Апелляционное определение СК по гражданским делам Тульского областного суда от 27 сентября 2012 г. по делу N 33-2535

Судебная коллегия по гражданским делам Тульского областного суда в составе:

председательствующего Фатеевой Л. В.,

судей Копаневой И. Н., Сенчуковой Е. В.,

при секретаре Колосковой Л. А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Смирнова С.В. на решение Ленинского районного суда Тульской области от 02 июля 2012 года по иску Ковалевского В.А. к Смирнову С.В. об обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности.

Заслушав доклад судьи Копаневой И. Н., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Ковалевский В. А. обратился в суд с иском к Смирнову С. В. об обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру "адрес" в соответствии с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, указывая на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и Смирновым С. В. в простой письменной форме заключен договор купли-продажи вышеназванной квартиры, которая принадлежала СмирновуС.В. на праве личной собственности на основании договора мены квартиры от 24 апреля 2008 года. В соответствии с п. 3 указанного договора купли-продажи стоимость спорной квартиры определена в ... рублей, которые им до подписания сделки полностью переданы продавцу, о чем ответчиком собственноручно составлена расписка. В соответствии с законом о государственной регистрации данный договор ими подписан в присутствии сотрудника Ленинского отдела Управления Росреестра по ТО, при этом Смирнов С. В. не высказывал никаких претензий по поводу заключенной сделки. В тот же день, то есть ДД.ММ.ГГГГ, документы сданы на регистрацию, срок окончания которой был установлен ДД.ММ.ГГГГ. Явившись в Ленинский отдел Управления Росреестра по ТО за получением документа о собственности на приобретенную им квартиру, он получил уведомление о приостановлении регистрации, из которого ему стало известно о том, что ДД.ММ.ГГГГ Смирнов С. В. подал заявление о возврате документов без проведения государственной регистрации договора купли-продажи на спорную квартиру. Смирнов С. В. отказался ему объяснить причину такого поведения, а на его требование вернуть деньги в размере ... рублей ответил отказом, пояснив, что уже потратил их.

В судебное заседание истец Ковалевский В. А. не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен своевременно и надлежащим образом, представил заявление, в котором поддержал исковые требования и просил рассмотреть дело без его участия.

Представитель истца Ковалевского В. А. по доверенности и ордеру ВатанскаяО.В. в судебном заседании исковые требования своего доверителя поддержала в полном объеме, дав пояснения, аналогичные указанным в исковом заявлении.

Ответчик Смирнов С. В. исковые требования Ковалевского В. А. не признал, пояснив, что ему на праве собственности принадлежит квартира, расположенная по адресу: "адрес". У него по оплате коммунальных платежей за квартиру образовался долг. В январе 2012 года к нему обратился человек по имени Руслан с требованием об оплате долга по коммунальным услугам. Он ему пояснил, что у него в данный момент нет возможности оплатить сразу всю задолженность. Тогда Руслан предложил ему совершить обмен его квартиры на квартиру с меньшей площадью и с оплатой за него долга. Он согласился. Руслан познакомил его с Гуниным П. С. и сказал, что тот ему поможет с обменом. Он и Гунин П. С. заключили договор. Несколько раз приезжали люди смотреть квартиру. Примерно в мае 2012 года ему позвонил Руслан и сказал, что ему необходимо подойти в ТОРЦ. В ТОРЦе были он, Руслан, Гунин П. С, Ковалевский В. А. Он и Ковалевский В. А. заключили договор купли-продажи квартиры. Ковалевский В. А. передал ему деньги, о чем он написал расписку. После этого Руслан забрал у него деньги. Он спросил у Руслана, когда он получит квартиру, на что тот ответил, что все будет нормально. Однако до настоящего времени квартира ему не предоставлена, денег также нет. Он написал заявление о возврате документов без проведения государственной регистрации договора купли-продажи на квартиру. Иск не признает, так как его обманули и оставили без квартиры и денег.

Суд решил:

исковые требования Ковалевского В.А. удовлетворить.

Обязать Смирнова С.В. произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: "адрес" от Смирнова С.В. к Ковалевскому В.А. в соответствии с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

В апелляционной жалобе Смирнов С. В. просит отменить решение суда как незаконное и необоснованное.

Доводы заявителя жалобы сводятся к утверждению о неправильном определении судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, и на несоответствие выводов суда первой инстанции изложенным в решении обстоятельствам.

Возражения на апелляционную жалобу не подавались.

Проверив материалы дела в порядке ст. 327.1 ГПК РФ, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения Смирнова С. В. и его представителя по ордеру Дьякова В. М., возражения представителя Ковалевского В. А. по доверенности и ордеру Ватанской О. В., судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям:

В силу п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основанием для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке является нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в своем Постановлении от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" указал, что решение суда является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (п.2).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости, допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленный фактов.

Постановленное по делу решение суда не отвечает вышеуказанным требованиям.

Так, как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, ДД.ММ.ГГГГ Смирнов С. В., заключил с Ковалевским В. А. договор купли-продажи двухкомнатной квартиры общей площадью 44,8 кв.м, расположенной по адресу: "адрес".

Согласно пунктам 1, 2 и 3 названного договора Смирнов С. В. продал в собственность Ковалевскому В. А. вышеуказанную квартиру, которая принадлежала Смирнову С. В. на праве собственности на основании договора мены квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, дата регистрации 22 мая 2008 года N, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22 мая 2008 года сделана запись регистрации N. Названная квартира продана за ... рублей, которые Смирновым С. В. получены от Ковалевского В. А. до подписания данного договора.

