Решение Городецкого городского суда Нижегородской области от 30 октября 2012 г. по делу N 2-1964/2012

Городецкий городской суд Нижегородской области в лице председательствующего судьи Ситниковой Н.К., с участием истца Рязанова И.И., его представителя адвоката Щукина А.А., представителя ответчика и третьего лица Сеничевой О.Н., при секретаре Шастовой О.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску

Рязанова И.И. к администрации Городецкого муниципального района Нижегородской области о признании права аренды земельного участка, признании права собственности на нежилое здание, прекращении права собственности на нежилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

Рязанов И.И. обратился в суд с иском к администрации Городецкого муниципального района Нижегородской области о признании права аренды земельного участка (категория земель: .......) площадью * кв.м., расположенного по адресу: ....... в районе ......., на срок до ***, на основании договора аренды земель ....... *, заключенного с Комитетом по управлению муниципальным имуществом Городецкого района Нижегородской области *** в письменной форме и соглашения от *** к указанному договору, признании права собственности на нежилое здание общей площадью * кв.м., расположенное по адресу: ......., литер ......., инвентарный номер *, и прекращении права собственности на нежилое помещение * ....... ....... ....... ......., общей площадью * кв.м.

Представитель истца исковые требования Рязанова И.И. поддержал и пояснил, что истцу на праве собственности принадлежит нежилое помещение * общей площадью * кв.м., расположенное по адресу: ....... ....... на основании договора купли-продажи недвижимости, заключенного *** между ООО " .......", с одной стороны, и Рязановым И.И., с другой стороны, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии * *, выданным Городецким районным филиалом Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Нижегородской области ***. Фактически указанное нежилое помещение представляет собой отдельно стоящее нежилое здание, что подтверждается техническим паспортом на указанный объект, изготовленным в *** году. Указанный объект недвижимости расположен на земельном участке общей площадью * кв.м., кадастровый *, местоположение: ........ *** указанный земельный участок был передан истцу в аренду на срок до *** на основании договора аренды земель ....... *, заключенного *** между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Городецкого района Нижегородской области и Рязановым И.И., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии * *, выданным Городецким районным филиалом Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Нижегородской области ***.

В *** году у истца возникла необходимость выкупить указанный земельный участок в собственность, для чего он обратился в администрацию г. Заволжье Городецкого района Нижегородской области, где ему разъяснили, что для этого мне необходимо расторгнуть договор аренды земельного участка и прекратить право аренды. Он оформил соответствующее заявление о расторжении договора аренды, в связи с выкупом земельного участка в собственность. Постановлением главы администрации Городецкого муниципального района Нижегородской области * от *** было прекращено право аренды истца на вышеуказанный земельный участок. Государственная регистрация прекращения права аренды указанного земельного участка в тот период не производилась. Поскольку в договоре срок аренды был определен до ***, для того, чтобы были правовые основания для оплаты аренды указанного земельного участка в период с *** по день прекращения права аренды, истцу было предложено сначала оформить документы о пролонгации договор аренды. Постановлением главы администрации Городецкого муниципального района Нижегородской области * от *** были внесены в договор аренды земель ....... * от ***, в п. * договора слова "до ***" заменены словами "до ***".

*** между Рязановым И.И. и КУМИ было заключено соглашение к договору аренды земель несельскохозяйственного назначения * от ***, в соответствии с которым срок аренды данного земельного участка был продлен до ***. Государственная регистрация указанных изменений не производилась.

*** по заявлению истца была произведена государственная регистрация прекращения права аренды указанного земельного участка.

В этот же день Рязанов И.И. обратился в КУМИ с заявлением о выкупе данного земельного участка, где разъяснили, что приобрести указанный земельный участок возможно только через аукцион, поскольку у него в собственности находится нежилое помещение, а не нежилое здание, в связи с чем, у него отсутствует преимущественное право покупки земельного участка.

В связи с указанными обстоятельствами, *** истец обратился в Городецкий отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области с заявлением о государственной регистрации соглашения от *** к договору аренды земель ....... * от ***. Письмом государственного регистратора Нижегородской области С.И.В. * от *** отказано в государственной регистрации указанного соглашения, в связи с тем, что право аренды земельного данного участка прекращено ***. В связи с тем, что возобновить право аренды земельного участка в установленном порядке невозможно, истцу было рекомендовано сотрудниками Городецкого отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области признать право аренды указанного земельного участка в судебном порядке. Указанные события имеют место по причине того, что истец был введен в заблуждение о порядке выкупа земельного участка.

