Апелляционное определение СК по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 10 июля 2012 г. по делу N 33-13664/12

судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Комбаровой И.В.

судей Бендюк А.К., Клиенко Л.А.

по докладу судьи Бендюк А.К.

При секретаре Правилиной Е.Г.

слушала в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Русаковой Т.В. на решение Анапского районного суда от 19 марта 2012 года.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Нестеренко А.В. обратился в суд с иском к Варнавской Т.Н. о признании договора купли-продажи объектов недвижимого имущества, заключенного между Варнавской Т.Н. и Русаковой Т.В., недействительным, признании договора купли-продажи объектов недвижимого имущества между Варнавской Т.Н. и Нестеренко А.В. действительным, признании права собственности за Нестеренко А.В. на жилой дом и земельный участок.

Определением Анапского районного суда от 21.09.2011 г. Русакова Т.В. привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора.

Определением Анапского районного суда от 06.10.2011 г. Русакова Т.В. привлечена к участию в деле в качестве соответчика по иску Нестеренко А.В.; в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечен Анапский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю.

В дальнейшем Русакова Т.В. обратилась со встречным иском к Нестеренко А.В., Варнавской Т.Н. о признании недействительным договора купли-продажи объектов недвижимого имущества, заключенного между Варнавской Т.Н. и Нестеренко А.В.

В обоснование заявленных требований указал, что " дата обезличена " между Нестеренко А.В. и Варнавской Т.Н. был заключен договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом, находящиеся по адресу: " адрес обезличен ", с. " адрес обезличен ", 6. Согласно п.4 договора купли-продажи от " дата обезличена " и п.З передаточного акта на момент подписания договора Нестеренко А.В. была внесена предоплата в размере " данные изъяты " рублей, окончательный расчет между сторонами должен был быть произведен согласно устной договоренности в сентябре " дата обезличена " г. при подписании договора в Анапском отделе Управления Росреестра по Краснодарскому краю и сдаче документов для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, однако впоследствии Нестеренко А.В. стало известно от Варнавской Т.Н. о том, что она хочет продать указанный земельный участок с расположенным на нем жилым домом другому лицу на более выгодных для нее условиях за большую сумму, и в августе " дата обезличена " г. был сдан на государственную регистрацию договор купли-продажи, заключенный между Варнавской Т.Н. и Русаковой Т.В. Затем, в связи с неполучением от Русаковой Т.В. денежной суммы, за которую Варнавская Т.Н. была намерена продать земельный участок и жилой дом, Варнавская Т.Н. подала заявления в Анапский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю о приостановлении государственной регистрации до выяснения обстоятельств. Совершенная между Нестеренко А.В. и Варнавской Т.Н. сделка содержит все требуемые законом условия, которые должны содержаться в договоре купли-продажи недвижимости, предусмотренные ст.ст.554, 555 ГК РФ. Нестеренко А.В. в настоящее время полностью исполнил свои обязанности по сделке, т.е. передал продавцу деньги в полном объеме в размере " данные изъяты " рублей, принял недвижимое имущество и в настоящее время проживает в спорном жилом доме. Ранее Нестеренко А.В. проживал в " адрес обезличен " и ему не представлялось возможности в разумный срок приехать в " адрес обезличен " и обратиться в регистрационную службу, документы на хранение были оставлены у " Ф.И.О. "7 В настоящее время регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимого имущества не возможна в связи с оспариванием Русаковой Т.В. договора купли-продажи недвижимости, заключенного " дата обезличена " между Варнавской Т.Н. и Нестеренко А.В. Учитывая изложенное, просил суд признать договор купли-продажи и передаточный акт земельного участка общей площадью 473 кв.м. с расположенным на нем жилым домом площадью 265,5 кв.м., находящихся по адресу: Краснодарский край, " адрес обезличен ", с. " адрес обезличен ", 6, заключенный " дата обезличена " между Варнавской Т.Н. с одной стороны и Русаковой Т.В. с другой стороны - недействительным; признать договор купли-продажи и передаточный акт указанных земельного участка с расположенным на нем жилым домом, заключенный " дата обезличена " между Варнавской Т.Н. с одной стороны и Нестеренко А.В. с другой стороны действительным; признать за Нестеренко А.В. право собственности на указанные земельный участок и жилой дом.