Заключенный между Смирновым С. В. и Ковалевским В. А. ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи квартиры "адрес" в тот же день был подан на государственную регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области Отдел регистрации прав по Ленинскому району.

ДД.ММ.ГГГГ Смирнов С. В. подал в Управление Федеральной регистрационной службы по Тульской области заявление (вх. N) о возврате документов без проведения государственной регистрации договора купли-продажи на вышеуказанную квартиру.

На основании данного заявления Смирнова С. В. Управление Федеральной регистрационной службы по Тульской области приостановило регистрацию с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной регистрационной службы по Тульской области в адрес Ковалевского В. А. направлено за N сообщение об отказе в государственной регистрации договора купли-продажи.

Удовлетворяя при вышеуказанных обстоятельствах требования КовалевскогоВ.А. об обязании Смирнова С. В. произвести государственную регистрацию перехода права собственности на вышеуказанную квартиру, суд первой инстанции исходил из того, что названный договор составлен в надлежащей форме, все обязательства по этому договору его сторонами исполнены.

Судебная коллегия не может согласиться с такой позицией суда первой инстанции, поскольку она основана на неправильном применении норм материального права.

По смыслу п. 1 ч. 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно ч. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (ч. 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ).

В силу ч. 1 и ч. 3 ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

По смыслу закона иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно ч. 1 ст. 556 Гражданского кодекса РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В пунктах 6 и 6.1 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ указано, что передача и принятие недвижимости осуществлены в день подписания настоящего договора, который является и актом приема-передачи.

Между тем, из пояснений сторон следует, что после подписания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ спорная квартира фактически не была передана во владение истца, ключи от квартиры ему ответчиком не предавались, бремя содержания данного имущества и затраты на оплату коммунальных услуг он (истец) не несет.

Доказательств обратного ни суду первой инстанции, ни судебной коллегии стороной истца представлено не было.

При таких обстоятельствах оснований считать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ исполненным не имеется.

Отсутствие доказательств фактического принятия истцом спорного имущества во владение исключает возможность удовлетворения заявленных требований о регистрации перехода права собственности.

Более того, предметом отчуждения по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является жилое помещение - квартира "адрес".

Продажа жилых помещений имеет свои особенности, которые закреплены в ст.558 Гражданского кодекса РФ.

Согласно ч. 2 названной статьи договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

По смыслу п. 7 ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 17 июня 1997 N 122-ФЗ (с последующими изменениями и дополнениями) сделка считается зарегистрированной со дня внесения записи о сделке в Единый государственный реестр прав.

Суд первой инстанции, разрешая имеющийся между сторонами спор, не применил вышеприведенные нормы и не принял во внимание разъяснения, содержащиеся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Между тем из анализа вышеприведенных правовых норм в их совокупности и в совокупности с разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 года, следует, что договор купли-продажи квартиры, которая в момент заключения договора принадлежит на праве собственности продавцу и это право зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежит государственной регистрации, и права и обязанности по нему возникают у сторон именно с этого момента. В случае, когда предусмотренное законом обязательное требование о государственной регистрации договора не соблюдено, такой договор считается незаключенным, то есть не имеет юридической силы и не может иметь никаких юридических последствий.

Вместе с тем, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 ст. 165 Гражданского кодекса РФ).

Как следует из вышеизложенного, государственная регистрация договора купли-продажи квартиры "адрес" которая на момент подписания данного договора принадлежала на праве собственности Смирнову С. В., и это право было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не была произведена.

Следовательно, в силу прямого указания закона этот договор является незаключенным, в связи с чем не влечет каких-либо правовых последствий, а значит не может являться основанием для государственной регистрации перехода от Смирнова С. В. к Ковалевскому В. А. права собственности на недвижимое имущество - квартиру "адрес".

Требований же о государственной регистрации вышеназванного договора купли-продажи истом не заявлялось, а установленных в ч. 3 ст. 196 ГПК РФ оснований для выхода за пределы заявленных истцом требований не имеется, что также исключает возможность удовлетворения заявленных требований.

Кроме того, суд первой инстанции возложил обязанность произвести государственную регистрацию перехода права собственности на вышеуказанную квартиру непосредственно на ответчика Смирнова С. В., что делает решение суда неисполнимым, поскольку в силу положений ч. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ переход права подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, каковыми в соответствии с ч. 1 ст. 9 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" являются федеральный орган в области государственной регистрации и его территориальные органы.

В случаях, предусмотренных ч. 3 ст. 165 и ч. 3 ст. 551 Гражданского кодекса РФ, то есть когда одна из сторон договора купли-продажи недвижимости уклоняется от регистрации сделки и/или перехода права собственности, решение о регистрации сделки и/или перехода права собственности вправе вынести суд.

При изложенных выше обстоятельствах вывод суда первой инстанции об удовлетворении требований КовалевскогоВ.А. об обязании Смирнова С. В. произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: "адрес", от Смирнова С. В. к Ковалевскому В. А. в соответствии с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ нельзя признать законным и обоснованным.

Поскольку судом первой инстанции допущено существенное нарушение норм материального права, повлиявшее на исход дела, вынесенное им решение подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении требований КовалевскогоВ.А. об обязании Смирнова С. В. произвести государственную регистрацию перехода права собственности на вышеуказанную квартиру от СмирноваС. В. к Ковалевскому В. А. в соответствии с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ленинского районного суда Тульской области от 02 июля 2012 года отменить.

Вынести новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Ковалевского В.А. о возложении на Смирнова С.В. обязанности произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: "адрес", от Смирнова С.В. к Ковалевскому В.А. в соответствии с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ отказать.

Председательствующий

Судьи