Решение Новочеркасского городского суда Ростовской области от 11 июля 2012 г. по делу N 2-2208/2012

Новочеркасский городской суд в составе

судьи Калашниковой Н.М.,

при секретаре Щербак Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Цыбулевского Ю.Ф., Токарева А.Н., Онищенко Т.Г. к Муниципальному образованию "Город Новочеркасск" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г.Новочеркасска о признании недействительным части пункта договора и обязании произвести перерасчет,

УСТАНОВИЛ:

Цыбулевский Ю.Ф., Токарев А.Н., Онищенко Т.Г. обратились в суд с иском к Муниципальному образованию "Город Новочеркасск" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г.Новочеркасска о признании недействительным части пункта договора и обязании произвести перерасчет, в котором с учетом уточнений указали следующее. "дата" на основании Постановления Администрации г.Новочеркасска между Муниципальным образованием "Город Новочеркасск" и Цыбулевским Ю.Ф., Онищенко Т.Г. и Токаревым А.Н. был заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора. Из п.1.1 указанного договора аренды следует, что Арендодатель предоставляет, а Арендаторы принимают в аренду земельный участок по адресу: "адрес". Более того, Арендодателем в договор включен п.2.1, согласно которому срок аренды устанавливается с "дата" по "дата" В п.2.1 договора также отражено, что по соглашению Сторон, условия настоящего договора распространяются на отношения, возникшие между Сторонами со "дата" Постановление Администрации г.Новочеркасска N от "дата", на основании которого земельный участок предоставлен в аренду Цыбулевскому Ю.Ф., Онищенко Т.Г., Токареву А.Н. сроком до "дата", не содержит положений об установлении срока возникновения арендных отношений между указанными лицами. Более того, из указанного Постановления Администрации г.Новочеркасска следует, что до вынесения данного Постановления существовали арендные отношения с иным (иными) Арендатором на основании договора аренды земельного участка от "дата" N (данный договор аренды был расторгнут Постановлением Администрации г.Новочеркасска N от "дата"). Полагали, что п.2.1 договора аренды в части, устанавливающей срок аренды участка с "дата" (т.е. до подписания договора), и предусматривающий, что по соглашению Сторон условия данного договора распространяются на отношения, фактически возникшие между Сторонами со "дата", является недействительным, ввиду противоречия их нормам действующего законодательства. Дополнительными соглашениями к договору аренды N от "дата" по расчету арендной платы за землю за период "дата" по "дата", заключенными между КУМИ Администрации г.Новочеркасска и Цыбулевским Ю.Ф. (приложение N к договору аренды), Онищенко Т.Г. (приложение N к договору аренды), Токаревым А.Н. (приложение N к договору аренды), установлен размер арендной платы за земельный участок в период с "дата" по "дата" Более того, между указанными лицами также заключены соглашения по расчету платы за фактическое использование земли в соответствии с п.2.1 Договора аренды N от "дата" за период со "дата" по "дата", которыми установлен размер платы за участок в период с "дата" по "дата" На основании изложенного, вышеуказанные дополнительные соглашения к договору аренды фактически распространяют свое действия на отношения, якобы возникшие между Сторонами до заключения договора аренды и его государственной регистрации, ввиду чего являются недействительными вследствие противоречия их нормам действующего законодательства. В соответствии с п.3.3 договора N аренды арендная плата начисляется с момента подписания сторонами акта приема-передачи Участка. Так как акт приема-передачи земельного участка был подписан между КУМИ администрации г.Новочеркасска и Цыбулевским Ю.Ф., Онищенко Т.Г., Токаревым А.Н. "дата", то арендная плата подлежит начислению именно с данного момента. Токаревым А.Н., Онищенко Т.Г., Цыбулевским Ю.Ф. из КУМИ Администрации г.Новочеркасска были получены предупреждения о необходимости уплаты задолженности по арендной плате со "дата" по "дата" Не согласившись с расчетом вышеуказанной задолженности и пытаясь урегулировать возникшие разногласия в добровольном порядке, истцы направили в КУМИ Администрации г.Новочеркасска обращение о необходимости произведения в целях добровольного погашения задолженности перерасчета данной задолженности и пени, начиная с момента заключения договора аренды и его государственной регистрации (а не со "дата", как указано в актах сверки). Однако в ответе на данное обращение КУМИ Администрации г.Новочеркасска, не имея намерения урегулировать возникший с истцами спор о размере задолженности по арендной плате в добровольном порядке, указал на заключение договора N от "дата" в соответствии с законодательством РФ и оформлении его надлежащим образом, а также на то, что данный договор аренды является действующим и обязателен к исполнению сторонами, в связи с чем, по мнению КУМИ Администрации г.Новочеркасска, задолженность и пеня за просрочку платежа подлежат уплате в полном объеме. Просили суд признать недействительными: п.2.1 договора N аренды находящегося в государственной собственности земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора от "дата", в части, устанавливающей срок аренды Участка с "дата" и предусматривающий, что по соглашению Сторон условия данного договора распространяются на отношения, фактически возникшие между Сторонами со "дата"; дополнительные соглашения к договору аренды N от "дата" по расчету арендной платы за землю за период "дата" по "дата", заключенные между КУМИ администрации г.Новочеркасска, с одной стороны, и Цыбулевским Ю.Ф. (приложение N к договору аренды), Онищенко Т.Г. (приложение N к договору аренды), Токаревым А.Н. (приложение N к договору аренды), с другой стороны, устанавливающие размер арендной платы за Участок в период с "дата" по "дата", и заключенное между данными лицами соглашение по расчету платы за фактическое использование земли в соответствии с п.2.1 Договора аренды N от "дата" за период со "дата" по "дата", которым установлен размер платы за участок в период с "дата" по "дата"; обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г.Новочеркасска произвести перерасчет пени и задолженности истцов по договору N аренды находящегося в государственной собственности земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора от "дата" за период с "дата" по "дата", установив период задолженности по арендной плате, начиная с "дата".

