Решение Зерноградского районного суда Ростовской области от 04 июля 2012 г. по делу N 2-561/2012

Зерноградский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Челомбитко М.В.

с участием представителей истца по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ Сорокиной В.В., по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ Играева А.Н., ответчицы Волошиной Н.Л.

при секретаре Дмитриченковой М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Оргтехника-ВР" к Волошиной Нине Леонидовне, третьим лицам Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы N17 по Ростовской области, Мечетинскому сельскому поселению Зерноградского района Ростовской области, Администрации Зерноградского района Ростовской области, Комитету по управлению имуществом Администрации Зерноградского района Ростовской области о признании договора купли-продажи земельного участка действительным и признании права собственности на земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Оргтехника-ВР" обратилось в суд с указанным иском к Швец В.Л. и третьим лицам Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы N17 по Ростовской области, Мечетинскому сельскому поселению Зерноградского района Ростовской области о признании договора купли-продажи земельного участка действительным и признании права собственности на земельный участок, мотивировав свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи ООО "Оргтехника-ВР" приобрело за "данные изъяты" рублей у ФИО1 принадлежащий ей на праве частной собственности земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения площадью "данные изъяты" га. Однако после совершения сделки ФИО2. умерла, не успев обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При таких обстоятельствах право собственности истца может быть признано только в судебном порядке, поэтому истец просит признать действительным договор купли-продажи земельного участка и признать за ООО "Оргтехника-ВР" право собственности на указанный участок.

В ходе подготовки дела к судебному разбирательству ДД.ММ.ГГГГ в порядке ст.39 ГПК РФ представитель истца Сорокина В.В. уточнила требования и просила признать за ООО "Оргтехника-ВР" право собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения площадью "данные изъяты" га, кадастровый номер N, находящийся примерно в "данные изъяты" км от ориентира - "адрес" по направлению на северо-запад от северной окраины, а также дополнила иск требованием о прекращении права собственности ФИО3 на указанный земельный участок (л.д.85).

Определением суда от 04.06.2012 года была произведена замена ненадлежащего ответчика Швец Владимира Леонидовича на надлежащую ответчицу Волошину Нину Леонидовну и привлечены к участию в деле на стороне ответчика в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрация Зерноградского района Ростовской области и Комитет по управлению имуществом Администрации Зерноградского района Ростовской области (л.д.107-108).

В судебном заседании представители истца Сорокина В.В. и Играев А.Н. в порядке ст.39 ГПК РФ уточнили иск, исключив требование о признании действительным договора купли-продажи земельного участка. Уточненные исковые требования поддержали, пояснив, что фактически все условия по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ были выполнены ДД.ММ.ГГГГ, в этот день ФИО4 получила "данные изъяты" рублей и подписала доверенность на имя ФИО15. на оформление договора купли-продажи. Администрация Мечетинского сельского поселения о сделке извещалась устно. С учетом большого объема работы в ООО "Оргтехника-ВР" данный договор своевременно не был зарегистрирован в Юстиции, когда попытались зарегистрировать, то из-за отсутствия письменного извещения Администрации Мечетинского сельского поселения им было отказано. После этого было направлено письменное извещение, но оно не было рассмотрено Администрацией, так как ФИО5 умерла. Претензий к истцу от ФИО6 и от органов местного самоуправления по поводу покупки спорного земельного участка не поступало.

Ответчица Волошина Н.Л. в судебном заседании исковые требования не признала, пояснив, что она приняла наследство после смерти матери - ФИО7 Она не знала, что в собственности матери еще имеется земельный участок, на который право собственности не было зарегистрировано за ООО "Оргтехника-ВР", она могла им пользоваться и получать арендную плату, поэтому она сама желает вступить в наследство на данное имущество. Думает, что мать не сообщала в Администрацию Мечетинского сельского поселения о намерении продать свой земельный участок. Она была против продажи земельного участка, но в тот момент не могла повлиять на эту сделку.

В судебное заседание не явились представители третьих лиц, которые были надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, в соответствии со ст.167 ГПК РФ, с учетом мнения сторон, дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц.

Выслушав объяснения сторон, исследовав письменные доказательства, оценив все доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с п.2 ст.218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

На основании п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст.550 ГК РФ Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу п.п.1,3 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В соответствии с п.2 ст.223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

На основании п.п.1,3,6 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.

Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с п.6 ст.27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту ЗК РФ) оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Образование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения регулируется настоящим Кодексом и Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

В силу ст.4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 ГК РФ, согласно которой договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Анализируя указанные правовые нормы, суд приходит к выводу, что для разрешения исковых требований необходимо применять нормы закона, действовавшие на момент заключения договора купли-продажи.

В соответствии со ст.8 Федерального закона от 24.07.2002 г. N101-ФЗ (в редакции Федерального закона от 18.07.2005 г. N87-ФЗ) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения":

1. При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

2. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

3. В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.

4. Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Согласно ст.19 Областного закона Ростовской области от 22.07.2003 г. N19-ЗС (в редакции Областного закона от 18.09.2006 г. N539-ЗС) "О регулировании земельных отношений в Ростовской области":

1. При продаже гражданами и юридическими лицами земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения поселение, на территории которого находится указанный земельный участок, имеет преимущественное право его покупки.

2. Граждане и юридические лица, являющиеся собственниками земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, обязаны в письменной форме известить орган местного самоуправления соответствующего поселения о намерении продать такой земельный участок с указанием в извещении цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

3. В случае если поселение откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения по цене ниже ранее заявленной или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО8, в лице ФИО9, действовавшего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ года, удостоверенной нотариусом Егорлыкского района, и обществом с ограниченной ответственностью "Оргтехника-ВР", в лице директора ФИО10, действовавшего на основании Устава, был заключен договор купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения площадью "данные изъяты" га. Расчет по договору произведен полностью до его подписания - ДД.ММ.ГГГГ (л.д.8, 10-12).

На момент заключения договора купли-продажи право собственности на земельный участок принадлежало продавцу ФИО11., что подтверждается свидетельством на право собственности на землю Серии N от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.9).

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации прав на спорный объект отсутствует, право собственности ФИО12. на данный земельный участок не прекращено (л.д.88).

Из пояснений представителей истца следует, что своевременно право собственности за ООО "Оргтехника-ВР" на спорный земельный участок не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, так как отсутствовало письменное извещение органа местного самоуправления. После отказа в регистрации договора письменное извещение было направлено, однако оно не было рассмотрено по причине смерти ФИО13., которая умерла ДД.ММ.ГГГГ (л.д.77). Данные объяснения свидетельствуют о том, что до заключения договора купли-продажи земельного участка продавцом не направлялось письменное извещение в Мечетинское сельское поселение о намерении продать земельный участок с указанием в извещении цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет.

В ходе подготовки дела к судебному разбирательству и при рассмотрении дела в судебном заседании истцу были разъяснены положения ст.ст.56, 68 ГПК РФ о том, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений; суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать; в случае, если сторона, обязанная доказывать свои требования, удерживает находящиеся у нее доказательства и не представляет их суду, суд вправе обосновать свои выводы объяснениями другой стороны. Судом было предложено истцовой стороне представить доказательства, подтверждающие соблюдение предъявляемых к купле-продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения требований, предусмотренных ст.8 Федерального закона от 24.07.2002 г. N101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (л.д.16, 107-108).

Истцовая сторона в нарушение требований ст.ст.56, 68 ч.1 ГПК РФ не представила в суд относимых, допустимых, достоверных и достаточных доказательств, подтверждающих соблюдение продавцом преимущественного права Мечетинского сельского поселения на покупку спорного земельного участка, поэтому решение принимается судом, с учетом имеющихся в деле доказательств.

Согласно п.4 ст.8 Федерального закона от 24.07.2002 г. N101-ФЗ сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Ничтожная сделка в силу п.1 ст.167 ГК РФ не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Таким образом, договор купли-продажи спорного земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ совершен с нарушением преимущественного права покупки и является ничтожным с момента его совершения, поэтому он не влечет для истца юридических последствий.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что истец не представил доказательства в обоснование своих требований, законные основания для признания за истцом права собственности на земельный участок, принадлежащий ФИО14., отсутствуют, поэтому иск не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд -

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска общества с ограниченной ответственностью "Оргтехника-ВР" к Волошиной Нине Леонидовне, третьим лицам Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы N17 по Ростовской области, Мечетинскому сельскому поселению Зерноградского района Ростовской области, Администрации Зерноградского района Ростовской области, Комитету по управлению имуществом Администрации Зерноградского района Ростовской области о признании договора купли-продажи земельного участка действительным и признании права собственности на земельный участок - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Зерноградский районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 09 июля 2012 года.

Судья М.В.Челомбитко