Решение Суздальского районного суда Владимирской области от 03 октября 2012 г. по делу N 2-937/2012

Суздальский районный суд Владимирской области в составе председательствующего Кондратьевой О.А.,

с участием представителя истца Якимовой Ю.М.- адвоката Елескина И.А., действующего на основании ордера ### от 25.07.2012г.,

представителя ответчика Кошкина А.В.- адвоката Егорова М.Г., действующего на основании доверенности от 12.07.2012г., ордера ### от 15.08.2012г.,

представителя третьего лица на стороне ответчика, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора Степаненков А.И.- адвоката Фомина М.А., действующего на основании доверенности от 14.08.2012г., ордера от 02.10.2012г. ###,

при секретаре Голубевой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Якимовой Ю. М. к Кошкину А. В. о признании права собственности на основании договора купли-продажи от *** на земельный участок площадью 1776кв.м. с кадастровым номером ###, расположенный на нем жилой дом площадью 127,1кв.м. с инвентарным номером ###, расположенных по адресу: "...", снятии наложенных ограничений (обременений) на жилой дом,

УСТАНОВИЛ:

Якимова Ю.М. с учетом уточнений исковых требований обратилась в суд с иском к Кошкину А.В. о признании права собственности на основании договора купли-продажи от *** на земельный участок площадью 1776кв.м. с кадастровым номером ###, расположенный на нем жилой дом площадью 127,1кв.м. с инвентарным номером ###, расположенных по адресу: "...", снятии наложенных ограничений (обременений) на жилой дом, в обоснование указав следующее (л.д.109-110). *** между ней и ответчиком Кошкиным А.В. был заключен договор купли-продажи указанного недвижимого имущества, в тот же день она получила от продавца расписку о получении им денежных средств в сумме 2600000 рублей в качестве оплаты по договору купли-продажи от 01.20.2011г. В соответствии с ч.1 ст.551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору его купли- продажи подлежит государственной регистрации. Однако такая регистрация по договору купли-продажи от *** произведена не была по причине умышленного уклонения от регистрации перехода права собственности продавцом Кошкиным А.В. в одностороннем порядке. На время обращения в суд Кошкин А.В. является собственником спорного имущества, о чем ею представлена выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. Спорное имущество передано ей на основании представленного суду передаточного акта от *** Указанные обстоятельства явилось основанием в силу ч.2 ст.218 Гражданского кодекса Российской Федерации к обращению в суд с иском о признании за ней права собственности на имущество, указанное в договоре купли-продажи от *** Спорный жилой дом имеет ограничения (обременения) права: ипотеку от ***, а также прочие ограничения (обременения) от ***, запрещение сделок с имуществом от *** Полагая себя законным владельцем спорного имущества, приобретенного ею по договору купли-продажи от ***, просила суд снять указанные ограничения, наложенные на жилой дом после перехода в её владение спорного имущества.

В судебном заседании Якимова Ю.М. уточненные исковые требования поддержала в полном объеме, наставила на их удовлетворении. Пояснила, что после подписания договора купли-продажи от *** ею в полном объеме были переданы Кошкину А.В. денежные средства в сумме 260000 рублей. Денежные средства были ею переданы до передачи договора купли-продажи на государственную регистрацию, так как Кошкин А.В. ей заявил о необходимости передачи суммы в полном объеме, в противном случае он продаст дом иному лицу. Поскольку она была заинтересована в приобретении данного имущества, она передала данную сумму Кошкину А.В. в полном объеме, о чем была составлена представленная суду расписка от *** После составления передаточного акта дом был передан в её владение, она начала производить в нем ремонтные работы. Представила суду договор подряда от ***, заключенный между заказчиком Якимовой Ю.М. и подрядчиком "А" на ремонт жилого дома по адресу: "..." (л.д.218). Пояснила, что въехала в спорное домовладение в январе 2012 года. В связи с необходимостью регистрации в домовладении её и членов её семьи она встречалась с Кошкиным А.В., передавала ему личные документы, после чего он сам осуществлял их регистрацию в спорном домовладении. Однако от регистрации права собственности на спорное имущество: дом и земельный участок Кошкин А.В. уклонялся, мотивируя занятостью, в дальнейшем перестал выходить с ней на контакт, отвечать на её звонки.

Представитель истца адвокат Елескин И.А. поддержал исковые требования Якимовой Ю.М. в полном объеме, настаивал на удовлетворении иска.

Ответчик Кошкин А.В. в суд не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался судом по адресам, известным суду (л.д.67).