Цыбулевский Ю.Ф., Токарев А.Н., Онищенко Т.Г., извещенные надлежащим образом о дате и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, предоставили заявление о рассмотрении дела в их отсутствие, на удовлетворении исковых требований настаивали.

Представитель Цыбулевского Ю.Ф., Токарева А.Н., Онищенко Т.Г. по ордеру Мовсаева Т.С. на удовлетворении исковых требований настаивала и поддержала доводы, изложенные в исковом заявлении.

Представитель КУМИ Администрации г.Новочеркасска Ростовской области, Наумова Н.И. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Изучив материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования Цыбулевского Ю.Ф., Токарева А.Н. Онищенко Т.Г. к Муниципальному образованию "Город Новочеркасск" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г.Новочеркасска о признании недействительным части пункта договора и обязании произвести перерасчет подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что "дата" на основании Постановления Администрации г.Новочеркасска N от "дата" "О предоставлении в аренду Цыбулевскому Ю.Ф., Онищенко Т.Г. и Токареву А.Н. земельного участка по "адрес", под строительство торгового комплекса" между Муниципальным образованием "Город Новочеркасск" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г.Новочеркасска - Арендодатель - и Цыбулевским Ю.Ф., Онищенко Т.Г. и Токаревым А.Н. - Арендаторы - был заключен договор N аренды находящегося в государственной собственности земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора.

Из п.1.1 указанного договора аренды следует, что Арендодатель предоставляет, а Арендаторы принимают в аренду земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, из состава земель - населенных пунктов, с кадастровым N, находящийся по адресу: "адрес".

Судом установлено, что в вышеуказанный договор включен п.2.1, согласно которому срок аренды устанавливается с "дата" по "дата" В п.2.1 договора также отражено, что по соглашению Сторон, условия настоящего договора распространяются на отношения, возникшие между Сторонами со "дата"

Постановление Администрации г.Новочеркасска N от "дата", на основании которого земельный участок по шоссе Харьковскому, 2-б предоставлен в аренду Цыбулевскому Ю.Ф., Онищенко Т.Г., Токареву А.Н. сроком до "дата", не содержит положений об установлении срока возникновения арендных отношений между указанными лицами.

П.1 ст. 425 ГК РФ предусмотрено, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии со ст.433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что данная сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

С учетом того, что договор аренды был подписан сторонами "дата", земельный участок, общей площадью "данные изъяты" истцам по акту приема-передачи был передан непосредственно при подписании договора аренды, т.е. "дата" (подтверждается актом приема-передачи земельного участка от "дата"), то п.2.1 договора аренды в части, устанавливающей срок аренды участка с "дата", и предусматривающий, что по соглашению Сторон условия данного договора распространяются на отношения, фактически возникшие между Сторонами со "дата", является недействительным, ввиду противоречия его нормам действующего законодательства.

Ст. 180 ГК РФ предусмотрено, что недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительности ее части.

