Решение Балахнинского городского суда Нижегородской области от 08 августа 2012 г. по делу N 2-436/2012

Балахнинский городской суд Нижегородской области в составе:

председательствующего судьи Щепалкиной Н.В.

при секретаре Г.Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Санаева В. П. к обществу с ограниченной ответственностью фирма "ФЛЭТ" о признании частично недействительным пункта договора, взыскании разницы в стоимости объекта долевого строительства, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью фирма "ФЛЭТ" к Санаеву В. П. о взыскании неосновательного обогащения,

УСТАНОВИЛ:

Санаев В.П. обратился в суд с иском к ООО фирма " ФЛЭТ" о взыскании разницы в стоимости объекта долевого строительства в сумме ... рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами ... руб. и компенсации морального вреда в сумме ... рублей.

В ходе рассмотрения дела Санаев В.П. увеличил исковые требования и просит признать недействительным п.1.2 договора участия в долевом строительстве от "дата" в части включения в общую площадь квартиры N площади лоджии, взыскать разницу в стоимости объекта долевого строительства в сумме ... рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами ... руб. и компенсацию морального вреда в сумме ... рублей., расходы за составление искового заявления в сумме ... руб., расходы по оплате услуг представителя ... рублей.

ООО фирма " ФЛЭТ" обратилось в суд со встречным иском к Санаеву В.П. о взыскании неосновательного обогащения в сумме ... рублей и расходов по оплате услуг представителя в сумме ... рублей.

В судебном заседании Санаев В.П. пояснил, что "дата" между ним и ООО фирма "ФЛЭТ" был заключен договор участия в долевом строительстве NА, в соответствии с условиями которого ООО фирма " ФЛЭТ" организует строительство "адрес" и обязуется передать ему после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома жилую двухкомнатную квартиру, расположенную на втором этаже дома, общей площадью ...кв..м., жилой площадью ...кв..м. На момент заключения договора стоимость долевого строительства согласована сторонами в (сумма)., из расчета стоимости одного метра квадратного общей площади квартиры (сумма). Оплата по договору в сумме (сумма). им произведена в полном объеме. При подписании договора N и акта приема-передачи в собственность квартиры к договору N участия в долевом строительстве жилого дома от "дата" выяснилось, что общая площадь переданной ему квартиры составляет ...кв..м., жилая площадь ...кв..м., т.е. площадь объекта уменьшилась на ...кв..м. Согласно кадастровому паспорту помещения от "дата" и техническому паспорту помещения, общая площадь квартиры составляет ...кв..м. "дата" он обратился в ООО фирма " ФЛЭТ" о перерасчете стоимости квартиры, т.к. общая площадь квартиры оказалась меньше на ...кв..м.. Разница в цене договора составила (сумма). До настоящего времени указанная сумма ему не возвращена. Считает, что лоджия не должна была входить в указанную в договоре общую площадь квартиры, однако площадь лоджии включена в общую площадь квартиры с коэффициентом 0,5. Документы приема-передачи подписал, чтобы получить на руки документы для регистрации, т.к. боялся остаться без жилья. Заявление с возражениями по поводу подписания договора были отданы в ООО фирма " ФЛЭТ" в тот же день "дата", когда подписал договор и акт приема-передачи, однако дата в договоре с "дата" оказалась не исправлена. Кроме того ООО фирма " ФЛЭТ" позже продало квартиру, в тех же осях другим дольщикам по цене ниже. чем заплатил он. Моральный вред просит взыскать в сумме ... рублей, т.к. длительное время переживал, что мог остаться без жилья.

Представитель ООО фирма " ФЛЭТ" Горинов Д.Е. с исковыми требованиями Санаева В.П. не согласен, т.к. считает, что исковые требования заявленные Санаевым В.П. не подпадают под действие закона "О защите прав потребителя", кроме того Санаевым В.П. был подписан договор приема -передачи в собственность квартиры и акт приема -передачи квартиры по договору долевого участия, где указана передаваемая квартира с указанием площадей, её стоимости, претензий по оплате и техническому состоянию квартиры Санаев В.П. не имел. При составлении договора и расчета цены за кв.м фирма руководствовалась проектом и СНиП 3.03.01-87 " Несущие конструкции и ограждения", согласно которого в общую площадь квартиры входят лоджии, балконы и террасы и отклонения кирпичной кладки допускаются, а в договоре указаны площади согласно проекта. При заключении договора бралась общая площадь квартиры с учетом лоджии. В приложении не написано, что лоджия взята с коэффициентом 0,5, однако тех.паспорт и справка БТИ свидетельствует, что был применен коэффициент 0,5 и права Санаева В.П. не нарушены.

