Решение Видновского городского суда Московской области от 26 сентября 2012 г. по делу N 2-2889/12

Видновский городской суд Московской области в составе

председательствующего судьи Зыряновой А. А. при секретаре судебного заседания Карасевой Е.Н. с участием представителя истца адвоката Кравец С.Г. представителя ответчика администрации с/п Володарское Ленинского района Московской области Гончар Е.А. Стребковой Н.А. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-2889/12 по иску Мурзиной Нины Васильевны к Администрации сельского поселения Володарское Ленинского муниципального района Московской области, Стребковой Н.А.о признании незаконным распоряжения Главы Администрации сельского поселения Володарское Ленинского муниципального района "адрес"

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась с иском к ответчикам о признании незаконным распоряжения Главы Администрации сельского поселения Володарское Ленинского муниципального района Московской области от 10.11.2011. о продаже квартиры, признании преимущественного права на выкуп комнат, в котором указала, что является собственником комнаты в трёхкомнатной квартире по адресу: Московская область, Ленинский район, Володарский с.о. пос. Володарского, ул. Зелёная д. 1, кв. 8. Администрация сельского поселения Володарское является собственником двух других комнат с 64/100 долями в праве собственности на места общего пользования. 17.12.2009. она обратилась к ответчику с заявлением о продаже ей двух освободившихся комнат, ответчик предложил их выкупить за "данные изъяты", на что она заявлением от 17.02.2010. согласилась. После этого ответчик никаких действий по заключению договора купли-продажи не предпринял, каких либо других предложений о продаже комнат не получала. Главой администрации с.п. Володарское было издано распоряжение от 10.11.2011. о продаже указанных комнат ответчику Стребковой Н.А. за 752000 рублей, на основании распоряжения был подписан договор купли-продажи который не зарегистрирован в установленном порядке. Данное распоряжение является незаконным, потому что нарушено её право преимущественной покупки. На основании ст. 42 ч. 6 ЖК РФ, ст. 250 ГК РФ просит суд признать незаконным и отменить распоряжение Главы Администрации сельского поселения Володарское Ленинского муниципального района Московской области от 10.11.2011. о продаже Стребковой Надежде Анатольевне комнат с 64/100 долями в праве собственности на места общего пользования в коммунальной квартире, назначение жилое, общей площадью 34,7 кв. м. этаж 2, номера на поэтажном плане 7,8 адрес объекта: Московская область, Ленинский район, Володарский с.о. пос. Володарского, ул. Зеленая, д. 1, кв. 8. Признать за ней преимущественное право на выкуп комнат с 64/100 долями в праве собственности на места общего пользования в коммунальной квартире, назначение жилое, общей площадью 34,7 кв. м. этаж 2, номера на поэтажном плане 7,8 адрес объекта: Московская область, Ленинский район, Володарский с.о. пос. Володарского, ул. Зеленая, д. 1, кв. 8.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал, уточнить их на предмет перевода на истца прав и обязанностей покупателя отказался, потому что договор купли-продажи в виду отсутствия государственной регистрации не заключён, в случае удовлетворения исковых требований истец рассмотрит возможность покупки квартир на новых условиях, и если не согласится заключить договор, то администрация сможет продать спорные комнаты любому другому лицу. Пояснил, что ранее истец согласилась выкупить комнаты за предложенную ответчиком цену "данные изъяты", однако администрация никаких действий направленных на заключение договора купли-продажи не предприняла, через некоторое время ответчик Стребкова Н.А. вселилась в квартиру, в последствии стало известно, что с ней заключён договор купли-продажи двух комнат, чем нарушено право преимущественной покупки истца, предложений о покупке квартиры ей не поступало, писем по почте не получала. Решением суда от ДД.ММ.ГГГГ. ответчик Стребкова выселена из жилого помещения, судом установлено, что Мурзина предложений о покупке комнат в квартире от ответчика не получала и не давала письменного отказа от заключения договора купли-продажи жилого помещения. Решение суда считает приюдиционным, просил исковые требования удовлетворить, представил объяснения в письменной форме.