В судебном заседании истец (ответчик по встречному иску) Нестеренко А.В., его представитель Харченко М.А. заявленные исковые требования поддержали, встречные исковые требования Русаковой Т.В. не признали.

Ответчица (истица по встречному иску) Русакова Т.В. и ее представитель Черненко Е.Л. исковые требования Нестеренко А.В. не признали, встречное исковое заявление поддержали.

Решением Анапского районного суда от 19 марта 2012 года исковые требования Нестеренко А.В. удовлетворены, в удовлетворении встречного иска отказано.

Дополнительным решением Анапского районного суда от 16 мая 2012 года взысканы с Варнавской Т.Н. в пользу Русаковой Т.В. денежные средства в размере " данные изъяты " рублей по договору купли-продажи земельного участка общей площадью 473 кв.м. с расположенным на нем жилым домом площадью 265,5 кв.м., находящихся по адресу: Краснодарский край, " адрес обезличен ", с. " адрес обезличен ", 6 от " дата обезличена "

В апелляционной жалобе Русакова Т.В. просит отменить решение суда, как вынесенное с нарушением норм материального права, указывает, что судом неправильно определены юридически значимые обстоятельства.

В возражении на апелляционную жалобу представитель Нестеренко А.В. по доверенности Харченко М.А. просит решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

В судебное заседание апелляционной инстанции Краснодарского краевого суда явились Русакова Т.В., представитель Русаковой Т.В. по доверенности Мамыкин А.А. Нестеренко А.В., Варнавская Т.Н. не явились, о месте, дате и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, возражении на нее, выслушав Русакову Т.В., представителя Русаковой Т.В. по доверенности Мамыкина А.А., судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по доводам жалобы.

Из материалов дела следует, что " дата обезличена " продавец Варнавская Т.Н. с одной стороны и покупатель Нестеренко А.В. с другой стороны заключили договор о продаже земельного участка общей площадью 473 кв.м. с кадастровым номером , категория земель: земли населенных пунктов - под индивидуальную жилую застройку, с расположенным на нем жилым домом Литер А, над А, общей площадью 265,5 кв.м., находящихся по адресу: Краснодарский край, " адрес обезличен ", с. " адрес обезличен ", 6. В соответствии с п.3 указанного договора покупатель приобретает право собственности на объекты недвижимости за " данные изъяты ". Согласно п.4 договора при заключении договора внесена предоплата в размере " данные изъяты ", окончательный расчет между сторонами будет произволен при подписании договора в Анапском отделе Управления Росреестра по Краснодарскому краю. Передача указанных земельного участка и жилого дома покупателю подтверждается передаточным актом от " дата обезличена "

Из материалов дела усматривается, что впоследствии Варнавская Т.Н. продала указанные дом и земельный участок Русаковой В.Ю. по договору купли-продажи от " дата обезличена " за " данные изъяты " рублей. В соответствии с распиской от " дата обезличена " Варнавская Т.Н. в присутствии свидетелей Русакова В.Ю. и Куликова В.А. приняла от Русаковой Т.В. денежные средства в размере " данные изъяты " рублей за проданный ею дом и земельный участок, находящиеся по адресу: с. " адрес обезличен ", 6, деньги получены в полном размере, имущественных претензий не имеет. " дата обезличена " Стоимость продаваемого имущества в размере " данные изъяты " рублей была указана в договоре с целью ухода от налогов. Варнавская Т.Н. и Русакова Т.В. сдали документы на государственную регистрацию спорного недвижимого имущества. " дата обезличена " государственная регистрация была приостановлена по заявлению Варнавской Т.Н., так как ей стало известно о неосуществлении покупателем Русаковой Т.В. полной оплаты имущества, передаваемого по договору.