По встречному иску представитель ООО фирма " ФЛЭТ" Горинов Д.Е.пояснил, что как указано в договоре участия в долевом строительстве N ООО фирма " ФЛЭТ" обязуется передать Санаеву В.П. после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома жилую двухкомнатную квартиру, расположенную на втором этаже дома, общей площадью ...кв..м., жилой площадью ...кв..м. На момент заключения договора стоимость долевого строительства согласована сторонами в (сумма)., из расчета стоимости одного квадратного метра общей площади квартиры (сумма). Оплата по договору в сумме (сумма). Санаевым В.П. произведена. С учетом лоджии площадь передаваемой квартиры составила ...кв..м., следовательно Санаеву В.П. была передана квартира большей площадью, чем указано в договоре. В техническом паспорте на данную квартиру площадь лоджии указана ...кв.м., однако Санаев В.П. один пользуется лоджией в квартире и она не является общедомовым имуществом. В нарушение условий договора Санаев В.П. не доплатил ... руб.

Санаев В.П. с исковыми требованиями ООО фирма " ФЛЭТ" не согласен, пояснив, что лоджия не является жилым помещением, а застройщик обязался передать именно жилую квартиру и площадь лоджии не входит в площадь квартиры. Согласно СНиП и норм площадь лоджии включается с коэффициентом 0.5, однако застройщик сейчас просит оплатить с коэффициентом 1.

Заслушав стороны, свидетеля, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

"дата" между ООО фирма " ФЛЭТ" и Санаевым В.П. заключен договор NА участия в долевом строительстве согласно которого ООО фирма " ФЛЭТ" организует строительство "адрес" и обязуется передать Санаеву В.П. после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома жилую двухкомнатную квартиру ( в осях А-Д, 3-4 (4с-5с)) под номером N,( почтовый адрес N) ( выкопировка рабочего плана - Приложение1), расположенную на втором этаже дома, общей площадью ...кв..м., жилой площадью ...кв..м.( по данным рабочего проекта) стоимостью ... руб.

Согласно справки ООО фирмы " ФЛЭТ" от "дата" Санаевым В.П. произведена оплата в полном объеме за квартиру, общей площадью ... кв.м., жилой ... кв.м., расположенную по адресу: "адрес", в сумме ... руб.

"дата" директором ООО фирмы " ФЛЭТ" Гориновым Д.Е. . и Санаевым В.П. подписаны договор N приема передачи в собственность квартиры и акт приема передачи к договору N участия в долевом строительстве от "дата".

Как видно из п.2 договора N приема передачи в собственность квартиры и п.1 акта приема передачи ( приложение N к договору) Санаеву В.П. передается двухкомнатная квартира ( проектный номер N, почтовый номер N, присвоенный на основании Распоряжения администрации Балахнинского муниципального района Нижегородской области от 14.02.2011г N 145-р), расположенная на 2 этаже, состоящая из двух жилых комнат, кухни, ванной, туалета, прихожей, общей площадью... кв.м., жилой площадью ... кв.м. ( на основании, выданного Нижегородским филиалом ФГУП " Ростехинвентаризация- Федеральное БТИ" Балахнинского отделения, технического паспорта N от "дата") стоимостью ... руб.

Согласно п.5 договора N приема передачи в собственность квартиры к договору N участия в долевом строительстве от "дата" расчет по вышеуказанной квартире ( проектный N, почтовый N), расположенной в 5-ти этажном многоквартирном доме со встроенными помещениями общественного назначения, по адресу: "адрес" произведен полностью. Претензий по оплате стороны не имеют.

Согласно п.10 договора N приема передачи в собственность квартиры, к договору N участия в долевом строительстве от "дата" претензий к изменению площади квартиры (проектный N, почтовый N) Санаев В.П. не имеет.

Согласно справки ФГУП " Ростехинвентаризация -Федеральное БТИ" N от "дата" квартира расположенная по адресу: "адрес" имеет общую площадь ... кв.м., жилую ... кв.м., лоджии ... кв.м.

Согласно справки ФГУП " Ростехинвентаризация -Федеральное БТИ" размер лоджии по адресу: "адрес" составляет длина 3,26 м, ширина 1,07 м., площадь ... кв.м.

Свидетель "Ш" пояснила, что присутствовала при подписании Санаевым В.П. договора и акта приема-передачи в офисе ООО "Фирма "Флэт", в присутствии Горинова Д.Е. и его отца, где состоялся разговор по поводу расхождения в площадях квартиры. Санаев В.П. просил застройщика принять его письменные возражения с приложением по поводу расхождения площадей, но Горинов Д.Е. согласился принять только заявление, а приложение подписать и принять отказался, сказав, что если Санаев В.П. не подпишет договор, то застройщик тоже подписывать договор не будет, если будут внесены какие-либо изменения в договор и акт приема-передачи. Заявление и приложение с возражениями были напечатаны в разные дни, но в офис привезли их вместе на встречу с застройщиком. Тех.паспорт на квартиру был уже на руках у Санаева В.П. Площади квартиры она печатала с тех.паспорта, поэтому и указана ссылка на него в документах. На момент подписания данных документов её отец Санаев В.П. с семьей оставались без жилья, т.к. старую квартиру они продали, новую не получили. Ремонтные работы в квартире производились работниками застройщика, устраняли имеющиеся недочеты, но доступ в квартиру у Санаева В.П. был.

Условия договора о порядке определения цены договора ( стоимость объекта долевого строительства) определяются сторонами по соглашению между ними.