Таким образом, недействительность части п.2.1 договора аренды не влечет недействительности договора аренды N от "дата"

Как следует из п.1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Дополнительным соглашением к договору аренды N от "дата" по расчету арендной платы за землю за период с "дата" по "дата", заключенным между КУМИ администрации г.Новочеркасска и Цыбулевским Ю.Ф. (приложение N к договору аренды), установлен размер арендной платы за Участок в период с "дата" по "дата" Так же, между указанными лицами также заключено соглашение по расчету платы за фактическое использование земли в соответствии с п.2.1 Договора аренды N от "дата" за период со "дата" по "дата", которым установлен размер платы за участок в период со "дата" по "дата"

Дополнительным соглашением к договору аренды N от "дата" по расчету арендной платы за землю за период "дата" по "дата", заключенным между КУМИ администрации г.Новочеркасска и Онищенко Т.Г. (приложение N к договору аренды), установлен размер арендной платы за Участок в период с "дата" по "дата" Так же, между указанными лицами также заключено соглашение по расчету платы за фактическое использование земли в соответствии с п.2.1 Договора аренды N от "дата" за период со "дата" по "дата", которым установлен размер платы за участок в период со "дата" по "дата"

Дополнительным соглашением к договору аренды N от "дата" по расчету арендной платы за землю за период "дата" по "дата", заключенным между КУМИ администрации г.Новочеркасска и Токаревым А.Н. (приложение N к договору аренды), установлен размер арендной платы за Участок в период с "дата" по "дата" Кроме того, между указанными лицами также заключено соглашение по расчету платы за фактическое использование земли в соответствии с п.2.1 Договора аренды N от "дата" за период со "дата" по "дата", которым установлен размер платы за участок в период со "дата" по "дата"

Таким образом, вышеуказанные дополнительные соглашения к договору аренды N от "дата" по расчету арендной платы за землю и соглашения по расчету платы за фактическое использование земли в соответствии с п.2.1 Договора аренды N от "дата" фактически распространяют свое действия на отношения между Сторонами до заключения договора аренды и передачи земельного участка по акту приема - передачи истцам, ввиду чего являются недействительными.

Судом установлено, что Токаревым А.Н., Онищенко Т.Г., Цыбулевским Ю.Ф. из КУМИ Администрации г.Новочеркасска были получены предупреждения о необходимости уплаты задолженности по арендной плате со "дата" по "дата"

Не согласившись с расчетом вышеуказанной задолженности, Токарев А.Н., Онищенко Т.Г., Цыбулевский Ю.Ф. направили в КУМИ Администрации г.Новочеркасска обращение о необходимости произведения в целях добровольного погашения задолженности перерасчета данной задолженности и пени, начиная с момента заключения договора аренды и его государственной регистрации (а не со "дата", как указано в актах сверки).

Однако в ответе на данное обращение от "дата" N КУМИ Администрации г.Новочеркасска указал на заключение договора N от "дата" в соответствии с законодательством РФ и оформлении его надлежащим образом, в связи с чем, по мнению КУМИ Администрации г.Новочеркасска, задолженность и пеня за просрочку платежа подлежат уплате в полном объеме.

В соответствии с п.3.3 договора N аренды арендная плата начисляется с момента подписания сторонами акта приема-передачи Участка.

Так как акт приема-передачи земельного участка был подписан между КУМИ администрации г.Новочеркасска и Цыбулевским Ю.Ф., Онищенко Т.Г., Токаревым А.Н. "дата", то арендная плата за земельный участок общей площадью "данные изъяты" по "адрес" подлежит начислению именно с данного момента.

Судом установлено, что истцами у предыдущего собственника приобретен в долевую собственность объект незавершенного строительства, площадью застройки 68 кв.м. по "адрес", что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от "дата"

В соответствии с п.1 ст.35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением.

Согласно п.1 ст.552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью.

В судебное заседание истцом представлено экспертное исследование N от "дата" об определении рыночной стоимости годовой арендной платы для земельного участка под нежилым зданием литер А, расположенным по адресу: "адрес" по состоянию с "дата" по "дата", с "дата" по "дата" Вышеуказанным экспертным исследованием установлено, что нежилое здание литер А, расположенное на земельном участке с кадастровым номером N, расположенном по адресу: "адрес" имеет правильную прямоугольную форму с разрезами по наружным граням стен 8,95?8,97м., площадь застройки составляет 80,3 кв.м. В соответствии со СНиП III-10-75 "Благоустройство территорий" для отвода атмосферных осадков вокруг зданий по периметру с уклоном от него должна быть выполнена отмостка из бетона или асфальтобетона, ширина которой определяется проектом, минимальная ширина должна составлять не менее 80 см. Таким образом, экспертным исследованием сделан вывод о том, что площадь, необходимая для эксплуатации нежилого здания литер А, расположенного на земельном участке общей площадью 2 695 кв.м. с кадастровым номером N по адресу: "адрес", составляет 109 кв.м.