По какой причине нежилое здание было предыдущим собственником зарегистрировано, как нежилое помещение, неизвестно. Сохранение наименования данного объекта существенно затрагивает законные права истца, и другого способа оформления прав у него нет, поэтому он просит суд удовлетворить иск Рязанова И.И. в полном объеме.

Истец Рязанов И.И. в судебном заседании поддержал доводы своего представителя и исковые требования и просит и удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика - администрации Городецкого муниципального района Нижегородской области, и третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, - комитета администрации Городецкого муниципального района Нижегородской области по управлению муниципальным имуществом (КУМИ), подтвердила обстоятельства, изложенные представителем истца, исковые требования Рязанова И.И. признала в полном объеме и не возражает против удовлетворения иска, дополнив, что договор аренды земельного участка, заключенный с Рязановым И.И. действующий, истцом внесена арендная плата за *** год. С заявлением о прекращении указанного арендного договора КУМИ в регистрирующий орган не обращалось.

В судебном заседании исследовались письменные материалы дела:

- договор купли-продажи недвижимости - помещения * общей площадью * кв.м., находящегося по адресу: ......., с правой стороны от магазина " .......", заключенный *** между ООО " .......", с одной стороны, и Рязановым И.И., с другой стороны;

- распоряжение главы администрации города Заволжье *-р от ***, согласно которого нежилому помещению ....... присвоен адрес: .......;

- технический паспорт на нежилое здание (строение) ....... инвентарный номер ......., по адресу: ......., общей площадью * кв.м., основной площадью * кв.м.;

- кадастровый план земельного участка площадью * кв.м., по адресу: .......;

- договор аренды земельного участка ....... *, заключенный *** между КУМИ (арендодатель) и Рязановым И.И. (арендатором) на срок до ***;

- акт приема-передачи земельного участка, подписанный сторонами договора аренды;

- постановление администрации Городецкого муниципального района * от *** "О прекращении права аренды земельного участка Рязанова И.И. в .......";

- свидетельство о государственной регистрации права аренды земельного участка, выданное *** на имя Рязанова И.И.;

- свидетельство о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение *, площадью * кв.м., по адресу: ......., выданное *** на имя Рязанова И.И.;

- письмо государственного регистратора Нижегородской области от ***, направленное в адрес Рязанова И.И. о прекращении *** рассмотрения заявления о "государственная регистрация дополнительного соглашения" и иных представленных на госрегистрацию право документов на объект недвижимости: земельный участок для размещения ....... по адресу: ......., кадастровый номер *, по заявлению *;

- соглашение от *** к договору аренды земель ....... * от ***;

- постановление главы администрации Городецкого муниципального района * от *** "О внесении изменений в договор аренды земель ....... * от *** в .......";

- справка ООО " .......", о том, что Рязанов И.И. на основании договора купли-продажи от *** приобрел у ООО " ......." нежилое строение ....... общей площадью * кв.м., которое представляет собой кирпичное строение ( * года постройки, одноэтажное, не имеющее коммуникаций) ранее используемое ООО " ......." для хранения и ремонта автотранспорта;

- квитанция от *** о внесении Рязановым И.И. арендной платы за землю за *** годпо договору *.

Выслушав доводы лиц, участвующих в деле, и исследовав в совокупности письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 264 ГК РФ, земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.

Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом.

Согласно ст. 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии со ст. 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

В силу п. 10 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Закона Нижегородской области "О регулировании земельных отношений в Нижегородской области" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории муниципальных образований, за исключением города Нижний Новгород, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов Нижегородской области, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

В судебном заседании установлено, что на основании распоряжения Главы администрации Городецкого района от *** * Рязанову И.И. был предоставлен земельный участок площадью * кв.м., расположенный по адресу: ......., в аренду. В соответствии с указанным распоряжением, *** между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Городецкого района (КУМИ), действующим в соответствии с постановлением Земского собрания Городецкого района N 146/128 от 27 декабря 2001 года, с одной стороны, и Рязановым И.И., с другой стороны, был заключен договор аренды * земельного участка по вышеуказанному адресу, сроком до ***. По акту приема-передачи земельный участок был передан и принят в аренду истцом. Договор аренды земельного участка прошел государственную регистрацию прав, о чем имеется отметка в договоре от ***, и выдано свидетельство о государственной регистрации права на имя Рязанова И.И.