Представитель ответчика Кошкина А.В.- адвокат Егоров М.Г. исковые требования признал в полном объеме. Указал, что не может пояснить причины и обстоятельства уклонения Кошкина А.В. от регистрации перехода права собственности на спорное имущество. Также не смог указать суду адрес места жительства Кошкина А.В., либо адрес, по которому суду надлежит извещать ответчика, поскольку Кошкин А.В. связывается с ним сам посредством телефонной связи, звонит всегда с разных телефонов.

Третье лицо на стороне ответчика, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора Степаненков А.И., его представитель адвокат Фомин в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований в полном объеме, принятия судом признания иска стороной ответчика. Адвокат Фомин М.А. суду пояснил, что на основании договора залога имущества от *** на спорное имущество зарегистрирована ипотека, залогодежателем является Степаненков А.Е. Договор залога не оспаривался. В силу данных обстоятельств удовлетворение исковых требований Якимовой Ю.М. повлечет нарушение прав Степаненкова А.Е. Также указал, что заявленные истцом исковые требования не подлежат удовлетворению в силу ч. 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Поскольку гражданским кодексом не предусмотрен переход права собственности к покупателю на спорное имущество без регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества, в удовлетворении исковых требований просил отказать.

Привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица на стороне ответчика, не заявляющего самостоятельных требования на предмет спора администрация Суздальского района в суд не явилась, о времени и месте рассмотрения спора извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в отсутствие её представителя (л.д.219).

Привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица на стороне ответчика, не заявляющего самостоятельных требования на предмет спора администрация муниципального образования Павловское сельское поселение Суздальского района в суд не явилась, о времени и месте рассмотрения спора извещена надлежащим образом.

Привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица на стороне ответчика, не заявляющего самостоятельных требования на предмет спора УправлениеФедеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области в суд не явилось, о времени и месте рассмотрения спора извещено надлежащим образом, просило рассмотреть дело в отсутствие его представителя (л.д.202-204).

Заслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Кошкин А.В. является собственником жилого дома, расположенного по адресу: "...". Данное домовладение имеет следующие ограничения (обременения) права: ипотека, регистрация ### от *** на срок с *** по ***, залогодержатель Степаненков А. Е.; прочие ограничения (обременения), регистрация ### от *** срок не определен, запрещение сделок с имуществом, регистрация ### от ***, что подтверждено выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, делом правоустанавливающих документов на дом (л.д.6, 63-65).

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ***, материалами дела правоустанавливающих документов Кошкин А.В. является собственником земельного участка с кадастровым номер ###, расположенного по адресу: "...", с зарегистрированным ограничением (обременением) права в виде ипотеки с датой государственной регистрации - *** на срок с *** по *** Лицом, в пользу которого установлено ограничение (обременение) права является Степаненков А.Е. Основанием государственной регистрации ипотеки указан договор залога имущества от *** (л.д. (л.д.22-28,63-66).

Суду в материалы дела истцом представлен подлинник договора купли-продажи от ***, заключенного между Кошкиным А. В.- продавцом и Якимовой Ю. М.- покупателем, согласно условиям которого продавец обязуется передать в общую долевую собственность, а покупатель обязуется принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями договора принадлежащее продавцу по праву собственности следующее недвижимое имущество: земельный участок в границах плана (чертежа), прилагаемого к настоящему договору, площадью 1776кв.м. с кадастровым номером ###, и размещенный на нем жилой дом площадью 127,1 кв.м., инвентарный номер ###, лит.А, находящийся по адресу: "..." (пункт 1. договора). В пункте 3 договора оговорено, что существующих ограничений (обременений) права на дом не зарегистрировано. Пунктом 4 договора определено, что земельный участок с указанным жилым домом продаются за 2600000 рублей. Договор содержит личные подписи Кошкина А.В. и Якимовой Ю.М. (л.д.79-80).

Также суду в материалы дела истцом представлен оригинал передаточного акта от ***, в соответствии с п.1. которого продавец в соответствии с договором купли-продажи от *** передал покупателю в собственность следующее недвижимое имущество: земельный участок в границах плана (чертежа), прилагаемого к настоящему договору площадью 1776 кв.м. с кадастровым номером ###, и размещенный на нем жилой дом площадью 127,1кв.м., инвентарный номер ###, лит.А, находящийся по адресу: "...". В пункте 2 акта указано, что настоящим актом каждая из сторон по договору подтверждает, что обязательства сторон выполнены, расчет произведен в полном объеме, у сторон нет друг к другу претензий по существу договора. Акт содержит личные подписи Кошкина А.В. и Якимовой Ю.М. (л.д.78).