Представитель ответчика Администрации с.п. Володарское Ленинского района Московской области с исковыми требованиями не согласилась, пояснила, что договор купли-продажи с Мурзиной за цену 1090000 рублей не был заключён потому что при подготовке документов выяснились несоответствия в технической документации и потребовалось время на их устранение, после чего с истцом велись переговоры, стоимость квартиры увеличилась, истец не желала приобретать комнаты по новой цене. Истцу на личных приёмах главы администрации и в письменной форме предлагалось заключит договор купли-продажи, однако, согласия на их приобретения не последовало, считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению, поскольку администрация предлагала истцу выкупить комнаты, о чём ей было сообщено как на личном приёме у главы администрации, так и письмом, направленным в её адрес, однако с её стороны согласия на приобретение спорных комнат не последовало, просила в иске отказать. Истцу направлялось письмо с предложением заключить договор, и только после этого был заключён договор купли-продажи со Стребковой, которой комнаты были проданы на особых условиях согласно местного муниципального законодательства.

Ответчик Стребкова Н.А. исковые требования не признала, пояснила, что она заключила договор купли-продажи спорных комнат с администрацией, которые были проданы ей по льготной цене, как преподавателю школы, потому что её семья нуждалась в улучшении жилищных условий, денежные средства по договору она уплатила за счёт заёмных средств, весь период оплачивает коммунальные услуги, просила в удовлетворении исковых требований отказать.

Выслушав объяснения участников судебного заседания, изучив письменные материалы гражданского дела, суд приходит к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Частью 1 ст. 254 ГПК РФ установлено, что гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы.

В соответствии со статьёй 255 ГПК РФ к решениям, действиям (бездействию) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, оспариваемым в порядке гражданского судопроизводства, относятся коллегиальные и единоличные решения и действия (бездействие), в результате которых: нарушены права и свободы гражданина; созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод; на гражданина незаконно возложена какая-либо обязанность или он незаконно привлечен к ответственности.

В соответствии с частью 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Частью 2 этой правовой нормы установлено, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Способ защиты нарушенного права участника долевой собственности содержится в части 3 статьи 250 ГК РФ, в соответствии с которой при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Судом установлено, что ответчик Муниципальное образование сельское поселение Володарское Ленинского муниципального района Московской области является собственником жилого помещения площадью 34,7 кв. м. с 64/100 долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире по адресу: Московская область, Ленинский район, Володарский с.о. пос. Володарского, ул. Зелёная, д.1, кв.8. В соответствии с договором купли-продажи от 16.12.2011. указанное жилое помещение было продано Стребковой Н.А. Согласно условий договора, рыночная стоимость жилого помещения сторонами признаётся его договорной ценой. На основании решения Совета депутатов сельского поселения Володарское от 09.08.2011 года Стребковой Н.А. была предоставлена скидка в размере 60% от рыночной стоимости жилого помещения, стоимость которого с учётом скидки составила 752000 рублей. (л.д.47) Стребкова Н.А. условия договора исполнила и с января 2012 года осуществляет оплату коммунальных услуг. Договор купли-продажи не прошёл государственную регистрацию в связи с применением судом обеспечительных мер, применённых при рассмотрении гражданского дела по иску Мурзиной Н.В. к Стребковой Н.А. о выселении, решение по которому состоялось 15 мая 2012 года, (л.д.109), а так же по настоящему делу.

Истец является собственником комнаты жилой площадью 18,3 кв.м. с 36/100 долями в праве собственности на места общего пользования в 3-х комнатной коммунальной квартире N 8 дома N 1, общая площадь 74,90 кв.м. по адресу: Московская область, Ленинский район, Володарский с.о. пос. Володарского, ул. Зелёная, д.1, кв.8. Право собственности возникло на основании договора пожизненного содержания с иждивением от 10.10.2003 года. (л.д.9,10) Истец обратилась к ответчику с заявлением о выкупе комнат в указанной квартире, на которое 10.02.2010. был дан ответ о возможности их выкупа за "данные изъяты". (л.д.11-12) Истцом в адрес ответчика 17.02.2010. было направлено письмо о согласии выкупить комнаты за предложенную ответчиком цену. (л.д.14)

Представитель истца в судебном заседании отрицал получение истцом предложений со стороны собственника спорных комнат о продаже истцу.

