Апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 01 ноября 2012 г. по делу N 33-12854

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:

председательствующего Ткаченко Л.И.

судей Руденко Т.В. и Фетинга Н.Н.

при секретаре Кочергиной А.О.

заслушав в судебном заседании по докладу судьи Руденко Т.В.

дело по апелляционной жалобе Волошина Э.И. на решение Железнодорожного районного суда г. Ростова-на-Дону от 9 августа 2012 года,

УСТАНОВИЛА:

Волошин Э.И. обратился в суд с иском к Гавриш И.А., третьи лица Управление Росреестра по РО, Сосницкая Г.П., Таратынов В.М. о государственной регистрации договора купли-продажи, перехода права собственности.

В обоснование требований указал, что ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи 1/9 доли домовладения, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, однако указанный договор не был зарегистрирован в установленный законом порядке. Истец принятые на себя обязательства по договору исполнил. Ответчик уклоняется от регистрации перехода права собственности. Истец намерен продать жилое помещение, однако из-за отсутствия зарегистрированного права собственности, он не может реализовать свои права.

ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА истец направил Гавриш И.А. письмо с требованием о явке Гавриш И.А. для государственной регистрации договора и перехода права собственности на объект недвижимости.

Истец проживал с семьей в указанном жилом помещении с ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА

Истец уточнил требования и просил произвести государственную регистрацию и переход права собственности по договору купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, заключенному между Волошиным Э.И. и Гавриш И.А. 1/10 доли домовладения, расположенного по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Впоследствии Гавриш Н.А. обратился в суд со встречным иском к Волошину Э.И. о признании договора купли-продажи незаключенным.

В обоснование требований указала, что ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между Волошиным Э.И. и Гавриш Н.А. был заключен договор купли-продажи 1/9 доли домовладения, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Гавриш Н.А полагает, что указанный договор является незаключенным, поскольку при заключении данного договора не были соблюдены правила продажи доли совладельцам, которые имеют право преимущественной покупки. Расчет по договору в полном объеме Волошиным Э.И. не был произведен с Гавриш И.А.

Кроме того, Волошин Э.И. расходы по содержанию домовладения и коммунальные услуги не оплачивал. Все расходы несла Гавриш И.А.

Доли совладельцев изменены по решению Железнодорожного районного суда АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, доля Гавриш И.А. составляет - 1/10.

После предъявления иска Волошин Э.И. поставил металлическую дверь и препятствует Гавриш И.А. в пользовании частью жилого дома лит."Б".

Гавриш Н.А. просила суд признать прекращенными обязательства по договору купли-продажи 1/9 доли домовладения по пе АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между Волошиным Э.И. и Гавриш Н.А., признать данный договор незаключенным, обязать Волошина Э.И. не чинить Гавриш И.А. препятствий в пользовании частью жилого дома литер ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА помещением НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по пе АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, освободить указанное помещение и передав ключи от входной двери.

Представитель Волошина Э.И. - Кация Т.В. исковые требования поддержал, встречный иск не признал.

Представитель Гавриш В.В. - Щербакова Н.Н. исковые требования не признала, встречный иск поддержала.

Волошин Э.И. в судебное заседание не явился.

Представитель Управления Росреестра по Ростовской области, Сосницкая Г.П., Таратынов В.М. в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены.

Решением Железнодорожного районного суда г. Ростова-на-Дону от 9 августа 2012 года в удовлетворении исковых требований Волошина Э.И. отказано.

Суд удовлетворил исковые требования Гавриш И.А., признал прекращенным обязательства по договору купли-продажи 1/9 доли домовладения по пе АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между Волошиным Э.И. и Гавриш И.А., признал договор купли-продажи 1/9 доли домовладения по пе АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН между Гавриш И.А. и Волошиным Э.И. незаключенным.

Суд обязал Волошина Э.И. не чинить Гавриш И.А. препятствий в пользовании ее частью жилого дома литер ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА помещением НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по пе АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, освободив указанное помещение и передать ключи от входной двери в данное помещение.

В апелляционной жалобе Волошин Э.И. просит решение отменить, вынести новое решение, которым исковые требования Волошина Э.И. удовлетворить, в удовлетворении встречного иска отказать, считая его незаконным, ссылаясь на то, что суд необоснованно применил срок исковой давности, поскольку основанием для подачи иска послужило уклонение ответчика Гавриш И.А. от регистрации сделки, что подтверждается актом ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, таким образом срок исковой давности следует исчислять с момента, когда Гавриш И.А. уклонилась от регистрации права собственности. Апеллянт указывает, что заключенный между сторонами договор не является предварительным договором купли-продажи, поскольку он не содержит условия о заключении основного договора в будущем. Также апеллянт указывает, что выводы суда о нарушении права преимущественной покупки являются ошибочными. Также апеллянт указывает, что судом не было учтено то, что ответчик фактически признала тот факт, что обязательства по договору купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА исполнены сторонами.

