрес": "деньги за проданный дом он не получал. В период подписания договора купли-продажи жилого дома находился в Ставропольском крае. У него были конфликты с Гасановым А. в связи с тем, что он применял физическое насилие в целях получения денег за муку" (л.д.251).

Из объяснений Гасанова А. в суде следует: " Гасанов Х. получил у меня 5071мешков муки на реализацию и долгое время не расплачивался. Вместо долга мне предложили дом и передали документы и доверенность на продажу. После этого я продал дом и землю и получил деньги. В момент продажи в доме жили люди" ( л.д. 253).

Из объяснений Гасанова Э. в суде следует: " я не проверял документы, просто отдал деньги за дом Абакару и он сам оформил дом на меня (л.д. 250).

Таким образом, объяснениями Гасанова А. и Гасанова Э.. подписавших договор купли-продажи спорного дома литер "А" по "адрес", подтверждаются доводы Гасанова Х. о том, что деньги за проданный жилой дом ему не были переданы.

Из материалов дела усматривается, что фактически договор купли-продажи от 08.04.2008года исполнен не был, денежная сумма за проданное недвижимое имущество истцу не передана, надлежащие доказательства, подтверждающие факт передачи Г. Х. денежной суммы 950.000рублей по договору купли-продажи объекта недвижимого имущества от 08.04.20008года суду не представлены.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ N10\22 от 29 апреля 2010года " О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В связи с этим является несостоятельным вывод суда о том, что требование о расторжении договора купли-продажи неправомерно, так как договор является реальным и прошел регистрацию в регистрационной службе.

Согласно части 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

Из пункта 7 договора купли-продажи жилого дома от 08.04.2008года следует, что указанный дом продается свободным от проживания третьих лиц, имеющих в соответствии с законом право пользования данным жилым домом.

Однако, как видно из материалов дела и установлено судом ответчики Гасанов Г.У., Гасанов Х.Г. и члены их семьи ( всего 14 человек) продолжают пользоваться указанным жилым домом и сохраняют в ней регистрацию.

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 558 ГК РФ перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования продаваемым жилым помещением, является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых эти лица проживают.

Из данной нормы следует, что при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

Следовательно, члены семьи ответчика не могут быть выселены из этого жилого помещения, поскольку имеют право пользования данным жилым помещением, которое носит бессрочный характер.

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел также к выводу о том, что Гасановым Х.Г., пропущен как общий срок исковой давности, установленный ст.196 ГК РФ, так и специальный, предусмотренный ст.181 ГК РФ, поскольку речь идет о сделке, заключенной 08.04.2008года.

Между тем, применение судом специального срока исковой давности, предусмотренного ст. 181 ГК РФ нельзя признать правомерным, поскольку требования о признании сделки недействительной по делу не заявлены.

Кроме того, в соответствии со ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Материалами дела подтверждаются доводы Гасанова Х.Г. о неоднократном обращении к Гасанову Э., в том числе и телеграммой от 22.08.2011года (л.д.35) о необходимости произвести оплату по договору с предупреждением о расторжении договора купли-продажи в добровольном порядке, и, что в виду безрезультатности всех его действий, был вынужден обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав собственника.

В связи с этим вывод суда о пропуске Гасановым Х.Г. установленного ст. 196 ГК РФ трехлетнего срока обращения в суд также нельзя признать обоснованным.

При изложенных обстоятельствах судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене с вынесением по делу нового решения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Буйнакского городского суда от 12 января 2012года отменить, принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований Гасанова Э. Г. о выселении Г.а Г. У., Г. Х. Г., Гасанова Г. Г., Г. Р. Г., Запировой Г. А., Арсланалиевой Р. М., Манаповой З. М., Запирова Д. Г., Запировой Д. Г., Гасановой Д. Г., Алиева З. Х., Гасановой И. Х., Манапова Г. Г., Манапова О. Г., признании их утратившими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу "адрес", N, литер "А" и обязании Отделение УФМС России по РД в "адрес" снять их с регистрационного учета по вышеуказанному адресу - отказать.

Удовлетворить встречный иск Г. Х. Г. к Гасанову Э. Г. и Буйнакскому межрайонному отделу УФРС России по РД о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка по "адрес" литер "А" в "адрес", заключенного 08.04.2008г.

Председательствующий -

Судьи: