Решение Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 07 сентября 2012 г. по делу N 2-292/12

Ворошиловский районный суд г.Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Морозова И.В.

с участием адвоката Сорокового И.И.

при секретаре Золотаревой Е.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Юрьевской О.В. к Гончаруку Д.В., Павлову А.Ю., Бухарову Д.Б., Агафонову А.В., 3-и лица: Управление Росреестра по РО, ООО "УК "Паллацио" о применении последствий недействительности ничтожных сделок к договорам купли-продажи объекта недвижимости

УСТАНОВИЛ:

Юрьевская О.В. обратилась в суд с иском к Гончаруку Д.В., Павлову А.Ю., Бухарову Д.Б., Агафонову А.В., 3-и лица: Управление Росреестра по РО, ООО "УК "Паллацио" о применении последствий недействительности ничтожных сделок к договорам купли-продажи объекта недвижимости. В обоснование иска указано, что 26.09.2008г. между Юрьевской и Гончаруком Д.В. был заключен договор обязательство о совместном строительстве жилого дома по ... в ... В соответствии с условиями п.1.1 договора "Исполнитель обязуется построить дом в соответствии с архитектурным проектом и по окончании строительства жилого дома передать заказчику в собственность долю N5 в виде части домовладения площадью 38,3 кв.м. и долю земельного участка в срок не позднее 01.02.2010г.". По данному договору была выплачена сумма -1250000 руб. Данный договор содержит элементы различных договорных конструкций. На момент заключения договора, исполнитель являлся собственником земельного участка, на котором возводился дом. До настоящего времени ответчиком не исполнено обязательство по предоставлению доли домовладения. 16.05.2010г. Гончаруком Д.В. произведено отчуждение спорных объектов по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка Павлову А.Ю. Согласно данного договора стоимость жилого дома и земельного участка составила 990000 руб. 12.06.2010г. Павлов произвел отчуждение указанных объектов Бухарову Д.Б. 14.10.2010г. Бухаров заключил договор купли-продажи указанного объекта с Агафоновым А.В. Заключение описанной цепочки сделок является грубой формой злоупотребления правом. Как указывает истец право собственности первого приобретателя Павлова, приобретшего объект обремененный правами третьих лиц у Гончарука Д.В., не имевший права на отчуждение объекта, и действующего при заключении договора купли-продажи, на основании мотива, заведомо противного основам правопорядка и нравственности, преследующего цель уклониться от исполнения принятых на себя обязательств, не возникло. Последующие сделки, как и договор купли-продажи от 16.05.2010г. также ничтожны, так как они заключались лицами, не являющимися собственниками по мотивам противным основам правопорядка и нравственности. Заключая договор купли-продажи от 16.05.2010г. Гончарук не мог не знать о наличии прав третьих лиц в отношении отчуждаемого объекта. В конечном счете отчуждение объектов повлекло невозможность добровольного исполнения Гончаруком принятых обязательств. Гончарук заключая договор купли-продажи с Павловым предоставил в регистрирующий орган технический паспорт, несоответствующий по характеристикам объекту недвижимости по расположенному ... в ..., что подтверждается заключением МУПТИ о признании технического паспорта недействительным. В связи с чем истец считает, что в цепочке оспариваемых договоров купли-продажи жилого дома, отсутствовала определенность в описании объекта, являющаяся существенным условием договора. Передаточные акты спорного объекта имели формальный характер. Указанные обстоятельства приводят к выводу об отсутствии добросовестности со стороны ответчиков при заключении договоров купли-продажи. В связи с изложенным истица просит применить последствия недействительности ничтожных сделок к договору купли-продажи от 16.05.2010г. заключенному между Гончаруком Д.В. и Павловым А.Ю. на жилой дом лит.Л общей площадью 1210,1 кв.м. и земельный участок площадью 619 кв.м., расположенных по ..., вернуть стороны в первоначальное положение, применить последствия недействительности ничтожных сделок к договору купли-продажи от 12.06.2010г. заключенному между Павловым А.Ю. и Бухаровым Д.Б. на жилой дом лит.Л общей площадью 1210,1 кв.м. и земельный участок площадью 619 кв.м., расположенных по ул.Плиева 16, вернуть стороны в первоначальное положение, применить последствия недействительности ничтожных сделок к договору купли-продажи от 14.10.2010г. заключенному между Бухаровым Д.Б. и Агафоновым А.В. на жилой дом лит.Л общей площадью 1210,1 кв.м. и земельный участок площадью 619 кв.м., расположенных по ..., вернуть стороны в первоначальное положение.

Протокольным определением суда от 04.04.2012г. в качестве 3-го лица привлечено МУПТИ и ОН г.Ростова н/Д.

В порядке ст.39 ГПК РФ истица неоднократно уточняла исковые требования, в окончательной форме просила применить последствия недействительности ничтожной сделки к договору купли-продажи от 16.05.2010г. заключенному между Гончаруком Д.В. и Павловым А.Ю. жилого дома лит.Л общей площадью 1210,1 кв.м. и земельного участка площадью 619 кв.м., расположенных по ..., вернуть стороны в первоначальное положение, применить последствия недействительности ничтожных сделок к договору купли-продажи от 12.06.2010г. заключенному между Павловым А.Ю. и Бухаровым Д.Б. жилого дома лит.Л общей площадью 1210,1 кв.м. и земельного участка площадью 619 кв.м., расположенных по ..., вернуть стороны в первоначальное положение, применить последствия недействительности ничтожных сделок к договору купли-продажи от 14.10.2010г. заключенному между Бухаровым Д.Б. и Агафоновым А.В. на жилой дом лит.Л общей площадью 1210,1 кв.м. и земельный участок площадью 619 кв.м., расположенных по ..., вернуть стороны в первоначальное положение, вернуть в собственность Гончарука Д.В. объект незавершенного строительства лит. "Л" общей площадью 849,8 кв.м. и земельный участок общей площадью 619 кв.м., расположенные по ....

Истица и ее представитель по доверенности Сороковой И.И. уточненные исковые требования поддержали, просили удовлетворить иск.

Ответчик Гончарук Д.В. находящийся под стражей в СИЗО N5 ГУФСИН России по РО о месте и времени рассмотрения дела извещен. Согласно отзыва от 21.06.2012г. исковые требования с учетом их уточнений признал.

Представитель ответчика Бухарова Д.Б. по доверенности Мозговой И.Ю. исковые требования не признал, просил в удовлетворении иска отказать.

Представитель ответчика Павлова А.Ю. по доверенности Середин Ф.И. исковые требования признал, просил иск удовлетворить.

Ответчик Агафонов А.В. в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен. Дело рассмотрено в его отсутствие в порядке ст.167 ГПК РФ.

Третьи лица в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены. Дело рассмотрено в отсутствие 3-х лиц в порядке ст.167 ГПК РФ.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В судебном заседании достоверно установлено, что 26.09.2008г. между Гончаруком Д.В. (исполнитель), ООО "УК "Паллацио" в лице генерального директора Гончарук Д.В. (застройщик) и Юрьевской О.В. (заказчик) был заключен договор обязательство о совместном строительстве жилого дома по ... в ...

Согласно условиям данного договора, Гончарук Д.В. по согласованию с Юрьевской О.В. и при участии ООО "УК "Паллацио" обязуется построить дом в соответствии с архитектурным проектом. Пунктом 1.3 договора установлено, что по окончании строительства жилого дома, Юрьевской переходит в собственность доля N5, расположенная на 1 этаже в виде части домовладения площадью 38,3 кв.м. и доля земельного участка в срок не позднее 01.02.2010г.

Как указала истцовая сторона, свои обязательства по договору истица выполнила, оплатив ответчику указанную в договоре денежную сумму в размере 1250 000 рублей. Данные обстоятельства никем не отрицались и не оспаривались. Вместе с тем, ответчик своих обязательств по договору не исполнил, из-за чего истец не имеет возможности оформить долю в собственность.

В соответствии с п.1 ст.25.3 Закона о регистрации, основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются: документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание; правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.

Согласно п.4 ст.25.3 Закона о регистрации ( в редакции от 17.07.2009г.) - Документами, подтверждающими факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), и содержащими описание такого объекта индивидуального жилищного строительства, являются кадастровый паспорт такого объекта индивидуального жилищного строительства и разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию или в случае, если такой объект индивидуального жилищного строительства является объектом незавершенного строительства, разрешение на строительство. До 1 марта 2015 года кадастровый паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание.

Пункт 5 ст.25.3 этого же закона указывает на то, что истребование у заявителя дополнительного документа для государственной регистрации права собственности гражданина на указанный в п.1 настоящей статьи объект недвижимого имущества (разрешения на строительство, если таким объектом не является объект незавершенного строительства, документа, подтверждающего внесенные в декларацию об объекте недвижимого имущества сведения, или подобного документа) не допускается. При этом отсутствие этого документа не может являться основанием для приостановления государственной регистрации прав на такой объект недвижимого имущества или для отказа в данной государственной регистрации.

Из материалов дела следует, что за Гончаруком Д.В. было зарегистрировано право собственности на земельный участок площадью 619 кв.м. и расположенный на нем целый жилой дом площадью 1210,2 кв.м. на основании договора купли-продажи земельного участка от 31.07.2008г. и кадастрового паспорта здания, сооружения, объекта незавершенного строительства от 16.09.2009г.

В силу ст.13 Закона о регистрации при проведении государственной регистрации прав регистратор обязан провести правовую экспертизу представленных на регистрацию документов и проверить законность сделки.

При проведении правовой экспертизы представленных на госрегистрацию документов и проверке законности правоустанавливающих документов, государственным регистратором не было выявлено нарушений действующего законодательства.

Таким образом, с учетом требований действовавшего законодательства и на основании представленных документов была проведена государственная регистрация права собственности на жилой дом площадью 1210,2 кв.м., расположенный по ... в ... н/Д за Гончаруком Д.В.

Судом установлено, что в настоящее время жилой дом, площадью 1210,2 кв.м., земельный участок площадью 619 кв.м., расположенные по адресу: ... зарегистрированы за Агафоновым А.В. на основании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 14.10.2010г. заключенного между Бухаровым Д.Б. и Агафоновым А.В., что подтверждается выписками из ЕГРП и договором купли-продажи.

В свою очередь, в качестве оснований для государственной регистрации права собственности Бухарова Д.Б. выступал договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 12.05.2010г., заключенный между Павловым А.Ю. и Бухаровым Д.Б.

16.04.2010г. между Гончаруком Д.В. и Павловым А.Ю. был заключен договор купли-продажи, предметом которого являлся земельный участок, площадью 619 кв.м., жилой дом площадью 1210,2 кв.м., расположенные по ... в ....

Как пояснила истцовая сторона, в цепочке оспариваемых договоров купли-продажи отсутствовала определенность в описании жилого дома, что в свою очередь является существенным условием договора, что по мнению истца является основанием для признания указанных сделок недействительными.

Вместе с тем, суд не может принять во внимание данные доводы по следующим основаниям.

Согласно ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора; существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение; в соответствии со ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества; при отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным; в соответствии со ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества; при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным;

Судом с достоверностью установлено, что договоры были заключены с намерением создать соответствующие правовые последствия. Договоры купли-продажи заключены в установленной законом форме, переход права собственности зарегистрирован в органах Росреестра по РО, обязательства по ним были исполнены в полном объеме, по договорам купли-продажи произведен расчет, что подтверждается актами приема передачи денежных средств.