Ознакомившись с материалами дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения сторон, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно, Гражданского кодекса РФ договор купли- продажи, считается заключенным с момента государственной регистрации.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, устанавливающую во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Принимая решение по делу, суд первой инстанции руководствовался требованиями ст. ст. 165, 218, 429, 431, п.1 ст. 551 ГК РФ, ст. 2 ФЗ от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", п. п. 61, 63, 64 Постановления Пленума ВС РФ N10, Постановления Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров связанных с защитой права собственности и других вещных прав", и исходил из того, что Волошиным Э.И. представлен договор купли-продажи 1/9 доли домовладения, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, пе АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН заключенный ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между Волошиным Э.И. и Гавриш И.А., согласно договора Гавриш И.А. обязуется продать, а Волошин Э.И. обязуется купить 1/9 доли домовладения по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕНа" по цене ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА., из которых ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА. уплачено Волошиным Э.И.. Остальная сумма ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА. должна быть уплачена до ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, согласно представленной расписке.

Суд, исходя из буквального толкования договора от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, полагает, что представленный договор не является договором купли-продажи, так как не соблюдены правила продажи доли совладельцам, доказательств, свидетельствующих о полном расчете, материалы дела не содержат.

Судом первой инстанции было установлено, что ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА Гавриш И.А. выдала Волошину Э.И. нотариальную доверенность (л.д. 96) на право совершать сделки в отношении доли домовладения, и уполномочила его собрать необходимые документы. Между тем, Волошин Э.И., имея возможность на протяжении трех лет распоряжаться долей домовладения, не совершал никаких действий. Следовательно, Волошин Э.И. с этого времени должен был знать о нарушенном праве.

Утверждения Волошина Э.И. о том, что он осуществлял коммунальные, налоговые платежи за спорное домовладение опровергаются, как отсутствием платежных документов истца, так и платежными документами, представленными Гавриш И.А., из которых усматривается, что платежи производила Гавриш И.А.

Суд, с учетом того, что совладелец спорного домовладения Сосницкая Г.П. имеет намерение воспользоваться своим правом преимущественной покупки доли домовладения, принадлежащей Гавриш И.А., основной договор между сторонами не был заключен, срок исковой давности по заявленным Волошиным Э.И. требованиям истек, пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Не подтверждается материалами дела довод истца о том, что Гавриш И.А. уклонялась от заключения договора купли-продажи на протяжении 14 лет. Волошиным Э.И. представлены доказательства того, что в ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА года Гавриш И.А. было предложено явиться в учреждение юстиции для регистрации договора купли-продажи. ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА было направлено уведомление ответчику о необходимости регистрации сделки. Других доказательств того, что истцом предлагалось Гавриш И.А. зарегистрировать договор купли-продажи суду не представлено.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд считает, что обязательства по договору купли-продажи 1/9 доли домовладения по пе АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между Волошиным Э.И. и Гавриш И.А. являются прекращенными.

Суд пришел к выводу о том, что встречные исковые требования Гавриш И.А. в части признания спорного договора купли-продажи незаключенным, подлежащими удовлетворению.

Что же касается встречных исковых требований Гавриш И.А. об обязании не чинить препятствий в пользовании принадлежащей ей частью жилого дома, суд исходил из того, что Волошиным Э.И. без получения разрешения была установлена дверь в домовладении, что препятствует Гавриш И.А. доступу в домовладение, указанные обстоятельства являются основанием для удовлетворения встречного иска в данной части.

Судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции на основании анализа представленных по делу доказательств, правильно определил правоотношения сторон, применил закон, подлежащий применению, не нарушив норм материального и процессуального права, постановил законное и обоснованное решение.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит правовых оснований для отмены решения, поскольку выводы суда не противоречат требованиям закона и обстоятельствам дела.

По мнению апеллянта, срок исковой давности следует исчислять с момента, когда Гавриш И.А. уклонилась от регистрации права собственности несостоятельны, поскольку в качестве доказательства уклонения ответчика Гавриш И.А. от регистрации сделки представлен акт от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА и направление ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА в адрес Гавриш И.А. предложения о явке в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, для регистрации договора. Нельзя согласиться с доводами Волошина Э.И. о том, что срок исковой давности не пропущен.

Доводы апеллянта о том, что суд необоснованно отказал в удовлетворении требований о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности, так как обязательства по договору купли-продажи сторонами исполнены. Между тем, из материалов дела усматривается, что истцом обязательства по договору не исполнены, не представлены доказательства оплаты по договору купли-продажи.

В апелляционной жалобе Волошин Э.И. утверждает, что нес расходы по содержанию домовладения, оплате налоговых, страховых платежей, оплату производил от имени Гавриш И.А.. Между тем, истец не представил никаких достоверных доказательств в подтверждение своих доводов.

Судебная коллегия полагает ошибочным довод апелляционной жалобы об обязании произвести государственную регистрацию и переход права собственности по договору купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА на 1/10 долю спорного домовладения, поскольку согласно представленного договора купли-продажи Волошил Э.И. приобрел 1/9 долю домовладения, а за Гавриш И.А. зарегистрирована 1/10 доля спорного домовладения, на основании решения Железнодорожного районного суда АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА

Иные доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований для отмены решения суда, сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования суда первой инстанции, к выражению несогласия с произведенной судом оценкой доказательств и не могут быть положены в основу отмены по существу правильного судебного решения.

Руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Железнодорожного районного суда г. Ростова-на-Дону от 9 августа 2012 года - оставить без изменения, а апелляционную жалобу Волошина Э.И. - без удовлетворения.

Председательствующий -

Судьи-