Судом первой инстанции установлено, что расчет по договору купли-продажи земельного участка и расположенных на нем строений и сооружений, находящихся по адресу: Краснодарский край, " адрес обезличен ", с. " адрес обезличен ", 6, заключенному " дата обезличена " между истцом и Варнавской Т.Н. произведен полностью. Всего по договору Варнавская Т.Н. получила денежную сумму в размере " данные изъяты " рублей. Нестеренко А.В. в настоящее время проживает в данном домовладении.

Судом также установлено, что рыночная стоимость земельного участка площадью 473 кв.м. с кадастровым номером , расположенного по адресу: Краснодарский край, " адрес обезличен ", с. " адрес обезличен ", 6, составляет рублей, рыночная стоимость жилого дома общей площадью 265,5 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, " адрес обезличен ", с. " адрес обезличен ", 6, составляет " данные изъяты ", а периодом возможного выполнения реквизитов в договоре от " дата обезличена " является период с апреля " дата обезличена " г. по сентябрь " дата обезличена " " адрес обезличен " обстоятельства установлены на основании заключений экспертизы, полученных в установленном законом порядке, в соответствии со ст. 86, ст. 67 ГПК РФ.

Согласно ч.ч. 1, 2 ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

В силу ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

На основании ч.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Правилом ст.554 ГК РФ установлено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Ч.1 ст.551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В соответствии с п.3 указанной статьи в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно ч.1 ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

В соответствии с требованиями ч.1 ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Ч.1 ст.460 ГК РФ установлено, что продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

В соответствии с п.61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество.

Материалами дела установлено, что при заключении договора купли-продажи и передаточного акта земельного участка с расположенным на нем жилым домом по адресу: Краснодарский край, " адрес обезличен ", с. " адрес обезличен ", 6, заключенного " дата обезличена " между Варнавской Т.Н. и Нестеренко А.В. соблюдено правило о форме договора купли-продажи недвижимого имущества, между сторонами договора достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в том числе о предмете, позволяющее определенно установить передаваемое недвижимое имущество, и стоимости продаваемого имущества, которая в настоящее время оплачена покупателем Нестеренко А.В. в полном объеме, а также передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем фактически осуществлены по передаточному акту.

В силу ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Ст. 167 ГК РФ предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно ч. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

При таких обстоятельствах, суд пришел к верному выводу о признании действительным договора купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом по адресу: Краснодарский край, " адрес обезличен ", с. " адрес обезличен ", 6, заключенного " дата обезличена " между Варнавской Т.Н. и Нестеренко А.В., поскольку предусмотренные законом основания для признания данного договора недействительным отсутствуют.

Исходя из правила п.3 ст.551 ГК РФ, предусматривающей, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности, а также учитывая позицию, отраженную в п.61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", суд пришел к законному и обоснованному к выводу о признании за Нестеренко А.В. права собственности на спорные земельный участок и жилой дом, находящиеся по адресу: Краснодарский край, " адрес обезличен ", с. " адрес обезличен ", 6.

Суд обоснованно признал недействительными заключенный " дата обезличена " между Варнавской Т.Н. и Русаковой Т.В. договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом по адресу: Краснодарский край, " адрес обезличен ", с. " адрес обезличен ", 6, поскольку данный договор был заключен после заключения между Варнавской Т.Н. и Нестеренко А.В. договора купли-продажи недвижимости от " дата обезличена " и передачи недвижимого имущества покупателю, то есть в нарушение требований ст.460 ГК РФ имелись неоговоренные обременения продаваемой недвижимости, о чем было известно продавцу Варнавской Т.Н., при этом цена, указанная в договоре от " дата обезличена " в размере " данные изъяты " рублей была указана с целью ухода от налоговых платежей, не соответствует действительной цене продаваемого недвижимого имущества.

Юридически значимые обстоятельства судом определены правильно. Нарушений норм материального, либо процессуального права, влекущих отмену решения при рассмотрении настоящего дела не допущено.

При таких обстоятельствах, решение суда является законным и обоснованным, а доводы, указанные в апелляционной жалобе, судебной коллегией не могут быть приняты во внимание за их необоснованностью.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Анапского районного суда от 19 марта 2012 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: