Решение Зерноградского районного суда Ростовской области от 04 июля 2012 г. по делу N 2-559/2012

Зерноградский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Челомбитко М.В.

с участием представителей истца по доверенности от 19.03.2012 г. Сорокиной В.В., по доверенности от 18.03.2011 г. Играева А.Н., ответчика Бывала С.Ф.

при секретаре Дмитриченковой М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Оргтехника-ВР" к Бывалу Сергею Федоровичу, Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы N17 по Ростовской области, третьим лицам Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Администрации Зерноградского района Ростовской области, Комитету по управлению имуществом Администрации Зерноградского района Ростовской области, Администрации Мечетинского сельского поселения Зерноградского района Ростовской области о признании договора купли-продажи земельного участка действительным и признании права собственности на земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Оргтехника-ВР" обратилось в суд с указанным иском к Бывалу С.Ф., Межрайонной ИФНС N17 по Ростовской области и третьим лицам, мотивировав свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи ООО "Оргтехника-ВР" приобрело за "данные изъяты" рублей у ФИО1 принадлежащий ей на праве частной собственности земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения площадью "данные изъяты" га. Однако после совершения сделки ФИО1 умерла, не успев обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При таких обстоятельствах право собственности истца может быть признано только в судебном порядке, поэтому истец просит признать действительным договор купли-продажи земельного участка и признать за ООО "Оргтехника-ВР" право собственности на указанный участок.

В ходе подготовки дела к судебному разбирательству ДД.ММ.ГГГГ в порядке ст.39 ГПК РФ представитель истца Сорокина В.В. уточнила требования и просила признать за ООО "Оргтехника-ВР" право собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения площадью "данные изъяты" га, кадастровый номер N, находящийся примерно в "данные изъяты" км от ориентира - ст. "адрес" по направлению на северо-восток от северо-восточной окраины, а также дополнила иск требованием о прекращении права собственности ФИО1 на указанный земельный участок (л.д.34).

В судебном заседании представители истца Сорокина В.В. и Играев А.Н. в порядке ст.39 ГПК РФ уточнили иск, исключив требование о признании действительным договора купли-продажи земельного участка. Уточненные исковые требования поддержали, пояснив, что фактически сделка по купле-продаже земельного участка состоялась ДД.ММ.ГГГГ, предварительно все условия были оговорены и согласованы между сторонами, администрация Мечетинского сельского совета была уведомлена ФИО1 устно о предстоящей сделке и устно отказалась от покупки земельного участка в связи с отсутствием денежных средств. Также факт уведомления подтверждается доверенностью от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной специалистом администрация Мечетинского сельского совета, на право подписания договора купли-продажи земельного участка. После чего ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ получила "данные изъяты" рублей и передала документы на земельный участок. ООО "Оргтехника-ВР" приняло земельный участок и стало им владеть и пользоваться, а также уплачивать земельный налог. В день передачи денежных средств был составлен письменный договор купли-продажи земельного участка, который от имени продавца был подписан ФИО2, действовавшим на основании письменной доверенности. С учетом большого объема работы в ООО "Оргтехника-ВР" данный договор не был зарегистрирован в юстиции, а в дальней был утрачен, поэтому ДД.ММ.ГГГГ был повторно составлен и подписан договор купли-продажи аналогичный по существенным условиям предыдущему. О том, что на момент подписания договора ФИО1 умерла, ФИО2 не знал. Начиная с ДД.ММ.ГГГГ и до настоящего времени, претензий к истцу от ФИО1 и после ее смерти от родственников, а также от органов местного самоуправления, по поводу покупки спорного земельного участка, не поступало.

Ответчик Бывал С.Ф. в судебном заседании с исковыми требованиями согласился, пояснив, что его мать - ФИО1 при жизни в ДД.ММ.ГГГГ году продала ООО "Оргтехника-ВР" принадлежащий ей земельный участок, претензий к покупателю она не имела. У него также нет никаких претензий, так как после смерти матери остались только ее вещи, которыми он распорядился, другого наследства не имелось. Факт продажи матерью земельного участка он подтверждает, знает, что при этом оформлялись документы, но какие именно ему неизвестно.

В судебное заседание не явились представитель Межрайонной ИФНС N17 по Ростовской области и представители третьих лиц, которые были надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, в соответствии со ст.167 ГПК РФ, с учетом мнения сторон, дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц.

Выслушав объяснения сторон, исследовав письменные доказательства, оценив все доказательства в совокупности, суд находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с абз.1 п.2 ст.218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На основании п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст.550 ГК РФ Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу п.п.1,3 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

На основании п.п.1,3,6 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.

Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с п.6 ст.27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту ЗК РФ) оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Образование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения регулируется настоящим Кодексом и Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

В силу ст.4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 ГК РФ, согласно которой договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Анализируя указанные правовые нормы, суд приходит к выводу, что для разрешения исковых требований необходимо применять нормы закона, действовавшие на момент заключения договора купли-продажи.

В соответствии со ст.8 Федерального закона от 24.07.2002 г. N101-ФЗ (в редакции данного Федерального закона) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" -

1. При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

2. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены и других существенных условий договора.

Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

3. В случае, если субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления откажется от покупки либо не уведомит продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение месяца со дня поступления извещения, продавец вправе в течение года продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. Течение указанного срока начинается со дня поступления извещения в высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, в орган местного самоуправления.

При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.

4. При продаже земельного участка с нарушением преимущественного права покупки субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления имеет право в течение года с момента государственной регистрации перехода права собственности требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, в лице ФИО2, действовавшего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, и обществом с ограниченной ответственностью "Оргтехника-ВР", в лице директора ФИО3, действовавшего на основании Устава, был заключен договор купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения площадью "данные изъяты" га. Из объяснений сторон следует, что данный договор, который утрачен, был заключен в надлежащей письменной форме и между надлежащими сторонами, подписан участниками сделки, расчет по договору произведен полностью ДД.ММ.ГГГГ и земельный участок передан продавцом покупателю, существенные условия договора аналогичны условиям договора от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.8, 11, 12). Факт заключения договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и его существенные условия участвующими лицами не оспаривается.

На момент заключения договора купли-продажи право собственности на земельный участок принадлежало продавцу ФИО1, что подтверждается свидетельством на право собственности на землю Серии "данные изъяты" N от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.53).

Своевременно право собственности истца на спорный земельный участок не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В настоящее время данная регистрации невозможна, так как ФИО1 умерла ДД.ММ.ГГГГ (л.д.26), в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации прав на спорный объект отсутствует (л.д.35), поэтому истец правомерно обратился в суд за защитой своих гражданских прав в порядке ст.ст.8, 12 ГК РФ путем признания за ним права собственности на земельный участок.

Доводы третьих лиц, изложенные в письменных отзывах (л.д.63-66), о том, что сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна, признаются судом не обоснованными, так как на момент заключения сделки п.4 ст.8 Федерального закона от 24.07.2002 г. N101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" содержал только указание на право органов местного самоуправления в течение года с момента государственной регистрации перехода права собственности требовать в судебном порядке перевода прав и обязанностей покупателя.

Таким образом, законодательством были предусмотрены иные последствия нарушения преимущественного права покупки земельного участка.

Кроме того, доводы истца о том, что администрация Мечетинского сельского совета уведомлялась продавцом о намерении продать земельный участок с указанием цены и других существенных условий договора, не опровергнуты, с требованием в суд о переводе прав и обязанностей покупателя орган местного самоуправления не обращался, Администрация Мечетинского сельского поселения в письменном заявлении указала о признании исковых требований в полном объеме.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ спорный земельный участок расположен по адресу: "адрес"; категория земель - "данные изъяты" - для производства сельхозпродукции; кадастровый номер - N (л.д.14).

Учитывая, что истец приобрел в собственность спорный земельный участок на законных основаниях согласно договору купли-продажи, но ввиду смерти собственника ФИО1 отсутствует возможность проведения регистрации на основе данного договора, поэтому истец лишен возможности в полной мере распоряжаться своей собственностью, и он обоснованно избрал в качестве способа защиты своих гражданских прав - признание за ним права собственности на спорный объект недвижимости на основании судебного решения с прекращением права собственности умершей, в связи с чем исковые требования являются законными и подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд -

РЕШИЛ:

Удовлетворить иск общества с ограниченной ответственностью "Оргтехника-ВР".

Признать за обществом с ограниченной ответственностью "Оргтехника-ВР" право собственности на земельный участок площадью "данные изъяты" га ( "данные изъяты" кв.м), расположенный по адресу: "адрес"; категория земель - "данные изъяты" - для производства сельхозпродукции; кадастровый номер - N.

Прекратить право собственности ФИО1 на земельный участок площадью "данные изъяты"), расположенный по адресу: "адрес"; категория земель - "данные изъяты" - для производства сельхозпродукции; кадастровый номер - N.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Зерноградский районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья М.В.Челомбитко