В силу части 2 статьи 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решением Видновского городского суда Московской области от 16.05.2012. вступившим в законную силу 13.09.2012. установлено, что Мурзина Н.В. дала письменное согласие на выкуп спорных комнат по предложенной администрацией цене в размере "данные изъяты" рублей. Других предложений истец от администрации не получала, а так же не давала письменного отказа от заключения договора купли-продажи данного жилого помещения. Письменных доказательств отказа Мурзиной Н.В. от выкупа спорных комнат администрацией не представлено. (л.д.110)

При рассмотрении данного спора на запрос суда из отделения почтовой связи Володарский получен ответ о том, что ОПС Володарское не работало с 01 мая по 01 августа 2011 года из-за отсутствия специалистов ОПС, письмо от секретаря администрации с/п Володарское к Мурзиной Н.В. было принято и отправлено обычным письмом через почтальона в почтовый ящик ОПС Володарское, далее адресату п. Володарское, ул. Зеленая, д.1, кв. 8. Сведений о содержании указанного почтового отправления не имеется, и достоверной информации о его получении истцом ответчиком суду не представлено.

Таким образом, суд приходит к выводу, что истцу Мурзиной Н.В. от ответчика Администрации сельского поселения Володарское Ленинского муниципального района Московской области предложения о выкупе жилого помещения на условиях установленных договором купли-продажи

заключённого с ответчиком Стребковой Н.А. не поступало. Договор купли-продажи со Стребковой Н.А. заключён по льготной цене, при этом рыночная стоимость объекта недвижимости установлена, поскольку его цена составила для Стребковой Н.А. 752000 рублей, что составляет 40% от рыночной стоимости, с учётом скидки в 60%.

Истец Мурзина Н.В. имеет преимущественное право покупки спорного жилого помещения в силу ч. 1 ст. 250 ГК РФ, поэтому признание этого права в судебном порядке не требуется, не реализовала его в связи с нарушением её преимущественного права покупки со стороны ответчика администрации сельского поселения Володарское Ленинского муниципального района Московской области. Нарушенное право подлежит защите в соответствии с частью 3 ст. 250 ГК РФ, что разъяснено в ч. 3 п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав." В соответствии с указанными разъяснениями: по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.

В силу ст. 251 ГК РФ доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное.

Момент перехода доли в праве общей собственности по договору, подлежащему государственной регистрации, определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 223 Гражданского Кодекса, которой установлено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

То обстоятельство, что договор купли-продажи заключённый между ответчиками не прошёл государственную регистрацию по причине применения судом обеспечительных мер по иску Мурзиной Н.В. к Стребковой Н.А. не является препятствием к применению истцом для защиты нарушенного права именно части 3 статьи 250 ГК РФ о продаже доли с нарушением преимущественного права покупки.

Удовлетворение заявленного искового требования о признании незаконным и отмене распоряжения Главы Администрации сельского поселения Володарское Ленинского муниципального района Московской области от 10.11.2011. о продаже Стребковой Надежде Анатольевне комнат с 64/100 долями в праве собственности на места общего пользования в коммунальной квартире, назначение жилое, общей площадью 34,7 кв. м. этаж 2, номера на поэтажном плане 7,8 адрес объекта: Московская область, Ленинский район, Володарский с.о. пос. Володарского, ул. Зеленая, д. 1, кв. 8. не порождает юридических последствий в виде возникновения права собственности на спорное жилое помещение у истца, и фактически приводит стороны в первоначальное положение.

Таким образом, оснований к удовлетворению исковых требований в заявленной редакции не имеется.

На основании изложенного, ст.250 Гражданского кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Мурзиной Нине Васильевне о признании незаконным и отмене распоряжения Главы Администрации сельского поселения Володарское Ленинского муниципального района Московской области от 10.11.2011. о продаже Стребковой Надежде Анатольевне комнат с 64/100 долями в праве собственности на места общего пользования в коммунальной квартире, назначение жилое, общей площадью 34,7 кв. м. этаж 2, номера на поэтажном плане 7,8 адрес объекта: Московская область, Ленинский район, Володарский с.о. пос. Володарского, ул. Зеленая, д. 1, кв. 8, признании за Мурзиной Н.В. преимущественного права покупки на выкуп комнат с 64/100 долями в праве собственности на места общего пользования в коммунальной квартире, назначение жилое, общей площадью 34,7 кв. м. этаж 2, номера на поэтажном плане 7,8 адрес объекта: Московская область, Ленинский район, Володарский с.о. пос. Володарского, ул. Зеленая, д. 1, кв. 8 - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Видновский городской суд Московской области в течение месяца со дня составления решения в окончательной форме, мотивированное решение составлено 28 сентября 2012 года.

Федеральный судья Зырянова А. А.