Так, проведенные исследования и расчеты позволяют сделать вывод о стоимости арендной платы для земельного участка под нежилым зданием литер А, расположенным по адресу: "адрес", общей площадью 109 кв.м., которая составляет по состоянию: с "дата" по "дата" - "данные изъяты"; с "дата" по "дата" - "данные изъяты".

В судебном заседании было установлено и не отрицалось представителем, что с момента возникновения права собственности "дата" на объект незавершенного строительства истцами фактически использовался земельный участок под строением, в связи с чем, у истцов возникла обязанность в силу ст.1102 ГК РФ по оплате задолженности за период с "дата" по "дата", исходя из площади земельного участка 109 кв.м.

Таким образом, как следует из экспертного исследования, величина рыночной стоимости арендной платы за оспариваемый период значительно меньше задолженности, предъявленной ответчиком к оплате истцом; при этом, как было указано ранее, обязательства истцов по оплате арендной плате за земельный участок общей площадью "данные изъяты" возникли после подписания договора аренды и акта приема-передачи земельного участка. Следовательно, ответчиком должен быть произведен перерасчет соответствующей задолженности за земельный участок под нежилым зданием литер А, площадью 109 кв.м., за период с "дата" по "дата" по фактическому пользованию истцами строением.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 167, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Цыбулевского Ю.Ф., Токарева А.Н., Онищенко Т.Г. к Муниципальному образованию "Город Новочеркасск" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г.Новочеркасска о признании недействительным части пункта договора и обязании произвести перерасчет ? удовлетворить частично.

Признать недействительными: п.2.1 договора N аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора от "дата", заключенного между Муниципальным образованием "Город Новочеркасск" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г.Новочеркасска и Токаревым А.Н., Цыбулевским Ю.Ф., Онищенко Т.Г., в части, устанавливающей срок аренды Участка с "дата" по "дата" и предусматривающий, что по соглашению сторон условия данного договора распространяются на отношения, фактически возникшие между Сторонами со "дата"; дополнительное соглашение к договору аренды N от "дата" по расчету арендной платы за землю за период "дата" по "дата", заключенное между КУМИ администрации г.Новочеркасска и Цыбулевским Ю.Ф. (приложение N к договору аренды), в части устанавливающей размер арендной платы за Участок в период с "дата" по "дата", и заключенное между данными лицами соглашение по расчету платы за фактическое использование земли в соответствии с п.2.1 Договора аренды N от "дата" за период со "дата" по "дата", которым установлен размер платы за участок в период с "дата" по "дата"; дополнительное соглашение к договору аренды N от "дата" по расчету арендной платы за землю за период "дата" по "дата", заключенное между КУМИ администрации "адрес" и Онищенко Т.Г. (приложение N к договору аренды), в части устанавливающей размер арендной платы за Участок в период с "дата" по "дата", и заключенное между данными лицами соглашение по расчету платы за фактическое использование земли в соответствии с п.2.1 Договора аренды N от "дата" за период со "дата" по "дата", которым установлен размер платы за участок в период с "дата" по "дата"; дополнительное соглашение к договору аренды N от "дата" по расчету арендной платы за землю за период "дата" по "дата", заключенное между КУМИ администрации г.Новочеркасска и Токаревым А.Н. (приложение N к договору аренды), в части устанавливающей размер арендной платы за Участок в период с "дата" по "дата", и заключенное между данными лицами соглашение по расчету платы за фактическое использование земли в соответствии с п.2.1 Договора аренды N от "дата" за период со "дата" по "дата", которым установлен размер платы за участок в период с "дата" по "дата"

Обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г.Новочеркасска произвести перерасчет пени и задолженности Токарева А.Н., Цыбулевского Ю.Ф., Онищенко Т.Г. по договору N аренды находящегося в государственной собственности земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора от "дата" за период со "дата" по "дата", установив задолженность вышеуказанных лиц по арендной плате за земельный участок под нежилым зданием литер А, расположенным по адресу: "адрес" площадью 109 кв.м., за период с "дата" установив задолженность по арендной плате за земельный участок под нежилым зданием литер А, расположенным по адресу: "адрес" площадью 2695 кв.м

Решение суда может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Новочеркасский городской суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 16 июля 2012 года.

Судья: Н.М. Калашникова