Общие требования соблюдения условий для изменения и расторжения договора предусмотрены ст. ст. 450, 452, 453 ГК РФ, в частности в силу ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно * договора аренды от ***, изменения, дополнения и поправки к условиям договора аренды действительны только тогда, когда они сделаны в письменной форме и подписаны арендодателем и арендатором или уполномоченными представителями договаривающихся сторон, кроме случаев, упомянутых в договоре.

Договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон. В случае, если до окончания срока действия договора ни одна из сторон не уведомит другую сторону о прекращении договора, то договор считается продленным на неопределенный срок.

Датой прекращения договора считается дата регистрации соглашения о расторжении договора в Городецком районном филиале учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имуществом и сделок с ним на территории Нижегородской области.

Договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда при следующих признаваемых сторонами существенных нарушениях договора: при нецелевом использовании участка арендатором; при неиспользовании арендатором участка в соответствии с целевым назначением в течение трех лет с даты вступления договора в силу; при возникновении задолженности по внесению арендной платы за два квартала независимо от её следующего внесения. Расторжение договора не освобождает арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и пени; если арендатор умышленно ухудшает состояние участка.

Положения о расторжении договора, указанные в договоре аренды земельного участка дублируют основания для прекращения договора аренды земельного участка, указанные в ст. 46 Земельного кодекса РФ.

Судом не установлены основания, предусмотренные договором и вышеуказанными нормативными актами, для досрочного расторжения договора аренды.

Согласно условиям договора аренды земельного участка, он был заключен на срок до ***. Уведомлений о прекращении договора аренды по истечении срока его действия ни одна из сторон не направила. Нарушений договора со стороны арендатора не имеется, арендная плата Рязановым И.И. вносится своевременно и в установленном размере. Собственник земельного участка претензий к арендатору не имеет.

Таким образом, суд полагает, что в соответствии с п. * договора он являлся продленным на неопределенный срок.

В *** году с целью выкупа земельного участка, предоставленного в аренду, Рязанов И.И. обратился в администрацию города Заволжье Городецкого муниципального района, где ему разъяснили о необходимости расторгнуть договор аренды земельного участка и прекращении права аренды. Рязановым И.И. было написано заявление о расторжении договора аренды, в связи с выкупом земельного участка в собственность.

Постановлением администрации Городецкого муниципального района Нижегородской области от *** * прекращено право аренды земельного участка площадью * кв.м., расположенный по адресу: ......., ранее предоставленного Рязанову И.И., но государственная регистрация прекращения права аренды на момент вынесения указанного постановления не производилась. Договор аренды, заключенный *** между истцом и КУМИ был пролонгирован, земельный участок не был освобожден истцом, и до настоящего времени находится в его пользовании и истцом вносилась установленная договором арендная плата, что не отрицается сторонами по данному делу.

*** между КУМИ и Рязановым И.И. было заключено дополнительное соглашение к договору аренды земель ....... * от ***, согласно условиям которого срок аренды земельного участка, расположенного по вышеуказанному адресу, был продлен до ***.

Согласно письма Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области от *** на имя Рязанова И.И., государственная регистрация прав на объект недвижимости - земельный участок для размещения ......., расположенный по адресу: ......., прекращена *** по заявлению * от ***.

В соответствии с п.4 ст. 20 Федерального закона 21 июля 1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", до внесения в Единый государственный реестр прав записи о сделке, о праве или об ограничении (обременении) права либо до принятия решения об отказе в государственной регистрации права рассмотрение заявления (заявлений) о государственной регистрации права и иных представленных на государственную регистрацию прав документов может быть прекращено на основании заявлений сторон договора. Государственный регистратор обязан в письменной форме уведомить заявителей о прекращении государственной регистрации права с указанием даты принятия решения о прекращении государственной регистрации права.

В судебном заседании установлено, что с заявлением о прекращении государственной регистрации прав на земельный участок (аренды) одна из сторон - КУМИ в регистрирующий орган не обращалась, право аренды истца на земельный участок было прекращено только на основании его заявления, что является нарушением требований вышеуказанных норм.

Как указывалось судом выше, срок аренды земельного участка, на основании договора аренды, заключенного *** с Рязановым И.И., был продлен, о чем свидетельствует дополнительное соглашение к договору, подписанное сторонами ***, условия договора аренды сторонами исполняются, однако ответчик не может надлежащим образом зарегистрировать своих прав на земельный участок, в связи с записью о регистрации прекращения прав на него от ***.

С учетом изложенного, суд считает исковые требовании Рязанова И.И. о признании права аренды земельного участка законными и обоснованными, следовательно, подлежащими удовлетворению.

В части исковых требований Рязанова И.И. о признании права собственности на нежилое здание и прекращении ранее зарегистрированного права собственности на нежилое помещение суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ч.1 ст. 235 ГК РФ, право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В судебном заседании установлено, что *** между истцом и ООО " ......." был заключен договор купли-продажи помещения *, общей площадью * кв.м. по адресу: ......., за * рублей. В этот же день условия договора были исполнены сторонами, истцом оплачена сумма, указанная в договоре, а продавцом истцу передан указанный объект. *** произведена государственная регистрация перехода прав собственности по договору купли-продажи, регистрация прав истца на указанный объект, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права.

С момента покупки и до настоящего времени истец пользуется зданием, производит оплату за электроэнергию, осуществляет текущий ремонт, т.е. несет бремя его содержания, и прав Рязанова И.И. на него никто не оспаривает. Земельный участок под спорным объектом предоставлен истцу в аренду сроком до ***.

По данным технической документации, представленной истцом в суд, спорный объект является - зданием (строением) - ......., расположенным по адресу: ......., общей площадью * кв.м.

Однако в договоре купли-продажи от *** приобретаемый Рязановым И.И. объект был поименован неверно как помещение *, а регистрирующим органом выдано свидетельство о государственной регистрации права истца на нежилое помещение * по вышеуказанному адресу.

Согласно п. 13 раздела II Порядка осуществления государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства в переходный период применения Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" к отношениям, возникающим в связи с осуществлением государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства", утвержденного Приказ Минэкономразвития РФ от 14.10.2011 N 577 (ред. от 15.02.2012 г.), в Единый государственный реестр вносятся следующие сведения об уникальных характеристиках объекта учета:

1) вид объекта учета (здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства);

2) кадастровый номер объекта учета и дата его внесения в Единый государственный реестр;

3) описание местоположения объекта учета на земельном участке, если объектом учета является здание, сооружение или объект незавершенного строительства;

4) кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, на котором расположено это помещение (при наличии этажности), описание местоположения этого помещения в пределах данного этажа либо в пределах здания или сооружения, либо соответствующей части здания или сооружения, если объектом учета является помещение;

5) площадь, определенная в соответствии с пунктом 43 Порядка, если объектом учета является здание или помещение.

Указание в правоустанавливающих и правоподтверждающих документах объекте как нежилое помещение, т.е. указание объекта не соответствующее данным технической документации препятствует истцу в приобретении предоставленного по договору аренды земельного участка в собственность, поскольку этот объект фактически является отдельно стоящим зданием (строением) - ......., которое было приобретено истцом по договору купли-продажи от ***.

Таким образом, учитывая вышеуказанные обстоятельства и отсутствия у истца другого способа оформления прав на спорный объект недвижимости, суд полагает возможным удовлетворение исковых требований истца о признании за ним права собственности на здание (строение) ......., расположенное по адресу: ....... общей площадью * кв.м., литер *, инвентарный номер *.

Как следствие удовлетворения иска Рязанова И.И. о признании пава собственности на здание (строение) - ......., расположенное по вышеуказанному адресу, подлежит прекращению право собственности истца на нежилое помещение * общей площадью * кв.м., расположенное по адресу: ....... .......".

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования Рязанова И.И. к администрации Городецкого муниципального района Нижегородской области о признании права аренды земельного участка, признании права собственности на нежилое здание, прекращении права собственности на нежилое помещение удовлетворить.

Признать за Рязановым И.И., *** года рождения, право аренды земельного участка (категория земель: .......; разрешенное использование: .......) площадью * кв.м., расположенного по адресу: ....... в районе ......., на срок до ***, на основании договора аренды земель ....... *, заключенного с Комитетом по управлению муниципальным имуществом Городецкого района Нижегородской области *** и соглашения от *** к указанному договору.

Признать за Рязановым И.И., *** года рождения, право собственности на нежилое здание общей площадью * кв.м., расположенное по адресу: ....... литер *, инвентарный номер *.

Прекратить право собственности Рязанова И.И., *** года рождения, на нежилое помещение * ....... ......., общей площадью * кв.м.

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд через Городецкий городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Городецкого городского суда Н.К. Ситникова