Согласно п.4ст.421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами ( ст.422 ГК РФ).

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов на основании договора участия в долевом строительстве регулируются Федеральным законом от 30.12.2004года N 214 ФЗ " Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

Согласно ст.5 ФЗ N 214 " Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Таким образом, в действующем законодательстве каких-либо обязательных требований о порядке определения сторонами цены договора участия в долевом строительстве не содержится.

Согласно подпункту 1 пункта 4 ст.4 ФЗ N 214" Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией.

Исходя из условий договора N участия в долевом строительстве ООО фирма " ФЛЭТ" обязалась передать Санаеву В.П. после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома жилую двухкомнатную квартиру ( в осях А-Д, 3-4 (4с-5с)) под номером 25,( почтовый адрес 99) расположенную на втором этаже дома, общей площадью ...кв..м., жилой площадью ...кв..м. (по данным рабочего проекта).

Как видно из приложения к договору N участия в долевом строительстве от "дата", т.е. из выкопировки из проектной документации, лоджия изначально входила в план строительства жилого помещения и была учтена в общей площади квартиры, указанной как ...кв..м., т.е. площадь квартиры ...кв...м и площадь лоджии с коэффициентом 0,5.

Согласно п.3.1 договора N участия в долевом строительстве от "дата" на момент заключения договора стоимость долевого участия в строительстве согласована сторонами в ... рублей, из расчета стоимости одного квадратного метра общей площади квартиры ... рублей.

Как видно из представленных ООО фирма "ФЛЭТ" расчета стоимости 1 кв.м. пояснительной записки (л.д.77), технико-экономических показателей (л.д.76), для расчета стоимости одного квадратного метра застройщиком бралась общая площадь помещений общественного назначения и общая площадь квартир, в которую как видно из выкопировки из проекта входит площадь лоджий с коэффициентом 0,5.

Определяя в заключенном договоре стоимость квартиры и одного квадратного метра таким образом (с учетом лоджий с коэффициентом 0,5) стороны добровольно определили подход к расчету цены договора. Данный подход нормам законодательства не противоречит. Статья 15 Жилищного кодекса, регулирующая понятие общей площади жилого помещения, в данном случае не может быть применена, т.к. данные правоотношения сторон к жилищным не относятся и нормами жилищного законодательства не регулируются.

То, что при проектировании и строительстве используются одни правила определения площади помещения, а после создания жилого помещения его площадь подсчитывается и указывается по другой методике, это не дает оснований для изменения того порядка определения цены договора, который стороны определили при его заключении.

В судебном заседании установлено, что согласно технического паспорта Санаеву В.П. передана квартира, расположенная по адресу: "адрес", которая имеет общую площадь ... кв.м., жилую ... кв.м., лоджии ... кв.м., т.е. имеется незначительная разница в жилой площади на ... кв.м., а в площади квартиры на ...кв..м.

Как следует из разрешения на ввод в эксплуатацию построенного объекта строительства -1-ой очереди строительства ...кв..дома-75 квартир (в осях 1-5; А-Д), расположенного по адресу: "адрес", объект построен в соответствии с проектом

Таким образом оснований считать, что объект построен не в соответствии с проектной документацией, у суда не имеется. Разница в общей площади незначительная, что, как пояснил представитель застройщика согласно действующих СНИП является допустимой строительной погрешностью. Иных доказательств Санаевым В.П. не представлено.

Довод Санаева В.П. о том, что ООО фирма " ФЛЭТ" продало квартиру в тех же осях другим дольщикам по другой стоимости не может быть принят судом во внимание, т.к. каких-либо обязательных требований о порядке определения сторонами цены договора участия в долевом строительстве законодательством не установлено.

На основании изложенного суд считает, что в удовлетворении исковых требований Санаева В.П. о признании недействительным пункта 1.2 договора N, заключенного с ООО Фирма "ФЛЭТ" "дата", в части включения в общую площадь квартиры площади лоджии, взыскании разницы в стоимости объекта долевого строительства в сумме (сумма)., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме (сумма)., компенсации морального вреда в сумме ... рублей, и взыскании судебных расходов, а также встречных исковых требований общества с ограниченной ответственностью Фирма "ФЛЭТ" к Санаеву В. П. о взыскании неосновательного обогащения в сумме ... рублей и взыскании судебных расходов следует отказать.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Санаева В. П. к обществу с ограниченной ответственностью Фирма "ФЛЭТ" о признании недействительным пункта 1.2 договора N заключенного с ООО Фирма "ФЛЭТ" "дата", в части включения в общую площадь квартиры площади лоджии, взыскании разницы в стоимости объекта долевого строительства в сумме (сумма)., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме (сумма)., компенсации морального вреда в сумме ... рублей, судебных расходов отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований общества с ограниченной ответственностью Фирма "ФЛЭТ" к Санаеву В. П. о взыскании неосновательного обогащения в сумме ... рублей и судебных расходов отказать.

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд через Балахнинский городской суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья: подпись Щепалкина Н.В.