Суд также отмечает, что незаключенный договор (сделка) и недействительная сделка представляют собой совершенно самостоятельные понятия:

- во-первых, основания недействительности перечислены в законе, т.е. недействительная сделка (как в силу ничтожности, так и в силу оспоримости) не соответствует требованиям закона. Незаключенный же договор не противоречит закону как сделка, он лишь не содержит всех существенных для данного договора условий. А как известно, к существенным условиям относятся не только условия о предмете договора и условия, которые названы в законе и иных правовых актах как существенные для данного вида договора, но и те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение;

- во-вторых, отличие незаключенного и недействительного договоров состоит в предусмотренных законом последствиях. Последствием недействительности далеко не всегда является возврат сторонами всего полученного по сделке (двусторонняя реституция). В известных случаях закон предусматривает и одностороннюю реституцию, и недопущение реституции. К тому же закон предусматривает такие особые правовые последствия недействительности, как ответственность недобросовестной стороны недействительной сделки. Все это не является свойственным незаключенному договору. Исполнение незаключенного договора приравнивается к исполнению несуществующего обязательства. Для незаключенного договора возврат переданного имущества осуществляется на основании норм о неосновательном обогащении;

в-третьих, незаключенный договор, если он не исполняется, находится вне поля зрения закона, так как он не нарушает ничьих прав и не является юридическим фактом. Даже если исполнение имело место, это вообще не договор с точки зрения права. Недействительный же договор является с точки зрения права юридическим фактом, а именно неправомерным действием.

Таким образом, недействительность и незаключенность сделки являются взаимоисключаемыми понятиями, из чего следует, что незаключенный договор не может быть признан недействительным.

Кроме того истица указывает на то, что оспариваемые сделки ничтожны ввиду того, что они совершенны с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности.

Согласно ст.169 ГК РФ Сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна.

При наличии умысла у обеих сторон такой сделки - в случае исполнения сделки обеими сторонами - в доход Российской Федерации взыскивается все полученное ими по сделке, а в случае исполнения сделки одной стороной с другой стороны взыскивается в доход Российской Федерации все полученное ею и все причитавшееся с нее первой стороне в возмещение полученного.

При наличии умысла лишь у одной из сторон такой сделки все полученное ею по сделке должно быть возвращено другой стороне, а полученное последней либо причитавшееся ей в возмещение исполненного взыскивается в доход Российской Федерации.

Для применения указанной статьи необходимо, в частности, установление того, что сделка нарушала требования правовых норм, обеспечивающих основы правопорядка, то есть направленных на охрану и защиту основ конституционного строя, прав и свобод человека и гражданина, обороноспособности, безопасности и экономической системы государства.

Применительно к положениям ст.56 ГПК РФ обстоятельства, являющиеся основаниями для признания сделки ничтожной, должны быть доказаны заинтересованным лицом с предоставлением соответствующих доказательств, отвечающих требованиям относимости и допустимости.

Вместе с тем, доказательств того, что оспариваемые сделки, совершены с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, истцовой стороной не представлено, равно как и не представлено доказательств, подтверждающих то обстоятельство, что сделки не отвечают требованиям правовых норм, обеспечивающих основы правопорядка.

Судом с достоверностью установлено, что указанные выше договоры купли-продажи соответствуют требованиям ст.ст.549,550,551,555,556 ГК РФ, при этом стороны в сделке преследовали общую цель, направленную на возмездное отчуждение имущества, и переход права собственности на указанное имущество, что не может расцениваться как противоречащие основам правопорядка и нравственности.

Доводы истицы о том, что Гончарук заключая договор купли-продажи с Павловым предоставил в регистрирующий орган, технический паспорт на спорный объект, содержащий сведения о жилом доме (степени его готовности) несоответствующие объекту недвижимости расположенному по ... в ..., также не могут быть приняты во внимание, поскольку данные обстоятельства не являются основанием для применения последствий недействительности ничтожных сделок. Более того, выдача технического паспорта на объект не нарушает права и законные интересы третьих лиц, так как технический паспорт не является правовым основанием для совершения каких-либо действий, как не является и правоустанавливающим документом, не порождает прав и обязанностей, а значит, действия по его выдаче не могут ущемлять чьих-либо прав.

Ссылку истицы на заниженность стоимости объекта, также являются не состоятельными, поскольку в силу ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно п.1 ст.424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Таким образом, несоответствие цены договора цене спорного имущества, определенной впоследствии истцом, само по себе не влечет недействительность (ничтожность) сделки, поскольку установление цены относится к правомочию сторон по сделке, которая и была установлена ее участниками при заключении договоров.

Судом с достоверностью установлено, что договоры были заключены с намерением создать соответствующие правовые последствия. Договоры купли-продажи заключены в установленной законом форме, переход права собственности зарегистрирован в органах Росреестра по РО, обязательства по ним были исполнены в полном объеме, по договорам купли-продажи произведен расчет, что подтверждается актами приема передачи денежных средств.

Доказательств нарушения прав истца непосредственно оспариваемыми сделками суду представлено не было. Оспариваемые сделки исполнены, действия сторон были направлены на куплю-продажу конкретного земельного участка и находящегося на нем конкретного объекта недвижимости.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. В данном случае истцовой стороной не представлено доказательств в подтверждение заявленных требований.

В силу ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом (п.2 ст.166 ГК РФ).

Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, права и интересы которого непосредственно затрагиваются оспариваемой сделкой и восстанавливаются в результате признания сделки недействительной и применении последствий ее недействительности.

Следовательно, лицо, обратившееся с требованием о признании недействительной ничтожной сделки, обязано доказать наличие у него заинтересованности в исходе спора. При этом под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.

В данном случае суд считает, что истец не является лицом, которое вправе требовать применения последствий недействительности сделок, поскольку истцовая сторона не смогла пояснить, чем нарушены ее права и законные интересы данными сделками, а, следовательно, по смыслу ст.166 ГК РФ истец в данном случае не является заинтересованным лицом.

Суд также обращает внимание на то, что при заявлении исковых требований по данному иску истцом не учтены положения Постановления Пленума ВС РФ N10 и Пленума ВАС РФ N22 от 29.04.2010г. и п.3.1 Постановления Конституционного суда РФ от 21.04.2003г. N6-П в отношении надлежащих способов защиты права, в соответствии с чем, в случае, если требования истца заявлены к добросовестному приобретателю, исходя из абз. 3 пункта 3.1 указанного Постановления КС РФ, в удовлетворении исковых требований о применении последствий недействительности сделки, должно быть отказано, так как истцом избран ненадлежащий способ защиты права, следствием чего является нарушение вытекающих из Конституции РФ гарантий защиты прав и интересов добросовестного приобретателя.

Указанным постановлением отмечена необходимость отдельного применения отличных друг от друга установленных способов защиты права, в отношении каждого из заключенных договоров, с учетом обстоятельств приобретения права собственности по каждой последующей сделке в отношении каждого из приобретателей, а не применении последствий недействительности в отношении всех последовательно заключенных сделок с конкретным объектом недвижимого имущества.

Из ст.168 ГК РФ следует, что на сделку, совершенную с нарушением закона, не распространяются общие положения о последствиях недействительности сделки, если сам закон предусматривает "иные последствия" такого нарушения.

Поскольку добросовестное приобретение в смысле ст.302 ГК РФ предполагается тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения.

Следовательно, права лица, считающего себя собственником имущества, не может подлежать защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного п.1 и 2 ст.167 ГК РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные ст.302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя.

Поскольку истицей были заявлены требования о признании недействительными возмездные сделки (договоры купли-продажи), заключенные между Гончарук Д.В. и Павловым А.Ю., между Павловым А.Ю. и Бухаровым Д.Б., между Бухаровым Д.Б. и Агафоновым А.В. и не заявлялся виндикационный иск, то суд приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных действующим законодательством, для удовлетворения иска Юрьевской О.В.

Суд, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, считает что истицей избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований, не доказаны и не основаны на законе, а потому в удовлетворении исковых требований следует отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Юрьевской О.В. к Гончаруку Д.В., Павлову А.Ю., Бухарову Д.Б., Агафонову А.В., 3-и лица: Управление Росреестра по РО, ООО "УК "Паллацио" о применении последствий недействительности ничтожных сделок к договорам купли-продажи объекта недвижимости - отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Ворошиловский районный суд г.Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 14 сентября 2012г.

Судья