В материалах дела имеется представленная стороной истца расписка от *** о том, что Кошкин А.В. получил денежные средства в размере 2600000 рублей от Якимовой Ю.М. в качестве оплаты по договору купли-продажи от *** за земельный участок и находящийся на нем жилой дом, зарегистрированный по адресу: "...". Расписка содержит личную подпись Кошкина А.В. (л.д.77).

План (чертеж) земельного участка, упоминаемый как прилагаемый к договору купли-продажи от *** суду представлен не был.

Земельный участок, расположенный по адресу: "...", принадлежит иному лицу- "С", Кошкину А.В. никогда не принадлежал, имеет иной кадастровый номер ###, что подтверждено материалами дела правоустанавливающих документов (л.д.165-201). Доказательств полномочий Кошкина А.В. на отчуждение данного участка суду не представлено.

Исходя из данных обстоятельств, суд приходит к выводу, что предметом договора купли- продажи от *** не мог являться земельный участок, расположенный по адресу: "...".

В материалах дела правоустанавливающих документов на дом, расположенный по адресу: "...", кадастровый номер ### имеется представлявшийся на регистрацию ипотеки договор беспроцентного займа от ***, заключенный между Степаненковым А.Е. и Кошкины А.В. (л.д.130-132), а также договора залога имущества от ***, заключенный между Кошкиным А.В. и Степаненковым А.Е., в соответствии с которым в обеспечение своевременного возврата полученной по договору беспроцентного займа залогодатель Кошкин А.В. заложил земельный участок общей площадью 1776кв.м., расположенный по адресу: "...", и жилой дом общей площадью 127,1 кв.м., расположенный по адресу: "..." (л.д.128-164).

В спорном домовладении по адресу: "...", зарегистрированы Кошкин А.В., "К", 1931г.р., Якимова Ю.М., "Я", ***г.р. (л.д.69,81).

В соответствии с ч. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на недвижимость возникает с момента его государственной регистрации. Обязательность государственной регистрации права собственности на недвижимость установлена также Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В силу ч.1 ст.549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п.1 ст.164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно п.1 ст.551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Из п.3 ст.551 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Часть 1 ст.3 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривает, что ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

В соответствии с ч.2 ст. 10 указанного закона договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Статья 11 закона устанавливает, что государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки. Предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не установлено федеральным законом.

Суд не принимает принятия иска представителем ответчика в силу ч.2 ст.39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что на земельный участок, расположенный по адресу: "...", жилой дом, расположенный по адресу: "...", произведена государственная регистрация ипотеки в пользу залогодателя Степаненкова А.Е., привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица на стороне ответчика, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора. Принятие судом признания иска стороной ответчика нарушит права и законные интересы данного лица, являющегося залогодержателем спорного имущества.

Согласно части 1 пункта 1 статьи 16 ФЗ от 21.07.1997 N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Судом в ходе рассмотрения дела установлено, что Управлением Федеральной регистрационной службы сделана запись об обременении спорного имущества ипотекой от ***, помимо иных обременений, наложенных позже и также являющихся предметом требований Якимовой Ю.М. о снятии наложенных обременений.

Регистрация договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от *** не осуществлялась, что подтверждено сообщением Суздальского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (л.д.86).

Поскольку в силу указанных обременений продавец Кошкин А.В. с даты регистрации первоначального обременения- ипотеки 25 октября 201 года не имел права обращаться с заявлением о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество от него к другому лицу на основании действующего запрета, истцом заявлено требование о признании права собственности на спорное недвижимое имущество: земельный участок и расположенный на нем дом в отсутствие государственной регистрации договора купли-продажи от ***, в отсутствие такого требования в соответствии с приведенным п.3 ст.551 Гражданского кодекса Российской Федерации, у суда отсутствуют правовые основания к признанию за истцом права собственности на спорное недвижимое имущество и снятии наложенных обременений на спорное домовладение.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Якимовой Ю. М. к Кошкину А. В. о признании права собственности на основании договора купли-продажи от *** на земельный участок площадью 1776кв.м. с кадастровым номером ###, расположенный на нем жилой дом площадью 127,1кв.м. с инвентарным номером ###, расположенных по адресу: "...", снятии наложенных ограничений (обременений) на жилой дом- отказать в полном объеме.

На решение может быть подана апелляционная жалоба во Владимирский областной суд через Суздальский районный суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено судом 08 октября 2012 года.

Председательствующий О.А.Кондратьева